국토부의 공동주택 관리법령 FAQ-사례중심

[황놀부]

국토부의 공동주택 관리 법령 FAQ

국토해양부는 최근 주택법령에 대한 이해도를 높이기 위해 그동안 많이 제기된 민원사례를 중심으로 ‘공동주택 관리 법령 FAQ’를 제작·배포했다

한편 이 자료집에서는 앞으로 공포예정인 ‘주택법 시행령·시행규칙 개정안’ 관련 내용은 포함되지 않았다.

▶ 주민운동시설을 외부에 위탁해 영리시설로 운용가능한지?

주민운동시설은 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 시설이므로 위탁해 영리시설로 운영은 불가.

▶ 한 선거구에 2명 이상의 동별 대표자 선출이 가능한지?

한 동을 두 개 이상의 선거구로 나누거나 2개동 이상을 한 개의 선거구로 묶는 것은 가능하나, 한 선거구에 2명 이상의 동별 대표자 선출은 불가.

▶ 동별 대표자의 입후보자가 1명일 경우 선출 요건인 입주자 등 과반수 투표와 투표자   과반수 찬성에서 ‘입주자 등의’ 의미는?

동별 대표자 선출시 입후보자가 1명일 경우에는 입주자 등의 과반수 투표와 투표자 과반수 찬성으로 선출(주택법 시행령 제50조 제3항 제2호)하며, 여기서 입주자 등의 과반수란 ‘총 입주예정 세대수(총 건설 세대수)의 과반수’가 아니라 ‘실제 입주한 세대수의 과반수’를 말함(법제처 질의회신, ’11. 5)

▶ 동별 대표자 선출시 선출시기를 달리 할 수 있는지?

동별 대표자의 선출시 선출시기에 관해서는 별도 규정이 없고, 선거구·선출절차 등은 관리규약으로 정할 수 있으므로(영 제57조 제1항 제3호) 관리규약으로 이를 규정할 경우 순차 선출도 가능(입주자대표회의 임기는 같이 시작해야 할 것임).

▶ 동별 대표자 선출시 결격사유 확인 방법은?

동별 대표자의 선출시 금치산자, 한정치산자, 금고 이상의 실형 선고자 등은 동별 대표자가 될 수 없으므로(영 제50조 제4항), 동별 대표자 선거 전 본인 소명(서류제출 등)을 거쳐 결격사유에 해당하지 않는 경우에 한해 동별 대표자 후보자로 입후보 할 수 있도록 하는 것이 타당.

선거관리위원회 위원장(선거관리위원회 미구성 등 부득이한 경우에는 입주자대표회의 회장이나 관리사무소장)이 대상자 본인의 위임장(동의서)을 받아 경찰서에 조회하거나(‘범죄경력조회’) 등록기준지(종전 본적지) 시·구·읍·면에 조회(‘금치산자, 한정치산자, 파산자 열람’→공문으로 회신받을 수 있음)하는 것도 가능.

▶ 동별 대표자 결격사유 중 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역 제공자(사업자)의 소속 임원의 범위는?

해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 제공하거나 사업자로 선정된 자의 소속 임원은 동별 대표자가 될 수 없음(영 제50조 제4항 제8호).

이 경우 해당 범위는 자치관리의 경우 관리주체가 관리사무소장이므로(법 제2조제14호), 관리사무소장 및 소속 직원, 관리사무소장에게 용역제공·사업자의 소속 임원이며, 위탁관리의 경우 관리주체가 주택관리업자이므로 주택관리업자 소속 임직원(본사 임직원 및 당해 공동주택 관리사무소장과 그 직원)임.

▶ 관리주체 소속 임직원 등의 배우자와 직계존·비속의 동별 대표자 가능여부는?

현행 관리주체의 소속 임·직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원은 동별 대표자 불가(영 제50조 제4항 제8호).

입주자가 당해 공동주택 관리주체의 소속 임직원에 해당하는 경우 그 배우자와 직계존·비속 또한 동별 대표자가 될 수 없음.

