[펌] 지역주택조합 하지마세요

붇웅산의 부동산스터디 카페에서 펌한 내용이오니 참고하시기 바랍니다. 지역주택조합에 대해 묻는 분이 있네요. 아마 부동산의 부자도 모르는 무주택자이시겠지요. 아래글 읽으시고 소중한 재산 지키시기 바랍니다. 정상적인 아파트는 자본이 있는 시행사가 땅을 사서 혹은 재개발 재건축 조합에서 자기들 땅 내놓고 시공사에게 돈주고 지어달라고 해요. 근데 지역조합 추진하는 대행사는 돈이 없어요. 대출을 끼고 싶어도 자본금이나 유동자산이 있어야하는데 완전 dog털들이예요. 그래서 이 사람들은 지역주택조합을 기획을 해요. 원래는 시행사만 짓는 아파트 '조합'이 짓겠다고 하면 열어주고자 한 법인데... 사실상 지금은 대행사의 기획부동산이라고 생각하시면 됩니다. 1. 가입주체 일단 지역조합은 바보들 집합체입니다. 왜냐? 일단 그런거에 혹해서 가입할만큼 지식이 모자랍니다. 비하하는거 아닙니다만 집한채 없는 사람들(집한번도 사본적 없고 있어봐야 소형평수 하나 정도 있는 사람들)은 의심이란걸 할줄 모릅니다. 보이스피싱이랑 똑같습니다. 조합이란건 가입자가 사업의 주체이고 대행사는 한탕 뛰면 200억쯤 먹는다고 합니다. 집 안지어져도 그 돈 받아냅니다. 왜냐? 가입한 니 사업이니까요. 대행사는 대행료를 받을뿐... 2. 일단 남의 땅에 아파트를 짓겠다고 홍보합니다. 이 과정에서 땅은 이미 매매계약이 이루어졌다고 꼬드기죠. 80프로 이상 매매약정서(나 얼마에 땅 팔게요라는 약정서)와 전체 세대수의 절반 이상이 조합원으로 등록해야 조합설립인가가 나요. 그럼 그들은 당연히 약팔겠지요. 생각해보세요. 어떤 지역에 당신이 선그려놓고 돈도 안들고 가서 땅주인한테 땅파세요 하면 팔겠어요? 글고 제값보다 더 받으려고 하지 않겠어요? 여기서 땅 가격이 많이 오릅니다. 대행사는 받을돈이 고정돼있으므로 땅을 싸게 사들일 이유가 없어요. 비싸게 사봐야 조합이 낼 돈이지요. 비싸게 산다고 책임 안집니다. 글고 돈줘도 80프로는 정말 어려운 수치예요. 3. 80프로 약정서와 조합원 절반 채웠다고 치죠. 그럼 조합설립인가가 나요. 그 순간부터 족쇄가 됩니다. 탈퇴 절대 못해요. 첨에 낸 계약금 3천가량중 2천 정도가 이 시점에 대행사 수수료로 집행되지요. 자 대행사는 이미 돈 받았습니다. 사실상 볼일 다 본거죠. 4. 아파트 지으려고 땅파려면 95프로 토지가 조합소유로 넘어와야 됩니다. 80은 돈 없이 매매약정만 한거죠. 95프로를 돈주고 사야합니다ㅡ 조합이름으로 신용대출(PF)을 합니다. 서울지역 같으면 수백억대출이죠. 조합원 전체가 1/n 하는 빚이고요. 그럼 80도 겨우 채웠는데 15프로 집주인들은 가만히 있나요. 3배 4배 부르죠. 상가/종교시설 이런거 껴있으면 그 사람들 어지간해서는 안팔아요. 어쩌나요. 80프로 돈주느라고 이미 대출 일으켜서 이자나가는데 달라대로 줘야지. 이쯤되면 이미 땅값지출이 아파트를 지을 동력을 잃을 수준이지요. 근데 대출내서 땅은 샀고 멈추면 조합원들 파산해요. 어쩔수 없죠. 계속 go합니다. 5. 확정분양가 그런거 법적 효력없어요. 얼마가 들지 모르지만 자기 통장 오픈해놓고 시작하는 조합원 사업이거든요. 영업사원 말 들을 필요없어요. 걔네 건당 200정도 받는 분양 대행사 애들이예요. 책임 없어요. 6. 조합원끼리 일면식도 없습니다. 조합원 간의 이해관계도 달라요. 지주가 조합원에 가입하면 죽이되든 밥이되든 무조건 사업 진행하도록 종용하고 비지주들은 어찌할바를 몰라해요. 조합장은 당연히 대행사가 지정하는 바지조합장이고 고양이 생선보다 더 무섭습니다. 조합원은 조합의 업무 진행 과정에 제동을 가하기 힘들지요. 왜냐? 다 지식이 뻔한 사람들이고 일부 똑똑한 사람들이 항의해도 '니가 사업 지연시킨다 고소한다' 겁주면 다들 조용해집니다. 조합장은 대행사 사업에 무조건 도장 찍어줍니다. 시공과정에서 횡령 어마어마하지요. 공사비 부풀려지는거 다 1/n입니다. 7. 대행사가 초기에 제시하는 세대수나 상가분양은 다 안지켜집니다. 처음 보여주는 모델하우스가 진짜가 아니라는 말이죠. 진짜 땅가지고 시작하는 재건축조합에서 **층으로 **세대수 짓고싶어요라고 서울시에 들이밀면 서울시는 임대 더 내놔/층수 낮춰/세대수 낮춰 등등 한번 시작한 사업이 표류하는 일도 다반사인데...돈도 없고 땅도 없고 경험도 없는 대행사가 제시한 계획은 다양한 이유로 더 낮게 허가나기 마련이고 초기에 분양 예상가를 낮게 보이려고 상가 분양가는 심하게 뻥튀기 해놨다가 제대로 분양도 못할 가능성이 있지요. 줄어든 세대수와 상가분양에 따른 줄어든 수입도 조합원들에게 1/n으로 전가됩니다. 8.지어지기만 해도 다행이다. 지어지기라도 한데 보면 지역조합 지어진 사례보면 10년 걸린데 많다. 지역조합에 뛰어드는 시공브랜드가 허접해 시세차익도 거의 없어요. 서울의 모 단지는 돈 더 주고 들어갔고 시작할 당시 5천 저렴할걸로 믿고 들어가서...결국 10년간 만신창이 된채 지어지긴 했는데 추가분담금 3억 더 냈는데 그 과정에서 서울 전체 아파트 가격이 올라 손해는 아니었다고 위안삼더군요. 결론. 이 과정 어디에도 대행사가 책임질 요소가 없고 걔네만 돈법니다. '무주택자/84m2가진 사람'은 서민인데 서민을 대행사 먹이로 던져주는 법이라고 보면 됩니다. 호구되지 마세요. 나중에 잘 안되면 사기로 고소하지 이런 마음 갖는 분들도 있던데...사기 성립 안됩니다. 변호사 100명 붙여도 탈퇴 못합니다. 그냥 하지 마세요.