2018년 주택분 재산세 완전 해부

[투에이스(햇살)]

안녕하세요!
세금을 쉽게 풀어주는 남자(세풀남), 투에이스입니다.

종합부동산세 강화 정부 방안이 지난 7월 6일  발표된 바 있습니다.  아직 완전히 확정된 것은 아니고 국회 심의 과정이 남아 있지만 납세자의 부담은 많아질 것으로 보입니다. 

산 넘어 산으로 종부세 개편 방안이 확정되자마자 이제 시장의 관심은 하반기에 있을 재산세제 개편으로 쏠리고 있습니다.
 
종부세가 돈 많은 자산가들에게 해당되는 세금이라면, 재산세는 주택을 가진 모든 국민들에게 해당이 되는 것이라 그 파급 효과는 훨씬 더 클 것으로 예상됩니다.

특히 공시가격의 현실화까지 추진하고 있어 납세자 입장에서는 종전보다 세금 부담이 훨씬 더 많아질 가능성이 커지고 있습니다.

그래서 오늘은 보유세중 주택에 대한 재산세 계산 구조에 대해 알아보도록 하겠습니다.
   
재산세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 즉, 6월 1일 현재 소유자한테 재산세 납세의무가 있습니다.
 
납부는 두 번에 걸쳐서 합니다. 7월에는 주택분 1/2과 건축물에 대해서, 9월에는 주택분 나머지 1/2과 토지에 대해서 납부합니다.
 
주택은 토지와 건물을 함께 포함한 가격을 과세표준으로 하기 때문에 7월과 9월에 반반씩 각각 고지합니다.
 
단 주택분 재산세의 1년분이 20만 원(작년까지는 10만 원) 이하인 경우에는 7월에 한꺼번에 고지합니다.
 
주택분 재산세 산정 공식은 다음과 같습니다. (주택 시가표준액 × 공정시장가액비율 60%) × 세율
 
재산세를 산정할 때 기준이 되는 시가표준액은 주택의 경우 매년 4월 30일 국토교통부에서 고시하는 개별주택가격 및 공동주택가격을 기준으로 합니다.
 
그 외의 건물은 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액을 기준으로 합니다.
 
공동주택가격, 개별주택가격, 공시지가는 한국감정원의 부동산공시가격알리미 사이트에서 바로 조회하실 수 있습니다.
http://www.realtyprice.kr/notice/  

공정시장가액비율이란 납세자 부담을 고려하여 대통령령으로 정한 비율인데 주택은 60%로 규정하고 있습니다.

예를 들어 현 시세 10억 원짜리 아파트라면 시가표준액은 시세의 약 70% 선인 7억 원 정도일 것입니다.  여기에 주택의 공정시장가액비율 60%를 곱한 4.2억 원이 과세표준이 되는 것입니다.
 
여기의 주택의 세율은 0.1%에서 0.4%까지 누진과세 체계이므로 해당하는 세율을 곱하면 납부해야 할 금액이 나옵니다.

그럼 주택의 재산세를 계산해 볼까요.
 
주택의 재산세는 재산세, 도시지역분, 지방교육세, 지역자원시설세 등 4가지 항목으로 나눠져 부과됩니다.
 
여기서 고려할 부분이 “세부담상한”이라는 제도입니다. 급격한 재산세 상승으로 인한 조세저항을 막기 위해 재산세 부과의 상한선을 정해놓는 제도입니다.
 
주택의 경우 해당 재산세가 공시가격 3억 원 이하인 경우에는 직전연도 재산세의 105% 이내로, 공시가격 3억 원 ~ 6억 원 이하인 경우 직전연도 재산세의 110% 이내로, 공시가격 6억 원 초과인 경우 직전연도 재산세의 130% 이내로 재산세를 부과해야 합니다.
 
재산세의 과세표준을 구하고 세율을 곱해서 계산해본 금액이 실제와 맞지 않는 경우가 종종 있는데, 대부분은 바로 이 이유 때문입니다.
 
그럼 재산세의 4가지 항목을 하나하나 살펴보겠습니다.
 
(1) 재산세
①과세표준 : 공시가격(주택가격) × 60%
 
②현년도 산출세액 : 과세표준 × 누진세율 (0.1% ~ 0.4%)
 
③'세부담상한' : 현년도 산출세액과 전년도 세액을 비교해서 5% 이상 차액 발생 시는 공시가격에 따라 전년도 세액의 105% ~ 130% 이내로, 5% 미만 차액 발생 시에는 현년도 산출세액을 적용합니다
 
(2) 도시지역분
과거에는 명칭이 도시계획세였는데 도로의 개설 유지, 상하수도, 공원 등 각종 도시계획 사업에 필요한 비용을 충당하기 위해 도시계획구역 안에 있는 토지나 주택에 부과하는 세금입니다. 도시지역분은 도시계획구역이 아니면 부과되지 않습니다.

①과세표준 : 공시가격(주택가격) × 60%

②현년도 산출세액 : 과세표준 × 단일세율 0.14%
 
③'세부담상한' : 현년도 산출세액과 전년도 세액을 비교해서 5% 이상 차액 발생 시는 공시가격에 따라 전년도 세액의 105% ~ 130%이내로, 5% 미만 차액 발생 시에는 현년도 산출세액을 적용합니다
 
(3) 지방교육세
지역 교육재정에 투입하기 위해 걷는 세금으로 도시지역분을 제외한 재산세의 20%를 별도로 징구합니다.
 
