[답변] 하수의 조언

[멋진넘]

멋지넘임다...

님의 글에 대한 짧의 소견의 답변입니다..
우선 안타깝게도 님은 개발사업구조 자체에 대한 이해가 다소 부족하신 듯 합니다.
개발사업의 구도와 부동산 금융의 이론과 실체, 기획, 헤게모니 등등 전반적인 내용을 다 적어야만 님의 질문에 대한 답변이 충분할 것 같은데요, 그것은 현실적으로 불가능함을 이해하십시오..


안녕들하세요~!
은행에서 토지대상으로 신탁 또는 대출을 받으려고 합니다.
그런데 은행측에서 시공사에서 지급보증이행계약서를 받아
오라고 합니다.
1.지급보증이행계약서는 왜 필요한건지?
(답변) 제가 누누히 주장하는 바와 같이 우리나라는 실질적으로 PF가 아니라 CF입니다. 대한민국 금융의 전근대성의 표본입니다. 따라서 신뢰도 있는 시공사 또는 그에 상당하는 회사(가령 신영)의 지급보증을 요구하는 것입니다. 지급보증의 방법으로는 채무인수, 이자지급보증, 원리금지급보증의 종류가 있습니다. 즉, 담보없는 대출은 없습니다.

2.이 계약서를 만들면 시행사에서는 어떤
점이 불리하고 유리한지..
(답변) 현재 우리나라에서 시행사는 토지비 뿐만 아니라 공사비를 포함한 전체 사업비용을 자체적으로 조달할 능력이 되지 않는 한 시행사는 불리할 수 밖에 없습니다. 미세하게나마 유불리가 있을 수 있습니다만 대동소이하다고 판단하시면 됩니다. 내땅에다가 내가 아파트를 지어도 중도금대출받으려면 책임준공이 필요합니다. 책임준공확약서 한장만으로도 건설사는 시쳇말로 코가 꿰이기 때문에 그 RISK에 상당하는 보상을 받으려고 하고 그건 어찌보면 당연한 것일 수 있습니다. 즉, 자체자금조달이 100%로 가능한 단순도급공사가 아닌 다음에 조금이라도 시공사에게 건설공사 표준도급계약서외의 보증 또는 확약을 받는 행위는 시행사로 하여금 불리하게 할 수 밖에 없습니다.
즉, 아무리 내땅에다가 아파트를 지어달라고 시공사에게 찾아가서 이야기를 해도 공사비 지불방법에서 분양금으로 공사비를 회수하는 조건은 절대 단순도급공사가 아님을 명심해야 합니다. 쁘로커들이 이런 공사를 단순도급공사라고들 표현을 많이 하면서 사람들을 현혹시키는데요....개발사업에서의 '용어'는 정확해야 합니다.

3.신탁이 유리한건지?일반 담보대출이 유리한건지..(지급보증이행계약서를 받았을때)
(답변) 신탁에 대한 이해가 필요할 듯 합니다. 지급보증이행계약을 한다면 부동산 금융의 개념으로 담보대출이 아닌 PF대출을 의미하며 PF대출시 반드시 금융사가 징구하는 서류가 지급보증서와 1순위 수익권증서입니다. 이 수익권증서는 신탁사가 발급을 하는데요, 그때 하는 신탁의 종류가 담보신탁입니다.
유불리는 상황에 따라 다르므로 어떻게 이야기 할 수 없으나.....담보대출을 통해 저당이 잡힌 사업부지에 대한 저당권해지가 없이 주택보증의 분양보증을 받을 수 있는지 여부는 확인하여야 합니다. 즉, 담보대출을 통한 자금조달로 공동주택사업을 할 수 있는지여부...확인 하십시오..

4.기타 계약시 유의할 점이나...제가 알아야 될
정보가 있다면 고수님들의 깊은 내공을...
(답변) 죄송합니다..지면의 한계를 통감합니다...^^;

참고로 공사규모는 3000억정도구요..
땅값만 700억이상 나가는 겁니다.(현시세)
부탁드리겠습니다.
(답변) '사업규모'가 아니라 공사규모가 3000억 정도라고 한다면 총 분양세대는 대충 2500여세 세대 정도가 될 듯 하고요...역으로 계산하면 사업부지는 기부채납이 없는 조건에서 대략 4~4.5만평 정도가 될 듯 합니다...2종 일반주거지역이라고 한다면요...
그렇다면 대충 토지비는 170만/평 내외일 듯 하고요..이정도의 토지비라면...분양가는 대략 최소 평당 500만원대 중반 이상을 받을 수 있는 지역일 듯 보입니다...즉 현 시세가 최소 500만원대 중반이 되는 지역이라는 것이지요...
단, 인허가상의 문제가 전혀 없슴을 전제로 한 것입니다..

짧은 소견, 두서없는 답변이었습니다..

건승하십시오..

멋진넘이었슴다...

[태일 4423]

절대적으로 불리한것만은 아닌듯싶습니다.총토지대를 시행사측에서 매입한다면,사업성있는부지일경우 시공사와에 기타 시공비책정때 우위를점할수도있습니다.물론 시행사에 스케일과 노하우 시행능력등등이받쳐줄때 이야기입니다만.돈 없는 시행살고해서,시행능력까지없지는않다라고말하고싶습니다.^^

[이 기 호]

늘 도움되는 글 넘 감사합니다. 멋진넘님도 항상 건강하시고 건승하십시요~~~!

[우산이끼]

넘 오랜만에 뵙습니다..^^좋은 말씀 감사드려요..

[문성익(아그리파)]

짧고 강렬한 글입니다.. 요새 자주 안보이시던데 뵈니까 너무 반갑습니다... 덕분에 어깨너머로 많은 걸 배웁니다.

[깔끔이]

좋은글 감사합니다.많은 도움이 되었습니다.