서울 재개발 ‘빠르게’ -市299곳 기본계획 확정 | |
번호 : 21 글쓴이 : 작은거인 |
조회 : 297 스크랩 : 1 날짜 : 2004.06.28 10:23 |
2004.06.25일 서울시의 도시ㆍ주거환경정비기본계획 확정 고시로 낡은 주택 등을 헐고 계획적으로 다시 조성하는 재개발 사업이 탄력을 받을 전망이다. 우선적으로 사업을 진행할 수 있는 곳이 기본계획안보다 늘어 전체적인 사업속도가 빨라졌다. 반면 최종 명단에서 빠진 곳이 있어 희비가 교차한다. 추진위원회 구성 등으로 재개발을 본격적으로 추진할 수 있는 지역은 299곳. 여의도 면적의 4배에 가까운 350만평 가량이 재개발된다. 지난해 7월 시행된 도시 및 주거환경정비법에 의해 기본계획이 재개발의 한단계로 인정되기 때문에 이들 지역은 재개발 첫발은 내디딘 셈이다. 하지만 속도는 지역에 따라 다르다. 서울시는 우후죽순식의 재개발을 방지하기 위해 각 구역을 2010년까지 3단계로 나눠 사업시행인가를 내줄 방침이다. 사업시행인가를 목표로 1단계는 2004∼2005년,2단계는 2006∼2007년,3단계는 2008∼2010년이다. 1단계 120곳,2단계 95곳,3단계 84곳이다. 서울시는 재개발 속도를 전체적으로 내기 위해 1단계에 가장 많이 포함시켰고 45곳의 단계를 공람공고때보다 상향조정했다.
* 부동산의 진짜 가격을 찾아내는 방법 첫째, 적극적으로 부동산 가격을 알아보아야 한다. 어느 한 곳의 부동산 중개업소, 하나의 부동산을 보고서 결정하지 말자.
여러 가지 유사한 부동산을 보고 비교 평가도 하고 믿을 만한 전문가의 자문도 받아야 한다. 가령 목동의 ○○아파트의 가격을 알아본다고 하자. 인터넷으로 치면, 인근의 공인중개사 몇 개의 번호와 최고가, 최저가가 나온다. 공인중개사 사무실로 전화를 걸어 어설프게 가격을 물어보면, 실제 거래 가격을 정확히 알 수 없다.
이럴 땐 두 가지 방법으로 가격을 알아봐야 한다. 하나는, 무조건 파는 사람의 입장에서 가격을 묻는 것이다.
반대로 또 하나는, 무조건 사는 사람의 입장에서 가격을 묻는 것이다.
팔겠다는 가격과 사겠다는 가격은 이렇게 말 한마디에 작게는 500만 원에서 많게는 몇 천만 원까지 차이가 날 수밖에 없다. 팔 때와 살 때, 중간가격을 산술 평균해보면, 목표한 상품의 최고가와 최저가를 알아낼 수 있다.
결론적으로, 마음에 둔 부동산의 가격을 중개업소를 통해 확인할 때는 팔 때와 살 때, 두 가지로 알아보면 정확한 산술적 평균 금액이 나온다. 이렇게 하면, 적어도 바가지 금액은 없다는 뜻이다.
둘째, 시간의 완급과 흥정하기에 따라 부동산 가격은 달라진다. 일반적으로 사람들은 중개업소에 가면, 자신의 약점은 감추게 마련이다. 가령, 30평 아파트를 판다고 할 때 파는 이유를 물어보면, 대부분 더 큰집을 사기 위해서라고 답한다. 물론 사실일 경우도 있다. 그러나 어떤 경우에는 그 집을 팔지 않으면 부도가 나게 되는 상황에도 답은 일관되어 있다. 바로 가격에 영향을 미치는 약점을 감추기 위해서다. 그렇기 때문에 실제로 사는 사람 입장에서는 파는 사람의 상황을 파악하는 것이 중요하다. 큰집으로 옮겨가기 위해서라면, 파는 사람은 돈이 많다는 판단을 하게 되고 사는 사람의 입장에서 싸게 흥정할 수는 없을 것이다.
반대로 파는 사람이 급한 상황이라는 걸 알게 된다면 흥정의 변수는 많다. 예를 들어 계약금, 중도금, 잔금을 주는 기간을 앞당기면서 전액을 일시불로 줄 테니까 팔 수 있느냐, 이렇게 돈을 갖고 흥정하면 10~30% 시세보다 싸게 살 수 있는 방법은 얼마든지 있다.
