분양권 전매 인지세 납부 의무 및 절차, 잘못된 사례 등

[빌리지]

국세청에서는 공동주택 분양계약서와 권리의무승계(전매)계약서는 인지세법 제3조제1항제1호 및 같은 법 시행규칙 제3조의 규정에 의한 ‘부동산 소유권이전에 관한 증서’에 해당하므로 전매계약서를 작성할 때마다 전자수입인지를 첨부하는 방법으로 인지세를 납부하여야 함에도 불구하고, 최초 분양계약서와 최종 전매계약서에만 인지가 첨부되어 있으면 부동산 등기신청을 수리하도록 한 대법원 등기선례를 잘못 해석하여 중간 전매계약서 작성할 때에는 인지세를 납부할 필요가 없다고 안내하는 사례가 있습니다.

하지만 공동주택 분양계약서와 권리의무승계(전매)계약서는 인지세법 제3조제1항제1호 및 같은 법 시행규칙 제3조의 규정에 의한 ‘부동산 소유권이전에 관한 증서’이므로 인지세 과세대상이며, 당해 계약서별로 계약당사자간에 서명 날인을 마친 때에 등기원인서류로 등기소에 제출하기로 한 계약서에는 전자수입인지를 첨부하여 각각 인지세 납세의무를 이행해야합니다.

분양권 전매 인지세 납부 의무 및 절차.hwp

분양권 전매할 때마다 인지세를 납부하여야 합니다

(자료제공 : 국세청 소비세과 044-204-3388)

□ 분양권 전매시 인지세 납세의무

○ 공동주택 분양계약서와 권리의무승계(전매)계약서는 인지세법 제3조제1항제1호 및 같은 법 시행규칙 제3조의 규정에 의한 ‘부동산 소유권이전에 관한 증서’이므로 인지세 과세대상이며

- 기재금액은 ｢부동산거래신고에관한법률｣ 제3조와 같은 법 시행령 제2조에 따른 부동산 거래 계약서에 기재된 실지거래가격(분양대금과 프리미엄을 합한 금액)으로

- 당해 계약서별로 계약당사자간에 서명 날인을 마친 때에 등기원인서류로 등기소에 제출하기로 한 계약서에는 전자수입인지를 첨부하여 각각 인지세 납세의무를 이행하여야 함

* 부동산 등기(최초 분양계약자와 최종 매수자의 인지세 납부의무 이행 확인)와는 무관하게 중간 전매도 인지세법에 따른 납세의무를 이행하여야 함

□ 잘못된 안내 사례

○ 2013년 국가에서 여러 번 전매되었을 경우 계약서 발생할 때마다 15만원을 받지 않아도 된다는 유권해석이 있었으므로 몇 번의 전매가 있었다 하더라도 인지세는 최초분과 최종분만 납부하면 됨

○ 중간에 분양권 전매가 이루어진 경우는 15만원이 추가되어 30만원이며, 전매횟수와는 관계 없음

□ 인지세 납부 방법

○ 권리의무승계(전매)계약서를 작성하는 때에 ｢수입인지에 관한 법률｣ 제2조제1항에 따른 전자수입인지*를

첨부하여 납부

* 전자수입인지 사이트(https://www.e-revenuestamp.or.kr/)에서 구매 후 출력하여 첨부

참고1

FAQ

Q1:

2013년 국가에서 최초 분양계약서와 최종 전매계약서에만 인지세를 납부한다고 해석하지 않았는지요?

A :

분양권은 ‘부동산 소유권 이전에 관한 증서’에 해당하므로 계약당사자간에 서명･날인을 한 때에 인지세를 납부하여야 하므로 전매할 때 마다 인지세를 납부하여야 합니다. 한편, 대법원에서도 분양자 갑이 을과 주택분양계약을 체결한 후 을이 해당주택에 대한 분양권을 병에게 전매하였고 병이 다시 정에게 전매한 경우에, 분양계약서, 중간 전매계약서 및 최종 전매계약서는 각각 인지세 납부의 대상이 되는 소유권 이전에 관한 증서에 해당함을 명백히 하였습니다.(등기선례 제2013-5 시행 참고) 다만, 종전에는 등기소에서도 중간 전매계약서에 인지가 첨부되어 있지 않으면 등기신청을 각하하고, 등기신청자가 미납된 인지세를 납부하여야 등기신청을 수리하였으나, 제출된 원인서면 중 최초 계약서와 최종 전매계약서에 인지가 첨부된 경우 소유권이전등기 신청과 관련하여 인지세법에 따라 부과된 의무를 이행하지 않은 것으로 볼 수 없으므로 등기관은 이를 각하할 다른 사유가 없는 한 등기신청을 수리하도록 하였습니다. 이는 등기 신청자에게 자신의 납세의무가 아닌 중간 단계(타인)의 인지세를 납부하도록 하는 것이 불합리하므로 등기를 수리하여야 한다는 취지이지 중간 단계에서 인지세를 납부하지 않아도 된다는 뜻은 아닙니다. 결론적으로 인지세법에 따른 납세의무와 부동산 등기는 별개의 사안이므로 분양권을 전매할 때마다 인지세법에 따라 인지세를 납부하여야 합니다.

