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한국 부동산은 일본이 아니라 중국을 닮은 듯...
모 경제연구소에서 한국이 일본의 잃어버린 10년을 닮아가고 있다고 경고하고 나섰다. 하지만, 이미 이런 경고는 누가 하지 않아도 되지 않을 만큼 많은 사람들이 알고 있는 사실이었다. 그런데도, 하필 이 시점에서 이런 경고가 나오고 있는 것일까?
정부가 양도세 감면을 지방 미분양에 대해 연장하기로 하였다고 한다. 결국, 미분양을 팔지 못해 건설사들이 연일 언론과 함께 일심동체로 한국인들 겁준 결과인 것이다. 한국인들은 지금 잔뜩 겁먹고 있다. 일본처럼 진짜 부동산 폭락이 일어나면 안된다는 공감대가 형성되고 있는 것이다.
이것은 일본이 지난 플라자 합의 때 겪어던 상황과 정반대이다. 그 당시 일본의 누구도 일본이 잃어버린 10년을 겪으리라고 예상하던 사람은 없었다. 일본의 토건족들은 정부를 압박하여 금리를 계속 낮게 유지하도록 압력을 행사했을 뿐이다.
실제로 일본이 91년부터 경기침체기로 들어섰을 때 일본은행은 계속해서 금리를 낮은 수준으로 유지하게 된다. 그래서, 94년에서 96년사이에 경제성장률이 0.2% 성장에서 2.7% 성장이라는 수치의 변화를 보여준다. 한마디로 낮은 금리로 인해 사람들이 위험을 알면서도 은행돈을 빌려서 다시 투기에 나선 것이다.
그런데, 일본정부는 이 때 자신들의 재정적자를 해결하기 위해 부가가치세라는 간섭세를 3%에서 5%로 올리게 된다. 말하자면, 출구전략을 시행한 것이다. 그러자, 일본은 다시 경제성장률이 -2.0%로 떨어지게 된다. 한마디로, 일을 해보았자 손해만 보는 세상을 맞이하게 된 것이다. 이것이 일본식 장기불황이라고 한다.
그래서, 지금 한국인들은 한국이 급작스럽게 출구전략을 시행하게 되면, 일본처럼 일본식 장기불황에 빠지게 될 것을 두려워하고 있다.
그런데, 이를 두고, 한국이 일본식 장기불황에 빠지지 않기 위해서는 갑작스런 출구전략을 하지 말아야 한다고 말하는 것은 무엇때문일까? 그것은 지금 다른 꿍꿍이가 있기 때문은 아닐까? 실제로, 일본이 장기불황에 빠진 까닭은 일본의 정부가 재정적자가 많았기 때문이다. 그리고, 그 재정적자를 메우기 위해 부가가치세 등 간접세를 올려서 출구전략을 썼기 때문이다.
즉, 출구전략을 쓰는 크게 두가지 방법이 금리인상과 재정긴축 중에서 금리인상은 하지 않은 채로, 서민들의 주머니에서 삥을 뜯어서 정부의 배를 불리려 한 것이다. 그러자, 일본인들의 근면성실함도 멍이 들었다. 즉, 더이상 일할 의욕을 잃어버린 것이다. 그래서, 일본이 장기불황에 빠진 것이다.
토건족들은 금리가 계속 낮은 수준에 있으니 위험하더라도 덮석 부동산을 물어서 사갈 사람들이 늘어날 것을 예상했지만, 의외의 복병이 그 먹이를 가로채간 버린 것이다. 바로, 정부다. 그래서, 정부에게 삥뜯긴 일본들의 생산성이 현저히 낮아지고, 그것이 바로 일본식 장기불황을 가져온 것이다.
이것을 두고, 전혀 다른 해석을 지금 한국인들이 하고 있다. 이런 이야기가 언론을 통해 나오는 것은 이런 한국인들을 겁주기 위한 것이다. 즉, 이제 긴축이나 금리인상을 하면, 부동산이 폭락할 수도 있으니, 정부가 벌이는 재정적자 정책, 즉, 각종 토목공사나 한국은행을 독립성을 훼손하는 여러 행위들에 대해서도 침묵하라. 이것이 바로, 이런 언론플레이의 이면이 아닐까?
그렇다면, 한국은 지금 어떤 상황일까? 엄밀히 말하면, 한국은 지금 중국과 같은 상황이다. 중국의 지금 10%가 넘은 부동산 폭등이 일어나고 있다고 한다. 실제로 인플레이션이 가시화 되고 있으며, 물가가 치솟고 있다. 그 이유는 중국이 내수확장 추세를 유지하기 위해 부동산 거품을 용인하고 있기 때문이다. 그래서, 중국은 급속히 부가 독점화 되고 있으며, 천정부지로 치솟는 부동산 가격때문에 엄청난 자산가가 계속 생겨나고 있다고 한다. 그에 따라 부정부패도 늘어나고, 기업들도 돈놀이를 하기 위해 부동산에 뛰어들 지경이라고 한다.
그런 중국이 오히려 지금의 한국과 비슷하다. 한국정부는 중국처럼 계속해서 친기업정책을 펴고, 내수부양을 위해 부동산 거품을 용인하고 있다. 그래서, 실제로 돈은 돌지 않고, 서민경제는 죽어나가는 판인데도 물가가 계속 오르고 있으며, 주식시장도 활황을 거듭하고 있는 것이다.
이것을 정확히 간파하고 있는 것은 바로 외국인들이 그들은 한국에서도 중국과 같은 자산 거품이 발생할 것을 예상하고 있는지도 모른다. 즉, 지금 언론의 이야기와 달리 조만간 대규모 자산 폭등이 일어날 수도 있다는 것이다. 물론, 그렇지 않을 수도 있다. 주식시장이 2000가는 것이 기정사실화 되면, 그것은 전혀 빈말이 아닐수도 한국이 인위적으로 환율을 올려놓기 위해 부동산 시장의 인플레 압력을 억누르고 있다고 판단한 것이다.
만약, 지금 계속해서 금리가 낮은 수준에 있고, 감세정책이 일부 특정 분야에 집중되는 일이 계속된다면, 그것이 그런 자산거품과 인플레를 발생시킬 수도 있다는 것을 알고 있는 것은 아닐까?
저는 울산 천곡블루밍 입주예정자커뮤니티 운영진중 한명입니다.
정말 제목처럼 벽산 블루밍 분양받고 하루도 마음 편한 날이 없고, 2년가까이 싸우다보니 이제 독이 온 몸에 퍼진 듯 합니다. 완전히 독을 품었다는거죠.제가 드리는 말씀은 정보라고 생각하고 봐주셨으면 좋겠습니다.거짓은 하나도 없음을 약속드리고 시작하겠습니다.정말 벽산 블루밍때문에 하루도 편할 날이 없습니다.전부 말씀드릴 수는 없고, 몇가지만 말씀드릴게요.
1. 분양권 전매
저는 2008년 7월 분양권 전매를 했습니다. 해외생활을 하고 국내에 와서 분양을 받으려고 하니 구조는 맘에드는데, 맘에드는 층이 없어서 모델하우스에서 분양권 전매를 알선했습니다. 처음엔 프리미엄을 크게 부르더군요. 안된다 했더니 결국은 100만원만 파시는 분께서 받겠다고 하셨다고 합니다.
어쩔수 없이 100만원 프리미엄을 주고 전매하기로하고 모델하우스로 계약금 100만원을 들고 가서 분양권 주인을 만나 100만원을 드리니 그걸 바로 모델하우스에서 가져가더라구요. 그때 알았죠. 프리미엄 죽어도 100만원은 받아야겠다고 한 인간은 모델하우스 직원이었다는 것을... 결국 제가 그사람 손바닥에서 놀아난거죠. 지금 입주를 앞둔 시점인데 프리미엄은 로얄층도 -1000이상 때립니다.
2. 입주예정자카페 위장가입
분양권전매를하고 입주예정자 카페에 정회원이 되었는데, 아무리 봐도 이상합니다. 분명히 분양계약자라고 하는데, 글올리는것 보면 말투도 비슷하고, 글올라오는 시간도 비슷하고, 내용은 온통 벽산찬양이고, 누가 불만 이야기하면 막 뭐라하고.. 뒷조사 들어갔습니다. 한달반동안 조사끝에 범인 잡았습니다.
모델하우스에 있던 직원이 아이디 두개로 분양계약자라면서 위장가입해서 분위기조장하고 있었던 것입니다. 한달반 조사해서 결정적인 증거로 자료를 만들어서 제출했더니 자백을 했습니다. 제가 그사람 찾아가서 이야기했던 내용 전부 녹음하고, 그사람이 인터넷에 올린 사진 정보보고 그사람 휴대폰 기종을 알아내고, 실제로 만나서 기종 확인까지 하고 자료 만들었으니, 빠져나갈수가 없었던거죠. 벽산에 공식사과를 요청했지만 모른다고 딱 잡아떼고... 몇달후 분양대행사 인원 전체가 바뀌게 되었습니다.
3. 사기분양
터파기공사가 끝나고 골조공사가 되어가는 걸 보니 뭔가 이상합니다. 블루밍 바로앞에 아이파크가 있는데, 거기에 비해서 너무 낮게 지어지고 있는겁니다. 모델하우스와 벽산건설측에 문의했죠. 아이파크와 블루밍 1층의 높이차가 얼마나 나냐고.. 물론 분양당시에도 문의했고, 그때 답변이 3~5M차이난다고 했습니다. 답변은 똑같이 3~5미터라고 했죠.
그런데 이상해서 계속 캐고 물으니 3층정도 차이난다고 합니다. 참았습니다. 3층정도차이면 참자고 했습니다. 그런데, 골조가 더 올라가니 윤곽이 드러납니다. 아이파크 1층은 벽산블루밍중에서 가장 높은 위치에 있는 동 9층과 동일한 높이입니다. 아이파크와 블루밍 사이에는 아이파크 옹벽이 25미터 높이로 자리잡고 있습니다.
입에 거품 물게되더군요. 반지하아파트입니다. 저희집이 제일 앞동 21층중에 14층인데, 겨울철 오후 2시에 아이파크에 해가 가립니다. 항의도 하고, 온갖 쇼를 했습니다. 벽산은 철저히 무시하더군요. 답없었습니다. 계약해지소송 들어갔습니다. 아직 소송 진행중입니다. 혀깨물고라도 승소하고 말겁니다.
4. 사기 공정률
감리업체 공정률 믿지 못합니다. 4차중도금 납부당시 공정률 느리다고 제가 들고일어났지만, 벽산은 문제없다고 합니다. 또 파고 들었습니다. 결국 문제 있었습니다. 감리업체 공정률 50%넘었다고 했던 시점보다 2개월 늦은 상황에서 50% 달성되었던 것입니다. 결국 벽산에서 4차중도금 빨리 빼간것에 대한 이자를 잔금납부시 보상하겠다고 등기를 보내고 상황정리했습니다. 하지만 입주 앞둔 지금 벽산 분양관리팀 담당자 박XX대리에게 물어보니 보상해야할 돈이 얼마인지도 모르고 있습니다.
5. 무조건 준공만 받고보자
2010년 2월26일부터 3일간 사전점검 했습니다. 뒤집어졌습니다. 강성인 저는 물론이고 말씀한마디 안하시던 계약자분까지 뒤로 넘어갔습니다. 입주1개월전 하는 사전점검에서 내부 인테리어가 너무 안되어있었습니다. 누수있는 세대도 엄청 많고, 도배도 제대로 되어있지 않은 상태.. 공사는 마무리되지 않아도 준공만 받기위해서 혈안이된 벽산건설의 모습을 볼 수 있었습니다.
제가 운영진이다보니 벽산과 대화하는 자리에 있었는데, 현장소장 김효철씨의 말로는 터파기 공사에서 3개월, 내부인테리어공사에서 3개월.. 그렇게 6개월을 업체사정으로 공사 못했다네요. 6개월을 손빨고 있었으니 내부 마감공사가 그따위고, 그러면 당연히 시간이 걸려도 제대로 시공하고나서 준공절차 들어가야할텐데,
벽산은 그런건 안중에도 없고, 무조건 준공하고 하자보수 다 해주겠다고 합니다. 아~그리고 모델하우스 사진은 신발장 힌지까지 다 찍어두세요. 분명히 수납장에 들어가는 자재가 독일 고급자재였는데, 어디서 듣도 보도 못한 비메이커 갖다 끼워놓구요.. 주방씽크대 등 사이즈도 확실히 체크하세요. 저희는 주방 씽크대 사이즈도 도면보다 작게 시공되었습니다.
나중에 사전점검 가실땐 누구한테도 전화번호 가르쳐주지 마세요. 저희는 벽산관계자라면서 안가르쳐주면 본인확인안되어 사전점검 못들어간다해서 가르쳐줬더니 벽산과 관계있는 필인테리어라는 인테리어업체 사람이었고, 저희 개인정보 다 유출되어서 요즘 광고 스팸문자에 미쳐가고 있습니다. 그 인테리어 업체는 준공전임에도 불구하고 벽산에서 집 하나를 제공해주어서 시공중인 아파트내에서 버젓이 구경하는 집 차려놓고 영업하고 있습니다. 이래도 벽산에서 아무 관계 아니라고 하지는 않겠죠..
