‘집값 바닥론’ 아직은 시기상조/신홍범기자-와 다른 생각입니다~

[황막사(박준호)]

“수도권 외곽에 가보세요. 미분양이 수두룩합니다. 집값이 바닥이라고 하는데 정말 현장을 가보고 얘기하는지 의심스럽네요.”
-시장에서 수도권외곽까지 쓰나미가 미치려면 이미 프라이스리더의 상승이 나오고 최소 6개월은 걸려야 합니다.

우리가 부동산시장의 속성상 대세상승이란 전제를 달때는 시장참여자로서의 대다수가 동의할 때이며 보통 바닥시장에서 무릎을 오르는 무릎과 내려가는 무릎에서 경제학에서 말하는 오르는 무릎을 말할 겁니다.

즉, 분양을 전제한 건설사에는 내려가는 무릎보다는 오르는 무릎에 더 많은 관심을 갖고있기 때문이죠....
최근 대형건설사에 근무하는 주택담당 실무자는 일부에서 제기하고 있는 집값 바닥론에 대해 너무 성급하다고 지적했다. 서울과 수도권 일부 지역이 호재로 일시적으로 집값이 오르는 것 외에는 아직도 시장 전체가 얼어붙어 있고 중대형 아파트는 여전히 하락세가 계속되고 있다는 것이다.

-대기업 건설사 실무자라서 부동산의 귀재는 아니올시다. 이미 나도 더 높은 곳에서 근무한 적이 있는데 바닥시장을 훝어봄은 능력이 있을수 있으나 경기예측은 절대 아니올시다.  즉,분양란 전제를 염두하고 보는 시장일뿐입니다.
이는 중개업소 관계자들도 대부분 동의하고 있다. 서울 동대문구 전농동 M공인 관계자는 “SK아파트나 전농우성아파트 등 주변 아파트 거래는 한 달에 한 건 정도에 불과할 정도”라며 “전철 개통이나 재건축 추진 등의 호재가 있는 일부 지역의 얘기일 뿐”이라고 일축했다. 최근 일부지역 집값이 움직이는 것을 두고 마치 전체 시장이 살아나는 것처럼 부풀리는 경향이 많다는 주장이다.
-자~, 전농동이라면 약 4~6개월정도의 시차입니다.

예를 들어 볼까요?

2008년 그로벌리스크에서 전체의 바닥점은 2009년 봄인 3~4월입니다.

그런데 강남에서 실물시장의 바닥점은 2008년12월 하순이었고 노원,도봉,강북구(노.도.강)의 바닥점은 강남의 바닥점 이후 약 6개월이 지난 2009년 4월~6월부터 상승했습니다.즉, 시차가 약6개월 정도임을 아셔야 합니다.

이는 우리 카페에서 회원님들도 만약 내 의견에 오차나 틀림 있다면 댓글을 올리셔도 무방합니다.

우리 카페 어딘가에도 내가 1999년 봄에 이제부터 노.도.강에도 상승메세지를 올린적이 있습니다.

이 또한 찾아보시면 도움이 될겁니다. 
국토해양부가 발표한 지난 9월 아파트 실거래동향에서 거래 건수가 전달에 비해 8.6% 늘었다는 것도 시장이 호전돼 증가한 것이 아니라 가을 이사철에 발생하는 일시적인 현상이라는 것이다.
-가을의 9월 통계는 실질적 임대시장입니다.

즉 8.15일부터 추석전까지는 보통 가을 이사철이고 매수는 그 이후에 일어남이 보통 시장의 관행입니다.

그런데 시장시그널을 역행하면서 매매가 역시장화했다는 것은 뭘 의미할까요?

일시적 현상임라 함은 역(逆)시장 시그널인데 이는 시장의 전조로 봐야 함이 옳치 않을까요?   
최근 일부 신규 분양현장의 청약성적이 호조를 이룬 것을 놓고 분양시장이 살아나고 있다는 것에 대해서도 ‘견강부회(牽强附會)’라는 지적이다. 한 건설사 관계자는 “최근 분양에 성공한 우미건설의 경니 남양주 별내 우미 린이나 인천 청라 린 스트라우스의 경우 주변보다 분양가가 200만원가량 낮았다”면서 “이런 인센티브가 없으면 대부분 분양에 실패하는 게 현실”이라고 말했다.
-바로 비정상시장의 정상시장복귀로 봐야 할 겁니다.

원래 분양이란 주변가격의 90%~95%로 분양함이 원칙(?)이었지만 2000년대 초반부터 이 공식이 깨졌는데 이는 상한제 폐지와 시장버블이 공동으로 빗어낸 결과일 뿐입니다.

따라서 기존가격보다 싸게 분양하는 정상(?) 시장의 복귀라는 측면으로 보셔야 할겁니다.
물론 이달 들어 매매가격 하락폭 둔화, 소형아파트 수요 증가, 전세가율 큰 폭 상승 등 긍정적인 징후가 늘고 있는 것은 사실이다. 하지만 주택시장에서 불황의 골이 여전히 깊고 거래가 위축된 상황에서 집값이 바닥을 쳤다는 얘기는 너무 앞서 간다는 느낌이다. 8·29 대책에서 나온 다주택자 양도세 중과 및 취득·등록세 감면 연장 관련 법안의 국회 통과도 아직 안된 것이 현실이다.

-시장의 반응은 분명 '느낌' 입니다.

이 느낌은 오랜 경험과 다단한 학습으로 나오는 것이지 즉흥적으로 예측함은 아니올시다.
파이낸셜의 신흥범 기자님은 상당한 베타랑 기자로서 탁월한 분석과 예지력으로 유명하신 분입니다.

그러나 내 '느낌'은 이번 시장의 시그널은 2008년12월과 유사한 느낌을 감출수 없기에 이의를 제기힙니다.  

[황막사(박준호)]

찾었습니다...
제목은***'노도강, 바로 오늘 날짜부터 새로운 시각으로 분석하시길---'이며...
***다 같이 보세요***에
올린 날짜는 2009.05.08로 ... 글 번호는 1540으로 나와 있습니다....

[황막사(박준호)]

즉, 그때 우리 '황막사'회원분들에게...
노도강이 바닥에서 탈출하려하니 새로운 시각으로 보시라는 글이었습니다.

[이대희 회계사/세무사]

감사합니다. 교수님^*^

[김영상]

감사 합니다. ^___^

[김혜림]

좋은말씀 감사합니다~건강하세요

[양평사람]

좋은 글 잘보앗습니다

[김헌성]

공부하라고 올려주시고 감사합니다...

[채송화(윤정숙)]

감사합니다..