<p><span data-ke-size="size18">5주차 강의는 신축 주거용, 상업용, 전원주택까지 흑도 선생님의 경험담과 실전사례, 다수의 실전팁들로 구성되어 있습니다. </span></p><p><span data-ke-size="size18">주거용 다세대 신축으로 시작해서 수백억 단위의 근생건물, 단독주택 타운하우스까지 이어지는 강의가 꼭 <u><b>흑도 선생님의 성장기(?)</b></u>처럼 느껴져서 흥미진진하게 들었습니다.</span></p><p> </p><p><span data-ke-size="size18">신축 다세대 강의를 들을때는 내가 당장 해야할 일이라는 생각이 들어서 한마디 한마디 몰입해서 들을 수 있었고,</span></p><p><span data-ke-size="size18">이후 주차장부지, 근생, 타운하우스 강의에서는 지금은 아니지만 훗날 성장하면 이런 경험도 할 수 있겠구나라는 희망을 갖고 가슴벅차게 들었습니다.</span></p><p> </p><p><span data-ke-size="size18">강의 후반부 <span style="background-color: #f6e199;"><b>[금융사와 공동시행]</b></span> 부분에서는 흑도선생님 스스로도 더 크게 성장할 수 있는 방향성을 찾았다면서 설레여 하시는 모습을 보고 저도 무척 설레었습니다.</span></p><p> </p><p><b><u><span data-ke-size="size18">이제는 정말 바다에 빠져봐야겠지요.</span></u></b></p><p><b><u><span data-ke-size="size18">강의 말미 선생님 말씀처럼, 성공한 사람의 뒤를 따라 무조건 전진 해봐야겠습니다.</span></u></b></p><p> </p><p><span data-ke-size="size18">필기 내용을 첨부하며 5주차 강의 후기를 마칩니다. 좋은 강의 감사드립니다.</span></p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p><span style="background-color: #f6e199;"><b><span style="background-color: #f6e199;" data-ke-size="size20">5-1 신축-주거용</span></b></span></p><p>강의의 목적은 사람을 만나는 것.</p><p>노하우보다 노우웨얼이 중요.</p><p>누구한테 물어야 하는지를 아는게 중요!</p><p> </p><p>이번 스터디는 진입장벽을 낮추고, 100만원으로 할 것임.</p><p>단, 두 달만 하고 그안에 토지계약을 하면 이후로 서포트를 할 것.</p><p>아무것도 안하면 끝.</p><p>인원은 온오프 300명.</p><p>모이는데 제약이 있음. 원래는 소수인원으로 끌고가려고 했음.</p><p>해보니까 문제는 돈넣고 아무것도 안하는 사람이 대부분. 힘들었다.</p><p>일단 100명 뽑고 안할사람을 거르는 과정을 거칠 것이다.</p><p>작년에 욕을 많이 먹었었다.</p><p>일단 문은 열어주고 그 안에서 솎아내는 과정을 거칠 것이다.</p><p> </p><p><u><b>4.27. 취득세 시행령 변경</b></u></p><p>신축을 위한 멸실주택을 취득할 때 취득세 중과 예외.</p><p>취득세는 행안부 주관</p><p>주택신축판매업자를 내고 멸실주택을 매입하면 취득세 중과에서 제외가 가능하다.</p><p>단, 1년 내 멸실안하거나 3년 내 신축하지 않으면 취득세 중과한다.</p><p> </p><p><span style="background-color: #ffc1c8;"><b>*신축판매업 등록은 간단함. 제약없음.</b></span></p><p> </p><p>큰 의미가 있음. <u><b>토지를 찾음에 있어서 노후주택을 제약 없이 찾을 수 있다.</b></u></p><p><u><b>멸실조건 없이 가능하넹!!</b></u></p><p> </p><p>예쁘면 하자보수가 많고, 건설비용이 크다.