▶빠숑◀ [서울이야기] 은평구 - 뉴타운, 야~ 뉴타운 이놈아!!

[빠숑]

안녕하세요. 빠숑입니다.

전 요즘
야근에 휴일근무까지 하면서 정신없이 지내고 있답니다.

어제 오늘 무척이나 더웠나 보네요.
온 몸에 땀이 나네요..

지난주까지 좀 쌀쌀했던 것으로 기억하는데. 언제 계절이 이렇게 바뀌었네요.

그 좋아라 하는 산으로 꽃구경도 못가고,
보고서만 댑다 쓰고 있습니다.

내 직업을 좋아는 하지만,
가끔은 내 의지대로 시간을 할애하면서 일할 수 없다는 사실을 인정해야 할 때마다
그냥 화가 나기도 합니다.

그래서,
지난주 금요일은, 하던 일 팽게치고 그냥 아무생각없이 칼퇴근을 해 버렸습니다.
그리고, 동기 모임에 참석했죠. 어찌나 반갑던지..^^

그냥 퇴근해서 살짝 불안했거든요.
슬픈 예감은 왜 틀린 적이 없을까요?
아니나 다를까,
기다렸다는 듯이 클라이언트에게 지금 어딧냐고 전화가 오더군요.
큭큭..이 놈의 인기는..

암튼
내가 좋아라 하는 일 중 하나인
글쓰기를 그간 꽤 오랜기간 못했네요..

1시간만 시간을 내면 되는 일인데
그만한 시간을 낼 정도의 마음에 여유가 없었나 봅니다.

언제쯤 굿바이 게으름을 자신있게 외칠 수 있을지...

제 넋두리가 길었네요..
그냥 누구한테든 투정을 부리고 싶었던 것 같습니다.
애들처럼 유치하게 말이죠..^^

==============

자~
은평구 편을 시작합니다.

은평구 이야기를 하기 전에
박원순 시장님 이야기를 좀 하고 이어가겠습니다.

박원순 시장이
작년 취임한 후로
제 생각에는, 정말 일을 잘하고 계시다고 생각합니다.

여러가지 아이디어로 새로운 사업도 하구요,
영양가 없는 사업들은 과감히 접기도 하구요,
(기존 추진 사업을 접는 일은 왠만한 강단이 아니면 진짜 어렵습니다.
 이해 관계인의 반발이 보통이 아니니까요..)

특히
이번 9호선 비용 인상 저지는
정말 대단하다는 생각까지 했었습니다.

저야 서울시민은 아니지만,
이전 시장보다는 확실히 잘 뽑은 것 같다고
서울 시민들을 칭찬해 주고 싶습니다.

하지만,
아직 잘했다 못했다의 검증을 할 수 없는 부분이
박 시장의 부동산 정책입니다.

그 단적인 예로
몇달전 뉴타운 사업을 전면 재검토하겠다고 했었죠..

전면 재검토하겠다는 데에는
저 역시 전적으로 동의합니다.

하지만,
그 재검토 목적과 방법이 무엇인지
정확히 말씀하지 않아서
어떻게 진행이 될지에 대해서는
관심과 의문을 가지고 지켜보고 있습니다.

왜 은평구 이야기를 하면서
박원순 시장님 이야기를 했는지 궁금하셨을 텐데요..

이번 은평구 편을 쓰려고 생각하면서
뉴타운이라는 단어가 계속 맴돌았습니다.

뉴타운이라는 새로운 개발방식으로
가장 주목을 받았지만,
현재까진 실패작인 이 은평뉴타운을 보면서,

어떻게 이 부동산 난국이 진행되어 갈까를 생각하며,

은평구 편을 진짜 시작합니다.

먼저 은평구의 태생을 이야기해야 겠죠?^^

은평구는 지리적 위치를 아시는 분들은 이미 눈치채셨겠지만,

일부는 서대문구에서,
또 일부는 고양시에서 분리가 되면서
1979년 은평구로서 단독으로 독립을 하게 됩니다.

아마 증산동, 응암동은 서대문구인지 아시는 분들도 꽤 계시구요.

행정권역이 좀 애매하거든요.
그리고,
연신내 고개를 넘어 은평뉴타운에 가면
왠지 고양시 분위기가 나잖아요..
진짜 고양시인 삼송지구하고도 매우 가깝고요(직선 150M).

