1) TM(텔레마케팅)
벼룩시장에 날마다 부동산 기본급 150+a 라고 나오는 구인광고를 보셨을 겁니
다.
이건 대부분 박스광고로 나오고 날마다 직원을 모집합니다.
이곳은 대부분 주 작업이 지방땅을 대단위로 매입하여 분할하여 비싸게 시가
에 몇배에서 수십배에
파는 곳입니다.(아닌곳도 있지만 대부분인것 같습니다.)
이런곳은 피하시는게 좋을실듯 합니다.
결국 들어가봐야 친인척에게 1~2개 팔고 나오는 곳입니다. 쉽게 말해 옛날에
유행했던 피라미드 자석요 파는곳과 같다 보시면 됩니다.
친인척들과 담쌓고 사실려면 파셔도 됩니다.
아~ 제가 TM을 씹었더니 어느 선배님이 그러시더군요...
TM 자체는 중요한 분야다... 즉 전화마케팅은 부동산에서 필요한 분야라는 거
죠... 토지로 사기 치는게 나쁜거지 전화로 손님을 상대하는것은 배워야 한다
는 거죠^^
2) 상가
전 남자라면 한번씩은 해봐야 한다고 생각하는 분야입니다.
가장 영업적이고 진취적이어야 하며... 심리전이 필요한 분야입니다.
영업력을 키우는데 필수적인 분야라 생각합니다.
보통 평균적으로 약3개월 정도 지나야 첫 계약서를 쓰기 때문에...
중도에 포기하기 쉬운 분야이기도 합니다.
보통 중간급(1년) 정도 되면 한달에 1건정도를 노리고 근무합니다.
가장 많이 쓰는 비율이 7:3 이고요...
7이 개인이 가져가는 비율입니다.
광고비(벼룩시장 줄광고 30만)도 개인이 부담해야 하기 때문에... 초기 3개월
간 수입도 없으면서
지출이 많기 때문에 무척 힘이 들죠...
자동차 세일즈맨 이라고 생각하시면 쉬우실듯...
상가 소모임이 현재 카페에 개설되어 있으므로 상가맨들은 필히 가입하셔서 선
배님들 자료들을
읽으시길 부탁드립니다.
처음 1~2달은 매물작업(점포확보)를 하고 3개월정도 부턴 벼룩시장 광고와 인
터넷 광고를 해서...
매수자를 붙이기 시작합니다.
상가는 특히 고수자에게 배우시는게 좋으실듯 합니다. 노하우가 많이 필요한
곳이죠^^
3) 토지/건물
이 분야는 정말 고수자들이 접근하는 분야입니다.
초보들도 처음부터 배우기도 하지만... 실패할 확률이 높은 곳입니다.
1년에 1건을 노리는 분야이기 때문입니다.
만약에 1년동안 계약을 못 친다면 1년동안 자신의 경비와 개인광고비 때문에
지출만 있고 수익이
없을수 있습니다.
이 분야를 선택하실땐 정말 신중히 판단하시기 바랍니다.
4) 분양권
정말 몇년동안 돈 많이 벌었던 분야입니다.
이번에 전매제한 때문에 이젠 힘들어 졌죠....
요즘은 택지분양으로 눈을 돌리는 추세 같습니다.
5) 아파트
제가 개인적으로 보기엔 가장 쉬운 분야입니다.
또한 여자들이 두각을 나타내는 분야이기도 하죠... 아무래도 집엔 여자들이 강
한것 같습니다.
어느 선배님이 그러시더군요...
'아파트는 신라면이다'
즉 아파트는 단지에 몇가지 평형만 존재하기 때문에 익히기도 쉽고... 쉽게 사
고 팔리는 물건입니다.
따라서 내가 편히 일을 하고 싶다하신다면 아파트 상가 부동산사무실에서 일
을 배우시면 되실듯
합니다.
6) 원투룸(다가구주택)
부동산에서 가장 많이 취급하는 상품이죠... 보통 주택전월세라고 말하죠...
부동산의 근본을 이루는 분야이기도 하구요...
원룸이 많은 곳에선 원룸만으로도 충분히 먹고 살기도 하죠...
초짜들이 가장 많이 시작하는 파트이기도 합니다.
자잘하지만 손님을 가장 많이 상대할수 있는 분야기 때문에 실력을 쉽게 늘릴
수 있습니다.^^
7) 재개발/재건축
정말 투자자들만 많다면 정말 승부를 빨리 볼수 있는곳입니다.
돈이 많이 몰리는 곳이기 때문에... 돈을 벌수 있는 기회가 많은 곳이기도 하구
요...