</p><p>건축사는 예술가보다 건축가가 좋다.</p><p>우리 타켓은 임대용/매매용.</p><p> </p><p>우리는 시행사 입장임.</p><p><b>시공사는 너무너무너무중요하다</b>. 수백번 강조해도 지나치지 않다.</p><p>서로 무서운 존재.</p><p> </p><p>입찰할 때는 시행사가 갑. 이때는 시공사의 단가(견적)이 중요.</p><p>선정하고 나면 시공사가 갑.</p><p>준공 나면 갑을이 또바뀜. 시행사가 갑.</p><p> </p><p><span style="background-color: #ffc1c8;"><u><b>가장중요한점</b></u></span></p><p><span style="background-color: #ffc1c8;"><u><b>1. 이 프로젝트가 우리가 원하는 가격에 제대로 팔릴지</b></u></span></p><p><span style="background-color: #ffc1c8;"><u><b>2. 공사가 잘 끝날지</b></u></span></p><p> </p><p>시공사 재무제표 봐서 판단? 맞지 않음.</p><p>작은 공사는 메이저가 아니라 실적 없는 시공사가 할 경우가 많음.</p><p><u>정성적 부분까지 고려</u>해야함.</p><p>해결책</p><p>=> 1. 내가 시공사를 만든다. 프로젝트 법인을 만듬. 시공사를 운영할 수 있는 운영 노하우가 필요.</p><p>=> 2. 선생님은 시공사와 함께 공투해서 얽히게 한다. 이럼 나한테는 사기를 못 친다.</p><p> </p><p>문제가 발생하는 경우!!</p><p>시공사가 다른공사장에 돈을 유용해서 쓰는 경우가 많기 때문.</p><p>공사비로 다른데 투자를 하는 경우도 있다.</p><p>그래서 PF대출 받을때는 시공사에는 일부만 주고, 하도급에 직불로 돈을 준다.</p><p> </p><p><span style="background-color: #ffc1c8;"><b>***토지찾는게 엄청중요!</b></span></p><p><span style="background-color: #ffc1c8;"><b>원가를 줄일 수 있음.</b></span></p><p><span style="background-color: #ffc1c8;"><b>스터디에서 하는 거의 모든 일이 토지를 찾는 것.</b></span></p><p> </p><p>*간단한 수지분석방법</p><p> </p><p>매출 : (토지면적*용적률*전용률)*전용평당 분양가</p><p>원가 : 토지비=평단가*평수</p><p>공사비=허가면적 공사비 (토지면적*용적률*평당공사비) + 서비스면적 공사비 (토지면적*용적률*확장률*평당공사비의50%)</p><p>금융/기타비용 : 매출*10%이내</p><p> </p><p><b>**보통 평균적으로 다세대 전체허가면적의 33%가 서비스면적임</b></p><p> </p><p>얼마을 먹어야될까를 계산하기.</p><p>우리는 다세대를 많이 지을 것. <span style="background-color: #ffc1c8;">랜드북**</span></p><p> </p><p>건물규모 4층의 의미 : 1층 필로티 2,3,4층 건물. 별3개면 쏘쏘</p><p>중요한건 실용적률,건폐율,전용률</p><p> </p><p>전용평당분양가 구하기 : 동네시세.</p><p>2가지로 구할 수 있음.</p><p>1.국토해양부 실거래가 해당 동의 다세대 실거래가 볼수있음. 전용면적 다 나와있음. 이거는 과거라서 오래된건지 신형인지 모름.</p><p>2. 카달로그 분양정보 보고 시세조사.</p><p> </p><p>건축비 주거용은 110%(부가세), 상업용은 100%. 주거용은 85제곱미만 우리는 내지만 환급이 안됨.</p><p> </p><p>예제에서는 매출대비 20%, 투자금대비 140%</p><p><span style="background-color: #ffc1c8;"><b>매출대비 수익률이 최소 15이상, 15~20정도면 괜찮.