6. 미분양혜택 기존 분양계약자 소급적용 절대 없습니다.
2009년부터 미분양분 혜택이 시작되었습니다. 574세대중 361세대가 35평형인데, 35평형 제외하고 대형평수는 중도금 무이자 한다고 하더군요. 대형평수는 기존 계약자까지 소급적용이고, 35평형은 중도금 이자후불제 그대로 간다고 했습니다. 그래도 분양이 안되니까 결국은 작년 여름이후 계약하는 세대는 평형관계없이 중도금 60%는 입주후 3년후에 납부하고 그때까지 이자는 벽산에서 책임지겠다고 했습니다.
그때도 35평형 기존 분양세대 중도금 무이자전환 요구했지만, 법적으로 문제없으니 안해준다는 말만 하더군요. 그러다가 사전점검이후 계약자들이 준공승인 안되도록 죽어라 달려드니까 일정부분(100만원)지원해줄테니 조용히하라는 식입니다. 받을 것에 대한 기대는 없습니다. 안받고 때려눕혀버리기로 저희는 뜻을 모으고 행동으로 표현중입니다.
이 외에도 말씀 다드리면 2010년안에 안끝날 것 같습니다. 저 블루밍 전매로 들어오고나서 사립탐정 수준까지 올라왔습니다. 맨날 말바꾸기하는 벽산에 대응하려면 항상 말하는 거 다 녹음해야되고, 사진찍어야되고, 그거 들고 변호사 찾아가야죠.. 혼자서 벽산 본사 찾아가서 분양관리팀 직원 나오라 소리쳐야죠. 나오면 욕도 해야하고.. 인간에 대한 불신감마저 생기게 됩니다.
천곡블루밍 카페 초기에도 광주 운암블루밍, 광려천블루밍 입주예정자께서 저희 카페에 오셔서 벽산 뭐같다고 조심하라고 이런 내용의 글을 올렸는데, 그때는 그러려니 했습니다. 이제 뭔지 알겠네요.모든 브랜드의 아파트가 마찬가지다 하시는 분도 계시겠지만, 벽산은 아무튼.. 신중하게 생각하시기 바랍니다.
양도세 특례에 따른 부동산 소비는 사실상 물건너 간것 같고..
18일 정부와 한나라당은 당정회의를 열고 수도권(서울·경기·인천)을 제외한 지방의 미분양주택에 대한 양도세 감면 및 취·등록세 감면혜택을 내년 4월30일까지 연장키로 했다. 그나마 취/등록세 감면때문에 "개거품" 물고 있는 아파트에 기어들어가려는 사람들은 조금 있을 듯 하네...이들은 한마디로 "모지리"들이라고 볼 수 밖에 없다. 꺼져버릴 것을 알면서도 들어간다는 것은 한마디로 "부동산 정보 소외계층"이란 말이지... 불에 타 죽을 것을 알면서도 불속으로 뛰어들어가는 불나방들과 뭐가 다를까...
문제는 꺼질 것을 다 알면서도 마지막까지 건설업체를 살려줄려고 서민들의 주머니를 약탈할려는 정부의 정책이란 말이지...
명분을 "서민"들의 취/등록세 감면과 양도세 특례라는 명분이지만 결국 결과는 서민들의 주머니를 약탈하겠다는 점이라는 것...
양도세는 아고라에서 엄청나게 떠들어 댔던 부분중에 하나지만, 한번 더 얘길 하면 양도소득이 있어야 내는 것인데...
건설업체가 "고분양가"로 분양가를 책정하니, 그것을 받아줄 투기꾼들이 입맛을 잃어버린 것이고, 이 투기꾼들이 좀 움직여 줘야 호구들도 따라 들어갈 것인데... 건설업체가 혼자서 독식을 해 버리니... 투기꾼들도 굶어 죽게 생겼다는 것이지...양도세 특례에 절대로 속아넘어가는 일이 없어야 할 것이야...
결국 지금의 부동산 시장을 안정화 시키기 위해서는 "고분양가 철회"가 가장 급선무라는 것이지...이제 정부도 똥줄이 타기 시작한다... 지방선거도 있고, 또한 부동산 개막장파티는 이제 끝물이라는 것이지...제작년쯤 얘기한 것 중에... 서브프라임 모기지로 인하여 리먼브라더스 파산 시점에 미국의 위기가 1년여쯤 뒤에 한국이나 신흥개발도상국들에게 미칠 것이란 외국 모 대단한 인사가 한말이 아직도 머릿속에 맴돌고 있다.
하지만 그 상황이 엄청나게 심각해져가고 있다는 것이지... 남유럽의 재정위기를 애써 외면하려 하고 있는 유럽쪽 국가들과, 일본이 또다시 재정적자를 감내하고라도 돈을 풀겠다고 한다...중국은 이미 부동산 개거품을 물고 있는 상황에서 "샴푸"까지 먹고 이제 그 거품이 철철 넘처나는 판국인듯 하네...미국은 내년 초쯤에 또한번의 침체를 겪게 된다는 말까지 나오는 현실이다...
엇그제 구로에 40평대 아파트가 8억까지 갔다가 6억대까지 추락했다는 말을 한적이 있을 것이다. 구로에 8억이라... 뭐 이런 저런 이견들이 있을 수 있겠지만... 3억정도면 될것 같은 집이 몇배가 올랐다는 것인가... 대형평형을 누가 요즘 처다나 보겠는가? 그런데 어처구니 없게도 집주인은 지금쯤이 바닥이라고 생각을 하고 있는 모양이더군... 참으로 애처롭다 하지 않을 수 없다.
건설산업연구원에서 향후 10년내에 부동산이 폭락할 것이란 보고서를 작성한 사실을 오늘 아침에 확인했다. 향후 10년내??? 2-3년이라고 어느정도 타당성이 있는 논리로 엄청나게 얘길 해왔던게 언제부터인가... 2012, 2013년이 대한민국 부동산 폭락의 끝자락이 될 것이며, 그 이후로도 쭉 하락을 하다가 어느 순간 안정화가 될 것이라는 것이 현실적으로 분석가능한 예측이 될 것이다.
이제 건설업계에서도 폭락을 기정사실화 해 나가고 있다. 그들이 무엇을 바라고 그런 보고서를 썼을까??? 진짜 현실적이여서인가 아니면 정부의 정책적인 특혜를 바라는 것일까? 지금상황에서 추측가능한 것은 결국 이제는 뭐를 해도 폭락이 당연시 함을 만 천하에 알려주는 것이다...이런 시그널을 알아채지 못한다면, 한마디로 "모리지"라고 표현할 수 밖에 없을 것이다.
건설산업연구원이나 기타 건설관련된 연구소들이 제공했던 "매년 수요예측치"를 보면, 물론 국토해양부가 발표는 하지만 매년 40만 가구가 필요하다고 난리를 쳤던 것이 있다... 이 수치는 한마디로 마지막까지 서민들을 수탈해서 "갈아타기 물량"까지의 가수요를 포함시켜 놓은 것이지... 실제로 멸실물량은 5만여 가구정도 되지만 신규 입주물량들을 한번 확인해보라... 거의 30만 가구의 입주물량들이 쏟아져 나오니... 이게 시장이 올바르게 작동이 되어 갈 것인가???
즉, 갈아타기 물량이 병목현상을 일으키면서 부동산 시장의 패닉상태가 발발하게 되었다는 것이지...과도한 레버리지는 말을 안해도 알 것이고... 이제 900조까지 상승했다고 하네...지금의 현 상황을 이렇게 표현하면 가장 올바른 해석이 아닐까 생각하는데...
"건설업체가 과도한 물량과 고분양가로 자기들이 다 해먹고 있는 상황에서, 엄청난 빚을 지고 뛰어들어서 시세차익을 바라는 사람들이 부동산을 구매했고, 이들이 자신들의 빚을 감당하기 위해서(빚을 진 자들이 거의 대부분이기 때문에) 서로 서로 전세금을 올렸고, 자신들은 이 전세금으로 잔금을 치루거나 자신들의 빚을 감당을 하는 그러한 사태가 벌어졌다는 것이지..."
이런 망국적인 부동산 투기가 벌어진 것은 결국 신자유주의적인 망국적인 정책들 때문이라는 것은 대부분이 알아채고 있을 것이다. 결국 빚으로 그동안의 달콤한 유혹과 맛있는 딸기를 먹어왔다는 것이지...그런 것을 조장한 것은 결국 자신들의 탐욕의 결과라는 것!!!거기에 불을 짚힌 것은 정부와 은행/건설업체들이라는 것!!!이런 악순환의 반복이 이제 끊어질 상황이 되어가고 있구나...
주택시장 침체가 장기화되면서 건설업체들이 미분양을 떨어내기 위해 분양가보다 30∼40% 낮춰
분양 전문업자에게 처분하는 '땡처리'로 아파트를 내놓고 있지만 이마저도 팔리지 않아 발을 동동거리고 있다. 이런 상황에서 미분양 물량을 떠맡은 땡처리 업자들도 사지로 내몰리고 있다. 더불어 일부 건설사 임직원들도 회사 측으로부터 미분양 물량을 떠안았지만 이를 처분하지 못해 어려움을 겪고 있다.
■'땡처리' 업자도 사지로 몰려
14일 관련업계에 따르면 민간주택시장이 무너지면서 분양시장에서 편법으로 분양을 대행하는 '땡처리 업자'도 사면초가다. 시장침체가 장기화되면서 그동안 투자한 비용이 눈덩이처럼 불어나고 있는 데다 건설사들이 앞다퉈 할인분양에 나서면서 시장 자체가 과당경쟁에 돌입한 탓이다. 업자들은 오히려 손해를 보고 파는 사례가 생기고 있다고 입을 모은다.
땡처리업체 H기획의 강 모 대표는 "여기저기서 20∼30%씩 할인해서 판다는 곳이 늘어나면서 땡처리 시장도 레드오션이 됐다"면서 "건설사에서 그만큼 싸게 살 수가 없는데 시장이 안 좋아지면서 이런 물건들이 나오는 것"이라고 귀띔했다.
실제 경기 고양 원당의 한 아파트는 분양가보다 최고 1억8000만원까지 할인분양한다. 여기에 중도금 무이자 혜택으로 발생하는 금융비용 4000만원을 포함하면 총 2억 2000만원까지 떨어진다.
기존의 분양가가 7억∼8억원이었던 것을 감안하면 25% 이상 할인된 값이다. 강 대표는 "심각한 경영난에 빠진 건설사의 미분양 물건을 매입해 잘 가공한 후 매수자를 찾는 것이 땡처리의 기법"이라면서 "요즘은 할인을 해 준다고 해도 그만큼의 수익을 얻을 수가 없어서 일반 아파트시장은 쳐다보지도 않는다"고 덧붙였다.
더욱이 땡처리 업자들도 지방시장에 대해서는 손을 절레절레 흔든다. 지방은 땡처리 업자가 아니라도 20% 정도 할인하는 미분양 물건은 손쉽게 구할 수 있는 상황이기 때문이다. 대구의 한 아파트는 20% 할인에도 불구하고 계약자가 거의 나서지 않고 있다.
분양대행업체 한 관계자는 "기존에 분양가를 높게 책정한 곳은 30%까지 할인해도 관심조차 받기 힘들다"면서 "공개적인 할인 분양이 안 되는 곳은 땡처리 업자들이 심지어 40% 이상 할인을 요구한다"고 말했다.
■건설사 직원들 '울고 싶어라'
더욱이 민간주택시장 침체가 장기화되면서 건설사의 직원들이 직접적인 타격을 입고 있다. 회사의 권유로 분양받은 아파트가 올해 입주에 들어갔지만 웃돈은커녕 원금회수도 힘든 상황이 된 탓이다.
미분양을 소진하기 위해 리베이트 혹은 할인하는 조건으로 건설사들이 직원에게 '떠넘기기' 하는 것은 공공연한 비밀이다. 입주가 시작된 지 1년이 지났지만 입주율이 15%밖에 되지 않는 충남 천안의 한 아파트는 이 같은 '직원할인' 문제의 단면을 보여 준다.
이 건설사 관계자는 "미분양을 소진하기 위해 계약금 500만원에 무이자 혜택을 조건으로 직원들에게 미분양을 떠맡겼다"면서 "준공됐는 데도 전세가 나가지 않아서 30%까지 할인 분양한다는 말이 있다"고 말했다.
또 다른 건설사는 경기 고양시의 대단지 아파트에 대해 리베이트를 주는 조건으로 직원들에게 매각했다. 이 건설사 관계자는 "리베이트를 포함 계약금 2000만원가량만 내면 연 8%의 수익이 나는 것으로 계산을 해서 매입했다"면서"잔금을 치러야 하는 완공시점이 다가오면서 피를 말리고 있다"고 토로했다.