은평구의 특징을 손꼽아 말씀드리자면,
은평구는
교통의 요지였다는 말씀을 드리고 싶네요..

통일로는 많이 들어 보셨죠?

고려의 수도인 개경에서 파주, 고양, 서울로 이어지는 파발이 있던 곳이죠..
구파발이 그런 뜻이구요..
암튼
이 곳을 통해서,
동쪽으로는 가평, 춘천으로,
남쪽으로는 수원, 천안, 공주로
파발이 운행이 되었다고 하네요..

나름 교통의 요지 지역이었는데,
생각보다는 개발이 덜 되었던 것 같습니다.

현재 제일 잘 나가는 서대문 가재울 뉴타운 지역이나 불광역 인근지역도
대부분 논이었다고 하는 것 보면,
아마도 조선시대의 세력가 분들이
그냥
미리 한양 인근의 땅만 확보를 해 둔 것이 아닌가 싶기도 합니다.^^

아, 그리고 영은문이라는 것이 있습니다.
명나라나 청나라 사신들이 궁궐을 방문할 때
우리 쪽 인사들이 영접을 하던 곳인데,
바로
통일로의 끝부분인 현재의 독립문 위치죠.

1897년인가요? 독립협회에서
중국사대주의를 청산하고자, 영은문을 헐어버리고, 현재의 독립문을 지었죠.
주변분들에게
독립문 지나실 때 아는 척 좀 하시라구요. ^^

그럼 본격적으로
은평구 행정동 이야기를 시작해 볼까요..

일단 아래 지도를 눈에 담아 두시구요..

맨 밑부분부터 시작하겠습니다.

먼저 수색동입니다.
수색증산뉴타운 지역이 있는 곳이죠.

수색동은 서울의 맨 끝부분입니다. 바로 고양시와 연결되죠..
이모가 이곳에 사셔서 어렸을 때부터 갈 일이 종종 있었는데,
정말 낙후된 동네였습니다.
사실
지금도 많이 낙후되어 있구요..

그러니까 뉴타운으로 개발을 하겠다고 한거겠지만요..
하지만,
이 지역은 많은 기존 주택들이 있습니다.

은평 뉴타운은
주택이 아닌 지역이 대부분이었던 반면,
이 곳은 낙후된 주택과 상가가 많아
이 기존 부동산들을 정비하는 것이 일차 진행방향이겠죠..

아마
이해관계가 얽히고 섥혀 있을 겁니다.
원만한 진행이 쉽지 않을거라는 말씀이죠..
2006년에 시작했는데, 아직도 삽을 제대로 못 떳습니다.

아시겠지만,
요즘 개발은 기존 사시던 분들이 돈이 어느정도 있어야 진행이 가능합니다.
이 지역을 무시해서가 아니라
상대적으로 어려운 지역이죠..
확실한 투자가치가 보이지 않기 때문에,
외부 투자자를 끌어들이기도 어려운 지역이구요..

이 지역이 활성화되려면 끝, 변두리라는 인식부터 없애야 하는데,
그러려면
잘 나가는 상암이나 인접 고양시가 아주 활성화 되어서
이 수색이
서대문구 신촌이나 구로구 신도림처럼 부도심으로서의 역할을 해야 합니다.

하지만,

그렇게 되려면 시간이 많이 필요할 것 같구요..

다음으로 증산동은

수색증산뉴타운의 한 지역이구요.
낮지만 나름 산도 있구요. 불광천이라는 작은 하천도 있습니다.
6호선 증산역이 있고,
불광천 옆 간선도로를 따라가면 강변북로로 연결되어
나름 교통의 요지입니다.
같은 수색증산뉴타운 지역이긴 하지만,
오히려 수색보다는 이 지역이 더 괜찮아 보이기도 합니다.

그 위가 신사동입니다.
강남구 신사동과 헷갈려 하시는 분들이 있으실 텐데,
한자가 다릅니다.
강남구는 한강 옆이라 모래沙를 쓰구요,
은평구 신사동은 절寺를 씁니다. 아마 예전에 절이 있었던 것 같습니다.
은평구 내에서는
나름 주거시설 밀집지역이구요, 학교도 꽤 여러개 있습니다.
산 너머 가면 바로 고양시 향동입니다.
아시는 분들도 계시겠지만, 향동지구도 개발이 예정되어 있는 지역인데
이게 개발되면 아마 신사동하고도 시너지가 좀 있을 것으로 예상은 됩니다.
참고만 하시구요..