</b></span></p><p><span style="background-color: #ffc1c8;"><b>투자금대비 80%이상 수익률이면 괜찮.</b></span></p><p> </p><p><span style="background-color: #ffc1c8;"><b>토지비 20%, 취득세 =>최소한 있어야 하는 비용.</b></span></p><p>서울 다세대 대부분 투룸이 <span style="background-color: #ffc1c8;"><b>30제곱미터 미만임(9평 = 실평수 12평)</b></span>. 주차대수 때문</p><p>2,3층은 일조사선을 먹지 않음. 핵심은, 서울에 있는 다세대를 검토할 때 층수완화가 필수다.</p><p>되는지 안되는지? 현장 나가봐서 6층짜리가 있으면 층수완화가 잘됨.</p><p> </p><p>서울 다세대는 투룸을 많이 지음(주차때문)</p><p> </p><p>랜드북에서는 증축 기준으로 나오지 않음. 맹신하면 안됨.</p><p>랜드북은 1차분석 용으로만.</p><p> </p><p>예)서울 서초구 기준</p><p>6M이상 도로에 접한 대지기준!</p><p>2번 초과해서 꺾이지 않을 것.</p><p>서울은 기준에 맞으면 잘해줌.</p><p>경기도는 만만치 않음. 잘 안해줌.</p><p> </p><p><u><b>주거용 분양까지 넉넉하게는 1년6개월, 빠르면 1년.</b></u></p><p>짓는데는 3~4개월이면 지음.</p><p> </p><p>매해 평당분양가가 100~150만원정도 올라감.</p><p>절차를 천천히 밟아도 나쁘지 않음.</p><p> </p><p><b>철거비는 연면적 * 50만</b></p><p><b>주택공사비는 450?500?550? 다다름. 택지지구는 450이면 지음. 별로 짓는데 어려움이 없음(민원 등). 서울에서 450이면 싸다. 450~500 정도면 괜찮다고 생각함.</b></p><p><b>설계,감리는 6~9만원.</b></p><p><b>기성고 : 시설자금대출. 이자는 천차만별. 5~8%사이. 6개월 이자 계산. 이자는 토지이자/기성고 이자. 나중에 부동산담보대출로 전환해서 받음.(법인 부동산담보대출 나오나??)</b></p><p><b>분양수수료 : 천차만별. 그들만의 세계. 알을 준다. 알20개(한채팔면 2000만원), 알10개(한채팔면 1000만원), 안팔리는데는 알이 쎄다.(은평구, 강서구, 구로구 등등.. 빌라 천지인곳)</b></p><p><b>평균적으로 4%정도 수수료를 줌.</b></p><p><b>근생은 기본적으로 8~10%정도 수수료를 요구함.</b></p><p><b>보존등기 : 3.2%정도 반영</b></p><p>실제로는 세금은 별로 내지 않음. 스터디를 하게 되면 실제 비용처리 방법(묘수)를 알려줌.</p><p> </p><p><u><b>80%가 감정이 안나오는 땅이면 싸게 산게 아니다!</b></u></p><p><u><b>투자금이 20%만 들어갔다는 것은 땅을 싸게 산거라고 봐도 된다.</b></u></p><p> </p><p><b><span style="background-color: #ffc1c8;">하우스존</span></b> : 선생님이 쓰시는 어플. 유료임. 다같이 공동으로 볼 수 있다.</p><p>현재 분양하는 신축 사업장 분양가가 다나옴!</p><p>혁신적임. 분양가를 얻기 위해서 노력해야 되는데, 그럴 시간을 다 아껴준다.</p><p>더 중요한 것. 이게 실제로 분양이 되었는지 안되었는지도 나옴.</p><p>입금가 : 알빼고 받은돈</p><p> </p><p><u><b>전용평당 금액을 비교할때는 무조건 2,3층만 가지고 비교</b></u>해야한다. 테라스땜에 실평수가 다르다. 전용면적으로는 옥탑이 있는지 테라스가 있는지 알 수 없다. 건축물대장에는 서비스면적이 안나온다.</p><p>테라스는 아이디어싸움.</p><p>서울은 무조건 층수완화를 받을 수 있는 곳에 하는게 좋다.</p><p> </p><p> </p><p> </p><p><span style="background-color: #f6e199;" data-ke-size="size20"><b>5-2 신축 택지지구</b></span></p><p>필드에 나가보면 더재밌음. 