(4) 지역자원시설세
지방자치단체가 지역소방, 재난예방 등 안전관리사업이나 환경보호사업을 하면서 지역주민에게 걷는 세금인데, 다른 항목과 달리 건축물 시가표준액을 과세표준으로 사용합니다.

①과세표준 : 건축물 시가표준액 × 60%   
   
②'세부담상한' : 현년도 산출세액과 전년도 세액을 비교해서 5% 이상 차액 발생 시는 공시가격에 따라 전년도 세액의 105% ~ 130%이내로, 5% 미만 차액 발생 시에는 현년도 산출세액을 적용합니다
 
지역자원시설세에서 사용하는 건축물 시가표준액은 소득세법에 의거해서 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음의 항목을 적용하여 산출한 가액으로 계산이 대단히 복잡합니다.  

건축물 시가표준액은 매년 초 지자체 사이트에 고시되고 있으니 필요하신 분은 파일을 다운받아 사용하시면 됩니다.
http://finance.seoul.go.kr/statutory_standard_price#list/1 (서울시)
 
http://www.incheon.go.kr/posts/incheon-news/11308  (인천시)

http://baily.tistory.com/108
위 사이트에 건축물 시가표준액을 알아보는 자세한 설명이 되어 있으니 참고하시기 바랍니다. 

자, 이제 이론은 이 정도로 하고, 실제 저희 집에 날아온 재산세 고지서를 가지고 재산세 부과가 어떻게 이루어지는지 살펴보기로 하겠습니다.
 
제가 보유하고 있는 서울시 강서구 염창동에 있는 아파트를 예로 삼았습니다.
 
아래는 전년도 고지서(2017년 7월)와 금년도 고지서(2018년 7월)입니다.

전년도 고지서와 금년도 고지서를 모두 보여드리는 이유는 세부담상한 제도 때문입니다.

먼저 해당 아파트의 시가표준액부터 확인해 보겠습니다. 

해당 물건의 공동주택가격입니다.  시가표준액은 412,000,000원이고 여기에 공정시장가액비율 60%를 곱한 금액은 247,200,000 원입니다. 이 금액이 과세표준액이 됩니다.

(1)재산세
① [(247,200,000원 Ⅹ 세율 0.25%) – 누진공제액 180,000 원] ÷ 2 (7월에는 1/2만 고지) = 219,000원
 
②'세부담상한' : 전넌도 재산세 181,500원 Ⅹ 110% = 199,650원
7월 재산세 계산액은 219,000원이지만 공시가격이 3억 원 초과인 경우 전년도 재산세 181,500원보다 10% 이상 못 올리는 '세부담상한' 으로 인해  199,650원 적용
 
(2) 도시지역분
① (247,200,000 원 Ⅹ 세율 0.14%) ÷ 2 (7월에는 1/2만 고지) = 173,040원
 
② '세부담상한' : 전넌도 도시계획분 162,160원 Ⅹ 110% = 178,370원
7월 도시지역분 계산액은 173,040원으로 '세부담상한'이내 금액이므로 173,040원 적용
 
(3)지역자원시설세 (건축물 시가표준액을 과세표준으로 사용)
①(55,298,112 원 Ⅹ 세율 0.1%) - 누진공제엑 14,900원  ÷ 2 (7월에는 1/2만 고지) = 20,190원

② '세부담상한' : 전년도보다 세액이 낮아  '세부담상한'이  적용되지 않아 20,190원 적용 

(4)지방교육세
재산세 199,650원 Ⅹ 20% = 39,930 원   

다시 한번 금년도 재산세을 전년도 재산세와 비교해서 세부담상한을 확인하시기 바랍니다.    

준공공임대사업자는 위 표와 같이 재산세 감면혜택이 있습니다.
 
유의할 사항은 2채 이상 등록해야 세제혜택이 있으며
40㎡ 이하는 재산세와 지역자원시설세를 모두 면제.
40㎡ 초과 60㎡ 이하는 재산세의 75%를 경감과 지역자원시설세 면제.
60㎡ 초과 85㎡ 이하는 재산세의 50%를 경감합니다.
 
그런데 임대주택을 등록하는 거주지 시군구청과 재산세를 관할하는 물건지 시군구청이 다르다 보니 재산세 감면이 제대로 반영 안되는 사례가 종종 발생되고 있습니다. 따라서 임대주택을 등록하신 분은 재산세 감면이 제대로 반영되었는지 꼭 체크해 보시기 바랍니다.
 
준공공으로 등록한 경우는 위에서 언급한 대로 지역자원시설세가 60㎡ 이하는 모두 면제가 됩니다.  

아래 제게 고지된 올해 의정부시의 재산세고지서와 같이 지역자원시설세가 아예 나타나지 않거나 지역자원시설세가 제로이면 반영이 제대로 된 것입니다.  

이상으로 주택분 재산세에 대해 완전 해부를 해 보았습니다.
 
재산세 계산은 생각보다 쉽지 않습니다. 그러나 올해의 화두가 보유세 강화인만큼 이웃분들께서도 한 번쯤 재산세를 직접 계산해봄으로써 재산세 부과체계를 잘 숙지해보시는 것이 투자에 도움이 되실 듯합니다.   감사합니다.

[주근깨타잔]

감사합니다
투에이스님
올해는 꼭 계산을 해봐야겠군요^^

[서천가]

저도 계산 해볼수 있는 날이 오기를 기대해 봅니다 ㅎㅎ

[재룡이]

감사합니다.

[대치유니콘]

좋은 자료 감사합니다!