▶ 자진해산의 경우 사퇴로 보아야 하는지?

자진해산 당시의 구체적 사실관계에 따라 주택법 시행령 제50조 제4항 제9호의 사퇴 해당여부를 판단해야 할 것임.

▶ 동별 대표자 결격사유(영 제50조 제4항)를 관리규약 등으로 추가할 수 있는지?

동별 대표자의 결격사유는 주택법령에 정해진 바에 한하며 추가하는 것은 불가, 다만 해임사유는 관리규약에 규정 가능(영 제57조 제1항 제3호). 동별 대표자의 결격사유를 선거관리위원회에서 임의 추가하는 것도 위와 같은 이유로 불가.

▶ 동별 대표자 해임사유에 회의 3회 이상 연속 불참을 규정할 수 있는지?

동별 대표자의 해임사유는 관리규약에 정해 운용하되 업무상의 위법행위로 한정함(영 제57조 제1항 제3호). 따라서 회의 3회 이상 연속 불참 사유를 해임사유에 추가는 곤란.

▶ 관리규약에 부녀회 등 자생단체의 임원의 동별 대표자 겸임금지 규정이 있을 경우 동별 대표자 입후보가 가능한지?

동별 대표자 결격사유에 자생단체의 임원은 해당사항이 없는 점을 감안(영 제50조 제4항), 동별 대표자 입후보가 가능하도록 하되, 동별 대표자로 당선되면 당해 자생단체의 임원을 사직토록 하는 것이 바람직함.

▶ 주택법 시행령 개정(’10. 7) 이전에 선출된 동별 대표자의 경우 동별 대표자 결격 사유와 중임제한이 적용되는지?

동별 대표자 결격 사유는 주택법 시행령 개정으로(’10. 7. 6) 새로이 신설된 조문이며, 부칙 제2조에 의거, 동법 시행령 개정 전에 선출된 동별 대표자에 대해서는 적용치 않음.

종전 규정에 따라서 선출된 동별 대표자는 결격사유(영 제50조 제4항)에 해당하더라도 (예 : 금고 이상의 형의 선고, 3개월 연체 등) 동별 대표자 자격을 상실하는 것은 아님.

동별 대표자 중임제한의 규정(영 제50조 제7항)도 부칙 제2조에 따라 개정 후 최초로 선출되는 동별 대표자부터 적용.

종전 관리규약의 중임제한 규정에 따라, 중임 후 임기가 만료된 경우라도 주택법 시행령 개정(’10. 07. 06) 이후 동별 대표자에 입후보 할 수 있음(중임까지 가능){법제처에서도 동일 취지로 유권해석(’11. 04)}

▶ 주택법 시행령 개정(’10. 7) 후 보궐선거로 동별 대표자로 선출되는 경우 그 재임기간은 중임제한의 1회에 해당하는지?

보궐선거로 동별 대표자로 선출되는 경우에도(잔여임기동안만 동별 대표자로 활동) 주택법 시행령 개정(’10. 7. 6) 부칙 제2조의 “이 영 시행 후 최초로 선출되는 동별 대표자”이므로 중임제한이 적용되므로 1회의 재임에 해당됨.

▶ 같은 단지 내 가동에서 나동으로 이사시 동별 대표자의 자격요건중 ‘6개월 거주’의 적용방법은?

가동에서 나동으로 이사해 나동의 동별 대표자로 나온 경우 가동과 나동의 거주기간을 합쳐 6개월 이상이라면 동별 대표자가 가능함(법제처 유권해석(’12. 01)도 동일 취지).

▶ 공동주택의 소유자가 본인은 직접 거주하지 않고 아들이 거주할 경우 아들이 동별 대표자 피선거권이 있는지?

아들이 대리권을 위임받게 되면 입주자에 해당하므로 피선거권이 있음.

