대구-이천동-봉덕동-주위에-온 천지-재개발,재건축-이천주공아파트-경매-줍줍

[서정욱]

2021 타경 115344

대구지방법원 경매 1계(053-757-6771)

매각기일 2022-11-21(10:00)

 안녕하세요. 대구 자산 부동산 중개 경매 서 소장입니다. 

오늘은 이천동 이천주공아파트 입니다.

대구 남구 이천동 121-70, 102동 16층 1606호 (이천동, 대구 이천 주공 1아파트)


영상으로 보시고 싶으시면 유튜브 구독과 좋아요.

제발 플리즈입니다.

https://www.youtube.com/watch?v=mb5530qe_7E

1) 사건 정보와 권리 분석

1 경매 일정 및 상세정보입니다.

 감정가 300,000,000입니다. 1번 유찰  

2차 입찰기일 2022-11-21

 최저 매각 가격 210,000,000

보증금 (10%) 21,000,000



2 권리 분석 

부동산을 방문하였으나 거주자 부재하여 만나지 못하고 권리신고 안내문을 현관문에 붙여 둠전입세대 열람 결과 채무자 가족만 전입되어 있음


확인은 한번 꼭 해보셔야 합니다.

세입자의 문제는 없어 보이네요.


등기부 보시면

보험회사 근저당으로 뒤에 권리는 다 소멸 예상입니다.


토지 대지권 포함 대지권에 문제없으며 말소기준 권리 이후 모든 걸리는 소멸 예상되며 권리 분석상 문제 없는것 같습니다. 


#관리비도 꼼꼼히 현장 방문해서 확인 하셔야 합니다.


낙찰자는 공용부분에 대한 미납금만 납부하면 됩니다. 공유 부분과 전유부분에 대한 관리비를 

분류하시고

공유 부분 미납 관리비 채권 3년 이내의 금액만

유효합니다.

관리비 징수를 위해 단전, 단수 등의 사용 방해 행위가 불법 행위라고 설명하고  

전 소유자의 체납관리비 전부를 승계하는 공동주택관리 규약이 있다면 

재산권의 본질적 내용을 침해하는

위헌적인 규정입니다.

3년 이내의 공유 부분만 내시면 되요. 

그 점 확인하시고 꼭 체크 하시기 바랍니다. 


그리고

선순위 권리자 보다 조세채권도 꼼 꼼치 

확인 하셔야 합니다.

조세채권이 더 빠른 경우 선 순위 권리자의

미배당 금액을 인수

받을 수 있는 상황도 생깁니다.

조세채권의 교부청구는 확인을 해야 되며 


 등기부와 문건 송달 내역 등을 꼼꼼히

확인하시기 바랍니다.

배당요구 종기 일전에 세무서나 관할서에서 

교부청구가 있는지 아님 이중 경매로 

앞전에도 있는지

확인하셔야 합니다.

그리고 입찰자가 확인 할 수 없는 경우라도

세무서가 교부청구한 조세채권의 법정기일이

임차보증금의 확정 일자보다 빠른지 늦은지도 

최선을 다해 알아 봐야 합니다.

 만약 확실치 않을 때는 안전한 물건을 하는 게

차라리 나은 분분도 있음을 명시 하시기 바랍니다.

3 물건 정보 와 시세 입니다.


576세대(총 6개동)  저 최고층  16층/20층

사용승인일 1999년 06월 05일

개별난방, 도시가스


24평 C 타입 81.83㎡/59.96㎡(전용률 73%)

방수는 3개 욕실 2개 해당 면적 세대수 114세대

매매 2억 5,300 (1,022만 원/3.3㎡)

전세 1억 7,000(687만 원/3.3㎡)

월세 1,000/60~1,000/65

전세가율 67%

실거래 신고 거래 2억 2000만 원 


월평균 관리비 13만 8,635원

하절기 평균(6~8월) 관리비 14만 7,173원

동절기 평균(12~2월) 관리비 13만 4,809원



현제 매매는 많이 없네요.  오래된 아파트나 소액 아파트는 고액 아파트보다는 시세가

 그렇게 떨어지지 않습니다.