일명 찍기를 할수 있는 곳이기 때문에...
자신이 개인적으로 돈이 많다면 해보라고 권하고 싶은 파트입니다.
결국 부동산쪽에서 유망한 분야라고 봐야하죠...
제가 갠적으로 가장 관심을 가지는 분야이기도 합니다.
8) 분양
사실 중개업법과 무관한 분야죠...
하여튼 광고로 손님을 끌고 프리핑해서 분양을 하는데...
제 개인적으로 볼땐...
괜찮은 물건 분양은 돈은 많이 벌수 있습니다.
하지만 실력을 키우는데는 좀 부정적입니다.
너무 단순한것 같고 일률적이라 케이스별로 경험도 없을것 같고
팜플렛만 가지고 분양을 하는것이기 때문에 말빨(?)은 많이 늘듯..
하지만 중개를 배우기에는 좀 그렇군요...
하여튼 돈 많이 번 사람도 많습니다.
실력보단 수입쪽을 노리시는게^^
9)시행사
부동산 중개의 꽃이라 하죠...
부동산해서 돈을 벌면 다덜 해볼려고 하죠^^
쉽게 말해 개발사라고 생각하시면 됩니다.
브로커도 많고... 덩치가 큰 물건을 다루죠...
내 주위에 어마어마한 큰손이 있으면 모험을 걸어볼만한 분야죠^^
작게는 빌라 시공 분양부터.. 아파트 시행까지...
스케일을 크게 노실려는 분은 한번 생각해 보시길...^^
저도 돈벌면 시행을 하는 브로커를 해볼 생각입니다.
얼마전에 고양시 꽃박람회장을 사주겠다고 하던 사기단이 검거 됬다고 하더군
요... 전 나중에 우리나라 국회의사당을 팔아먹어 볼랍니다.^^
10)경매
음... 예전엔 참 인기 있었는데 요즘은 좀 식은 분위기입니다.
공매쪽으로 이동하는 분위기이기도 하고...
특히 지방땅 같은 경우는 싼 값에 낙찰 받을수 있죠..
하지만 법률적인 지식이 많이 필요해서...
복잡한 물건들 권리분석하는 능력을 많이 키울수 있습니다.
아직 경매대리는 불법이기 때문에 조사한번 맞구 망한곳 많았던 걸로 알고 있
습니다.
12. 부동산사무실의 분류
우선 실무에서 분류를 해보겠습니다.
1층부동산(일반 부동산 사무실)
보통 우리들이 가장 많이 흔하게 볼수있는 부동산을 말합니다.
보통 비율제로 5:5를 사용하고 기본적으로 워킹손님이 있기 때문에
2층부동산보다 일하기가 수월합니다.
초보들은 1층부동산이 나을듯 합니다.
2층부동산(컨설팅)
보통 부동산컨설팅 업체라고 합니다.
워킹손님이 없기 때문에 광고비를 기본적으로 투자해야 합니다.
1층부동산에 비하여 규모가 큽니다.
어느 한 분야를 자세히 배울수 있습니다.
현재 지금은 1층 2층 구분이 불명확해졌습니다.
왜냐면.. 1층부동산도 2층부동산처럼 영업을 하기 때문입니다.
따라서 입지조건에서 밀리는 2층부동산이 1층부동산으로 내려오는 추세입니
다.
여기서 초보들이 오해하고... 조심해야 할것은 2층부동산이 규모가 크다고 해
서 많이 배우는 것은 아닙니다.
1층부동산이 기본적으로 손님이 더 많기 때문에 실력을 늘릴 기회는 더 많다
는 거죠...
선배님들 같은 경우는 오히려 1층을 더 추천하실겁니다.
굳이 결론을 내자면 1층은 넓게 배울수 있고 2층은 깊게 배울수 있습니다. 즉
초보는 자신이 어느 파트가 맞는지를 경험해봐야 하기 때문에 1층에서 여러파
트를 맞보는게 좋을듯 합니다.
또한 1층에서 창업하시는 분들이 2층부동산 출신이 많기 때문에 1층에서도 2층
에 장점을 충분히 배울수 있다고 생각합니다.^^
13. 오픈시 사무실 입지선정
여기에 대한 문제는 사실 책들에 많이 있습니다만... 전 원래 이론적인 말은 싫
어 하기 때문에 현실적으로
접근해 보겠습니다.
첫째 선배님들에 가장 좋은 말씀이....
'대단위 아파트 단지의 도로변에 접한 단지상가의 코너자리'... 입니다.
뭐 부동산 한 업소당 200개 300개 등등 이런 말들은 사실 필요 없습니다.