▶ 동별 대표자의 임기 만료 후 새로 동별 대표자를 선출하지 못한 경우 업무대행자는?

기존 동별 대표자의 임기가 만료되었으나 새로이 동별 대표자를 미처 선출하지 못한 경우에는 기존 동별 대표자가 그 임무를 수행함이 부적당하다고 인정될 만한 특별한 사정이 없는 한 그 급박한 사정을 해소하기 위해 필요한 범위 내에서 새로운 동별 대표자가 선출될 때까지는 그 직무를 계속 수행할 수 있는 것으로 사료됨(대법원 판례 2007. 6. 15 선고 2007다6307 참조).

다만, 이 경우에도 임기가 만료된 동별 대표자는 최소한의 범위 내에서 필요한 임무를 수행하는 것이 타당할 것이며, 조속히 새로운 동별 대표자를 선출해 입주자 대표회의의 정상적인 운영을 도모해야 할 것임.

▶ 입주자대표회의의 정원이 8명일 경우 임원을 선출하기 위한 최소한의 동별 대표자 수는?

입주자대표회의에서는 동별 대표자 중에서 회장, 감사 등 임원을 그 구성원 과반수의 찬성으로 선출해야 하므로(영 제50조 제5항), 입주자대표회의의 정원이 8명일 경우에는 최소 그 과반수인 5명이 선출돼야 임원을 선출할 수 있음(5명 전원의 찬성시 선출).

반드시 입주자대표회의 구성원의 2/3이상이 선출돼야 임원을 선출할 수 있는 것은 아님(법제처 유권해석(’11. 10)도 동일 취지). 다만, 2/3이상의 선출되었을 때에는 그 2/3이상 중 과반수의 찬성이 있으면 임원선출 가능(영 제50조 제5항).

▶ 500세대 이상의 공동주택에서 회장과 감사를 선출할 수 있는 때는?

500세대 미만의 공동주택에서 회장과 감사는 그 구성원의 과반수 찬성으로 선출하므로 (영 제50조 제5항) 500세대 이상의 공동주택에서도 회장과 감사를 선출하기 위해서는 전체 동별 대표자의 과반수가 선출됐을 때 회장과 감사를 선출할 수 있을 것임.

▶ 입주자대표회의 임원(회장, 감사 등)의 ‘직위해제’가 가능 여부 및 절차는.

입주자대표회의 임원의 직위해제에 관해 별도의 규정은 없으나 동별 대표자의 해임사유 (업무상의 위법행위로 한정한다)는 관리규약으로 정하므로(영 제57조 제1항 제3호), 입주자대표회의 임원의 직위해제도 이를 준용해 업무상의 위법행위로 한정한 후 관리규약에 정해 운용하는 것이 타당함.

▶ 입주자대표회의가 자진해산한 후 새로 구성되었을 때 그 임기는 종전 입주자대표회의의 잔여임기로 할 것인지, 새로 2년으로 하는지?

입주자대표회의 자진해산 후 새로 구성된 경우 임기는(종전 입주자대표회의의 잔여임기 또는 새로 2년 등) 관리규약 및 선출공고에 따름.

▶ 재개발 등 조합아파트에서 임시사용승인을 받아 입주자등의 과반수가 입주하였고, 취득세, 등록세 및 재산세까지 납부한 사람의 경우 입주자에 해당하여 동별 대표자 자격이 있는지?

입주자는 주택의 소유자이므로(법 제2조제12호) 소유권 이전등기를 경료하지 못한 경우라면 입주자에 해당하지 않음. 따라서 동별 대표자 자격도 없음.

▶ 동별 대표자 후보자가 2명 이상인 경우에도 방문투표가 가능한지?

동별 대표자의 선출절차 등을 관리규약에 정하여 운용이 가능하므로(영 제57조제1항제3호) 동별 대표자 후보자가 2명 이상일 경우 방문투표 등에 대하여 관리규약에 정한다면 가능할 것.