 그 만큼 가격이 내리는 것도 폭이 작습니다. 

그 점을 가만 하고 입찰가격을 산정 하시기 바랍니다. 

그리고 경기 영향과 금리 인상의 여파가 너무나 큽니다.

위기가 기회가 될 수 있죠. 


지역적으로 공급이 수요 보다 많은 지역은 평균화 되기 전까지 급매들이 많이 나오며 전세가가 많이 낮춰서 나옵니다.

그걸 잘 판단하시고 전세금 정도로 낙찰가를 산정 하는 게 제일 안정합니다. 


경매는 더 낮게 낙찰 받아서 수익을 내거나 물건을 낙찰 받아 나에 맞게 사용하는 게 목적입니다.



제일 중요한 시세를 경기에 반영하여 입찰을 하시기 바랍니다.

3) 지역 분석 

1) 위치 및 주위 환경

   대상 물건은 대구광역시 남구 이천동 소재 "대봉 초등학교" 북동 측 인근에 위치하는 "대구 이천 주공 1아파트" 제102동 제16층 제1606호 단위세대로서, 부근 일대는 아파 트다 나지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2) 교통상황

   대상까지 제반 차량의 출입이

 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정 은 보통시 됨.


3호선 대봉교 319m3호선 도보 5분  건들 바위 671m 1호선 

대봉 초등학교까지 도보 2분거리 입니다. 

대구중학교까지 도보 5분 

현제 본 건 아파트도 재건축 진행 중에 있지만

이제 초기 단계이어서 시세에는 반영 하지

않는 게 맞습니다. 

재건축, 재개발로 펴주고 가격에 

미치는 영향은 예전에 심했지만 현제

금리 인상으로 현제 외부 요건으로

 현제 기준을 보시면 되겠어요. 

그리고 본건 바로 왼편 도보 

3분 거리에 

이천동 대봉교 역 태왕 아너스 마무리 공사 를 진행 하고 있네요. 412세대 

23년 3월 입주 예정 입니다.

몇 달 안 남았네요. 

바로 옆에 부지에도

연달아 대봉교 역 금호 어울림 에듀 리버도 

공사를 하고 있네요.

23년 8월 입주 예정 433세대

그리고 지역을 크게 보면

 봉덕

동 재개발, 재건축이 활발히 진행하는 지역 안에 있습니다. 

향후 외부 영향이 물러나면 입지로 시세 보는 시기에는

 좋은 지역으로 바뀌어 있을 거 같습니다 


대봉 초등학교, 대구중학교를 바로 옆에 두고 있고 가까운 거리에 대구 고등학교, 경일여고, 대구교육대학교 등이 있어, 

교육 환경에 최적화되어있네요.


단지 인근에 대백 플라자가 있고, 반월당 상권과 경북대학교 병원이 있어,

수성구와 중구의 인프라를 동시에 누릴 수 있겠습니다.

옆에 신천 강변 건너편이 바로 수성구라 수성구의 교육 인프라를 이용하기에도 편해 보입니다~

위쪽으로는 중구의 상권이 가깝고 우측으로는 수성구 상권도 이용할 수 있어서 생활환경이 꽤 편할 것 같은데요

실거주자 분들에게 인기가 많을 단지가 되겠네요


하지만 우린 경매죠. 현제 금리 인상에 따른 시세 반영은 꼭 하시고 경매 입찰가를 생각하셔야 합니다. 

임장은 필수이며 현지 부동산 사무소에서 꼭 문의를 하여 현장 시세를 더 확인하셔야 합니다.


 법원에서 매각물건명세서 ,현황조사서 등기 상황 전부 증명서 발급 후 권리 변동이 없는지 

다시 한번 확인하셔야 합니다.



자산 부동산 &경매 문의 주시면  권리 분석/낙찰/명도까지 원스톱으로 도와드리겠습니다. 

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