실제 물건이 있음.</p><p>전체적인 가이드라인에서 나오면 선생님께 넘기자.</p><p>네이버+경매+공매+직접+KB부동산 찾아서 카페에 올리자.</p><p>온라인수강생도 행크에듀에 올리자.</p><p> </p><p>택지지구</p><p>이주자택지(이택) : 원가 대비 80%에 받음. 엄청쌈. p가 엄청 많이붙음. 점포 겸용 택지를 줌</p><p>협의양도인택지(협택)</p><p> </p><p><b>정보의 불균형으로 싸게 나오는 매물들이 있다.</b></p><p><b>안테나를 세워놓았다가 잘 잡자.</b></p><p> </p><p>상가주택 5가구 가능.</p><p>상가주택의 핵심은 상가!!</p><p>1층 상가가 수익률의 모든걸 좌지우지한다!!</p><p> </p><p>1층 전용40평이면 넓음. 요새 트렌드는 카페.</p><p> </p><p>실행가 : 원가</p><p> </p><p><u><b>토탈 대출금액은 비슷하더라도,</b></u></p><p><u><b>토지대출이 많은게 좋은가? 기성고대출이 많은게 좋은가?</b></u></p><p> </p><p><u><b>내 입장에는 토지가 많은게 좋음. 기성고는 협의가 가능하므로.</b></u></p><p> </p><p>*****세팅순서가 엄청중요!!<br>다섯가구 세팅.</p><p>1순위는 금액이 큰순서로.</p><p>주인세대 먼저전입. 그담 전세~ 그담 반전세~ 그담 월세</p><p>준공전환대출이 1순위, 그담이 금액 큰 순서대로.</p><p> </p><p>계약서는 안써주고 100만원 받고 찜만 함.(먼저 전입신고 하지 못하도록)</p><p>이런 절차를 준공 전에 다 세팅하는게 좋음.</p><p> </p><p>이사까지 한달두달 걸리고 그런거 안받음. 바로 들어올 수 있는 사람만 받음.</p><p> </p><p><u><b>또 중요한 것. 준공전환대출***</b></u></p><p><u><b>매수인 입장에서 봐야함.</b></u></p><p><u><b>이게 매수인에게 승계가 되어야함. 안그럼 팔기 어려우므로.</b></u></p><p> </p><p>준공전환대출은 주택담보대출이 아님.</p><p> </p><p>부가가치세 중요!</p><p>2주차와 연결되는 내용.</p><p>85초과부분은 부가세 환급가능.</p><p> </p><p>계약서 보통 3개 만듬</p><p>실질 8.5억</p><p>은행제출용 10억</p><p>등기용(업계약효과)</p><p> </p><p>건설임대사업자 내지않아도, 미분양시에는 5년까지 종부세 합산배제</p><p>단,1년이상 임대주면안됨.</p><p> </p><p>보통 다가구는 건설임대사업자를 등록하는게 나음.</p><p><span style="background-color: #f6e199;"><u><b>법인은 무조건 종부세를 피해야함.</b></u></span></p><p> </p><p>개인명의를 아껴야하는 이유. 대출.</p><p>DSR규제 때문.</p><p>분양권 잔금대출 못받을수 있으므로 ㅠㅠ</p><p> </p><p><u><b>기성고대출을 알아보면서부터 대출승계가 되는지 알아봐야함!!</b></u></p><p>승계가 안되면 팔기가 어려워짐.</p><p>안드로메다 갈 수 있음.</p><p> </p><p>건설임대사업자 등록은 준공 이전에 해야함!</p><p>준공 이후하면 종부세 합산배제 안됨.</p><p> </p><p>건설임대사업자로 했는데 팔려면? 건설임대사업자에게 넘겨야함.</p><p>세제혜택 받은건 밷아야함.</p><p> </p><p>신축 – 상업용</p><p>주차장 ; LH에 많이 나옴. 수자원공사도.</p><p>지도보고, 주변시세보고, 그다음 임장감.</p><p> </p><p>스크린골프 방하나에 4500*8000 정도.</p><p>1층 전면근생 + 후면마트, 2층 스크린골프로 세팅 중.</p><p>주차장 부분 수익을 어떻게 해결할까??</p><p>중고차 매매상, 렌터카에다가 판다.