(참고) 등기선례 제201303-5호 시행

분양권 전매계약을 원인으로 한 소유권이전등기신청시 인지세의 과세대상문서와 등기관의 심사범위

1. 분양자 갑이 을과 주택분양계약을 체결한 후 을이 해당주택에 대한 분양권을 병에게 전매하였고 병이 다시 정에게 전매한 경우에, 분양계약서, 중간 전매계약서 및 최종 전매계약서는 각각 인지세 납부의 대상이 되는 소유권 이전에 관한 증서에 해당한다.(인지세법 제3조 제1항 제1호)

또한, 위 각 서면의 작성명의인은 공동으로 작성한 계약서에 대한 인지세를 연대하여 납부할 의무가 있다.(인지세법 제1조 제2항)

2. 다만, 분양권을 최종 양수한 정이 갑과 소유권이전등기를 신청하는 경우 최종계약서, 중간전매계약서 및 최종전매계약서를 등기원인서면으로 제출하여야 하는데(등기예규 제1419호2)

제출된 원인서면 중 최초 분양계약서와 최종 전매계약서에만 인지가 첨부되고 중간 전매계약서에는 인지가 첨부되지 않았다 하더라도,

이를 갑과 정의 소유권이전등기신청과 관련하여 인지세법에 따라 부과된 의무를 이행하지 아니한 경우라고 볼 수 없으므로(부동산 등기법 제29조 제10호 참조) 등기관은 다른 각하사유가 없는 한 신청된 등기를 수리하여야 한다. (2013. 6. 28 부동산등기과 - 1531 질의 회답)

Q2:	분양권 전매시 인지세 납부는 어떻게 하는지요?
A :	계약 당사자간에 분양권 매매계약서를 작성하고 서명한 때에 전자수입인지를 구매하여 계약서에 첨부하여야 합니다. 전자수입인지를 첨부하지 않고, 계약 당사자간에 인지세를 현금으로 인계하는 것은 납세의무 미이행으로 가산세 부과 대상입니다.

Q3:	인지세 납부에 대하여 사례를 들어 설명해 주세요.
A :	◦분양자 갑이 을과 주택분양계약을 체결(9억원)한 후 을이 해당주택에 대한 분양권을 병(프리미엄 5천만원)에게 전매하였고 병이 다시 정에게 전매(프리미엄 6천만원)하고 정이 등기 (올바른 사례) - 분양계약시 갑과 을이 연대하여 인지세 15만원 납부 - 첫번째 전매시 을과 병이 연대하여 인지세 15만원 납부 - 두번째 전매시 병과 정이 연대하여 인지세 35만원 납부 (잘못된 사례) - 첫 번째 전매시 을이 병에게 인지세 15만원 현금 지급 - 두 번째 전매시 병이 정에게 인지세 15만원 현금 지급

Q4:

분양권 전매에 대한 국세청 해석사례를 알려 주세요.

A :

◦소비세과-317, 2013.10.30. 부동산 등기 업무와 관계없이 분양권을 전매하는 경우 거래단계별로 계약당사자는 계약서를 작성할 때마다 인지세를 납부할 의무가 있으며, 이때 기재금액은 부동산거래계약 신고서에 기재된 실지거래가격(분양대금+프리미엄)임 ◦소비세과-239, 2012.08.13. 오피스텔 분양권을 권리의무승계(전매)하는 경우 부동산의 소유권 이전에 관한 증서의 기재금액은「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조와 같은 법 시행령 제23조에 따른 분양권 등 부동산거래계약 신고서에 기재된 실지거래가격(분양대금과 프리미엄을 합한 금액)으로 해당 증서에 인지를 첩부하여야 하는 것임 ◦서면3팀-2482, 2007.09.04. 아파트 등 공동주택 분양계약서와 권리의무승계(전매)계약서는 인지세법 제3조 제1항 제1호 및 같은법 시행규칙 제3조의 규정에 의한 “부동산 소유권이전에 관한 증서”에 해당하므로 인지세 과세대상이며, 당해 계약서별로 계약당사자간에 서명 날인을 마친 때에 등기원인서류로 등기소에 제출하기로 한 계약서에는 소정의 인지를 첩부하여 각각 인지세 납세의무를 이행하여야 하는 것임.

Q5:	전매계약서에 전자수입인지를 첨부하지 않은 경우 불이익은?
A :	전매계약서에 전자수입인지를 첨부하지 않으면 당해 인지세와 가산세 300%를 부담하게 되므로 전매계약서를 작성한 때에 반드시 전자수입인지를 첨부하여야 합니다.

Q6:	전자수입인지는 분양권 매매 당사자만 구매할 수 있습니까?
A :	전자수입인지는 분양권 매매 당사자 뿐만 아니라 물건을 중개하는 공인중개사나 등기를 대행하는 법무사도 구매하여 첨부할 수 있습니다.

Q7:	신용카드로 전자수입인지를 구매할 경우 부담하는 수수료는?
A :	전자수입인지 판매금도 국고금이나 국세납부와 달리 납부자가 부담하는 수수료는 없습니다.