아무리 치열해도 가장 좋은 곳에 입점하면 워킹손님은 다 뺏어올수 있습니다.
만약 코너에 다른 빵집 편의점 기타 등등이 있으면 권리금을 많이 줘도 치고 들
어갈만 합니다.
기본적으로 아파트는 쉬운 환금성 문제로 자주 손바뀜이 있는 상품입니다.
(작은 평수 아파트와 교통이 불편한 아파트가 자주 손바뀜이 있습니다.)
따라서 일반 주택이나 빌라보단 쉽게 사고팔수 있으며... 금액도 아파트가 많
이 올라서 수수료도
쎈편입니다.
그럼 자금이 충분치 않다면... 이제 부턴 입지선정을 잘하셔야 됩니다.
전 항상 오픈 후배님 들에게 장소문의가 들어오면 다음과 같이 말합니다.
'뱀의 머리' 라고요.... 동네에서 가장 좋은 장소에 들어갈 자신이 없으면 오픈
하지 않는게
좋다고 말합니다....
확실한건.... 동네에서 가장 좋은 자리는 최소한 망하지는 않습니다. 이미 기존
업소들이 망하지 않고
있다는게 증거죠...
자신이 사는 동네는 사실 유동라인을 알기 때문에 괜찮지만... 처음가본 장소
는 몇날 몇일을 유동라인과
동네인구를 분석해야 합니다.
자신이 자금이 넉넉하지 않다면 발품을 파는 수밖에...
장소가 맘에 들면 직접들어가 그 업소사장과 협상을 할수 있는 배짱도 있어야
하구요...
자신이 그 동네 다른 부동산보다 성실하고 열심히 할 자신도 있어야 합니다.
(명함 하나라도 더 붙일 자신이 있어야 하죠)
14. 성공하기위한 조건...
역시 돈인것 같습니다.
제가 점점 시간이 지나면서 느끼는건 자본력입니다.
어제 선배님 한분이 이런문장을 쓰셨습니다.
"돈질하는 놈 앞에선 어쩔수 없다"
내가 돈이 많으면 정보도 막 들어옵니다.
좋은 곳에 사무실도 열수 있습니다.
내가 직접 좋은 물건 찍어버릴수도 있습니다.
이게 없다면 남의 돈이라도 있어야 합니다.
즉 스폰서라도 붙들어야 하죠
하지만... 이 돈이 없다면 이젠 문제가 심각해집니다.
자신의 능력을 발휘해야 하는거죠..
자신이 이일이 적성이 맞아야 합니다. 그래야 성수기를 지나 비수기에도 의연
할수 있으며... 가끔씩 찾아오는 권태기도 지날수 있습니다.
사람을 좋아하고... 이 일을 사랑하여야 하며... 능동적인 성품이어야 합니
다.... 또한 고객한테 신뢰도 줄수있어야 하구요... 정보에도 민감해야 하고.. 물
건과 고객을 계속 끈임없이 발굴할 정도로 인내력도 있어야 합니다.
15.자리잡는 시간?
첫달부터 수백씩 버시는 분도 계시고 몇년간 일하지만 카드막기 힘든 분도 계
십니다.
자신이 능력이 있어야 하지만 그만큼 좋은 사무실에 좋은 종목을 잡고 들어가
야 합니다.
정확한 시간을 묻는다는것은 아무도 대답을 하진 못합니다.
하지만 적어도 부동산의 흐름을 알려면 몇번의 계약서를 써봐야 하는거죠.. 전
월세는 1달에도 흐름을 알수있지만 재개발/재건축등은 몇년씩 걸리는 텀이죠
^^
하지만 어디가서 명함을 내밀려면 1~2년은 해야한다고 개인적으로 생각합니
다....
하지만 선배들 말씀은 오래하신 분일수록 자신은 부동산은 젓도 모른다고 하시
더군요^^
사무실이 자리를 잡기 위해서는 몇개월만에 자리잡는 분도 계시고 1~2월달에
오픈하신분은 첫달에도 자리잡는분도 계십니다만은.. 그래도 4계절 2번정도 지
나면 자리는 잡힐것 같습니다.
하지만 될성 나무는 떡잎부터 알아본다고 오픈해서 2~3개월 지나보면 느낄수
있으실듯...
16. 자격증과 대학은 꼭 필요한가요?
자격증은 개업시 필요한거고... 대학은 인맥을 형성키 위해 필요하다고 생가합
니다만.. 역시 이 두가지는 경험과 경력을 능가할수는 없습니다.
저는 경험을 쌓고 그게 부족하다고 느낀다면 그다음에 준비해도 늦지 않을거
라 생각합니다.