신사동 옆은 응암동입니다.
글자 곧이 곧대로 해석하면 매바위동네죠..
서대문구 홍은동과 백련산을 사이에 두고 있습니다.
주거지역 밀집지구요,
이 지역의 인기가 몇년전부터 폭발되면서
은평구에서는 가장 많은 재개발/재건축이 계획되어 있답니다.
계획만 되어 있구요. 어찌 될지는 지켜봐야줘..

이 지역의 랜드마크는 백련산 힐스테이트죠..
부동산 경기상 대형평형이 미분양이 나긴 했지만요..
응암동 하면 역시
응암오거리를 중심으로 감자탕 집들이 유명하죠.

아, 그리고 은평구에 있는 유일한 할인점인 이마트도 있구요.
(은평구엔 왜 대형할인점이 거의 없을까요? 재래상권이 강한 지역이라 그런가?)

신사동 위가 역촌동입니다.
말 그대로 조선시대 신하들이 장거리 출장 시 쉬어가던 곳입니다.
가끔 숨이 막힐 정도로 집들로만 둘러싸여 있는 동네죠.
다세대, 빌라가 많아 대표적인 경매 투자 지역 중 하나 맞죠?

그 위가 대조동이죠.

대조동하면 잘 모르실거구요.
그냥 연신내라고 하시면 아! 하시겠죠?^^
물론 연신내역은 불광동에 속하지만,
연신내 상권의 대부분은 대조동입니다.
그러니까
은평구 내 강남역이라고 보시면 됩니다.

재래 상권 문화가 아주 끝내주는 곳입니다.
불광역 인근도 화려하긴 하지만,
역시 연신내가 이 동네에선 제일 놀기 좋은 곳이죠..^^

그래서인지 나름 오피스텔도 좀 있구요.

암튼 은평구 지역에선 불광동과 더불어
주거시설 말고도, 대형/중소형 상가, 오피스텔 등
다양한 부동산 상품을 만날 수 있는 곳입니다.

그 옆 녹번동은
통일로를 중심으로 동쪽은 독바위가 있고,
서쪽은 은평구청을 중심으로 어느정도 지역이 깔끔하게 정비된 지역입니다.

행정중심지역이죠..^^

그 위는 불광동입니다.
이름만으로도 가장 유명한 동네죠.
3호선과 6호선이 만나는 동네고,
은평 뉴타운을 제외하고,
최근 가장 많은 분양 물량이 있었던 지역이고,
북한산의 관문 중 하나고,
시외버스터미날이 있고,
불광시장이 있고,
암튼 제가 볼 때는 은평구의 가장 중심이 아닌가 합니다.

응암동과 더불어 가장 많은 재개발/재건축이 예정되어 있습니다.
재개발의 기본은 도로정비인데, 도로는 한정되어 있어,
과거 용인이 그랬던 것처럼,
너무 난개발이 되어 가고 있는 건 아닌가 걱정이 되기도 합니다.

다음은 갈현동입니다.
혹자는 그리 화려하지 않은 동네라고 하지만,
갈현동은 이 지역의 은근한 강자입니다.
주거환경이 양호하거든요..
일단 다양한 주거시설이 많구요.
그보다도
교육시설이 제일 많은 지역입니다.
도보로 이용할 수 있는 교육시설이 많은 지역은
절대 집값이 떨어지지 않습니다.

게다가
제 개인적으로는 이 곳에 있는 갈현동 할머니 떡볶이를 좋아해서요. ^^

마지막으로
면적으로 가장 넓은 진관동입니다.
구파발역 인근이라고 하며 더 잘 아시겠지요..
북한산 입구가 있는 곳이구요.
은평뉴타운으로 대표되는 곳이죠..
진관동은 진관사라는 절때문에 생긴 지명이구요.

아주 예전에 버스 종점이 많았죠. 종점/기점 이름이 기자촌이었죠..
기자촌이라는 말 들어보셨는지요.
박정희 대통령이
기자들에게 자기 집을 마련하라고 집터를 내어 주었던 곳에서 유래한 곳입니다.
과거 언론 통제 시절에 언론인들에게 제공한 당근책이었죠..