그는 "가족은 물론 친척들에게 매입할 것을 권유했는데 아직도 웃돈은커녕 미분양이 남아 있어서 리베이트를 토해 내야 할 지경"이라고 말했다.
66세 윤상원입니다. 아파트 斷想
박정희 정권 시절, 제 1차 경제 계획 5개년 수립 시, 업계, 정계, 관계 등을 아우르는 종합 회의 때, 앞으로 대한민국의 주거형태를 아파트로 방향을 잡았던 것이, 오늘날 이렇게 비극의 씨앗이 될 줄은 저도 차마 몰랐습니다.당시에는 너무나 가난하여 시급히 대량 공급을 필요 하던 때라 그 날의 결론은 정당했었고 타당했었습다.
그런데 이게, 오늘날 부정부패의 심볼, 대한민국 서민 중산층을 말아먹는 순 악질 상품으로 둔갑될 줄이야 우리는 당시에 생각지도 못했습니다. 이제는 용역깡패, 브로커, 정비회사 아르바이트 아줌씨, 경찰까지도, 조합장 경호원까지 수명을 고용해 발 담구는 총체적 피바가지, 상품으로 돌변하고 말았습니다.
세상에나! 이럴 수가요...
2003년도에 강남 재건축, 저층 아파트(5층이하) 시장이 마치 요술 지팡이가 된듯 폭등요술을 부릴때 제가 갖고 있던 도곡 주공 1단지 5층짜리, 13평 주공 아파트가 무려 7억 5천만 원에 거래가 되었던 시절있었습니다. 1977년쯤에 저는 당시 직원 숙소용으로 그 곳에 개당 700만 원 전후로 3개를 매수 했었는데,
느닷없이 이게 튀어 오르더니 제가 생각해도 황당무개할 정도인 값으로 튀어 오르더랍니다. 물론 강남에서는 제일 요지인 도곡동에 위치하고 있었고, 대지 지분도 무려 190%로 강남 최고 였었지만, 25여년 만에, 그것도 02년부터 03년 사이에, 순식간에, 한방에, 무려 100배 이상이 튀어 오랐다는 것은...
부동산으로 바닥을 긁으며 생활을 해온 저 윤상원이도 놀랠 정도로 처음 겪는, 상황이 벌어졌었습니다. 아이작 뉴턴의 명언이 생각 나더군요 → “천체의 변화는 예측할 수 있어도 인간의 광기는 예측 불가능”하다.
그 당시는 소형의무 비율, 과밀 억제 분담금, 임대 아파트 부지 25% 기부 체납, 개발이익 환수금 등 같은 규제가 전혀 없었던 시절었습니다. 물론 정비 사업체 같은 신종 사기 집단 같은 것도 없었을 때였습니다. 그러한 연유로 인하여 강남 최초로, 전광석화, 일사불란, 들어쾅! 작전으로, 선착순 1등으로, 재건축을 완료 시킨 곳이기도 합니다.
저 윤상원은 토지에 부가가치를 부여시켜 우리 직원들과 식구를 먹여 살리는 개발 업자입니다. 부동산은, 돈을 “버는 게” 아닙니다. 돈을 “벌어다 주는” 것이랍니다.
즉 부동산은 인맥으로 하는 것이란 말입니다. 광맥을 모르는 광산 업자가, 수맥을 모르는 생수 업자가 존재 할 수 있겠습니까? 바둑에서 맥을 모르는 프로가 존재 할 수 있겠는가 말입니다. 마찬가지로 부동산은 인맥이 없는 사람은 절대 꾼이라 자처하면 안됩니다.
교만에 넘친 사람은 인맥을 구축할 수가 없는 법입니다. 부동산으로 인맥을 구축하려면, 그리고 大成 하려면 항상 진실만을 말해야 만 됩니다. 그런 의미에서
제가 단언하건데 현재 상황에서 불패,폭등,상승을 외치는 분들은 하수 중에 최 하수 일 뿐입니다. 절대 프로는 “성공의 함정”에 빠진 우물 안 개구리 처럼 생각하지 않습니다.
88 올림픽 특수로 아파트 값이 천정부지로 치솟자 → 어느 정도였는가 하면 제가 당시 상계동 9단지 주공 아파트 38평 형 원주민 물 딱지를, 분양가 3990만 원 (평당 105만 원)에 5장 긁었었는데 (오해 하지마십시요. 당시에는 원주민 물딱지 거래는 원주민의 어려움 해소 차원에서 원장 정리를 해 주었습니다. 투기 목적이 아닌 합법적인 미분양을 해소하는 취지에서 당시엔 울며 겨자먹기로 산 것이니까요..)
전두환 대통령 당시 분양한 상계동은 4차 분양까지 들어갔어도 미분양이었습니다. 하다하다 안되니까 원장정리 해 주겠다고 하더라구요.사실은 건축협회의 압력으로 어쩔 수 없이 5개를 산 것이지만요...) 이게 2년 만에 2억 2천만 원 까지 튀어 오르더랍니다, 전화위복이 된 거지요.
그러자 열 받은 노태우 대통령이 89년도 봄에, 1기 신도시인 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본, 등 5개 신도시를 한 방에 건설하기로 발표 했었습니다. 합이 무려 29만 개였죠. 그래도 꿈쩍 않던 아파트 값이 정확히 魔 의 24개월 후인 91년도 봄부터 느닷없이 꼬라박히기 시작 하더라구요. 물론 저는 동물적 감각으로 일찌감치 싸그리 정리해서 분당으로 튀어 들어갔지만 서두.....왜냐구요?
원 직업인 건축업자의 임무를 다 하기 위해서, 그래야 직원, 식구들이 먹고 살 것이니까요.
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.그런데 진짜 살 떨리는 것은 말입니다.
상기한 상계동 버블 당시는 주택 보급률이 90%에도 못 미칠 때였습니다. 그리고 5개 신도시 물량 총계가 29만 개 였거든요? 지금은 주택 보급률이 국민은행 통감에서는 112% 입니다. 그리고 물량은 다른 것 다 빼고 보금자리 아파트만 향후 100만개 지어질 겁니다. 한번 상대 평가를 해보세요.
이게 다 탐욕으로 인해 인간의 광기가 작동되었기 때문입니다. 아파트는 절대로, 아무리 상식적으로 생각을 해도, 재테크 대상이 될 수가 없습니다. 아토피, 콘크리트 소모품 박스가 어케 재테크 대상이 될 수가 있단 말인가요?무식한 대통이 부지런 떠는 것만이 재앙이 아니고, 우매한 국민이 빈껍데기 상품인 아파트에 용감해 지는 것은 더 큰 재앙입니다.
도무지 수억에서 수십억 원을 이러한 아파트 역사와 전후사정을 알지도 못한채 묻지도, 따지지도 않고, 아토피 콘크리트 박스에 퐁당 퐁당 던져 넣는 인간들은 도대체 뭐꼬입니까?
올해로 제 나이 66세... 이제 갑을 훨 넘겨, 하늘을 바라보는 나이가 되었습니다.여러분도 이 나이가 되면, 즉 하늘을 바라보는 나이가 되면 겁날것이 하나 없게 된 다는 것을 알게 될 것입니다. 귀천(歸天)을 앞둔 나이가 되면, 어린아이 같이 거짓을 모르게 되고 순수 그 자체로 돌아가게 된답니다.
유식도 무식도 다 같이 늙어버려 겸손이 무엇인지도 알게 된답니다. 남은 것은 오직 “지혜” 와 “경륜” 뿐 그 어떠한 지식도 지혜를 따를 수 없고, 그 어떤 지혜도 경륜을 따를 수 없습니다.고로 지식이 넘치는 자는 보기만 해도 알 수 있고, 지혜가 넘치는 자는 듣기만 해도 알 수 있고, 경륜이 넘치는 자는 단지 사색만으로도 모든 걸 알 수 있게 된답니다.
저 윤상원이는 이제 “나는 나” 이랍니다. 그래서 저는 “닉” “아이디” 같은 소리를 하~ 우습게 생각 합니다. 본명으로 글을 쓸 자신이 없으면 아예 글을 쓸 이유가 없습니다.제가 지난 2년 동안 부동산 방에 글을 올릴 때 몇 번의 압력을 받았을 것인지는 여러분들도 유추해서 잘 알고 있을 것입니다. 특히 제 글의 강도로 봐서 당연한 일 아니겠는가요?
다만 그러면 그럴수록 여러분들은 “자기최면”에 빨려 들어가게 될 것이고, 그리하여 스스로 “자기도취” 에 빠지게 된 투기꾼 여러분들은 수년 후, 부동산 거품 붕괴로 처절한 대가를 치룰 수밖에 없다는 것이 안타까울 뿐입니다.
왕년의 경제학도였던 저는, 부동산으로 바닥을 긁어 부동산으로 일어나, 산전수전, 공중전, 김치전, 파전, 등 전 이란 전은 모조리 먹어 본 백전노장입니다 이런 제가 뭐 할 일이 없다고, 이 나이에 거짓을 쓰겠는가요? 글고 제 글의 대상은 단지 순진무구한 실수요자들만을 위한 글입니다. 하기야 투기꾼 여러분들이 열폭 하는 맛에 글을 쓰는 맛도 있지만 서두.... 왕년의 부동산 전사(戰士)로서 애정 어린 충고를 한마디 해줄게요,
진짜, 진짜, 그리고 또 진짜, 아파트는 아닙니다. 이건 그야말로 개인은 물론, 대한민국의 최후를 불러 올 수도 있는 사기막장, 순 악질, 복마전 그 자체인 상품입니다. 뉴타운 공사가 다 끝나면, 서울 주택 중 85% 이상이 아파트로 뒤덮이게 될 것이고, 그러고 난 후 20년 정도만 지나면 대한민국은 수억 원씩 피바가지 써, 신 빈곤층으로 전락된 수많은, 자칭 중산층의 대붕괴로 대한민국은 영원히 우주미아가 될 것이 100%입니다. 이러니 제가 열 안 받게 생겼나요? 그렇다고 알거지 다 된 이들을 버리고 서울 천도를 할 수도 없는 노릇이고,
아파트는 동간 거리 유지, 일조권 때문에 아무리 높이 올려도 건축물 총 연면적은 절대 늘어 날 수가 없다는 진실,그리고 지금 기(旣) 입주한 아파트 중 순수 세대가 늘어났는지를 알아보셔야 합니다.(늘어나지 않았습니다.) 아파트. 이건 뭐 완존히 매트릭스들의 피바가지 야합 물, 그 자체입니다. 이런 상품을 재물이 될 것이라고 믿고 살다가는 “땅을 치고 통곡” 할 날이 조만간 오게 됩니다. 그 이유는
1) 피라미드 먹이사슬, 펀지, 사기게임 최 하단부에 있는 사람이 여러분이기 때문입니다.
2) 이런 피라미드 게임 그 자체인 상품은, 수작을 부리면 부릴수록 양극화와 더불어 시스템 역학적인 붕괴를 불러오는 것은 필연입니다. 동시에 거짓 상품인 아파트는 아예 흔적도 없이 지하로 꼬라박혀 영원히 사라지게 됩니다. 즉 터질 때는 젤로 약한 곳부터 먼저 터지듯이, 허풍선 그 자체인 아파트 가 젤로 먼저 터져 나가게 되어있습니다.
3) 절대로 거짓은 진실을 이겨 먹을 수가 없습니다. 다시 말해두지만, 거짓 이라는 것을 아주 쉽게 정리해 주자면
티끌만도 못한 땅값 포함, 250~ 300만 원이면 썻다 벗었다 하는 상품을 평당 수천만 원씩을 주고 산 여러분들이 안 망하고 버틸 수 있다면 그건 기적을 바라고 있다는 것과 같은 말입니다. 본론으로 들어가 지나온 세월 동안 아파트의 숙명을 회상 해 보겠습니다.
아파트의 숙명은 “소모품=사용가치=전세 값”으로의 회귀, 그 이상의 가격은 반드시 터지게 돼 있습니다.
왜? 20년차 만 지나면 “빵원” 이 되어 알!거!지! 되고 마는 아주, 피바가지 쓴, 비싼 소모품 일 뿐이니까요.
바로 이런 진리로 인하여 아파트 역사 30여 년 동안, 무려 3차에 걸쳐, 13여 년 동안을 아파트 매매 값=전세 값
이라는 만고 진리의 등식으로, 빈번히 부각 되었었답니다. 이럴 때마다 야비한 토건 족들이 카르텔을 작동시켜 다시 대국민 마구니 상품으로 둔갑 시키고 말았습니다.