이론적인 사항을 중요시 여기는 많은분도 계시지만... 역시 이론적으로 무장한
분보다는 인맥과 자본으로 무장한 분이 성공하더라구요
17. 집장만이라? 돈벌려면 얼마나 걸리나?
1억이라고 가정하구요...
이 부동산업을 해서 1억을 번다?
작년에 한해만 분양권해서 1억번 사람 숯하게 봤구요.. 몇개월만에 몇억벌었다
는 사람도 많습니다만...
역시 남밑에서 직원으로서는 힘듭니다.
그리고 대다수는 일반 직장인보단 못한 경우가 대부분입니다.
능력별 차이가 심하니까 몇개월이 될지 몇년이 될지는 누구도 장담 못하죠...
다른 전문직이야 그 대우라는게 어느정도 정해져 있지만 이일은 그렇지 못하구
요.. 그게 매력일수도 있지만요...
하지만 역시 종자돈이 없으면 돈 불리기는 불가능하죠
시행을 하셨던 분들중엔 수백억씩 벌었다는 분도 계시죠...
1~2년 만에요....
전 이렇게 말합니다.
부동산은 언젠간 기회가 온다...
오늘도 많은 부동산에 종사하시는 분들이 생각하는 엘도라도 처럼 대박의 기회
는 온다고 봅니다.
그게 부동산의 매력이고요...
하지만 큰것만 좇다보면 그전에 말라죽을수도 있으니 조그만것도 놓치지 않고
성실히 하다 보시면 큰 기회가 올거라 생각합니다.
간판제작비 : 약 130만원 (전면1,돌출1,유리선팅포함) <--- 타이머 꼭 포함할
것 10평기준
가구 : 책상3/의자3/책장1/쇼파 ---- 6만*3개/5만*3개/10만/20만 ---- 63만
지도 : 지역지번도(판넬)/서울지번도/전국지도 ----- 18만
추가 : 구 지적도를 꼭 구매하시길... 돌아다닐때 필요합니다.
보통 구청앞 복사집에서 많이 팝니다.(2~3만원정도)
사무기기 : 컴퓨터2(조립)/복합기1 ------ 140만/36만(복합기중 팩스기능 없
는것은 21만원정도임 HP기준으로)
인터넷가입 : 인터넷공유 --- 20만 (1라인으로 공유해서 쓰는게 더 쌉니다. 공
유기 만은 용산에서 한 5~6만원이면 구매가능함/공유는 외부 인터넷 모뎀이
공유가 잘 됩니다. 내장형은 잘 안됨)
명함제작 : 10000장 -----8만(앞면에 사진/뒷면에 위치도를 넣는게 좋음)
전단지제작 : 8000 장 -----10만(B4에 약 반만은 사이지 B8정도가 적당)
전화가입 : 전화2개이상--- 통화중전환(통화중일때)/착신전환(외부근무시)/발
신자번호(전화번호 따고/상대가 부동산인지 확인시) 등등 --- 10만 (국번마다
않되는 기능이 있으므로 전화가입하실때 확인 필요합니다. 전화신청할때 담당
자 쪼아서 대표전화는 좋은번호로 확보하시구요...)
전화기 : 발신자전용 2라인 3개 ---- 12만
인터넷가맹 : 스피드뱅크/R114/한화리츠 중에 1개이상 가입 60만원(스피드뱅
크가 젤 나은것 같음)
정수기 : 15만 (1달 5병이상 무료)
편의품 : 디지탈카메라/디지탈녹음기 ---30만/10만 (디카는 200만 화소 이상
으로,녹음기는 전화와 핸드폰 연결짹도 같이 구매)
계약서양식 : 매매계약서/전월세계약서/권리양도계약서/상가임대차계약서/영
수증--- 2만
사무용품 : 약 10만
사전교육비 : 4일 9.5만원
공제가입 : 23.5만원
벽지/바닥 : 30만/40만
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계 : 595 만
그리고 손익분기점 까지 약 3개월간의 월세를 미리 준비해 놔야 합니다.
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창업시 조언
1.유리 선팅은 매물지 붙일수 있게 한줄이나 2줄 정도 하는데... 사실 전부다 아
래부터 윗까지 매물지 붙이는게 더 효과가 좋습니다
물건이 많아보여야 손님이 올 뿐만아니라 활발해 보여서 매물도 오히려 더 들
어 옵니다. 그리고 급매 및 추천매물을 위해서 앞에 칠판을 세워 놓는것도 좋
은 아이디어입니다.(레스토랑이나 테이크아웃점 앞에 놓여 있는 오늘의 메뉴
칠판 말입니다.)