Q8:	전자수입인지 구매완료 후 취소가 되지 않는 이유는?
A :	국고금의 경우 관계 법령(한국은행 국고금 취급절차)에 따라 수입금으로 수납한 증권이 부도된 때를 제외하고는 수납을 취소할 수 없다고 규정되어 있습니다. 전자수입인지 판매수입금도 국고금의 일종이므로 취소가 되지 않습니다.

Q9:	취소가 되지 않을 경우의 다른 방법은 없나요?
A :	사용하지 않은 전자수입인지는 구매일로부터 30일 이내에 환매를 요청할 수 있습니다. 다만, 환매금액은 구입금액의 100분의 97에 해당하는 금액을 받게 됩니다 (수입인지에 관한 법률 시행령 제9조 제4항).

Q10 :		누구나 환매요청할 수 있나요?
A :	전자수입인지 환매는 전자수입인지를 구매한(결제한) 자만이 환매요청할 수 있습니다(수입인지에 관한 법률 시행령 제9조 제4항).

Q11 :		환매는 어디에서 하여야 하나요?
A :	전자수입인지 환매는 구매한 판매기관(은행 등 금융회사, 우체국), 행정기관 등에서 가능합니다. 전자수입인지 웹사이트에서 구매한 경우도 판매기관에 환매 요청하여야 하며, 발급된 전자수입인지 원본을 제출하여야 합니다. 사용된(전자소인된) 전자수입인지는 환매가 불가능합니다. 전자수입인지를 판매기관과 판매인을 통하여 환매할 경우 환매수수료 3%를 부담하여야 합니다.

Q12:	환매기간이 경과하면 더 이상의 구제방법은 없나요?
A :	환매기간이 경과한 경우 전자수입인지를 세무서 등에서 사용하지 않은 사실을 소명하여 환급절차를 밟아서 환급받을 수 있으나, 절차가 복잡하니 환매기간을 준수하여 환매요청하셔야 됩니다.

참고2

관련 법률

◦인지세법 제1조 【납세의무】

① 국내에서 재산에 관한 권리 등의 창설ㆍ이전 또는 변경에 관한 계약서나 이를 증명하는 그 밖의 문서를 작성하는 자는 해당 문서를 작성할 때에 이 법에 따라 그 문서에 대한 인지세를 납부할 의무가 있다.

② 2인 이상이 공동으로 문서를 작성하는 경우 그 작성자는 해당 문서에 대한 인지세를 연대(연대)하여 납부할 의무가 있다.

◦인지세법 제2조 【정의】

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "증서"란 재산에 관한 권리의 창설ㆍ이전 또는 변경에 관한 계약서나 그 밖에 이를 증명할 목적으로 작성하는 문서를 말한다.

◦인지세법 제3조 【과세문서 및 세액】

① 인지세를 납부하여야 할 문서(이하 "과세문서"라 한다) 및 세액은 다음과 같다.

과세문서	세 액
1.부동산․선박․항공기의 소유권 이전에 관한 증서	기재금액이 1천만원 초과 3천만원 이하인 경우 : 2만원
	기재금액이 3천만원 초과 5천만원 이하인 경우 : 4만원
	기재금액이 5천만원 초과 1억원 이하인 경우 : 7만원
	기재금액이 1억원 초과 10억원 이하인 경우 : 15만원
	기재금액이 10억원을 초과하는 경우 : 35만원

◦인지세법 제4조 【기재금액의 계산】

① 제3조제1항제1호부터 제3호까지, 제5호 및 제6호의 과세문서로서 기재금액이 없는 경우에는 다음 각 호에 따른 금액을 기재금액으로 본다.

1. 해당 과세문서에 표기된 기재사항을 통하여 그 금액을 계산할 수 있을 때: 그에 따라 계산해 낸 금액

2. 제1호에 따라 기재금액을 계산할 수 없을 때: 제3조제1항제1호의 최저 기재금액

② 제1항에서 규정한 사항 외에 기재금액 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

◦인지세법 시행규칙 제3조【부동산 등의 소유권 이전에 관한 증서의 범위】

법 제3조제1항제1호에 따른 부동산ㆍ선박ㆍ항공기의 소유권 이전에 관한 증서는 그 소유권 이전에 관한 등기 또는 등록 신청을 할 때 제출하는 계약서나 그 밖의 등기 또는 등록 원인서류로 한다.

◦인지세법 시행규칙 제8조 【기재금액】

법 제3조제1항제1호부터 제3호까지, 제5호 및 제6호에 규정된 기재금액은 다음 각 호의 구분에 따른 금액으로 한다.

1. 부동산ㆍ선박ㆍ항공기의 소유권 이전에 관한 증서: 이전의 대가액. 이 경우 이전과 관련된 비용은 포함되지 아니한다.

◦인지세법 기본통칙 1-1…2 【문서를 작성할 때의 의의】

법 제1조 제1항에서 “문서를 작성할 때”란 다음 각 호의 구분에 따른다.

1. 계약당사자간 의사의 합치를 증명할 목적으로 작성하는 문서 : 서명ㆍ날인을 마치는 때

[자등명]

감사합니다.
역시 국세청 자료네요