1) • 제 1차 진실로의 회귀→ 물가 대통령 전두환 대통령 시절,(국보위 포함 한 7년 동안)
이 양반은 의,식,주, 서민 생활 물가에 대해서는 그야말로 경기를 일으키는 양반이었습니다. 어느 정도였는가 하면 행정 “지도물가”를 설정해 놓고, 국세청, 검찰, 경찰 합동 단속반을 가동시켜, 하다못해 목욕료, 이발비 까지도 지도물가를 어기면 가차 없이 무지막지 벌과금으로 아작 냈었습니다.
이 양반은 주거비인 아파트 값에 대해서도 완전 경기(驚氣)가 작동 되었습니다. 어느 정도였는가 하면, 재임 7년 동안 분양가를 평당 105만 원으로 콱! 묶어 두고 땡전 한 푼 올려 주지 않았습니다. 이 양반이 개발한→ 상계동도 105만 원, 목동도 105만 원, 강동 고덕지구도 105만 원 강남에 지을 때도 105만 원, 묻지도 따질 필요도 없이 무조건 105만 원, 언제 어디서라도 105만 원,
이 정신을 승계한 노태우 대통령이 실시한 2기 신도시 → 분당도 105만 원, 평촌도 105만원 산본도 105만 원, 쥐꼬리 대지지분은 생각할 가치도 없이 105만 원, 유비쿼터스 105만 원, 수작부리지 마! 105만 원
이 양반들의 논리는 티끌만도 못한 대지 지분 값은 따질 필요조차 없다는 논리였습니다. 만일 업자들이 이의를 제기 했다면? 바로 주검이었겠죠. 왕 노가다 정주영조차 벌벌 떨었답니다. 만일 그 시절에 분양가 거품이 존재했다면? 그는 바로 중정 지하실로 끌려 들어가, 다음날 가루지기가 되어 뒷문으로 실려 나갔을 걸요? 건설 산업 연구원 OOO 같은 사이비 박사는 청와대 복도에서 걸상 들고 하루 종일 뺑뺑이 돌았을 걸요?
그래도 그 시절에, 라이프, 건영, 청구, 임광, 성원 등 같이, 명성을 날린 업체들이 젤로 많이 탄생 되었답니다. 저도 그 시절에, 그 값으로도, 젤로 쩐을 마니 마니 벌었답니다. 그리하여 아파트 값은 전두환 정권 내내 오히려 전세 값 미만으로 유지 되었었답니다.
아파트 값은 절대 오를 수가 없는 상품입니다. 왠지 아세요? 공산품은 날이 가면 갈수록 자동화 공정으로 대량 생산 되니까 떨어지게 되어 있답니다.
그니까는 공산품을 조립한 아파트 값도 계속 떨어지게 돼 있는 것입니다. 권총보다 더 큰 핸드폰이 최초로 나왔을 때, 제 차 뒷 꽁무니에 핸드폰용 안테나를 달고, 손에 권총보다 더 큰 핸드폰을 폼잡고, 현장을 지휘할 때의 핸드폰 값이, 그 당시 돈으로 자그마치 420만 원 줬었거든요? 지금은요?
2) • 제 2차 진실로의 회귀.→70년대 1차 2차 석유 파동 시 한 4년 간
한 방에 원유 값이 무려 5곱 가까이 튀어 올라 그야말로 아우성거릴 때, 아파트 값도 폭삭 했답니다. 그 시절에도 1차 2차 포함 한 4년간 매매 값이 전세 값 이하로 유지 되었답니다.→ 뭐라구요? 인플레가 오면 아파트 값이 튄다고요? 철딱서니도 어느 정도여야지요.
3) • 지난 환란 때 한 2년 간→
이건 뭐 아예 아파트 값은 전세 값 보다 훨 밑으로 작살났었답니다. 그리하여 아파트 역사 30여 년 중 13년 이상이 전세 값 이하였었다는 사실에 미루어 볼 때, 역시 소모품에 불과한 아파트는 전세 값과 동일 선상에, 아니 그 보다 밑으로 가는 것이 진실입니다.
단 토건 족 카르텔의 수작에 속지만 않는다면....
다만 목돈 놓고 안정적으로 푼돈을 받아 노후생활을 하려는 노년 층 임대업자와 푼돈 놓고 목돈을 활용하려는 젊은 층 수요자와 양분 될 뿐,→ 이게 바로 아파트의 본성입니다. 즉 선진 각국 사례처럼 아파트는 전세 값 정도로 고착되고 마는 시절이 반드시 올 것이라는 걸 상기한 사례로 입증 해 보인 것입니다. 이것도 정상적일 때 하는 말이고 탐욕에 의한 과잉공급 + 광(光) 속도로 줄고 있는 인구감소를 상정해 보면?틀림없이. 2013년 정도만 지나가게 되면, 아파트 까라는 급속히 지하로 꼬라박히면서 전세 값의 반값 정도로 고착되고 말 걸요? 아니면 기고요
이런 사태를 미리 짐작한 은행들이 지금 20년차 지난 아파트는 담보취득 금지 및 추가 담보 제출 요망서 발송, 및 대출 회수를 어떻게든 시장에 충격 없이 smooth operating으로 스리살짝 넘어 가보려고 지금 고심 고심하며, 작업 준비 중에 있습니다. →성급히 공개적으로 했다가는 은행도 같이 골로 가고 말 것이니까요.
• 그러나 이런 smooth operating 전략도, 만일 미국 중국 영국 세 나라 중 어느 한 나라라도 출구전략을 개시 하는 날이 오는 즉시, 안면 몰수 하고, 형식적 절차인 추가담보 요구서를 발송 하자마자, 즉각 경매에 붙일 것은 뻔할 뻔자입니다.
• 바로 이순간이 아파트에 대한 진실을 전 국민들이 실감하게 될 것이며, 아파트 트라우마가 발발 하면서 공동 다중주택인 아파트 값은 선진 각국처럼 껌 값으로 직행 할 것은 명약관화 한 일 아닌가요?
• 막상 주민 강제 퇴거나 재건축으로 은마아파트를 허물고 난 후 3~6개월 만 지나면 ,고층 아파트 재건축은 어쩔 수 없이 일반 나대지에 신축하는 것 보다 최소 1.5배~최대 3배 이상의 건축비가 소요 될 수밖에 없는 진실을 알게 될 것이고,→
송파 가락 시영은 33평형(전용 25평) 기준으로 재건축비만 평당 1300만 원이 나왔음. 왜? “재건축” 이란 것은, project(PR) 사업으로(실물의 담보 없이 사업성 만 평가해서 받는 대출) 현행 금리 중 젤로 높은 복리 금리 이니까(연 14%)
• 그제서야 아파트란 상품은 지속가능하지 않은 피바가지 공구리 덩어리에 불과 하다는 걸 전 국민들이 눈치 채게 될 것입니다.
• 고로 아파트는 자동차처럼 소모품으로 간주 될 것이고. 이후부터는 세월 따라 폭락하고 마는, 재테크는 고사하고 영원히 폭락 할 수밖에 없는 상품이란 것을 전 국민이 인식하게 될 것입니다
→ 바로 이 순간이 헛개비에 불과한 아파트 투기 망국 공화국에서 자유로워 질 것입니다.
• 너무 비싼 이자가 드는 사업이라 내 것은 내 돈으로, 현찰 박치기로 하겠다고 해봐야 씨알도 안 먹힙니다. 왜? project 사업이니까. 그래서 티끌만한 대지조차도 “지분” 이라는 멍에를 씌운 것입니다. 그나마 재건축 시에는 세입자용 임대사업 부지로 강제 기부체납 할 수밖에 없는 비운의 대지 지분 인 것입니다.
모든 가격은 제 가치로 회귀하게 되어 있다는 만고진리를 전제하에 은마아파트를 평가 해 보겠습니다.
현행 그대로 신축 시
• 34평형→전용 26평, 지분 13평, 피바가지 국토부 표준 건축비를(평당 380만 원) 적용
건축비 : 380*26=9880만 원
지분 : 13*2000만 원 = 26000만 원
∴ 3억 5천 880만 원 →OK?
물론 대공황을 지나면서 땅 값도 1000만 원 미만으로 꺽어질 것이지만, 넘 잔인하면 안 되니까, 후하게 칩니다. 재건축 돌입 시 은마의 평가건물 : 빵원 대지지분 : 2억 6천만 원.에서 - 강제 기부체납 25%. 조합비 철거비 등 2500만 원(잠실 2단지 기준) =
1억 7천만 원→OK?
그런데 아직도 34평 은마를 9억 달라니...가격이란 주둥이 숫자에 불과합니다. 모든 가격은 거품이 빠질 때 반드시 제 가치로 회귀하게 되어 있습니다. 즉 은마는 서서히 또는 급격히 상기한 1억 7천만 원 이하까지 폭삭하게 되어 있습니다. 아마 5년 후에는 땅값 마저도 거품이 쏘옥 빠져 은마는 9천만 원 정도까지 폭싹 할 걸요?현재 미국의 실러지 지수로 보았을 때 2001년도 값으로 붕괴 했습니다. 앞으로도 15% 정도 더 빠져 98년도 값으로 회귀할 것이라고 모든 전문가들이 예측하고 있습니다.
아파트는 부동산이 아닙니다. 20년 차 만 지나면 건물값이 “빵원” 이 되어 전가족이 알!거!지! 되고 마는 순 악질 소모품입니다. 아직도 아파트를 재테크 대상으로 생각하는 사람은 먹다 남은 짜장면을 팔아서 돈 벌어보겠다는 것과 똑 같은 거지요. 그리하여 아파트 시대는 이제 영원히 종말을 고한 겁니다.
강남 15층 이상 고층 아파트 재건축의 핵심은 소형 의무비율 20%, 임대 아파트 부지 25% 기부체납, 개발분담금 부과, 개발이익 환수금, 등인데, 어떤 사람은 재건축 법이 바뀔 것이라고 강변하지만 꿈 깨십시요 왜냐구요? 여러분의 티끌만한 쥐꼬리 대지 지분은 여러분의 소유가 아닌 건물을 위한, 대지 사용권에 불과 합니다. 즉 일종의 지상권에 불과하단 말입니다.
지상권은 건물이 땡치면 대지 사용권인 지상권도 자동 빵으로 땡 친다고 생각하면 속이 편합니다. 한정된 지면에 집합 건축물 법을 어케 일일이 분석해서 글을 올릴 수 있을 거니와. 그러니까 여러분의 티끌 같은 쥐꼬리 대지지분은 절대 여러분의 소유권이 아니란 말입니다. 그러니까 건설사가 하자는 대로 하고, 달라는 대로 주는것, 이것이 최상입니다, 괜히 분란 일으켜 송파 가락 시영 아파트 같이 8년 이상 소송사태를 일으켰다간 금융비용이(PF 대출, 년12%~ 14%) 눈덩이 같이 불어나, 이러지도 저러지도 못하는 꼴이 날 수 있습니다.
그리고 수억 원의 대출 빚이 있거나, 전세금을 뽑아 먹은 사람은 걍 조용히 야반도주 하는 게 최고일껍니다.
지금 재건축 한지 4~5년 차에 들어간 도곡, 잠실, 등 33평형 아파트가 불과 한달 전 만 해도 10억 원~11억 원 전후였는데. 지금은 8억 원 전후로 호가가 떨어졌습니다. 그런데 은마 썩다리 34평형 아파트가 12억 원 이라니? 경제가 무슨 산수, 셈본인 줄 아는가 봅니다. 부르면 값이고, 입맛대로 계산기 두둘기면 경제의 답이 나오는 줄 아는가 봅니다.각설하고
용적률 300% 에 대하여, 재건축 법 완화에 대해서...
1) 서울 그린벨트 중 75%가 강남권을 둘러싸고 있는 데, 현재 여기에 무한정 반값 보금자리가 들어 올 예정입니다. 고로 용적률을 상향 조정해 줄 명분이 없습니다.
2) 정치는 첫째가 명분이고, 둘째가 대세입니다. 만일 정치인들이 이러한 명분을 어기고 300% 상향 조정 해 준다면? 또는 재건축 법을 완화해 준다면? 가뜩이나 비난 받고 있는 정치 생명은 그 것으로 끝장나는겁니다. 가뜩이나 세계 최고의 재정적자 증가로 고심하고 있는 판인데.... 그게 될 일입니까?
3) 만일, 고기 맛을 봐 돌아버린 정치인들이 이를 강행한 다손 치더라도 결과 값은 마찬 가지입니다. 왜냐구요?
• 현재 은마의 용적율은 200%, 이를 현행 재건축 법 에 입각하여 재건축 들어갈 시는 종합비용 5억 원 전후 금액이 들어가더라도, 배정 면적은 최하 5평~6평 이상이 줄어들 것입니다. 이를 막기 위해 300%로 용적률을 상향 해 줄 시는, 설계상, 일조권, 사선제한 등으로 최하 45층 이상 초고층으로 올라가야 만 합니다. 현재 용적률이 약 235% 정도인, 저층 아파트였던 잠실 1단지 재건축 아파트 “엘스”가 30층이거든요?