셋째, 정책의 변화가 현재와 미래의 가격을 만든다. 앞서 말한 것들은 구체적으로 현재 가격을 알아보고 흥정할 때 쓰는 방법이다. 그런데 부동산은 현재가로만 그 가치를 판단할 수는 없다. 앞으로 오를 가격, 혹은 떨어질 가격을 예상해야만 한다.
관심 있는 부동산의 미래가를 알아보기 위해선 부동산을 둘러싼 주변 환경에 민감해야 한다. 즉 정책의 변화에 관심을 기울여야 한다. 정책의 변화라고 하면 이런 것들이다. 그린벨트가 풀린다, 판교에 신도시가 생긴다, 안 생긴다, 금액이 많이 오를 것 같아 토지거래허가구역으로 묶겠다, 일반 주거지역이 상업지역으로 바뀐다, 상업지역이 주거지역으로 떨어진다 등이다. 이런 변화에 따라 요지부동일 것 같던 부동산 가격도 널뛰기를 하는 건 흔한 일이다.
그린벨트 지역이 풀렸다면 가격은 오를 것이고, 지하철이 개통되면 주변지역이 시세 20~30% 상승하는 것은 예삿일이다. 반대로 가스 충전소가 옆에 생겼다, 소각장이 생겼다, 병원이 바로 옆에 있다 등등은 혐오시설로 분류되어 가격이 떨어지게 된다.
일례로 과거 난지도의 쓰레기장이 월드컵 경기장으로 바뀐다고 하니, 게다가 그곳을 생태공원으로 바꾼다고 하니, 난지도에 대한 관심은 어마어마했다. 도로의 경우도 가격을 흔드는 요소로 예외는 아니다. 국도만 있던 시절, 제천으로 가자면 원주를 통해야 했다. 그러나 중앙고속도로가 뚫린 후 어떻게 변했는가. 중간에 고속도로 인터체인지를 타고서 바로 제천으로 들어가 버리니 그 전에 성황을 이뤘던 기존 국도 주변에 있는 상가는 장사가 안 된다. 자연히 기존 국도 주변은 가격이 떨어질 수밖에 없다. 길이 뚫리니 가격이 오르는 곳도 있지만 이렇게 떨어지는 곳도 있는 것이다. 여러분이 명심해야 할 것은 부동산 가격만큼 주변 환경에 민감한 것은 없다는 사실이다.
<다부자 씨는 부동산으로 30억을 만들었다> 中에서 |
3.
재건축)추진단계별 적용법규 | |
번호 : 34 글쓴이 : 작은거인 |
조회 : 147 스크랩 : 0 날짜 : 2005.02.16 18:00 |
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재개발 문의
번호 : 352 글쓴이 : 하이루
조회 : 154 스크랩 : 0 날짜 : 2005.04.06 21:06
안녕하세요
재개발지역에 무허가주택을 소유하고 있습니다.
토지는 타인이 환지를 받은 상태이며 저는 동사무소에서 발급하는
무허가 확인원의 소유자로 되어 있습니다.
이때 재개발 될수 저는 조합원이 될수 있는지요
있다면 재개발지 감정평가시 어떤게 되는지요
토지가 없어 문제가 되지 않는지요
(추가 부분금이 많다든지, 기타 등등)
제가 참고할만한 사항을 알려주심면 감사하겠습니다.
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작은거인 해당 재개발 조합 사무실과 친해지시고,,,관심과 귀를 기울 이십시요^^ 재개발 조합마다 차이는 있지만, 통상적으로 무허가 주택도 분양자격은 줍니다만, 강제 철거를 당하여 쫒겨날수 있는 위험도 내재되어 있음을 주의바랍니다.,,. 2005/03/11
나는나 먼저 무허가 건물이 기존무허가 건물인지 확인하여야 합니다. 기존무허가 건물이란 1981년 12월31일 이전 부터 건축물이 존재하여야 하는데 동사무소에서 발급받은 무허가건물확인원을 보면 알수있습니다 2005/03/11
나는나 만약 기존무허가 건물인 경우에는 반드시 아파트 분양권이 주어짐니다. 또한 감정평가시 무허가건물에 대한 평가를 하여 귀하의 종전재산으로 인정되어지며 차후 신축아파트의 분양가에서 종전재산의 차이를 납부하는 것이 부담금입니다.
