(집중분석! 실거래가!)
‘사장님’ 소리 절로 나오는 대형 근린주택... 가격도 ‘억’ 소리
지난 주 수요일, 청주지방법원 경매법정에서는 놀라운 광경이 연출됐다. 감정가 10억원을 상회하는 대형 근린주택 신건에 18명이 입찰표를 써낸 것.
이 물건은 규모가 꽤 큰데다 주변에 청주여고 등 각급 학교와 아파트단지가 혼재돼 있고 도로변에 위치해 존재감이 뚜렷하다는 장점 때문에 임대수요가 무궁무진하다는 장점을 갖고 있다.
이 때문에 감정가가 10억원을 넘어가는 대형 부동산은 거의 대부분 유찰이 불가피한 시장 분위기에도 불구하고 이 물건은 치열한 경쟁 끝에 무려 13억원에 새 주인을 찾아갔다. 낙찰가율은 122.21%다.
통상 이런 낙찰사례에 대한 해석은 두 가지로 나뉜다. 하나는 감정가가 너무 낮게 평가됐다는 지극히 당연한 반응이고, 또 하나는 낙찰에 눈이 먼 입찰자가 나서 가격을 끌어올렸을 것이라는 예측이다.
그러나 본 건의 경우, 물건 소재지와 인근 지역 특성, 입지와 임대차 현황을 종합적으로 고려할 때 과소평가된 것도 아니고 낙찰가가 과대한 것도 아닌, 적절한 가격에 매각됐다는 평가가 가능할 것으로 보인다.
위 표는 낙찰건과 인근 실거래건 정보를 수집해 정리한 것으로 공시지가 및 입지에 따른 고하의 차이는 다소 있으나 실거래건이 모두 낙찰건 인근에 위치하고 있어 건폐율과 용적률이 낙찰건과 대동소이할 것으로 계측, 건물가격을 기준으로 비교할 수 있도록 했다.
실거래건들을 보면 낙찰건과의 유사성이 가장 높은 것은 연면적과 공시지가 등 객관적인 수치들의 차이가 가장 적은 물건 A다. 물건 A는 낙찰건에 비해 다소 열악한 입지에 있어 낙찰건 대비 공시지가가 20만원 가량 낮았다.
그러나 1㎡당 매매가를 보면 입지 조건이나 공시지가가 우월한 낙찰건에 비해 크게 싸다는 느낌을 받기는 어렵다. 뒤집어보면 낙찰건의 매각가격이 그렇게 비싼 게 아니라는 의미다. 직접적인 비교는 물론 어렵겠지만 인근 지역 중소형 근린주택 가격을 봐도 공시지가와 가격이 정비례하지 않은 상황이다. 낙찰건 가격이 크게 저렴하다는 결론을 내기도 어렵지만 그렇다고 엄청나게 비싸다고도 말할 수 없는 이유다.
더구나 이 낙찰건 입찰 경쟁률은 18대 1을 기록한 바 있다. 아울러 2위 응찰가도 낙찰가에서 불과 2000만원 적은 12억8000만원에 달했다. 이 같은 점까지 함께 감안하면 이 물건 낙찰결과가 상당히 만족스럽다는 쪽으로 의견이 기우는 것이다.
근린주택은 건물과 토지 가격을 합산해 거래되기 때문에 가격산출 기준을 세우는 것 자체가 어렵다. 대지가격과 건물가격 모두에 어느 정도 정통하지 않으면 제값이 얼만지 모르는 경우가 많다는 것이다.
그러나 인근 지역 실거래가 정보를 수집해 유사성이 높은 물건들 위주로 비교해보면 어느 정도는 구체적인 가격 기준을 정립할 수 있고 이는 동일한 원리에 의거 입찰예정가 산출에도 적용된다. 실거래가 정보가 매매 뿐만 아니라 경매에서도 중요하게 취급되어야 하는 이유다.