• 30층이 넘어가게 되면, 건축법상 비상계단을 하나 더 만들어야 되고, 창호는 폐쇄형 멍텅구리 창으로 밖에 될 수가 없을뿐더러, 골조는 하중 관계상 철골조인 H빔으로 할 수밖에 없습니다.
• 비상계단 추가 설치로 최하 8평~9평이 먹히고<아주 최소한의 면적으로 폭 2m40, 길이 3m + 오도리바(계단실 돌아가는 바닥면적) 등>
• 건물을 휘감아 도는 바람의 와류(건물을 휘감아 도는 순간 바람의 세기가 느닷없이 강해져 양력장을 일으키는 현상, 마치 창이 깨진 비행기 속 승객이 순간 날라 갔다가. 유리 파편이 고슴도치 모양 온몸에 박힌 채, 다시 깨진 창으로 빨려 들어가는 현상이라고 할까나.)등으로 창호는 폐쇄형으로 될 수밖에 없으며, 지하 공조실에서 산소를 PVC 배관을 통해 공급하는 미세먼지 그득한 산소를 마시며 사는 꼴이 되는거랍니다.)
• 몇 년 전 용인에서 동아 건설이 "솔레시티" 라고 바람 잡은 철골조 아파트..철골조는 철콘조 보다 건축비가 최하 30% 이상 싸게 먹히는 것입니다. 철골조는 일종의 조립식 건물입니다.
마치 북한산 인수봉과 거의 맞먹는, 고도 550m짜리, 최악의 잠실 롯데 괴물 빌딩이 들어서는 걸 호재인양 하는 것이 저들의 주특기 아닙니까? 문제는 45층 건물은 최하 450*300 짜리 H빔을 조립해야 한다는 것,
즉 철콘조는 벽 두께가 15cm 정도 이지만 철골조는 벽 두께가 상기한 바와 같이 45cm 에 이른다는 것, 여기에서 내부 면적이 33평형 기준으로 최하 3평 이상 좁아진다는 것, 벽체를 레미콘으로 만드는 것이 아닌 보드나, 세멘 벽돌로 마감 할 수밖에 없다는 것, 고로 열 전도률은 높고 방음 효과는 낮다는 것...
• 한번보십시요! 비상계단실로 전용면적이 8평 줄고 + 철골조 구조로 3평 줄고 나면, 34평형 은마(전용 26평) 아파트는 상기한 면적을 차감하고 나면 전용 15~16평정도 밖에 안 됩니다. 오피스텔 들어 가 보시면알겠지만 광고에 나온 면적보다 체감 면적이 왜 그리 좁을까 생각해 보셨나요? 그건 싸구려 공법인 철골조와, 초고층으로 지었기 때문입니다.
• 탐욕의 절대 값은, 인간을 망하게 하는 것이라는 것을 아직도 모르십니까? 그럼, 저들의 탐욕대로 300%로 용적률을 높이게 되면, 그 아파트는 무조건 입주 즉시 반의 반 값으로 꺽어지게 될 겁니다? 냅둬보세요, 저들의 탐욕대로 하라 그래보세요, 바로 망하게 될 것이니까요.
• 옛날 강남 개발로 원주민들을 몰아넣은 곳이 성남입니다. 낙타 등 같은 지형에 대충 구획을 그어 살게 했단 말입니다. 그런데 인간의 탐욕으로 길 쪽으로 조금 더 조금 더, 밀고 들어오면서 건축을 한 결과는, 통행로가 3m 정도도 안 되게 좁아 졌습니다. 그래서 완전 똥값으로 변하고 말았습니다. 탐욕을 부리다 다 같이 망해 버리고 말았단 말입니다.
아 글쎄. 어느 정도 껏 아파트를 쌔려지어야지요. 어느 정도 껏 속도로 인구가 줄어야지요.이 시절의 가장 등진은 아파트에 수억씩 대출받아 발라가며 도장 찍는 사람이며 이 시절의 가장 악질 중의 악질은 아파트 사라고 선동질 하는 사람이 될 것입니다.
35년 경력의 건축업자입니다. 올해로 66세
노벨 경제학자 루비니가 국내 모 방송국과의 인터뷰에서 클로징 멘트로 “한국은 앞으로 아파트가 복마전이 될 것이다” 라는 화두를 던지고 끝을 맺었습니다. 저는 그의 이 말에 참으로 대단한 사람이란 것을 새삼 느꼈습니다. 부동산으로 바닥을 기어 부동산으로 일어난 토종 윤상원이 보다 그의 혜안이 더 밝다는 사실에 감탄한 것입니다. 하기야 한국의 아파트 문화 연구로 사회학 박사 획득자가 벌써 여러 명이나 탄생 됐으니까. 세계적인 석학 루비니가 모를리 없겠지요. 완전 쪽팔려 못살겠습니다 그려...
“복마전(pandemonium)” 이란 말은 쉽게 풀이해서 “미래의 대재앙” 이란 뜻입니다. 여러분은 루비니가 던진 화두를 곰곰이 생각해 보았는지요?
공동, 다중주택인 아파트가 투기 대상이 되었던 나라는 지구상에 애오라지 대한민국 하나뿐입니다. 어떻게 세월 따라 감가상각되어 썩어가는 소모품에 불과한 아토피 콘크리트 덩어리가 투기 대상이 될 수 있었단 말입니까?있을 수가 없는, 불가능한 일을 가능하게 만들어 줄줄이 오징어 낚시에 걸려들었다는 사실에, 한 민족의 냄비 근성을 루비니는 간파한 것입니다. 이는 마치 한 판의 피라미드 폰지 사기 게임에 줄줄이 굴비 엮이듯 엮인 꼴이 아니겠습니까? 이런 피라미드 폰지 사기게임은 하부 구조에서 더 이상 받아줄 여력이 고갈 됐을 때 와르르르 무너지는 메카니즘을 갖고 있습니다.
그 징조로서
1) 소득은 줄어들고 있는데 빚은 점점 늘어나고 있다는 사실→거품 파열의 징조가 오고 있다는 뜻입니다.
한국은행의 금융안정보고서에서 개인 빚이 819조원으로 늘었고 소득은 2만 600 달러에서 1만 5천 달러로 줄었다는 보고서에서 입증되고 있습니다. 그리고 부동산 담보대출 연체율이 2.8%로 담보가액으로는 무려 38조원으로 대폭 늘었다는 사실, 즉 대출 상환능력은 점점 취약해지고 있고, 대출 부담능력은 더 약화되고 있다는 말입니다.
더욱 더 큰 문제는 앞으로 끔찍한 구조조정을 앞두고, 점점 더 기하급수적으로 상황이 악화 될 것이라는데 있습니다. 지금 금융부채 대비 가처분 소득은 1.4배(머니투데이 | 배성민 기자 | 입력 2009.04.28 12:02) 입니다. 다시 말해 연 1000만원 소득자가 금융권에 진 빚이 1400만원 이란 뜻입니다. 이제 피라미드 폰지 폭탄돌리기는 끝났고, 더 이상 받쳐줄 하부 세력도 고갈 돼가고 있으니 와르르르 무너질 일만 남았다고 볼 수 있습니다.
사례 보고서>
• 가계빚 800조 넘었다 -아시아경제
• 가계도 기업도 빚더미 "날개가 없다". (30대 기업 부채비율 98%에서 현재 200%로 급증) -아시아경제
• 집집마다 빚잔치..부채상환 능력 갈수록 악화 -아시아경제
• 소득의 30% 빚 갚느라 헉헉- 한국은행이 28일 발표한 "금융안정보고서"에 따르면 가계의 금융부채 상환능력을 보여주는 개인 가처분소득 대비 금융부채비율은 지난해 1.40배로 나타나 계속 기하급수적으로 늘고 있다.(이는 년 1000만원 소득 가구가 빚이 1400만원 이란 뜻)
결론 → 이는 다시 말해 코앞에 다가오고 있는 2차 충격에서는 가계건 기업이건 간에 매물 홍수를 예고하고 있으며, 아파트 대폭락이 임박 했다는 뜻으로 받아들여야 합니다.
2) 대한민국 최초의 고층 아파트 재건축 순환 주기가 와있습니다. (노벨 경제학자 루비니 교수 예언의 핵심)
강남 송파 가락동 저층 시영아파트 2차 재건축 현장에서는 무슨 일이 벌어지고 있을까요? 그곳은 3000가구가 넘는 대단지에다가 대지 지분이 무려 135%나 되는 그야말로, 불과 몇 년 전만해도 강남 저층 아파트가 요술지팡이 노릇을 할 때 무려 13평 아파트가 7억을 홋가 했던 노른자위 재건축 아파트 였습니다.
그런데 지금은 4억에도 팔리지 않고 있습니다. 왜 그럴까요? 개발 분담금으로 대지 총 연면적의 25%를 서울시에 기부체납해야 되고, 전용 면적 18평 이하의 소형 아파트를 20%이상 지어야 하고, 과밀억제 부담금 등으로, 전용 25평(32평형)을 배정 받는데....현금 청산금 만 무려 2억 5천만 원을 지불해야 합니다. 게다가 이주비와 그에 따른 금융비를 추가로 2억 6천만 원 이상을 또 부담해야 합니다. (합이 5억 1천만 원).
게다가 강남은 이미 자가 거주 율이 40% 미만, 제 1금융권 평균 융자금이 2억 9천만 원, 제 2금융권 평균 융자금이 5억3천만 원으로(부동산 114 자료) 자그마한 충격에도 무너질 수밖에 없도록 취약한 구조입니다. (강남에 집사는 사람은 빚없이 현찰로 산다는 말을 믿지 마십시요.) 여기가 끝이면 좋겠습니다만...
건축기간 중에 수 차례 설계 변경으로 엄청난 비용증가는 관례요 상식입니다. 이러다 보니 조합원과 조합측의 얽히고설킨 소송사태로 모든 공정이 현재 4년 째 완전 중단된 상태다. 이러지도 못하고 저러지도 못하고 건설사에 코가 꿰인채로
세월이 가면 갈수록 조합원들의 금융비용만 눈덩이처럼 불어나 이제는 이판사판 공사판이 다 되어버린 루비니의 예견대로 복마전이 되고 만 것입니다. 한 마디로 망했다고 보면 됩니다.
대지 지분이 135%짜리 저층 아파트도 저 지경인데 하물며 대지 지분이 건축물 대비 40%도 안되는 고층 아파트는 더 말해 무엇하리요... 현재 강남에 35년차가 넘은 고층아파트는 은마, 잠실 주공 5단지, 쌍용, 한양, 현대 등 부지기수입니다. 은마와 잠실 주공 5단지 예를 들자면 조합을 구성한지 어언 8년이 넘습니다. 그런데 왜 아직까지 재건축은 고사하고 조합 설립 인가조차 신청을 하지 못하고 있을까요?
건설사를 온 사방을 들 쑤시며 알아봐도 아무도 응답이 없거든요, 왜? 일반 분양 몫은 고사하고, 소형 평형 의무비율, 개발 분담금 등으로 오히려 현재 살고 있는 평형보다 훨씬 좁은 아파트 배정을 감수해야 되거든요, 조합 설립인가를 받는 순간 조합원 명의변경 금지조항에 걸려들어 발목 잡히게 생겼거든요, 그렇게 되면 폭탄돌리기가 끝장나게 생겼거든요.
막상 어거지로 재건축을 실시하게 된다면? 가구당 이주비 및 금융비용 건축비 등으로 최하 6억 5천만 원 이상 현금이 있어야 되는데, 이게 될 일이 아니거든요, 그러니 불나방 몇 마리가 뛰어 들어오길 학수고대 하며 빠져나갈 타이밍을 가재미 눈깔 뜨고 기다릴 수밖에요,
불나방이 뛰어 들어오길 목이 매게 기다리는 주제에, 계단식으로 떨어질 때마다 짬짬이 생기는 요요현상을 이용하여, 주둥이로만 들썩, 훈풍, 급등, 꿈틀, 어쩌구 하면서 바람잡이 짓은 열심히 하고 있더랍니다...., 참으로 세상살이가 삐,끼 천국으로 살벌하다는 걸 아직도 모르겠습니까? 이렇게 세월이 가다가 결국에는 슬럼화 단계를 지나,
다음 정권에서는(45년차 진입) 한강 시민 아파트, 청계천 시민 아파트처럼 강제 퇴거 당할 수밖에 없는 시절이 조만간 올 거란 말입니다... 왜? 너무 위험해 지니까요... 차라리 저층 아파트라면 좀 더 버틸 수 있으련만, 15층 이상 고층 아파트는 하중 문제로 더 버틸 재간도 없고, 목숨 걸고 사수하기에는 공권력이 좌시하지 않을 것이니까요...
혹자는 말합니다. 철근콘크리트 구조는 내용년수가 50년 이라고, 그래 그 말은 맞습니다. 그러나 그 내용년수는 최적의 관리 상태를 유지하면서, 목숨 걸고 살아야만 하는 최장의 임계점 기간을 뜻합니다. 즉 이미 콘크리트 산성화로, 지진 강도 3도 정도의 충격에서도 자동 붕괴될 수밖에 없는 년수를 뜻하는 것입니다. 뭔 아파트에 몰살당할 각오로 살 일이 있겠는가 말입니다. (천재지변으로 인한 참사는 보험금도 없습니다.)