두서없이
행정동 이야기를 생각나는 대로 쭉 나열만 했습니다.

은평구 동네들이 어느정도 연상이 되시나요?

조금이나마
이 동네에 대해 잘 모르시는 분들께 도움이 되셨다면
전 그것으로 만족합니다.

마지막으로
처음에 말씀드린 대로 뉴타운에 대한 제 생각을
정리하면서 은평구 편을 마칠까 합니다.

일단 분명히 해 둘 것은
현 서울시가 고민하고 있는 대부분의 뉴타운 문제는 은평뉴타운과는 좀 다릅니다.

제 생각에는

은평뉴타운은 그런 뉴타운이 아니라
그냥 대규모 택지개발지구로 보는 것이 맞을 것 같습니다.
왜냐하면 기존 거주민/소유주들과 이해관계 문제가 거의 없었거든요.

제가 지금부터 말씀드릴 뉴타운은
서울시 내 주요 지역에서 문제되고 있는 재정비촉진지구를 말씀드리는 겁니다.

박원순 시장은
뉴타운은 태생부터 잘못이기 때문에, 원주민 중심으로 전면 재조정하겠다고 합니다.

말은 좋은 말인것 같은데,

여기서 문제는,,
원주민이 누구냐 하는 문제죠..

강남권을 제외한 대부분 지역의 원주민은
그 지역에 살고 있지 않습니다.
대부분의 뉴타운 지정 지역은
투자자가 대부분의 소유권을 가지고 있습니다.

지금 살고 있는 층들은 대부분 임차인들이죠..
물론 이중에는 합법적이지 않은 거주자분들도 있구요..

이 분들을 원주민이라고 할 수 있을까요?

절대 이분들을 무시하자는 말은 아닙니다.
오히려 그 반대에 가깝죠.
이분들의 거주 대책도 매우 중요하다고 생각합니다.

하지만,
자본주의 사회에서
소유주의 의견이 더 중요할까요? 임차인의 의견이 더 중요할까요?

다시 질문하죠.
누가 원주민입니까?
정확히 질문드립니다.
원주민 중심으로 어떻게 전면 재조정을 하겠다는 걸까요?

박 시장님이 제기한 문제의 대상 정의부터 이미 잘못된 것이었습니다.

말씀드린 대로
강남권을 제외하고는
아마 대부분 지역에서
개발 추진 시
지속적인 문제가 발생할 것입니다.

박원순 시장님도 꽤 골치 아플거에요..

현 관점에서는 해결책이 없거든요.

완전히 발상의 전환이 되어 반대 입장에서도 고려를 해야 하는데,
그건 지금까지의 자신의 노선이 아닙니다.
자기 지지층을 다 잃게 될 것이 분명하기 때문이죠..

현재 가장 문제가 되고 있는 강남구 지역의 경우는
오히려 해결책이 명쾌합니다.

용적률만 조금 더 주고, 소형 의무 비율만 양보해 주면 끝나는 문제입니다.
그 분들은
자기 돈 들여서 지으라고 해도 전혀 문제가 없으신 분들이니까요..

하지만, 그외 대부분의 지역의 경우,
소유주의 기대 수준(추가 분담금은 안내려고 하겠죠)과
임차인의 애환(이 가격으로 서울거주를 해야하는데 어디로든 갈 데가 없죠)과
그 이하 계층(정부에서 무료 숙소를 제공하지 않는 이상 대책이 없죠)까지
고려하면서,
재원까지 마련해야 하니
진행이 될 수가 없죠..

결국 이런 문제들이
현재 서울의 부동산 문제의 핵심일거구요.

결국 경기 활성화를 위해
어쩔수 없이 부동산을 띄울려는 정책을 쓸터인데,

그러려면 강남 밖에 답이 없죠.

그래서, 아마도,
강남은 투기제한이 곧 해제가 될 겁니다.
DTI도 더 완화가 될 거구요.
다주택자 세금도 신경을 써 줄겁니다.
전매제한도 폐지 쪽으로 가지 않을까 하구요
이제 정부에서 부동산 활성화를 위해
마지막 남은 카드는 그것들 밖에 없으니까요..

