근저당권양수 경매전략 (NPL 투자전략)

[라온경매 이재빈]

안녕하세요. 이재빈원장입니다.

부실채권(​NPL) 투자전략이 경매에 소개되어 한바탕 큰 유행을 일으킨지도

벌써 5년이 되었다 생각됩니다.

각기 소개되는 부실채권의 투자기법에는 어렵고 복잡한 이론들이 소개되고 있으나,

부동산 경매에서 활동되는 핵심은 단 한가지입니다.

적정 가격선에 낙찰될 물건의 근저당권을 싸게 사들이는 것,

이것이 핵심입니다.

가령, 10억의 근저당권자가 채권회수를 위하여 경매를 진행시켰으나,

최근 부동산경기의 악화로 경매진행 시 예상회수 채권은

낙찰가 대비 5억원 배당이 예상되었습니다.

그러나 5억원은 회수될 예상 배당액일 뿐, 

5억원 이상이 회수될 가능성도 충분히 있다는 것이 핵심입니다.

즉, 채권자가 예상한 낙찰가를 뒤엎을 분석능력이 있다면

5억원에 근저당권을 양수할 자신이 있을 것이며,

배당금으로 6억원이 회수된다면 1억원을 단기간내 벌어들인 장사를 한 샘입니다.

또한 일반 대중에게 외면되어 유찰에 유찰을 거친 부동산이 반토막이 날 경우

폭발적인 인기를 끄는 경우가 있습니다.

(싼맛에 끌리는 매력이 나중에는 중독성이 되어 해당 기일 최고의 낙찰가율을 기록하기도 합니다.)

이런 경우 근저당권을 매입한다면 낙찰 성공은 물론 앉아서 돈버는 장사도

노려볼만 한 경우입니다.

유찰에 유찰을 거쳐 반도막이라면 돈을 빌려준 채권자에게는 골치덩어리인 부실채권일 것이며,

유찰이 반복되어 손해가 커지기 전에 누군가에게 팔아버리고 싶은 심정일 것입니다.

그러나 반토막난 물건이라도, 채권자에게는 골치덩어리라도, 나에게는 효자가 될 수 있는 법,

그러한 부동산이 운명처럼 다가올땐 반드시 잡아야 겠다는 욕심이 하루 이틀 커져갈 것이며,

이런 입찰희망자들이 붙어 경쟁을 이루게되는데, 이 또한 치열한 싸움입니다.

경매고수 갑은 위와 같은 부동산을 반드시 낙찰받기 위하여 경매신청채권자를 찾아가

10억짜리 근저당권을 6억원에 매입하고자 작업을 시도합니다.

이에 채권자는 이번 회차 낙찰된다는 보장도 없고 최저가에 낙찰되어도 5억원만 회수될 것인데

6억이라면?? 손해는 봤지만 현재로서는 남는 장사라 판단하고 근저당권을 양도하게 됩니다.

근저당권을 양도받은 경매고수 갑은 강력한 입찰경쟁자의 지위에 서게되었습니다.

왜냐하면 다른 경매참여자들보다 4억이라는 금액을 높여쓸 수 있기 때문입니다.

10억짜리 채권을 6억에 사들였고 낙찰가에 배당가능한 4억원을 더 쓰게될 경우,

자신이 납부할 낙찰가를 통해 다시 회수되는 구조를 가지게 됩니다.

6억의 채권매입 가격은 경매절차에서 상계신청을 통해 잔금납부 시 차감되므로

어짜피 잔금으로 납부할 가격을 미리 채권매입에 사용한 샘이되며,

당초 10억짜리 채권을 매입하였으므로 나머지 4억원은 배당을 통해 다시  회수되어

잠시 맡겼다가 돌려받는 샘이 되는 것입니다.

그러나 10억짜리 채권을 반가격에 매입하기 위해서는 감수해야 할 리스크가 분명 있습니다.