만일에 고층 아파트 재건축 사례나 ( 불가능한 일이겠지만 ) 강제 퇴거 사례가 ( 향후 수년 내에 필연적임) 가시화 된다면? 전국의 고층 아파트 소유자들로부터 들려오는 으악! 하는 곡소리에 그야말로 전국이 “들썩” 할 것입니다. 그 때가 오면 15년 이상된 노후 아파트는 가격 불문이 될지도 모릅니다, 투매가 일어날 가능성이 있단 말입니다. 아니 그렇게 되는 것이 필연입니다.
최하, 묻지도 따지지도 않고 “거래사례 비교법”으로 거래되는, 전 근대적인 아파트 거래방식은 완전히 사라지게 될 것은 물론, 경매에서 하는 아파트 감정평가 방식도 거래사례 비교법이 아닌, 단독 주택 감정평가에 적용하는 “복성식 평가법(잔존가치 평가법)”으로 바뀌게 될 것입니다.
예를 들면 지은 지 20년차에 들어간 단독 주택은 경매 감정평가 시 관리 상태에 따라, 현재 대략 평당 25만원~ 40만원 꼴로 건물 잔존가치를 평가해 주거든요? 일반거래에서는 아예 대지 값만 주고받는 거래가 일반적이지만.... 그래도 단독은 땅값 상승분이 건물 감가 상각분을 훨씬 초과 하니까 별 문제 삼을 것이 없습니다.
절 미워하지 마십시요!! 옛날부터 선진외국에서는 공동 주택일지라도 일반거래나, 경매 감정이나 이미 상기한 복성식 평가방식이 통용 되고 있으니까, 당연히 그렇게 거래 되는 것이 합리적이고 보편타당성있는 거래란 생각이 안 드십니까?
그러면 왜 이렇게 아파트 재건축은 토건 족에게 칼날을 잡힌 모양새로 호구가 될 수밖에 없는 것일까요? 그건 상호간에 대지가 “지분” 이라는 집합 건축물법상 용어 해석의 오해에 기인하는 것입니다. 아니 아파트 소유자만의 일방적인오해일 뿐입니다.
①집합 건축물법상 “대지권은 건물의 처분에 따른다.” → 이 문구는 건물이 땡치면 대지 지분도 땡친다는 뜻입니다.
즉 이는 대지가 소유권이 아닌 단지 사용권에 불과하단 뜻입니다. 여러분의 아파트 대지 지분은 여러분 소유가 아닌 단지 건물을 사용할 수 있게 하기위한 종속권(사용권)에 불과하기 때문입니다. 이는 민법상 “종물(從物)은 주물(主物)의 처분에 따른다” 라는 뜻과 일맥상통 하는 것입니다.
실례로 잠실 2단지 재건축 시, 그곳에는 13평, 17평, 19평이 혼재 돼있던 곳이다. 평형 배정을 위한 관리처분 인가 시 당연히 조합측에서는 대지 지분이 많은 19평 아파트 소유자들에게 큰 평형을 배정하고 소형 평형 소유자들에게는 소형 평형을 배정했지만 이것이 대법원에서 불법으로 무효화 되고 말아, 추첨으로 평형을 다시 배정 할 수밖에 없었다는 사실을 기억해야만 합니다. 즉 법원에서는 대지권을 소유권으로 보지 않았기 때문입니다.
여러분은 아직도 쥐꼬리만한 아파트 대지 지분을 여러분 소유로 보고 있다는 데에 크나큰 오류를 범하고 있는 것 입니다. 이제는 한 번 아파트면 영원히 아파트 일 수밖에 없다는 뜻을 이해하시겠습니까? 어느 한 부분이 특정된, 소유권이 아닌 이상에는 재건축 시 여러분은 옴짝 달싹 못하고, 하자는 대로 할 수밖에 없다는 말입니다.
그래서 워렌 버핏은 “가치투자” 의 중요성을 강조한 것이죠. 변화를 일으킬 수 없는 종목은 쳐다보지도 않는다는 말이지요, 이 말은 여러분은 앞으로 영원히 토건족의 노예로 살 수밖에 없다는 뜻입니다. 그리고 장기 융자를 다 갚을 때 쯤 되면 재건축이란 덧에 걸려 다시 빚을 내어 살 수밖에 없는 영원한 빚의 노예가 될 수밖에 없는 빚살이 인생이란 말입니다.
이제 수도권의 주택 중 56%가 아파트로 덮고 말았습니다. 이는 앞으로
용산 참사는 쨉도 안 되는, 전체 수도권 참사로 다가올 것입니다. 어찌보면 이는 매트릭스들이 가지고 노는 앤더슨 신세가 되고 만 것일지도 모릅니다. 루비니 교수는 바로 이런 점을 예상하고, 화상인터뷰에서 아파트를 대한민국의 “복마전”으로 선뜻 단정 지은 것입니다. 국토가 좁으니까 어쩔수 없다구요? 하하, 참으로 답답한 소리하십니다. 이렇게 무지하니까 초고층 아파트 건설을 당연시 여기므로, 우리의 수도를 말아먹고 있단 말입니다.“
건축물 높이의 1/2 유격거리 유지” 라는 세계 공통의 절대법(불문율)이 존재하는 한 절대 높이 짓는다고 해서 건축물 총 연면적이 늘어나는 것이 아니란 말입니다. 아니 오히려 준다는 것이지요, 다만 아주 싼 건축비로 건축할 수 있다는 것 뿐이지요. 그건 이미 뉴타운 입주에서 오히려 가구 수가 줄었다는 사실을 새겨야 할 것입니다. 땅값이 오르는 것이지 아토피 콘크리트 덩어리는 결국에는 산업 폐기물로 전락하고 맙니다. 제 꼬리 잘라먹고 살다가..., 나아가서 팔다리 잘라먹고 살다가 마는 막장 인생인 것입니다,
애초 줄기세포가 배반포에서 잘못 처리되어, 꼬리가 개를 흔드는 괴물을 피같은 비싼 돈 주고 산 꼴이란 말입니다. 어찌됐던 간에 우리 국민들은 10대 재벌의 탄생과정의 필수조건인 건설회사 운영에 일조한 애국자인 것만은 틀림없으니까 그만 잊어버리자고요.....
앞으로는 아파트를 부동산 반열에서 더 이상 논하지 말자구요. 단지 유통기한 30년짜리 소모품인 동산으로 취급하자구요. 이 무슨 낭비란 말입니까?
그렇기에 선진외국에서는 아파트는 패자 부활전을 위한 이민자, 극빈층을 위한 임대용으로만 짓고 있는 것입니다. 사회의 허리인 중산층이 신 빈곤층으로 전락되는 것을 막기 위해 집단 고층아파트 단지는 절대 하가해 주지 않고 있단 말입니다. 지금 아파트 하도급 가격은 평당 250만원 전후면 서로 맡으려고 혈안이 되어있습니다. 그들은 이 가격에서도 마진 25%를 보고 있어요. 완전 피바가지 싸구려 상품이 바로 아파트입니다.
모든 가격은 반드시 제 가치로 회귀하고 마는 것은 만고불변의 원칙이다. 일본의 경우 집합 건축물인 아파트의 경우 분양 받은 즉시, 1년 내로 가격이 제 가치를 찾아 일단 30% 하락하고 나서 시작하는 것이 통념입니다.
②가치투자란 무엇인가? 아파트는 가치투자 대상이 될 수가 있는가?
가치 투자란 “지속가능한 투자”를 뜻한 것이라고 볼 수 있겠습니다. 과연 아파트는 자손 까지도 물려 줄 수 있을 만큼 지속 가능한 것일까? 여러분 스스로 생각해 보길 바랍니다. 만일 아니라면? 닥치고 아파트를 파십시요!
전세로 들어가 살면 어때요?, 남는 돈으로 수도권 외곽 지역에 평당 30만 원 짜리 밭떼기나 10만 원짜리 나지막한 임야에 짱 박아 놔보세요, 전세금은 영구히 보존될 수 있겠으나 아파트는 조만간 상기한 재건축 사례가 충격으로 다가 올 시는 그야말로 껌 값으로 변하고 말게 될 가능성이 큽니다.
향후 10년 쯤 흐른 다음에 아파트 소유자와 밭떼기나 임야 소유자와의 격차는, 처음에 지구에서 우주선 발사 시 각도가 0.1도 밖에 차이가 안 날 정도로 우열의 차이가 없겠지만, 달에 도착할 때 쯤 되면 아파트란 우주선은 이미 궤도 이탈로 우주미아 신세가 돼있을 겁니다. 부동산의 가장 큰 적이 무엇인지 아십니까? 그건 부동(不動)이란 두 글자인 것을 명심 하십시요.
③지금 아파트는 왕거품 그 자체입니다.→ 꼭지점에 물려있습니다.
06년도 당시 국회에 제출한 서울시 강남기준 아파트 분양원가 공개(건설사 마진 30% 포함) 자료에서 평당 800 만원선 으로 밝혀졌습니다.
보고서 내역(32평형 기준)→ 전용 25평, 대지 지분 12평)
대지→ 지분 12평*1700만원= 2억 400만 원
건물→ 25평*380만원(06년 국토해양부 표준단가)= 9500만 원
∴ 20400만원 + 9500만원= 2억 9천 9백만 원 ok?
• 대지는 일반주거지역 기준임→ 향후 대지 값은 더욱 더 떨어질 것임, 왜? 땅값은 일반적으로 아파트 값에 6개월 정도 후행하니까요, 일반 주거지역 호가는 평당 2000만원 이상을 부르나 막상 계약서 쓸데는 1700만원에 쓸수 있는 매수자 우위 시장입니다. 저의 안테나는 아직도 생생이 살아 움직이고 있습니다.
• 지금 현재 아파트 하도급 건축 단가는 평당 250만원 미만입니다 → 이 가격에도 25% 마진 포함이므로 서로 맡으려고 혈안이 돼있습니다.
• 지하 주차장 포함 가격이고, 제세공과금 포함 가격입니다.
• 더구나 신삥 아파트 기준입니다.
이건 서울시 강남 기준 분양 원가 공개 공식 자료입니다.
(당시)건교부도 국회에서 아무런 이의 제기를 못한 자료입니다.
그런데 어떻게 재건축도 불가능한 조만간 무너지기 직전이라 강제퇴거를 앞둔 강남 3구의 다 썩은 아파트가 자그마치 신삥 아파트의 3배인 평균 2400만원 을 호가 할 수 있단 말입니까? 아파트란 물건은 세월이 지나면 지난 만큼 값이 떨어지는 것이 정상입니다. 여기, 희소가치, 주민 커뮤니티, 어쩌구 하면서 서울시의 절대평가 보고서를 믿지 않는, 아니 믿고 싶어 하지 않는 분들을 위해서...
근린생활 시설 대비 상대 평가를 해 보겠습니다..
세계 어느 나라를 보아도 근린상가 사무실 기준대비 아파트값은 60% 전후로 형성돼있습니다. 당연히 우리나라도 수십 년 간 근린상가 사무실 대비 아파트 값은 60% 전후로 가격이 형성 되어 왔었습니다. 지금 강남 일급 근생 사무실 지역인 테헤란로 사무실 매매가는 평당 1500만원에 거래되고 있습니다.
1500만원에 60%면 얼마게요? 빙고! 900만원 맞습니다. 하하...완전 왕거품 덩어리 자체인 것입니다. 어떻게 평당 1억5천만 원을 호가하는 중심 상업용지에 지어진, 고 부가가치를 창출하는 근생시설 보다 주변 아파트 값이 더 비쌀 수가 있겠습니까?
200년 전 네덜란드 튜립 root 투기 광풍으로 한 송이 값이 1억이 넘었다는 거짓말 같은 사실이 전설로 묻힌 지 200년이 지난 지금까지 튜립 투기 광풍이 재현 됐다는 소식을 들어 본적이 있습니까? 마찬가지로
세계사적으로도 있어 본적도 없고, 있을 수도 없는, 공동 다중주택에 불과한 아파트 투기는, 이제 세기의 웃음거리와 함께 영원히 전설 속으로 사라지고 있습니다. 막차 탄 불나방들의 상처뿐인 영광을 안은채...
다만 연어가 태어난 곳으로 목숨 걸고 회귀하듯이 거품 발생 초기인 02년도 당시 상태로 돌아 가고 있을 뿐 ..... 이건 역대 세계 5대 단순 금융 위기에 불과한 데이터에서도, 모조리 예외없이 거품 발생 초기로 거품이 꺼지고 말았다는 역사적 사실에 근거한 것입니다.
왜 우리가 세계사 국사 등 역사를 배울까요? 그것은 역사는 반복되기 때문입니다.