</p><p>수도권은 이게 가능함.</p><p> </p><p><span style="background-color: #ffc1c8;"><u><b>토지 + 공사비 100억 이하면 PF대출로 안하고 기성고 대출로 충분함.</b></u></span></p><p><span style="background-color: #ffc1c8;"><u><b>준공전환대출 얼마정도 될지 은행과 미리 협의 후 해야함.</b></u></span></p><p> </p><p>프리미엄도 포함해서 대출받기. 낙찰받아서 토지를 좀 묵히면 낙찰가를 안보고 감정가대비 80퍼를 해줌.</p><p> </p><p>택지지구에는 찾아올 수 있는 업종을 하는게 좋다.</p><p> </p><p>주차장용지에 8~10층 오피스텔, 1,2층은 근생, 지하123 주차장</p><p>이런식으로 할 수 있음.</p><p>집은 상층이 좋고 상가는 아래층이 좋으니까 양빵으로 먹을 수 있다.</p><p> </p><p> </p><p> </p><p><span style="background-color: #f6e199;" data-ke-size="size20"><b>5-3 신축 - 상업용, 전원주택</b></span></p><p>LH 분양토지 처음에 10%냄</p><p><u><b>LH토지투자는 무조건 10%만 내고 연체해라.</b></u></p><p>왜냐면 신용도랑 문제가 상관이 없다.</p><p>레버리지 극대화!</p><p>할부원금 내면 안된다.</p><p>1차 중도금 이후에 팔면? 매수인은 LH확약대출이라는게 있음.</p><p>계약금은 대출이 안되지만 중도금은 대출이 됨.</p><p>은행은 연체하면 안됨.</p><p> </p><p>10%만 있음 LH분양토지를 투자할 수 있다.</p><p> </p><p>택지지구 토지는 2개까지 합필이 됨.(일반토지는 더 많이도 상관없음)</p><p>지하1층은 용적률에 포함되지 않는 뽀나스 공간이다.</p><p> </p><p>기성고와 PF의 차이.</p><p> </p><p><b>새마을금고는 에쿼티 10%, 저축은행은 20%로 PF가 가능하다.</b></p><p>새마을금고는 대신 신탁사 책임준공 조건으로 한다.</p><p>신탁사는 총매출의 1.2~1.3%를 수수료로 가져감</p><p> </p><p>개인 P2P 대출활용.</p><p>주거용 대비해서 확실히 수익은 높음.</p><p>분양이 안되면 망함.</p><p> </p><p>금융사와 공동시행 => 증권사는 에쿼티 제한이 없다.</p><p> </p><p>제2종 근생에서는 500m 이하만 고시원을 넣을 수 있다.</p><p>구분상가일때는 한건물에 여러개의 고시원을 넣을 수 있음.</p><p>500제곱 이하 여러개의 고시원으로 넣음</p><p> </p><p>타운하우스 되는곳 공주 용인 경기광주 성남</p><p> </p><p>중개법인</p><p>중개사 최소 2명.</p><p> </p><p>농업법인</p><p>농업인 1명 있음 할수 있음.</p><p>농지취득해도 됨. 법인세만내고</p><p> </p><p>대부법인</p><p>NPL에 유리(론세일가능)</p><p> </p><p>주택건설법인</p><p>자본금3억</p><p> </p><p>성공한 사람들의 뒤를 보고 앞으로 가자!</p><p> </p>
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첫댓글 대박입니다~ 저절로 복습
화이팅입니당 ^^
말로만 듣던 법투반은 정말 신세계네요~고수의 경지인 것 같습니다! 자세한 후기 감사합니다^^ 프로젝트 잘 끝내셔서 수익률도 대박나세요!^^
이브둥이님 말씀 감사합니다 ^^
우와 스쳐지나갔던 지식들을 다시 주워담을수 있게 정리잘하셨어요~!! 짱!!
오늘날씨님 같이 화이팅입니당 ^^
와..정리 대박입니다~~
어렵지만 잘 배우고 갑니다~성투하세요!!
우와 후기에서 완벽한 투자님의 내공이 느껴집니다. 감사히 공부하고 갑니다. 이 글을 몇 번 읽어보아야겠네요.
완벽한 투자님! 완벽한 정리로 담아냈네요~화이팅 하세요