아직까진 조심스럽지만,
강남 집값이 다시 오를 거라고 예상이 됩니다.

서울 내에서 새집을 희망하는 사람들은 점점 더 늘어 갈텐데
그런 욕망을 채워 줄 수 있는 곳은,
그런 능력이 있는 곳은,
그곳 밖에 없으니까요..

그게 또 주변으로의 확산의 시작이 되겠죠.
마치 2000년대 처럼 말입니다.

또 그렇게 반복이 시작되겠죠..

전 진정으로
제 예상이 제발 적중하지 않기를 기원합니다.

그렇게 되면

또 대부분의 분들이 심적인 박탈감을 갖게 될터이기 때문입니다.

이 심적인 박탈감 때문에

행복지수가 급감하게 됩니다.

부동산 문제는 누구에게도 이렇게 민감한 문제입니다.

행복지수와 관계된 아주 중요한 측면이기 때문에 그렇구요.

사람들은 자신이 어떻게 하는지에는

정말 관대합니다.

심적으로 상처를 받았을 경우

자신의 문제가 아닌 다른 곳에서

그 화풀이 대상을 찾기 마련이죠..

7~8년 전 이런 말이 유행했었습니다.
이 모든게 노무현 때문이라는...

또 죄없는 분을
원망하게 되는 현실이 다가 오는 것은 아닌가 하는 걱정이 들기도 하네요..

아~ 강남이여~
강남이 과연 어떤 곳이길래 이토록 대단한 부동산 파장을 만들게 하는지...

그래서,
다음 편에서는 강남구로 가 보려고 합니다.

강남구 다 죽었어! ^^

다음에 또 뵈요..

좋은 하루 보내세요~

[빠숑]

서울 서쪽 지역 쪽 중에서는 가장 핵심지역이 될 것입니다.
이미 좋은 시설들이 많이 들어와 있구요..
앞으도로 들어올 시설이 줄을 서 있지요..
특히 방송 미디어 쪽으로는 특화 지역이 될겁니다.
그와 함께 상업, 주거시설도 발전을 할 지역으로 생각하고 있습니다.

[어징어]

좋은 답글 감사합니다...서울은 어디에 투자를 해야될지 모르겟습니다..

[곰돌이리노]

불광동 예전에 많이 갔었는데....,암튼 좋은 글 감사합니다..^^

[의송]

빠숑님 오랜만에 글 읽네요...많이 기다렸거든요...오늘 서울 은평구 구경 잘하고 갑니다. 감사합니다.

[비니주니맘]

뺘숑님 글 정말 반갑습니다. 은평구는 제가 초등학교때부터 대학 졸업할때까지 살 던 곳이라 잘 압니다. 이재호 의원의 지역구이기도 하고 갈현동은 대성고, 선일여고, 선정, 예일고, 구산중등 구내 대표적인 학교들이 몰려있는 곳이지요. 유명한 배우 최진실이 선일고 출신이고 박경림은 동명여고를 나왔답니다. 저희학교 후배지요... ㅋㅋㅋ, 충암고, 숭실고도 나름 명문이랍니다. 회사 생활하면서 은평구 출신들 만날때마다 얼마나 반갑던지요. 연신내 롯데리아와 불광동 롤라장은 그 시절 중고딩들의 유일한 휴식처였답니다. 부동산으로 눈으로 보면 신축빌라가 많고 전세수요도 그만큼 많은 곳이지요. ^^;

[해바라기-]

조은글 감사합니다

[두리두리]

은평구에 대한 빠숑님의 깊은 지식과, 마지막 부분의 예언(?)이 일부 들어맞는 것에 감탄을 금할 수 없네요~ 강남에 날개를 달어준 거죠,,아,,떡볶이 넘 맛날듯~ㅎ

[무한체력]

옆동네 서대문구지만..거의 은평구랑 붙어 있는 서대문구라.. 방갑네요 ㅋㅋ감자탕 골목 위에 있는 충암고 졸업했습니다. 흥했으면 좋겠습니다 울동네..!!!ㅋㅋ

[junny]

은평구... 서민들이 살기에 좋은 곳....^^집값도, 학군도, 시내 접근도도..(강남은 빼고^^)

[같이가는길]

덕분에 하나하나씩 알아갑니다. 감사합니다^^