작은 상식 큰 권리(생활 법률 종합편) 부동산 상식

[산내들]

제1장 부동산 거래를 할 때 꼭 알아야 할 법률상식
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부동산 등기필증이 없어졌을 때의 등기신청 방법은?

대문이... 열렸어?
도, 도둑? 도둑이야!
어디 뒀어, 등기필증?
등기필증이라뇨? 
땅문서 말이야!
이사 올 때 당신이 챙기지 않았어요?
큰일 났네. 땅문서 없으면 땅도 못 팔고, 재판도 받아야 된다고!

부동산을 매매하고 소유권이전 등기신청을 할 때는 신청서와 함께 등기필증을
등기소에 제출해야 하는데, 등기필증은 속칭 권리증이라고도 하며 등기완료 후
등기원인 증명서류 등에 등기를 마친 뜻을 기재하고 등기 소인을 찍어
등기권리자에게 교부하는 것입니다.   
 
한번 교부된 등기필증을 다시 교부하지 않으므로 등기필증을 잃어버린 경우에는
부동산을 판 등기의무자 본인이나 또는 그 법정대리인이 등기소에 직접 출석하여
등기 공무원으로부터 등기의무자 본인임을 확인받아야만 등기신청을 할 수 있습니다.     
다만 등기신청을 변호사나 법무사에게 위임하는 경우에는 신청서상의 등기의무자나
그 법정대리인으로부터 위임받았음을 확인하는 서면 2통을 신청서에 첨부하거나
신청서 중 등기의무자의 작성 부분에 관하여 공증을 받고 그 부본 1통을
신청서에 첨부하면 본인의 출석 없이도 등기신청이 가능합니다.

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용어해설(등기의 효력)
추정력 : 일정한 내용의 등기가 있으면 그에 대응하는
         실제적 권리관계가 있는 것으로 추정된다.  
         그 기간은 부동산 등기부에 기재된 후부터 말소될 때까지이다.

물권변동 : 부동산에 대한 권리변동의 사실은 서류 등의 구비요건을 갖추어
           등기부에 기재된 후부터 효력이 발생한다.
 
순위확정력 : 동일한 부동산에 대한 등기 권리의 순위는
             특별한 규정이 없는 한 등기의 전후에 따른다.
 
공신력 : 우리나라는 부동산 등기에 공신력을 인정하지 않는다.
         따라서 타인 소유 부동산의 서류를 위조하여 자기 명의로 등기한 사람으로부터
         부동산을 산 사람은 해당 부동산에 대한 권리를 인정받을 수 없다.
 
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양도 담보된 내 땅을 기한 전에 채권자가 팔아버렸을 경우의 대처 방법은?

흥부 : 놀부형님!!, 급해서 그러니 1억원만  빌려주십시오.
놀부 : 어떤 조건으로?
흥부 : 차용증을 써드리겠습니다.
놀부 : 흥부 아우, 차용증이야 종이조각 아닌가. 여차하면 몸으로 때워버리면 그만이지.
흥부 : 그럼 땅을 담보로 잡히겠습니다.
놀부 : 담보?... 그것두 믿을게 못 돼. 
 이중담보를 잡힐 수도 있고 나중엔 경매하는 절차도 복잡하고, 그거 어쨌든 골치 아파. 
흥부 : 그럼, 어떤 조건이면 되겠습니까?
놀부 : 갚을 동안만 땅의 소유권을 이전해. 그럼 확실하잖아.
흥부 : 소유권을 이전하면 제 땅인 걸 어떻게 증명합니까?
놀부 : 그건 염려 마. '양도 담보 계약서'를 쓰면 되니까 법적으로 문제될 게 없어. 
흥부 : 좋습니다. 까짓 반년이면 갚을 텐데...
땅주인 : 이건 내 땅이니 도조를 내시오.
흥부 : 당신  미치지 않았소?
땅주인 : 보시오! 이미 등기 이전을 했소!
흥부 : 놀부형님 제 땅을  허락 없이 박씨에게 팔아버리면 어떡합니까?
놀부 : 소유권이 내 앞으로 돼 있으면 내 땅이지. 내 땅 내 맘대로 판 건데 뭐가 어때?
  
채권의 담보는 주로 물건에 저당권이나 질권을 설정하는 것이 보통이지만,
때로는 물건의 소유권을 아예 채권자에게 이전하고 만약 채무자가 빚을 갚지 못하면
채권자는 그  물건을 팔거나 해서 우선적으로 변제를 받고, 채무자가 빚을 갚는 경우에는
그 물건을 소유자에게 반환하는 방법에 의하는데 이를 '양도담보' 라고 합니다.   
 
그런데 이러한 양도담보에 있어서는 채권자가 담보물이 일시적으로
자신의 소유로 된 사실을 기화로 채무자와의 약속을 어기고 기한 전에
구 담보물을 제3자에게 넘겨버리는 경우가 있는데, 이런 경우에 대하여
우리판례는 양도담보는 제3자와의 관계에서 채권자에게 소유권이 있다고
보기 때문에 당연히 채권자와 제3자 간의 거래행위도 유효한 것으로 되어서
결국 채무자는 제3자에게 대항할 수 없다고 합니다.
 
따라서 위 사례에서도 흥부는 놀부에게 손해배상의 청구는 가능하지만,
박씨를 상대로 소유권이전 등기말소를 구할 수는 없습니다.
 
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용어해설(저당권과 질권)

저당권은 채권자가 채무자 또는 보증인으로부터 그 채권의 담보로 제공된 부동산에 대하여
다른 채권자보다 우선적으로 변제를 받기 위해 설정한 약정담보물권으로, 채권자에게
소유권이 넘어가기 전까지는 채무자 또는 보증인이 계속해서 사용, 수익할 수 있다.  
그러나 질권은 채무자가 채권을 변제할 때까지 채권자에게 담보물을 지배할 권리가 주어진다는
점에서 저당권과 다르고, 변제가 없을 때는 채권자가 우선적으로 변제받을 수 있다는 점은 같다.
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