미국 영국 등의 집값이 고점대비 약 50% 정도 폭락했습니다. 우리나라는 미국 경기에 1년 정도 후행하므로 앞으로 1년 후에 얼마나 폭락할 것인지를 짐작 할 수 있지 않습니까? 그러나 그들의 집은 단독주택 기준으로 말하는 것이죠. 우리나라 단독 주택 값은 고점대비 약 7% 정도 밖에 아직 하락 하지 않았습니다. 단독 주택이 돌솥이라면, 아파트는 냄비인 것입니다.
“냄비의 특성+루비니 교수가 예견한 대재앙의 가시화” = 처참하게 붕괴, 될 것이라고 감히 단언할 수 있습니다. 명박이가 기를 쓰고 막아 줄 것이라구요? 우~ 하하하하 일본을 보세요! 역사적으로 일단 거품 붕괴가 시작되면 명박이 아니라 염라대왕이 와도 막지 못했다는 사실을 기억하십시요. 절대 정치권력은 시장권력을 이겨 본 적이 없습니다. 다만 지연시킬 수 만 있을 뿐.....
그럼 실수요자를 위해서 대략 적인 도쿄버블 실체를 선명하게 짚어보겠습니다.
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1) 1985년 일본이 미국과 뉴욕 플라자 호텔에서, 플라자 협약 체결로, 엔화 강세 유지→
2) 엔화가치 상승으로 1986년부터 버블 발생시작→
3) 1989년 1차 버블 붕괴로 30~40% 폭락→
4) 일본정부 붕괴를 막기 위해 제로금리 실시, 부동산 모든 규제 철폐, 155조엔 투입( 무려 현행 환율로 2600조원 투입 )→
5) 정확히 23개월 동안 소강상태 진행(이때 불나방, 새가슴 폭탄앞으로 장렬하게 돌진)→
6) 1991년 2차 대폭락 개시 (86년 고점대비 87%까지 하락후 안정)
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( 결국은 일단 소비자가 버블이라는 것을 인식한 이상 어떤 약발도 무효이고 소비자가 만만한 값이라고 인식 될 때까지는 대폭락 할 수밖에 없다는 것입니다. 절대 정치권력은 시장권력을 이길수 없습니다.)
3) 현재의 위기는 아직 리허설 단계까지만 와있습니다.→본게임은 아직 시작도 안했습니다.
모든 금융위기는 ① 자기강화(버티기)를 거쳐→ ②확대 재생산(실물로 전이)→ ③ 그 실물이 다시 금융을 강타하는 3 단계 수순은 피할 수 없는 필수 코스입니다. 1번과 2번은 끝이 있으나 3번부터는 끝도 없고 한도 없는, 가히 아마겟돈이 무엇인지 실감 나게 될 것입니다. 처절한 생존게임을 앞두고 있단 말입니다.
지금은 2번 단계의 초입에 불과하죠. 한전 주식 파동, 1차 2차 석유위기, imf 등의 거친 파고를 넘으며 살아남은 저 윤상원이는 동물적 후각으로 직감하고 있습니다. 전기한 위기는 점심 먹고 잔돈에 불과 하다는 것을..... 아직 2번의 초입에 불과 한데도 부동산의 특성인 계단식 폭락에서 당연히 오는 요요현상에 깜박 속아, 조마조마한 새가슴으로, 지난 3월 달에 자살 폭탄 게임을 감행한, 강남 송파 재건축 시장에 몰빵을 감행한 몇 마리의 불나방 들이 요즘 불안에 떨며 잠 못 이루고 있다면서요? (2009년 10월 27일, 11월 17일 MBC PD수첩 방영분을 꼭 참고 하십시요.) 투기는 아무나하나... 투기는 아무나 하나...
4)빈집 대란이 오고 있습니다. 5~6년 내로 주택 보급률이 세계 최고의 기록적인 보급률인 150%를 넘게 될 수밖에 없는 공급의 비밀을 밝혀보겠습니다.
현재 우리나라 주택 보급률은 국토부 자료에서는 108% 국민은행 통계자료에서는 112%, 그중 수도권 주택 보급률은 국토부 자료에서는 98% 국민은행 통계자료에서는 102%, 어찌됐거나 두 기관 공히 “소유권”을 중심으로 통계를 작성“ 한 것입니다. 바로 이 소유권 중심이란 것에 함정이 있습니다.
여러분이 사는 동네에 있는 단독주택 중 1층짜리 주택은 천연기념물 급에 해당되는 고옥(古屋) 을 빼고 나면, 전부 다가구 주택이 아닙니까? 이 다가구 주택은 소유권 기준으로 따져서 1가구로 계산해서 보급률을 산정했습니다, 그리고 오피스텔은 업무용으로 분류해서 여기에 빠져 있습니다. 실제로 오피스텔은 사람이 거주하고 있는 용도로 사용하고 있는 데도 불고하고 업무용으로 분리해서 주택 보급률에서, 빠진 것입니다.
현재 우리나라 수도권 오피스텔 숫자는 05년 말 현재 약 17만개, 현재는 20만개, 그 이상 추정됩니다.
∴ 오피스텔 20만개 + 단독 주택으로 분류된 다가구 주택( 전체 주택에서 단독 주택이 45% 차지)을 한 개의 건물 당 3가구만 쳐줘도 수도권 주택 보급률은 무려 145%가 넘을 것은 자명한 이치입니다→세계 최고의 주택 보급률 임, 이러니까 당연히 역전세 대란이 일어나고, 미분양 아파트가 공식집계로는 16만5천개, 비공식 집계로는 30만개, 청약 대규모 미달사태 라는 사태가 일어나는 것입니다. 주택이 모자란다면 분양가가 얼마이든 간에 미분양으로 남아있을 이유가 없습니다.
빈집대란이 오고 있습니다.
① 어제 e mart에 배추 사러 갔었는데……. 흐미... 배추 한 포기에 5천 2백 원, 무 한 개에 1500원, 작년 겨울에는 배추 한 포기에 400원 주고 샀는데……. 그래서 농협으로 가서 “엄마손 이라는 담근 김치” 5포기 사고 말았습니다. 배추가 쬠만 모자라면 5천원, 쬠만 남으면 400원으로 폭락하는 현상을 두고, 의·식·주는 수요 공급의 탄력성 중 가격의 탄력성이 크다고 말합니다. 자. 이런 관점에서 향후 벌어질 빈집대란을 점검해 보겠습니다.
ㄱ) 정부의 최후의 패착- 다주택자 양도세 감면
06년 당시 이주성 국세청장이 국회에 최초로 제출한 다주택자 실태 보고서에서 다주택자들의 주택 보유개수가 무려 158만 6천개로 밝혀졌습니다. 이건뭐 완전 투기 공화국이라고 할만도 하겠네요. 이들은 한시적으로 양도세를 일반과세로 해 주겠다고 국회에서 확정 됐습니다. 말이 158만개이지 이는 분당 신도시 16개의 물량중 먹을께 있는 물건들이 대량으로 매물로 쏟아져 나올 거란 말이지요…….이들은 싸게 팔아도 먹을 게 있으니까……. 이번이 해치울 마지막 기회이므로, 올 하반기 쯤 되면 필사적으로 쏟아져 나오기 시작할 겁니다.
최악의 경우 가히 투매가 투매를 부르는 아수라장이 무엇인지 맛보게 될지도 모릅니다. 그래서 투기꾼 빼고, 나머지 1 주택 자인 실수요자 들은 그들을 위해서 희생양이 될 수밖에 없다는 뜻입니다.
ㄴ> 이참에 토지 보상이 완료 됐거나 실시계획이 확정된 수도권 물량만을 대충 간추려 점검해 보겠습니다.
(a) 제2동탄-660만평, 파주-550만평, 청라-538만평, 고덕-600만평, 김포-358만평
광교- 340만평, 검단-340만평, 송파-250만평, 마곡- 100만평, 세교-300만평 등등등...
총 6천만 평이 넘는다. 100만호가 훨 넘습니다, 여기에다 수도권 미분양 물량 10만 호를 안고서 말이죠. 게다가~
(b)서울 뉴타운 지구 55곳, 경기 뉴타운지구 67곳, 신규물량만 해도 90만호가 또 넘어요.
여기다가~
(c)이명박 정권이 도시관리계획을 지자체 재량권으로 이관한 결과 그동안 밀렸던
지구단위계획이(100만평 미만 소규모) 무더기로 심의를 통과한 것만 수도권 32개 지자체 전체 물량만 해도 80만 호가 훨 넘는군요. 여기가 끝이면 좋겠습니까?~
(d)수도권 2기 신도시 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등을 다 합친 물량보다 더 큰 2200만평의 대전 행정복합도시가 내년부터 첫 입주를 시작해서 2012년까지 수도권 공무원, 공기업 직원. 그에 따른 연관업체, 대학교 등등 약 60만호가 빠져 나갈 예정이었습니다. 이름도 얄궂은 무슨 기업도시, 혁신도시, 산업복합도시, 등등 따위는 너무 끔찍하니까 걍 빼버리고 생각합시다…….
(e)하이고... 여기에다 서울 반경 20km 전후에 있는 그린벨트에 보금자리 주택 60만개 확정.
∴다주택자 물량 158만개 +(a)~(e) 400 만개 = 558만개→
행정중심복합도시가 백지화 된다고 가정할 경우 - 60만호를 빼고 생각한다 하더라도..
· 상기한 물량은 수도권 인구 약 2천400만 명 중 1,600만 명이 입주 할 수 있는 물량입니다.
· 상기한 물량은 이명박 정권 임기 내에 분양을 하게 됩니다.
· 혹자는 말하죠. 공급을 멈출 것이라고, 그건 희망사항일 뿐입니다. 왜? 이미 토지 보상이 다 완료됐고, 실시계획이 끝난 것만 추렸습니다…….더구나 못먹어도 go입니다. 왜냐구요? 아파트는 따따블 튀기는 장사니까요.
· 설상가상으로~
(f) 제일 참혹한 일은 전 인구의 13%가 고령화 단계를 지나 사망화 단계에 이른 65세 이상 인구란 사실에 있습니다. 이는 인구수로 약 520만 명(인구 통계표 참조), 향후 5~ 6년 정도 지나면 이들이 보유한 물량을 공급으로 잡아주는 것이 당연한 것 아닌가요?
참말로 일본처럼, 우리나라 아파트도 빈집대란으로, 너덜거리다가 껌 값이 되고 말겠습니다 그려~ 어쩌면 그렇게도 우리나라는 15년 간극으로 일본의 데자뷰인지 신통하단 말입니다, 참으로 인구감소는 한국판 흑사병인 것은 틀림없는 사실입니다, 부동산에게는 대재앙 인 것입니다, 고로 부동산은 앞으로 필패 할 수밖에 없습니다.
젊은 남녀들은 월급동결/삭감/비정규직 + 비싼 집값때문에 결혼을 미루고 출산을 미룹니다.
그래서 대한민국은 세계최저 출산율을 자랑하는 나라가 되었지요 아마...
참고로 도쿄 신주쿠 역에서 40km 떨어진, 다마 신도시에 (우리나라로 치면 분당 정도의 신도시, 유학중인 내 자식 놈이 살고 있음) 있는 명품 아파트 32평짜리가(대지 지분이 무려 150%, 6층짜리 아파트) 현재 환율로 환산하여 약 1억1500만 원에도 안 팔리고 있습니다. 아무리 인구감소에 의해 빈집이 너덜거리는 공동화 현상이라지만…….국민소득이 우리의 3배 정도가 되는 일본이라는 것을 고려 하면, 정말 살떨리는 일 아닙니까? 한 가지더~
(g) 절대 절명의 위기에 처한 중소기업, 3집 걸러 1집이 먹고 살고 있다는 자영업자들이 초토화 되고 있습니다. 지금은 망하는 초기 단계에 있으므로 향후 6개월 정도는 버틸 수 있겠지만, 임계점에 다다르는 올 하반기쯤부터는, 그들이 아파트 뜯어먹고 살 수 있는 불가사리가 아닌 이상에는, 대량의 매도 물량이 쏟아져 나올 것은 명약관화한 일이죠. 상기한 어마어마한 공급물량에 중소기업, 자영업자들의 물량공세가 덮친다면 대폭락이 아니라
“아파트는 뒤집어 진다”는 말이 더 어울릴 겁니다.
아울러 투기꾼 여러분들은 생활필수품 인 주택은“수요공급의 탄력성 중 가격의 탄력성이 크다는 경제 원리가 적용 되는 순간, 얼마나 끔찍한 결과를 야기할 것이라는 것인 가를 잊지 마십시요→ 김장 배추처럼…….일본처럼......1가구 2주택 갖기 운동 벌이다가 안 되면 아파트에 야채나 키우던지 명품 흙 돼지 나 생산하든지 하지 뭐, 꼭 아파트에 사람만 살라는 법은 없지 않습니까?