▶ 감사(監査)의 감사 범위가 해당 감사(監事) 임기 내에 일어나는 관리주체의 업무에 한정되는 것인지?

주택법 시행규칙 제21조제6항에 따른 감사(監査)의 범위는 해당 감사(監事) 임기 내에 일어나는 관리주체의 업무에 한정되는 것은 아님(법제처 유권해석, ’11.12).

▶ ’10. 7.6. 이전에 동별 대표자를 사퇴한 경우, ’10. 7. 6.(주택법 시행령 개정) 이후 사퇴한 날부터 4년이 지나지 않은 자가 공동주택 동별 대표자가 될 수 있는지?

해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴하거나 해임된 날부터 4년이 지나지 아니한 사람은 동별 대표자가 될 수 없으므로(주택법 시행령 제50조 제4항 제9호), 4년 미경과자는 동별 대표자가 될 수 없음(법제처 유권해석, ’12. 04).

▶ 소유자가 배우자에게 대리시, 소유자의 결격사유 해당시 동별 대표자 자격 상실 여부 등은?

1. 관련규정 : 주택법 시행령 제50조 제4항

2. 대리시 등 동별 대표자 결격사유 적용(법제처 법령해석, ’12. 05)

가. 소유자→(대리)→배우자<동별 대표자>

(예) 소유자가 금고 이상의 실형 등 경우 → 배우자도 결격사유 해당<동별 대표자인 배우자는 자격 상실>

(법제처 설명) 소유자가 결격사유에 해당하여 동별 대표자 될 수 없음에도 대리하는 배우자가 동별 대표자로 선출은 부당

나. 소유자→(대리)→배우자<동별 대표자>

(예) 동별 대표자인 배우자의 금고이상의 실형 등 경우 →소유자는 결격사유 해당 안 됨

(법제처 설명) 소유자가 실형 등 시점에서 대리관계 청산 가능

다. 소유자<동별 대표자>→(대리×)→배우자

(예) 배우자 금고 이상의 실형 등 경우 → 동별 대표자인 소유자는 자격상실 되지 않음.

(법제처 설명) 부부라도 별개의 주체로서 법률의 적용 효과 역시 개별적

▶ 동별 대표자 결격사유 중 관리비 등 3개월 이상 연속 체납한 사람이 현재 관리비를 체납하고 있는 사람인지, 과거에 ‘체납한 적’이 있는 사람도 포함하는지?

관리비 등 3개월 이상 연속 체납한 사람은 현재 관리비를 체납하고 있는 사람만을 의미하는 것이지 과거에 ‘체납한 적’이 있는 사람까지 포함하는 것은 아님(법제처 유권해석, ’12.07).

▶ 선거관리위원회 위원의 ‘해임’은 무슨 근거로 집행해야 하는지?

선거관리위원회의 운영·업무·경비 위원의 ‘선임’ 및 임기 등에 관한 사항은 관리규약으로 정하므로(영 제50조의2 제6항) 선임과 대칭 개념인 해임의 경우도 관리규약에 정해 집행하는 것이 타당할 것임.

▶ 선거관리위원회 규정의 제·개정은 어디에서 하는지?

관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정·개정 및 폐지는 입주자대표회의에서 의결가능(영 제51조 제1항 제1호의2)

다만, 관리규약으로 선거관리위원회 규정의 제·개정 등을 선거관리위원회 업무로 정한다면 선거관리위원회에서 동 규정의 제·개정이 가능

선거관리위원회의 운영·업무·경비·위원의 선임 및 임기 등에 관한 사항은 관리규약으로 정함(영 제50조의2 제6항, 제57조 제3호의2).

▶ 다른 단지에 사는 사람이 선관위원이 될 수 있는지?

“입주자 등은....선출하기 위하여 자체적으로 선관위를 구성”한다(영 제50조의2)했으므로 그 단지의 입주자 등에 한해 선관위원이 될 수 있음.

▶ 알뜰시장 개설 및 사용료 징수가 주택법 위반인지?

