전대차계약의 권리관계-판결 고찰

<A name="[문서의 처음]"></A> 상가 임차인 A는 임대인 B로부터 전대에 관하여 동의를 얻었습니다. 그후 임차인 A는 부동산을 전차인 C에게 전대하였습니다. 이과정에서 임대인 B는 이 부동산을 매매하여 매수인 D에게 소유권을 이전하였습니다. 이에 대하여 법원은 전차인 C는 임대인 B와 사이에 있어서는 직접적인 임대차관계가 존재하지 아니하므로, 민법이 특별히 정한 권리를 제외하고는 전차인은 임대인에 대하여 어떠한 권리(보증금 반환 또는 시설비의 상환 등)도 주장할 수 없다고 하였습니다. □ 사건의 경과 사 건  번 호 2007가단6165 원          고  D(부동산매수인) 피          고  C(전차인) 쟁          점 전대에 대한 동의를 받은 전차인의 임대인에 대한 법적지위 결          과 (주문) 원고 승소 참고조문 민법 제629,630,652조, 상가건물임대차보호법 제10, 13조 제630조 (전대의 효과) ①임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다. ②전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다. 제631조 (전차인의 권리의 확정) 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다. ○ 사안의 개요 가. 임대인 B는 2000. 8.경 임차인 A에게 임대차보증금 50,000,000원, 차임 월 3,000,000원, 임대기간 7년으로 하여 상가건물을 임대하기로 하는 계약을 체결하였습니다. 나. 그 후 임차인 A는 임대인 B의 동의하에 상가건물의 일부씩을 여러명에게 전대하였는데 전차보증금의 합계액은 임대차보증금을 초과하는 금액이었으며 그 금액은 임차인(전대인) A가 수령하였습니다. 다. 그 후 임차인 A는 임대차계약상의 월 차임을 계속하여 연체하여 임대인 B는 임대차계약을 해지하였습니다. 라. 한편 원고(부동산매수인) D는 2006. 11. 21. 상가건물을 임대인 B로부터 매수하였습니다. ○ 쟁점 가. 임대인으로부터 동의를 받은 전차인이 임대인 B(또는 임대인의 지위를 승계한 임차목적물의 매수인 D)에 대하여 전차보증금의 반환 및 시설비의 반환을 청구할 수 있는지 여부 나. 임차인의 차임연체로 주된 임대차계약이 해지된 이후에도 임대인의 동의하에 상가건물을 전대받은 전차인이 상가건물임대차보호법에 따라 5년간의 임대기간을 보장받을 수 있는 지 여부 ○ 법원의 판단 가. 임대인과 전차인 사이에 있어서는 직접적인 임대차관계가 존재하지 아니한다 할 것이어서 민법이 특별한 정한 권리를 제외하고는 전차인은 임대인에 대하여 어떠한 권리도 주장할 수 없다. 따라서 전차인은 임대인에 대하여 보증금의 반환 또는 시설비의 상환을 청구할 수 없다 할 것이다(대판 90.12. 7. 90다카24939판결 참조) 나. 주된 임대차계약이 임차인의 차임연체로 적법하게 해지되어 종료된 이상 이 사건 각 전대차계약기간의 종료여부와 관계없이 이 사건 각 전대차계약은 함께 소멸하였다고 보아야 할 것이다.