P조합원 자격 상실 관련 질의 입니다.
번호 : 272 글쓴이 : 겨울풍경
조회 : 77 스크랩 : 0 날짜 : 2005.01.26 09:49
현재 재건축 추진중인 아파트 소유주 입니다.
현재 진행 상태를 평형 신청을 받고, 거주자 이주 중인 상태 입니다.
재건축 아파트 소유주로 부터 현재 조합에 대한 부당성을 알리고
새로운 조합장 등을 위한 안내 공문이 왔습니다.
그리고 관련하여 -- [다음] 카페 개설 안내가 왔습니다.
사실 진행 상황도 자세히 모르겠고 조합원 부담금을 올린다는데 내막도 모르겠고 해서..
일단 [다음] 카페이 가입신청 했습니다.
뭐 현 조합에 대해서 반대한다거나 특별한 의사가 있는 건 아니고 일단
알수 있는 자료가 있다면 공유하고 알아야 하지 않을까 싶어서 가입했습니다.
그런데 그날 오후에 조합으로 부터 전화가 왔습니다.
카페 가입 취소하라고.. 해당 사이트를 개설한 사람은 조합원 자격이 없는 사람으로
사업진행을 방해한 행위로 저 역시 조합원 자격을 상실할수 있다는 전화 였습니다.
약간의 협박성 전화..
사실 현재 재건축 진행상에서 저 거의 제때 동의를 한 상태고
세입자고 이사를 했고 하여간 그런 상태입니다.
뭐 반대한는 서명을 한적도 없고.
단지 [다음] 카페에만 단순 가입한 상태인데.
해당 사실만으로도 문제가 될수 있는 건지요..
쩝.. 사실 조합에 방문할때 마다 무뚝뚝 하고 제대로 설명도 안해주고..
--;
하여간 카페가입 자체가 조합원자격과 문제가 되는지.. 쩝.
기분 무지 않좋았습니다.
재건축이 뭔지 사실 잘몰라서.. 조합원의 권리니 이런것도 어렵고.
제대로 조합에서 하고나 있는건지 의심스럽습니다.
어떻게 해야할지 조언 부탁드립니다.
나는나 조합원의 자격은 도시및주거환경정비법제19조에 해당되면 조합원의 자격은 주어짐니다. 조합에서 카페에 가입하였다고 조합원의 자격을 박탈할 수 없습니다. 2005/01/26
꼬리말에 코멘트 쓰기
꼬리말에 코멘트란? 꼬리말에 대한 답변입니다.
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작은거인 정말 웃기는 조합이네요..ㅋㅋ 조합에서 뭔가 확실치 않은 냄새가 나네요.그래도 조합에 등을 돌리지 마시고 순응해야 재건축 일정이 순조롭습니다.
P재개발구역지정에 대해서
번호 : 335 글쓴이 : 거북이(길명)
조회 : 78 스크랩 : 0 날짜 : 2005.04.06 21:05
부동산 공부를 시작하는 초보라 기초적인 질문입니다
서울시장이 10년 마다 하는 도시기본계획에 재개발구역을 지정하면
도시기본계획 대로 시행이 꼭 되는 겁니까?
아님 주민들이 조합을 만들어서 추진을 해야 재개발이 시행이 되는 겁니까?
제 생각엔 시장이 재개발 구역을 지정하면 대개 재개발을 하면 주민들이
경제적으로 이득이 있기에 대부분 시행이 되는것 같은데
고수님 가르쳐 주세요?
작은거인 지역별 추진위원회가 시군구청에 신청을 하면 해당 시도지사가 도시계획을 수립하여 발표하고, 최초신청자가 사업계획을 이행하는 것입니다. 3년이내에 사업이행을 안하면 연기신청 또는 계획 취소가 됩니다
P재건축 질의드립니다
번호 : 337 글쓴이 : 김삿갓
조회 : 71 스크랩 : 0 날짜 : 2005.04.06 21:05
85년 준공된 연립입니다
서울시 구로구 오류동 현대연립 14개동 240세대이구요
천왕역과 1분거리입니다
질의드리고자 하는것은 저는 그곳에 살지않지만
재건축을 바라보고 투자한 사람으로서 빠른 재건축을 바라는데
연립 입주자대표회장님과 통화를 하였는데 재건축을 추진한다고는 하지만
사실 전문가가 아닌분들이 추진하다보면 많이 지연된다고 들었습니다
얼마전 토지이용계획원에 시계경관지구해제중으로 떠있고 3월경 해제된다고
합니다
전 입주자대표님께 전문가를 영입해서 추진하는것이 낳지않냐고 물었는데
대표님은 한두 컨설팅업체와 만나보았지만 영 서툰것같아 망설여진다라는
말을들었습니다
이런경우 전문 컨설팅업체가 하는게 좋을까요?