주택법 제44조 제2항에 따른 공동주택 관리규약에 따라 입주자대표회의의 의결로 공동주택 단지 안에서 알뜰시장을 개설하게 하고, 그에 대해 사용료를 받는 것은 공동주택 관리에 관한 주택법에 위반되는 것은 아님(법제처 유권해석, ’11. 11).

▶ 임대주택에서 분양전환된 단지의 최초의 관리규약 제정은 어떻게?

임대주택에서 분양전환된 단지의 최초의 관리규약을 제정하는 경우 별도의 규정은 없으나, 관리규약의 개정의 절차를 준용해(영 제57조 제3항 및 제52조 제1항) 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고 전체 입주자 등의 과반수가 찬성하는 방법으로 운용하는 것이 타당

▶ 관리비 등 체납에 따른 단전·단수가 관리규약으로 가능한지?

관리규약이라 하더라도 입주자 등의 기본적인 권리를 침해하는 것은 불가하며, 단전·단수에 대한 그간의 법원의 판단을 고려할 때 관리규약으로 정하는 것은 불가한 것으로 사료됨.

▶ 누수 부위가 세대 전용부분인지 공용부분인지와 책임주체는?

공동주택의 관리 책임 및 비용부담에 관해 관리규약에 정하도록 하고 있으므로(영 제57조 제1항 제18호), 세대 전용 또는 공용부분 등의 관리책임에 대해서는 해당 관리규약에 정해 운영해야 함.

▶ 잡수입의 징수, 사용 등을 부녀회에서 주관할 수 있는지?

잡수입(금융기관의 예금이자, 연체료 수입, 부대시설·복리시설의 사용료 등)은 관리주체가 징수·사용·보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성토록 돼 있고(영 제55조 제2항), 잡수입 등의 계약도 관리주체가 경쟁입찰의 방법으로(최고낙찰제) 운용토록 하고 있으므로(주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표 4) 잡수입의 징수, 사용 등 제반관리는 관리주체가 해야 함.

▶ 소송비용 등을 잡수입에서 지출 가능한지?

소송비용 등은 공동주택 입주자 등의 권익 보호의 필요성 등을 합리적으로 감안해 관리비등의 사업계획서 및 예산서에 편성, 입주자대표회의의 승인을 받거나(영 제55조의2) 공동체 활성화에 관한 사항으로 입주자대표회의의 의결을 받거나(영 제51조 제1항 제8호의2) 그 밖에 공동주택의 관리에 관한 사항으로 봐 관리규약으로 정해(영 제57조 제1항 제22호) 지출이 가능할 것임.

관리비 등 : 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등(영 제50조 제4항 제10호)

▶ 장기수선충당금 및 인양기 등 공용시설물의 사용료 부과 방법은?

장기수선충당금은 관리비와 구분해 징수토록 하고 있고(영 제58조 제2항 제1호), 인양기 등 공용시설물의 사용료는 당해 시설의 사용자에게 따로 부과할 수 있으므로(영 제58조 제4항) 장기수선충당금의 경우 관리비와 같은 고지서로 부과할 수 있으나 내용상 구분되게 부과하고 기타 인양기 등 공용시설물의 사용료 등의 부과는 관리비 고지서와 별개의 고지서로 부과하는 것이 타당

▶ 아파트 단지 관리여건상 시설의 신설(CCTV 신규설치 등)이 필요할 경우 처리방법은?

입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 조정하되 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요한 경우에는 3년 이내에도 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻어 조정 가능(규칙 제26조제2항) 따라서 CCTV 신규 설치등 관리여건상 필요한 시설은 장기수선계획의 조정(기존 장기수선충당금의 사용 허용등 포함)을 통해 설치 가능

▶ 장기수선충당금은 의무관리대상 공동주택에만 부과하는지?