실수요자 여러분!! 상기한 사례는 이미 엎질러진 물입니다. 이런 끔찍한 상황에서는 기다리는 사람만이 승리를 거머쥘 수 있습니다. 조마조마 새가슴으로 강남 송파 재건축 시장에 뛰어든 불나방들은 지금 잠 못 이루고 있습니다. 제 말이 무슨 말인 지 아시겠죠?
무조건 지금 아파트는 사지마!.....세요, 골로 가는 수가 있습니다.이 시절의 가장 등진은 아파트에 수억씩 대출받아 발라가며 도장 찍는 사람이며 이 시절의 가장 악질 중의 악질은 아파트 사라고 선동질 하는 사람입니다.
정확하게는 기억못합니다.참고로. 저는 이년전 그러니까 2008년 4월에, 말하자면 꼭지에서 저도 건물을 하나 샀지요.
경매시장에서 원룸건물을 낙찰받았습니다.경쟁률은 14대 1 -- 그 당시의 경매시장은 대단했지요.법원에 들어가면 빼곡빼곡 가득차 있는 사람들로 인해---숨도 못쉴 지경였으니까.숨을 쉬면 바로 앞에 있는 사람에게 입김때문에 피해를 줄수 있을정도였으니까요.
암튼 저는 낙찰을 받고----기존에 살던사람과 40프로는 재계약을 했고---나갈사람은 나가고 새로 계약을 해서 채웠지요.
임대수입은 은행이자보다는 더 잘나옵니다.참고로----반지하 그리고 지상삼층---방 10개짜리입니다.
그 당시에---제가 집을 살때 큰이모의 둘째 아들 살집을 구한다고-- 그때 당시에 저는 아파트는 무진장 말렸습니다.아파트 절대로 안된다. 지금은 상승하는 것 같아도 조만간 ---가격하락으로 힘들게 될꺼다.특히 대출을 끼고 사게 될경우는 삶이 참으로 힘들어질것으로 예상되니---차라리 저처럼 원룸건물을 사서---주인세대에서 살고 나머진 임대수입을 받으시라 했지만..
이모도 제 의견에 동조를 했지만--둘째 아들이 젊은 사람이라서 그런지---꼬옥 아파트를 사겠다고 해서---이모와 여자쪽 부모님 도움을 받고---이모(1억), 여자쪽(6천), 그리고 대출을 대충 일억오천정도 끼고 34평 아파트를 산걸로 기억합니다. 과천쪽이라고 한것 같은데 정확한건 아닙니다. 그리고 아들이 얼마나 돈을 댔는지는 잘 모릅니다.
암튼 1억+6천+대출1억오천=삼억일천만에 프라스 알파하면 대략 4억정도 추측을 할수 있네요.저는 비슷한 가격으로 원룸을 샀고..
그 후, 저와 그 이모님의 아들. 즉 동생과의 삶은 많이 바뀌었습니다.2년이란 시간밖에 안지났지만.
저는 아직도 여전히 원룸건물에서 임대수입은 계속 나옵니다.건물가격이 오르든 오르지 않든---임대수십은 계속 나오고 있고----결혼하게 되면 삼층 주인세대에서 살면 됩니다. 집걱정없습니다.벌어놓은돈과 모자라는 부분은 대출을 껴서---보증금과 임대수입이 나오는걸로 바로바로 즉석에서 다른것 안하고 다 갚아나가기 시작해서 지금은 빚이 없습니다.
그 후에----아파트 하락의 징조가 보이기 시작하고--아파트 가격 하락으로- 그 친구는 지금 현재.아들이 하나 있고---마누라 그러니까 제수씨는 지금 현재 아기를 또 하나 임신 상태입니다. 아기는 현재 3살이든가....흠...그 동생의 연봉은 4천이 안되는걸로 알고 있습니다.아파트 가격이 오른다면----어찌어찌 버티고 살다가 나중에 팔고 나오면 되지만. 아파트가 오르지 않고 오 히려 하락을 하니까.심리적으로 힘들어지기 시작한겁니다.
현재!그 아파트 전세로 내놨습니다. 그리고 그 친구는 혼자 사시는 이모님과 같이 살고, 색시는 언니랑 장사한다고 친정집으로 돌아갔습니다. 결국 주말부부가 되었지요.아이가 한참 자라는 때에, 그리고 또 한 아기를 임신.평화롭게 몸조리하고 아기 키우는데 정성을 다하고, 함께 살며 정서적으로 따뜻해야 할때.
주말부부가 되서 돈을 법니다.얼마전에 이모님 생신때 넌지시 물어봤지요."아파트는 내 놓으신거예요?""응! 내놨는데, 안나가서 전세를 놓고 있다. 아예 팔릴 생각이 없나봐. 안나가네. 그때 니말 대로 강력하게 우겨서 원룸건물을 샀어야 했던건데"요 일이 2월달에 있었던 일입니다.그 때 즈음에 이모께서 또 다른 말을 하시던데요.
첫째는 저와 동갑인데--역시 아들입니다. 결혼을 하고 미국으로 이민을 가서 삽니다.제가 알기로는 나이트 대리점을 한다고 한걸로 기억합니다.이제 조금만 있으면 한국으로 아주 돌아올꺼라고 하네요.그러시면서 아들 살으라고 아파트 하나 사야겠다고 하십니다. 인천 신도시쪽으로."이모!!!!!! 왜 그러세요!!! 아파트때문에 둘째 아들이 고생하는데, 첫째도 아파트때문에 고통받게 하실려고요?"
"왜?""앞으로 아파트는 미분양 작살나게 생길꺼고, 아파트 안팔리고 가격 하락은 어쩔수 없는 시대가 오게 되어 있어요. 즉 다시 말하면 예전과 틀리다는거죠. 예전에는 가지고 있기만하면 가격이 올라서 나중에 이사갈때 팔아도 상관없었지만, 지금은 아파트 사는 즉시 중고품이 되어 자산가치가 하락 되는 시대가 옵니다. 전세는 환영할지라도 절대로 대출받아서 사시면 안되요!!"
"아 그래?? 우리 조카가 그러라면 그래야지 알았어. 아파트는 안살께. 지들이 아파트에서 산다고 하면 전세살으라고 해야지. 고마워!!!"현재 인천쪽 신도시쪽 완전 작살난걸로 알고 있습니다. 첫째는 아직 안왔습니다. 올해 들어온다고 한 것 같은데 아파트 하락이 지속적으로 하락할수 밖에 없지만---대폭락은 없을듯합니다.삼천만원 사천만원 떨어지는건 대폭락이 아니지요. 수십억짜리가 일억떨어지는것도 대폭락은 아니고, 엄밀히 말해서 그냥 조금 빠지는거죠.
앞으로 시간이 흐르면 흐를수록 아파트 가격은 지속적으로 빠질겁니다.쭈우욱쭈우욱!!!!!!단!!!! 한국판 서브프라임 발발하면 대폭락할수도 있지요.그렇다고 다 그런건 아니고------어딜가나 틈새시장은 있는 법이니까....아파트가격이 지속적으로 떨어지거나 폭락이 되어-----마구마구 떨어지면!!!!!땅과 다가구 빌라 이런것도 자연적으로 떨어지게 되어 있습니다.그래도 저는 떨어지길 바라는 사람입니다.너무도 비정상적으로 비싼 아파트!!!!!!!! 부동산!!!!!!!!!현재에 집 있는 자들은 ---탐욕이든 투기든 자가든!!!!!!!!!오르기만을 바라지는 않습니다.
물론 이런 추세가 오래가면 제가 가지고 있는 집값도 떨어지겠죠. 그래도 상관없습니다.하지만 그래도 재산이기에----지키려고 노력은 하겠지만.지금의 고통은-------조금씩 떨어지는 아파트 가격은----지금의 현시점에서 고통받는 사람들이 많겠지만----후손들과 젊은 세대에게는 희망을 줄수 있는 한줄기 빚이 되기도 합니다.
생각을 해보십다.평당 건축비가 250만원밖에 안가는데---평당 천만원이 넘는 가격이 정상이라고 봅니까???일반 사람들 벌이는 거기서 거긴데--천정부지로 올라버린 집값은 비정상을 넘어 매우 위험한 상태입니다.가계부채 900조!!!!!말이 900조지 이정도면 울나라 코스피 상장 주식회사 주식을 다 팔아야 되는 돈입니다.
요즘 젊은 세대들 돈 없어서------ 88만원 세대. 돈의 노예가 되어----희망없는 젊음을 보낼수 밖에 없는 그들을 보면---기성세대들과 정치꾼과 건설투기꾼들은 무릅을 끓고 젊은 세대와 자라나는 세대들에게 참회를 해야 한다고 봅니다.자라나는 세대 젊은 세대들에게 웃으며 살수 있는 희망을 뺏는건----죄악입니다.아파트 가격이 하락하면---쓰러지는 사람이 많아도----저는 그건 그저 탐욕의 댓가라고 봅니다.시세차익에 눈이 멀어----아파트 사서 평생을 은행 노예가 되어 사는 삶을 사시렵니까?
일산에 부동산 만땅대출로 미분양 산 친구, 죽게생겼습니다
이 친구,최근 일산 **지구 미분양 대형평수를 9억(평당 1600만원정도)에 샀는데요,배포가 만땅입니다.곧 입주를 앞두고 있는데,
4억은 입주아파트를 담보로 잡았고,2억 5천은 전세로 줄 계획이고(글쎄요)잔금 2억5천 이자는 입주후3년동안 시공사가 치르니
겁없이 지른거죠,월150-200 이자를 3년 버틴다고 보고 3년후 부동산이 회복되어 오르면 그 동안 이자를 상쇄하더라도 몇 억은 남기지 않겠느냐는 식입니다.
미분양에 대한 지원이나 혜택, 각종 호재성 뉴스에 현혹되고 과거 경험한 부동산(경기)사이클을 떠올리며 악재가 점철된 지금이 바닥이고 따라서 당분간 조금 힘들어도 나중에는 빛볼날 있을거라는 계산이었던 것입니다.자기돈없이 탐욕만 가지고 있는 사람의 결말을
예측해 봅니다. 어리석은 자들은 아래의 과정과 멀지 않습니다.
주식을 해 본 사람이라면 가장 손해를 많이 보게 되는 부류가 있는데 대개는 초짜들입니다.다들 시장에 관심을 받는 미인주가 계속 상한가를 가다가 몇번 하한가를 칩니다.그러면 평소 관심 많던 개미들은 갑자기 그 주식이 싸 보이죠.최고가 대비 50%가까이 떨어졌으니 말이죠.이 때 초짜 개미들은 많이(?) 떨어진 그주식을 냉큼 물어버리기 일쑤죠.
그런 개미들이 그 주식이 야금 야금 10% 가까이 빠지게 되면 속은 상해도 크게 게의치 않고 장기투자로 전향합니다.절대로 안팔아!!!!!! 어차피 장기투자야!!!!!! 라고 다짐을 확인합니다.그러다가 어느 날 느닷없이 하한가를 맞습니다.이 때는 경황이 없어 놀란 가슴 진정하느라 바쁠뿐이고 대책은 없고그저 자기는 장기투자 한다고 했던 다짐을 떠올리며 무신경해지려고도 하지요.혹은 자기보다 더 높게 산 사람들도 많다며 위로를 합니다, 아니 위로가 됩니다.
다시금 냉정을 되찾으면,자신이 산 가격에 오기만 하면 팔것이라고 큰 맘먹고, 준비도 합니다.그럼에도 주식은 계속 고꾸라 집니다.
다시 한 번 하한가를 꽂고, 살짝 반등하기를 되풀이 되면, 이 때 소위 말하는 " 떡실신"을 하게 됩니다.감정적 대응보다는 차분하게 냉정을 찾고 그 간의 자신을 뒤돌아 보면서 후회도 많이합니다.믿지도 않았던 신에게 한 번만 살아날 기회를 부탁하기도 합니다.
부질없다는 것을 처절하게 깨닫으면서도,밀려드는 공포를 물리칠 방법을 알 리 없습니다.거의 자포자기수준으로 몰립니다.
드디어,더는 내려갈 곳이 없다던 그 주식이 또 5%정도 하락을 할 때 그는 추상같은 결단을 내립니다.또릿한 이성으로 공포에 맞서기 시작합니다.여기서 지면 죽음뿐이다라고 인식을 합니다.죽음으로 다가가지 않기위해 ,그는,시장에서 최저가(주식에서 시장가)로 던집니다...........................팔린것이죠!!!!!!!!여전히 떨어지는 그 주식을 보면서 스스로를 위무합니다.그러면서 더더욱 맑아져오는 정신과 현실직시......사람들은 이렇게 세상을 등지거나 아니면 도통을 하게되어 다시 태어나죠.
그런데 부동산은 다시태어날 기회를 주지않을 모양새네요.근래 아파트가 조금 하락햇다고 물었다간,팔고싶어도, 빠져나오고 싶어도 제뜻대로 안되는 것을 알아야죠.조금 더 빠지면 아파트 살 생각하는 분들 조심하세요- 가족이 몰살됩니다!!
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