[한국경제, 김재권변호사 칼럼] 재건축 매도청구에서 '도로.전.답.구거'라도 대지로 보상받나

재건축사업 구역 내의 도로 소유자는 조합원이 될 수 없고 매도청구대상이 됩니다. 따라서 조합은 매도청구소송을 제기해 법원이 감정한 시가를 보상해 주고 사실상 강제로 매수하게 되지요. 이때 시가는 해당 부동산의 단순 시세가 아니라 재건축으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익을 포함한 것입니다. 그런데 재건축사업 시행 당시 현황 및 지목이 도로이지만, 사업이 완료되면 보통 대지로 전환됩니다. 따라서 현재 지목이나 현황이 ‘도로’이지만 장차 대지로 전환될 것이 예정되어 있는 상황에서 '대지'가 아닌 '도로'로 평가된다면 통상 대지의 3분의 1로 평가될 것이므로 매우 불합리한 결과가 됩니다. 지목이 ‘도로’인 경우뿐만 아니라, 지목이 ‘전, 답, 과수원, 잡종지, 구거 ’등인 경우에도 역시 장차 대지로 전활될 것이 예정되어 있으므로 역시 ‘대지’로 평가되느냐도 문제됩니다. 먼저 지목이나 현황이 ‘도로’인 경우에 대해, 대법원은 "토지 현황이 '도로'라도 주택재건축사업이 추진되면 공동주택 부지의 일부가 되는 만큼, 그 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지의 시가와 기본적으로 동일하게 평가해야 한다. 다만 각 토지의 형태, 주요 간선도로와의 접근성, 획지조건 등 개별요인을 고려해 감액평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당한데도, 원심이 현황이 도로라는 이유만으로 인근 대지 가액의 3분의 1로 감액한 평가액을 기준으로 시가를 산정한 것은 매도청구권 행사에 있어 시가 산정을 잘못한 것"이라며 파기환송 판결을 했습니다.(대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결) 위 대법원의 해석에 따르면, 즉, 지목이 도로인 경우는 물론이고, 전, 답, 과수원, 잡종지, 구거라도 감정평가 시 대지로 평가되어야 하고, 지목이 전, 답 등이지만 현황도로인 경우에도 역시 대지로 평가되어야 한다는 의미입니다. 그런데 최근 대법원은 지목이 도로인 경우에는 반드시 대지로 평가해야 하는게 아니고, 도로로 평가할 경우도 있다고 판결해 주의를 요합니다. 즉, "재건축사업 당시도 지목이나 현황이 '도로'이고, 재건축사업 이후에도 정비기반시설로서 '도로'로 계속 사용될 예정임이 명백한 경우엔 예외로 '도로인 현황대로' 감점평가해야 한다"는 판례를 내놓았습니다.(대법원 2022. 7. 14. 선고 2020다238349 판결) 대법원은 "도로로 점유·사용되는 토지의 거래가격은 당해 토지의 현실적 이용상황이 주위 토지와 같이 변경되었을 것임이 객관적으로 명백하게 된 때 등의 사정이 없는 한, 원칙적으로 도로로 제한된 상태, 즉 도로인 현황대로 감정평가해야 한다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2001다60866 판결 참조)"라는 법리를 전제했습니다. 그리고 해당 토지가 1970년대부터 도로로 사용됐고, 2004년쯤 도로로 결정·고시돼 현재까지 이어져 온 점, 조합이 해당 토지를 취득해 정비기반시설로 새로 설치한 다음 지방자치단체에 무상 귀속시킴으로써 재건축사업 후에도 공동주택 부지가 아닌 도로로 사용될 예정임이 명백한 점을 근거로 들었습니다. 한편 주택법에 의한 매도청구사건에서도 유사한 취지의 판결이 선고되었는데, 참고할 필요가 있습니다. 대법원은 “지목이 ‘구거’이고 ‘현황이 도로’라 하더라도 지역주택조합이 추진하는 주택건설사업이 시행되면 공동주택 부지의 일부가 되는 이상 그 시가는 주택건설사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근 대지 시가와 동일하게 평가해야 하고, 다만 형태, 면적 등 획지조건 등 개별요인을 고려하여 감액 평가할 수 있을 뿐이다”라고 보았습니다.(대법원 2019. 11. 28. 선고 2019다235566 판결) 결국 지목이 도로, 전, 답, 과수원, 잡종지, 구거이든, 그것들이 현황도로이든, 재건축사업에 따라 대지로 변경되면 대지로 평가하고, 지목이 도로인 토지에 한하여, 사업이후에도 여전히 도로로 유지되면 도로로 평가해야(인근 대지의 3분의 1가격) 한다는 결론인 것입니다. 사업이후에는 아파트 단지를 이루는 ‘대지’와 아파트로 진입하는‘도로’외 다른 지목이 존재할 수 없기 때문이지요. 따라서, 재건축구역 내 지목이 도로인 토지를 가진 사람이거나 그런 도로에 경매 등으로 투자하는 사람이라면 그 도로가 재건축사업에 의해서도 여전히 도로로 유지되는지 여부를 미리 확인하고 대처할 필요가 있다 할 것입니다.