300세대 이상의 공동주택과 승강기나 중앙집중식 난방방식의 공동주택을 건설·공급하는 사업주체는 장기수선계획을 수립해야 하며(법 제47조 제1항), 관리주체는 장기수선계획에 따른 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당주택의 소유자로부터 징수해 적립해야 하므로(법 제51조 제1항), 장기수선충당금의 적립은 의무관리대상 공동주택이 아닌 150세대 미만의 승강기나 중앙집중식 난방방식의 공동주택에도 적립해야 함.

※ 주택관리업자 등에 의한 의무관리대상 주택(주택법 시행령 제48조)

- 300세대 이상의 공동주택

- 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택

- 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식의 공동주택

- 주상복합건축물로서 주택이 150세대 이상인 건물

▶ 장기수선충당금을 사용자가 납부한 경우 환급방법은?

공동주택의 사용자는 소유자를 대신해 장기수선충당금을 납부한 경우에는 해당 주택의 소유자에게 그 납부금액의 지급을 청구할 수 있으며(영 제66조 제5항), 관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부확인을 요청하는 경우에는 지체없이 확인서를 발급해 주어야 함(영 제66조 제6항).

▶ 장기수선충당금은 반드시 장기수선계획에 따라야 하는지 및 전용부분에도 사용 가능한지?

장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르므로(법 제51조 제2항) 장기수선계획에 따르지 않은 사용은 불가하며, 수립되거나 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하지 아니한 입주자대표회의 대표자에게는 1천만원 이하의 과태료(법 제101조 제1항)를 부과함.

장기수선계획은 공용부분에 대해 수립하므로(법 제47조 제1항) 전용부분에는 사용 불가

예를 들어 개별난방 방식의 공동주택에 개별세대별로 보일러 설치 비용을 장기수선충당금으로 사용은 불가

▶ 장기수선충당금을 사용하는 경우와 수선유지비를 사용하는 경우의 차이는?

장기수선충당금은 주택의 내구성 증가 등 주택의 가치 보전을 수반하는 자본적 지출에 사용되며 관리비 중 수선유지비는 냉·난방시설의 청소비, 소화기, 충약비 등 주거생활의 편의를 위해 제공되는 비용으로서 소모적 지출에 해당하는 비용임(영 별표5).

▶ 관리사무소장에게 시간외 근무수당을 지불할 수 있는지?

관리사무소장의 시간외 근무수당은 근로기준법 등 관계법령과 당해 공동주택의 근로계약 등에 따름.

▶ 주택법에 따른 과태료 부과시 불복절차는?

국토해양부 장관 또는 지방자치단체장이 주택법을 근거로 입주자대표회의 등에 과태료를 처분, 과태료 처분을 받은 상대방이 불복하고자 하는 경우에는 처분통지를 받은 날로부터 60일 이내에 관할 행정청에 서면으로 이의제기를 해야 하고(질서위반행위규제법 제20조), 행정청은 이의제기를 받아들이지 않는 한 관할 법원에 이의제기 사실을 통지해야 한다(동법 제21조).

이의제기 사실을 통지받은 법원은 비송사건절차법의 규정을 준용해 과태료 재판을 해야 하는데, 당사자를 소환해 심문절차를 거친 후 이유를 붙여 결정으로 재판을 할 수도 있고, 심문절차를 생략하고 약식재판을 할 수도 있다.

약식재판에 대해 이의신청이 있을 때에는 다시 심문절차를 거쳐 결정으로 재판을 해야 하고, 결정에 대해서는 항고로 불복할 수 있다.

[황놀부]

좀더 보기 편하게 정리해보려다가 제 머리가 아파서 그냥 올렸습니다.
우리 횐님들께서 참고하실 내용이 많이 있더군요. 좋은날 되세요~~~

[한 사람]

감사합니다.

[수신제가배헌]

알고 가요

[독일병정]

좋은 자료 감사 드립니다!

[오로지]

좋은 글 감사함다

[사패지기]

감사합니다. 스크랩합니다.

[여름의태양]

좋은 자료 넘넘 감사합니다.