그리고 출입문은 2중으로 하는게 요즘 추세입니다. 바같문은 항상 놓아서 오픈
한것을 보여줍니다.(멀리서는 어두워서 낮에는 닫힌것 처럼보이거든요)
2.보통 스피드뱅크는 매물을 종류별로 50개씩 올릴수 있는데... 50개 전부를
꽉 채워놔야 합니다.(매물이 없으면 가짜 매물로 라도요^^)
아파트 같은 경우는 동호수를 약간씩 변경해서 채웁니다. 가짜로 채우시 힘드
신 분은 동을 바꿔서라도 등록하시면 됩니다.
3.계약후 간단한 화장지나 음료수 한 박스 사들고 매도자 매수자 임대인 임차
인을 찾아가 인사 하는게 좋습니다.(물런 전 아직 안하고 있습니다만^^)
4.오픈후 우선 첫번째로 알바써서 동네에 명함이나 전단지를 한번씩 쫙 돌립니
다. (그렇게 해서 기본매물 확보합니다./물런 사무소 홍보도 되구요^^) 돌릴때
는 각각의 출입문 앞에 스캇치로 붙여야 합니다.
5.동네 슈퍼나 식당이나 술집에 갔을때는 사장들한테 이동네 매물이나 전월세
나온것 있냐고 항상 물어보고 다니는 습관을 들입니다.
(물건은 안나와도 동네 어디어디가 얼마에 거래됬는지 정보를 들을수 있습니
다.)
6.동네 상가점포는 무조건 한번씩 방문해서 물건 확보합니다.
(상가는 괜찮은 곳의 물건을 영업을 해야만 나옵니다. 절대 혼자서 걸어서는
안옵니다.)
7.초기에 동네 타 부동산 돌면서 마음 맞는곳 몇곳을 확보해서 공동중개를 시
도합니다. 처음엔 시쿤둥하다가 몇번 손님을 모시고 가면 싫어하는 부동산 없
습니다.^^
8.차로 손님 모시고 많이 다니는 부동산이라면 차에 자석스티커로 부동산 홍보
용 광고물을 붙이고 다닙니다.
9.모든것은 데이타화 자료화 시킵니다.
예를 들어 계약서 자료화 해서 2년뒤에 전세 물건 다시 확보하듯이
주위 건물주 리스트 작성/지번도 리스트 작성/상가지도 작성/임대인리스트 작
성/ 등등.... 항상 리스트를 만들려 노력해야 합니다.
자료가 재산입니다.
10.초기매물 확보방법 (선배님들이 이미 여러번 적어논 글입니다.)
1)명함과 전단지 작업
2)인터넷 뒤져서 일반인 매물 확보
3)생활정보지(벼룩시장등)의 일반인 매물 확보
4)상가점포주/건물주 직접방문
5)주택임대인방문(보통 전월세 물건은 꼭대기 층에 주인이 사는 경우가 많음...
꼭대기층 방문해서 벨 눌러서 임대인 전화번호 따올것)
6)매물교환...내물건 하나 지정해서 그 물건 부동산들에 뿌리고 그 반대급부로
하나씩 받아오기...
11.항상 필기도구를 들고 다닙니다.
다니다가 전봇대에 붙어 있는 전월세 전단지는 다 뜯어옵니다. 그리고 사무실
임대 써있는것은 전부다 적어와서 매물장에 기록해 놓습니다. 그 번호가 보통
건물주나 관리인 번호인데... 계속 전화해보면 물건이 가끔씩 나오고 나중엔 매
매작업도 가능합니다.
12.모든 행동과 일은 부동산과 연관 시킵니다.
오는 손님마다 청약통장 있냐고 물어봅니다.
(전 안하지만요^^)
점심 먹으러 식당갈때도 나올만한 곳에 가서 식사하면서 매물작업합니다. 술집
에 갈때도 나올만한 곳에 가서 술마시며 작업합니다. 또는 나온 매물에 가끔씩
가서 팔아주며 얼굴 도장 찍어놉니다. 그러면 타 부동산 보단 권리금을 추후에
많이 깍을수 있습니다.
13.모임은 가능한한 많이 참석하고... 없으면 모임을 만듭니다.... 그리고 카페
엔 가능한한 글을 많이 남깁니다. 그래야 정모때 나를 알아 보는 회원이 많습니
다. 모든 만남은 인맥만들기에 연장이라고 생각하셔야 합니다.^^ 종교단체 운
동단체 학원 학교 동창회 등등 모임에 참석을 많이 하시길...
첫댓글 매우 유익한 정보제공하여 주셔서 대단히 고맙습니다.