주택가격 흐름을 보면 틈새투자가 보인다.

[꿈꾸는 자유]

유형별 시세·지역 등 변화 분석 중요
5개 광역시·일부 지방 상승폭 줄었지만 오름세 여전
매매가 경북·충청 강세…임대투자 기흥·천안 매력


주택시장의 침체 장세가 지속되고 있다. 9ㆍ10대책 시행으로 일부 미분양이 소화되고 집값 낙폭이 둔화되는 등 약발이 나타나고 있지만 대세는 거래 부진 속에 지속 하락하는 장세다. 9월 전국 주택가격이 2004년 9월 이후 8년 만에 전월 대비 하락(0.2%)했다는 KB국민은행 조사자료가 이를 단적으로 보여준다. 가을이 시작되는 9월에 접어들면 이사철 수요가 나타나면서 계절적 비수기인 8월보다 집값이 오르는 경우가 대부분이다. 하지만 경기 침체 영향에다 지난달 초 정부가 발표한 취득세 감면 정책 적용 시기가 미뤄지면서 주택 거래가 줄어 집값이 떨어진 것으로 분석된다. 이사철에 집값이 하락했다면 연말까지의 장세는 극히 불안할 수밖에 없다. 추가 하락이 불가피하다는 전망이 나오는 것도 같은 맥락이다. 토지주택공사가 부동산 전문가와 종사자 148명을 대상으로 조사한 자료에서도 이는 확인되고 있다. 주택 및 토지 가격은 투자심리 위축으로 지속 하락하며 전세 가격은 소폭 상승할 것으로 보는 시각이 우세하다. 전국 주택가격전망지수(RESI) 역시 100 이하를 밑돌아 비관적이다. 재테크 수단으로서의 부동산 가치 하락까지 겹쳐 당분간 하락장세가 불가피하다.

하지만 대세하락 속에서도 틈새시장은 존재하는 법. 유형별 시세 및 지역, 규모 등의 변화를 분석해보면 유리한 틈새가 보인다.

▶5개 광역시 및 지방은 여전히 틈새=전국 주택가격 매매가 변동률을 보면 지난해 하반기 이후 지속적으로 체력이 떨어지는 양상이다. 지난해 9~12월 1.5% 정도가 올랐으나 올 들어 상반기 중 0.7% 상승에 그쳤고, 하반기 들어 -0.3%대를 보이고 있다. 하지만 지역별 변동률을 보면 큰 격차를 보이고 있다. 5개 광역시와 기타지방은 낙폭은 줄었지만 여전히 오르는 장세이다. 서울(강남) 및 수도권이 하반기 들어 1~1.6%가 떨어져 최악의 상황을 보인 반면 지방권 대도시 및 중소도시는 0.5~0.6%가 올라 주택시장이 아직 열기가 살아있는 것으로 나타난 것이다. 특히 지방 가운데서도 9월에만 경북과 충남이 각각 0.5%, 충북 0.4%가 상승해 상대적인 강세를 보였다. 천안 동남구, 대구 달서구, 울산 울주군, 구미 천안 서북구 대구 북구 청주 상당구 등의 집값이 크게 올라 투자에 매력이 존재하는 것으로 나타났다. 반면 파주, 용인 기흥, 인천 서구, 성남 분당, 서울 노원, 김포, 강남, 과천, 수지 등에서는 9월 낙폭이 0.8~1.2%에 달해 당분간 투자매력이 크게 떨어지는 것으로 분석됐다.
 

부동산 하락장에서도 유형별 시세나 지역, 규모 등의 변화를 분석하면 틈새시장을 노린 투자가 가능하다. 
                                                                                                                                이상섭 기자/babtong@heraldcorp.com

▶단독, 소형 유리, 아파트 대형 부진=유형별 매매가격 변화도 참고할 만하다. 단독주택의 경우(다가구 포함) 지난해 하반기 강세현상이 올 상반기까지 이어지다가 하반기 들어 보합권에 머물고 있는 상황이다. 연립주택(다세대, 빌라 포함) 역시 시세변화가 거의 없다. 하지만 아파트는 급격히 체력이 떨어지면서 6월 후 마이너스 장세로 돌아섰고 급기야 하반기에는 0.5% 정도가 떨어졌다. 유형별 주택가격 변화에서는 최고의 낙폭을 보인 것이다. 현재는 단독 장세인 것이 분명하다. 규모별 매매가격 변화 역시 소형 강세현상이 지속되고 있다. 지난해 9월 후 지속적으로 상승세가 이어졌고, 9월 처음으로 -0.1%대로 반전되었다. 중형대도  지난 7월 후 마이너스로 반전, 3개월째 하락세를 보이고 있다. 반면 대형평형은 올 들어 1월 이후 줄곧 마이너스 시세로 반전해 하반기 들어 현재까지 1.0%대의 하락을 기록했다. 중대형 기피현상을 낳는 이유이다.

▶전세, 기흥ㆍ천안 강세, 부산ㆍ인천 약세=지역별 전세가격 움직임은 임대 투자자에게 중요한 입지선택 요인이다. 9월 전세금은 전국 평균 0.3%, 수도권이 0.4%씩 올라, 작년 같은 기간 상승률(1.4~1.7%)보다 상대적으로 안정세를 보였다. 하지만 지역적으로 보면 천차만별이다. 강남 전세가 9월 들어 다시 뛰기 시작했으며 수도권, 강북지역이 강세를 보였다. 용인 기흥구는 1.6% 올라 전국 최고치를 보였고 천안 서북구, 의정부, 천안 동남구, 대구 달서구, 북구, 서울 광진구 등도 한 달 새 1% 이상 올랐다. 반면 부산 북구, 인천 중구, 부산 사하구, 창원 진해, 전주 덕진 등은 전세폭이 0.1% 이상 하락했다. 임대사업에 다소 불리한 지역인 셈이다.

전세 유형과 규모를 보면 아파트가 다른 유형에 비해 배가량 전세상승률이 높고 지속적으로 강세이어서 임대용을 구입하려면 아파트를 매입하는 게 유용한 것으로 판단된다. 규모는 소형이 유리하나 중형대까지 확산되는 모습이다. 하지만 27년 동안 9월 전세 평균 상승폭이 1.1%인 반면 올 9월 전세는 0.3%에 그쳐 향후 매매가 상승 및 전세시장에 미치는 영향이 제한적일 것으로 보인다.

[꿈꾸니]

부동산 하락시장에서도 틈새시장은 있다!!