서울 강남구, 대전 서구, 대구 수성구 등에 아파트 리모델링을 추진하는 단지들이 있는 것 같습니당~ 그래서, 아파트 단지 리모델링에 따른 대략적인 조합원 평균 부담비용(분담금+이주비대출이자+세금)을 한번 추정해 봤는뎅.. 이런 식으로 추정해도 되는지 모르겠네용..? 부동산 고수님들께 검토의견 좀 부탁드립니당~!
▣ 리모델링에 따른 조합원 평균 부담비용(분담금+이주비대출이자+세금) 추정
리모델링전 아파트 가격 | 리모델링전 아파트에 지하주차장이 없는 경우의 조합원 평균 부담비용 | 리모델링전 아파트에 지하주차장이 있는 경우의 조합원 평균 부담비용 |
리모델링전 세대수의 15% 만큼 증축하여 일반분양 하는 경우 | 리모델링전 세대수의 10% 만큼 증축하여 일반분양 하는 경우 | 리모델링전 세대수의 5% 만큼 증축하여 일반분양 하는 경우 | 리모델링전 세대수의 15% 만큼 증축하여 일반분양 하는 경우 | 리모델링전 세대수의 10% 만큼 증축하여 일반분양 하는 경우 | 리모델링전 세대수의 5% 만큼 증축하여 일반분양 하는 경우 |
11억원 | 5.17억원 | 5.79억원 | 6.40억원 | 4.28억원 | 4.77억원 | 5.26억원 |
9억원 | 5.04억원 | 5.66억원 | 6.27억원 | 4.15억원 | 4.64억원 | 5.13억원 |
7억원 | 4.90억원 | 5.52억원 | 6.13억원 | 4.01억원 | 4.50억원 | 4.99억원 |
▶ 리모델링전 아파트에 지하주차장이 있으나 주차장 확장공사 등의 추가 공사가 필요한 경우의 조합원 평균 부담비용에 대해서는 별도 검토 필요
▶ 상기 표의 금액의 경우 일반분양하는 세대수가 30세대 미만인 경우임.
▶ 일반분양 하는 세대수가 30세대 이상이 되는 경우에는 분양가상한제 적용대상이 될 수도 있으므로 그 경우에는 상기 표의 금액보다 조합원 평균부담비용이 더 증가할 수도 있음.
▣ 추정시 적용된 가정조건
(1) 리모델링전 아파트
- 전용면적 85제곱미터(계약면적 49평)의 아파트인 것으로 가정
(2) 리모델링후 아파트
- 리모델링후 공급면적 44평(계약면적 64평)인 아파트(흔히 말하는 40평대 초중반 아파트)가 되는 것으로 가정
(3) 리모델링후 아파트 브랜드
- 리모델링후 하이엔드 브랜드를 단 아파트가 되는 것으로 가정
(4) 동의서 징구 당시 통지되는 예상분담금을 산정할 때 반영되는 평당 공사비
- 동의서 징구 당시 통지되는 예상 분담금을 산정할 때 반영되는 평당 공사비는 평당 800만원인 것으로
가정
※ 2022년1월말 롯데건설에서 청담신동아아파트 리모델링에 따른 평당 공사비를 799만원으로 제시한
것을 감안
(5) 동의서 징구 당시 통지되는 예상분담금을 산정할 때 반영되는 총 공사금액
- 리모델링후 아파트의 계약면적(64평) X 동의서 징구 당시 통지되는 예상분담금을 산정할 때 반영되
는 평당 공사비(800만원/평)에 의해서 산정
(6) 동의서 징구 이후 추가로 발생되는 평당 공사비
- 동의서 징구 이후 공사완료시까지 자재비 인상, 인건비 상승 및 공사내역 변경 등으로 인해 추가 공사
비가 발생되는 것으로 가정
- 동의서 징구 이후 추가로 발생되는 평당 공사비는 평당 160만원(동의서 징구 당시 통지되는 예상분담
금을 산정할 때 반영되는 평당 공사비의 20%)인 것으로 가정
(7) 동의서 징구 이후 추가로 발생되는 총 공사금액
- 리모델링후 아파트의 계약면적(64평) X 동의서 징구 이후 추가로 발생되는 평당 공사비(160만원/평)에
의해서 산정
(8) 리모델링 총 공사금액
- 동의서 징구 당시 통지되는 예상분담금을 산정할 때 반영되는 총 공사금액 + 동의서 징구 이후 추가로
발생되는 총 공사금액에 의해서 산정
(9) 리모델링으로 인한 증축 세대수
- 리모델링으로 인해 리모델링전 총 세대수의 15%(또는 10%, 5%) 만큼 증축되는 것으로 가정
(10) 일반분양세대수
- 리모델링으로 인해 증축된 세대수 전부를 일반분양 하는 것으로 가정
(11) 일반분양수입금
- 리모델링으로 인한 증축 세대수가 리모델링전 총 세대수의 15%인 경우
: 리모델링 총 공사금액의 30% 만큼 일반분양수입금이 발생되는 것으로 가정
- 리모델링으로 인한 증축 세대수가 리모델링전 총 세대수의 10%인 경우
: 리모델링 총 공사금액의 20% 만큼 일반분양수입금이 발생되는 것으로 가정
- 리모델링으로 인한 증축 세대수가 리모델링전 총 세대수의 5%인 경우
: 리모델링 총 공사금액의 10% 만큼 일반분양수입금이 발생되는 것으로 가정
(12) 지하주차장
- 리모델링전 아파트에 지하주차장이 없는 경우에는 지하주차장 신축 공사비 반영
- 리모델링전 아파트에 지하주차장이 있는 경우에는 지하주차장 신축 공사비 미반영
(13) 지하주차장 신설공사 비용이 총 공사비에서 차지하는 비중
- 20%로 가정
(14) 리모델링 방식
- 수평증축 + 별동증축
(15) 이주기간
- 2.5년으로 가정
(16) 이주비
- 무상이주비는 지원되지 않는 것으로 가정
- 리모델링전 아파트에 각자 담보를 설정하여 유이자 대출을 받아 이주를 실시하는 것으로 가정
- 은행에서 LTV 50% & 금리 3.3% 조건으로, 시공사를 통해 LTV 20% & 금리 5.0% 조건으로 대출을 받는
것으로 가정
(17) 세금
- 취득세만 반영(재산세, 종부세, 양도소득세는 미반영)
- 공사비만 반영하여 취득세 산정(공사비 외 항목은 미반영)
- 리모델링전 계약면적에 대한 취득세는 총공사비 X 2%, 리모델링후 증가된 계약면적에 대한 취득세는 총공사비 X 2.96%로 산정
▣ 상기 내용을 절대 투자에 참고하지 마세용! 저도 처음 해 보는 거라 잘 몰라서 여쭤보는 거에용~! 상기 내용에 대하여 법적인 책임을 포함한 일체의 책임을 지지 않아용! 정확한 내용을 알고 싶으신 분들은 감정평가사나 세무사 등에게 문의해 보세용~
첫댓글 제가 들은것과 비용차이가 크네요
30평대는 3억정도라고 들었는데...