반드시 적정 낙찰가를 산정해야 하는데 3회이상 유찰되어 반토막난 사건은

적정 낙찰가를 산정하기가 쉽지 않으며,

손해를 최소화하고 수익을 높이기 위해서는 자신이 입찰에 참여할 물건의 근저당권을

매입해야할 터,

매입 후 단독입찰이 된다면 채권 매입을 한 비용 또한 손해를 남을 것이고,

단독입찰의 씁씁함 마저 몇배가 되어 돌아올 것입니다.

이러한 근저당권매입 투자가 점차 늘어나고 있으며,

근저당권 양도양수의 중간 역하을 하는 것이 최근 경매사건에 많이 눈에 띄는

"유동화전문회사"입니다.

​NPL의 개념 및 구조, 각 기관에 대해서는 인터넷에 워낙 많이 설명되어 있으니

각자의 검색에 맡기고 생략하도록 하겠습니다.  

근저당권양수 경매의 경우

1. 근저당권양수계약 체결

2. 등기부 근저당권자 변경신고

3. 신청채권자 변경 (필요 시)

4. 최고가 낙찰

5. 대금상계신청

순으로 통상 진행되게 됩니다.

아래의 글은 근저당권양수 후 경매효과에 관한 대략적인 설명입니다.​

* 근저당양수 후 경매참여 시 효과 (장점)

1. 대상 부동산 낙찰을 확실히 받을 수 있다. (입찰가격 경쟁력이 매우 높아진다.)

2. 실제 지출한 이면 금액보다 높은 금액으로 낙찰을 받았기 때문에 낙찰금액 대비 대출비율이 높아진다. 

   (투자원금 전체 또는 대부분 회수가 가능하다.)

3. 낙찰금액이 높아 외견상 상가 가치를 올리는 효과가 있고 월세를 높게 받을 수 있다.

4. 처분을 할 때 양도소득의 발생을 사전에 현격히 줄여 놓았기 때문에 양도소득세 부담이 없다.

5. 매입한 금액이 전부 회수되었어도 액면상 채권원가가 전부 회수되지 않을 경우 채무자를 상대로 채권행사가 가능하다.

6. 높은 금액으로 입찰에 참가하였으나 낙찰에 실패할 경우 근저당권자로서 배당수익을 챙긴다. (배당수익금 비과세)

* 근저당양수 후 경매참여 시 효과 (단점)

1. 근저당권 양도양수 계약체결 시 일시금이 있어야 한다. (자금력)

2. 협상가격을 얼마로 할 것인지 기준을 잡기가 어렵다. (적정 낙찰가를 정확히 파악해야 한다.)

3. 은행 등 담보부 채권매각의 절차와 기준, 유동화전문회사 업무내용, 추심신용정보와 관계를 잘 알아야 한다.

4. 말 그대로 부실채권이다. 하자있는 부동산도 다수이며, 자칫 허위채권을 매입할 경우 배당이의 소 등에 의하여

   배당이 배제될 리스크가 있다.

현재 각 기관등을 통하여 낮은 가격에 매입할 수 있는 부실채권들도 다수이며,

부실채권 매입 후 경매에 참여할 수 있는 부동산의 용도 또한 다방면입니다. (임야 물론 가능합니다.)

그러나 쉽게 매입할 수 있는 채권이야 말로 숨은 리스크가 있는 진짜 부실채권일 수 있다는 점

주의해야 할 것입니다.

NPL투자 상담 어느때든 가능합니다.

[아름다운 사람]

배꼽만 보입니다.

[라온경매 이재빈]

내일 10시쯤 연락주세요 선생님^^

[꿈에 농장(화천)]

좋은 정보 감사 합니다.

[라온경매 이재빈]

넵^^

[사인해]

재좋은 정보 입니다.
잘보고 모셔 갑니다.

[라온경매 이재빈]

넵~ 감사합니다^^

[동남]

좋은정보 감사합니다.여러번 보아야 하겠네요.

[양재동]

원장님 요즘 바쁘신가봐요 물건을 올려주시질 않네요?