아님 주민자치로 하는게 좋을까요?
서남권개발이다 하여 주변일대에 3800세대 천왕택지개발과 동부제강부지 상업용지전환
남부순환로 연장공사등등 개발이 무궁무진한 곳이고
240세대연립이지만 7200평(용적율 99%)이넘는 적지않은 단지이고
인근 단독주택도 노후된주택이 많아 같이할수도 있을것같은데....
2종 층고제한도 해제가 된다면 부족한 사업성도 충족될것같습니다
빠른시간내 추진위준비위원회를 발족하여 정비구역지정을 받는게 우선일것같은데...
절차나 의견있음 올려주심 감사하겠습니다!
나는나 절차는 제일먼저 정비구역지정을 받아야 하구 그다음은 추진위원회를 설립 - 구조안전진단 - 창립총회 - 조합설립 - 사업시행인가 - 관리처분인가 - 이주.철거 - 착공 순으로 진행하여야 합니다. 2005/02/16
김삿갓 나는나님 85년 준공 3층빌라가 현재 정비구역지정신청을 할단계인지? 그리고 정비구역지정신청을 주민만의 참여로 어려울듯한데 컨설팅자문을 구하는게 나은지? 저도 확신이 안서는데 님의 생각은 어떠한가요? 자문구합니다! 2005/02/16
나는나 컨설팅 자문을 받아야 보다 빨리 진행할 수 있습니다. 서울시 조례에 보면 4층이하 건축물이며 구조가 철근.철골콘크리트 또는 강구조건축물이 아니고 20년 이상 경과되면 노후불량주택으로 간주되어 정비구역지정이 가능합니다. 2005/02/16
김삿갓 나는나님 답변감사드립니다 입주자대표님께 님의 자문을 보이고 계속 졸라야 겠네요~~^^
P운영자님 이하 고수님께 질의드립니다
번호 : 279 글쓴이 : 김삿갓
조회 : 41 스크랩 : 0 날짜 : 2005.02.04 08:16
저에게 재건축은 상당히 각별한 투자처였습니다
힘든시기에 재건축을 몸으로 투자하여 상당한 수익을 내어 힘든시기를
견디어냈었거든요
재건축가능한 단지를 물색하는게 제가 투자하는 방법인데
지금 너무 혼란스럽습니다
현재 재건축이 추진되는 성남시 신흥주공아파트에 23평형에 보유하고 살고있습니다
투자겸 실거주목적이지요
거의 대부분의 대출로 구로구 오류동 현대연립을 보유하고 있답니다
질의드리고 싶은부분은 이 오류동 현대연립(3층)입니다
장점으로는 7호선 천왕역에서 100m정도 떨어져 있고
240세대이지만 용적율이 99%인지라 7000평이 넘는 단지입니다
보유하고 있는건 30평형으로 대지지분이 30.2평이구요
현재까지 소외된 지역이라 인근 개발계획은 무궁무진합니다
제일 좋은건 좀 떨어진곳에 동부제강 부지가 25000평정도 이번에 지구단위변경중인데
공업지역이 상업지역으로 바뀌어 현재 소문만 무성하답니다(터미널, 편의시설등등)
단점으로는 1985년 준공이라 서울시 재건축가능연한 2008년입니다
현재 시계경관지역해제절차중이지만 2종 7층구역이라 사업성이 좀...
물론 서울시에서 5%기부체납시 층고완화와 용적율상향이 가능하다고 하니...
현대에서 건립한 연립이라 너무 튼튼해요~~^^(안전진단시 ^^)
2004년 4월경 21500만원에 매수를 했는데 현 매도호가는 25000만원이더군요
한데 요즘분위기로 매수하자는 사람이 영 없습니다
이상 현대연립과 관련된 내용이였구요 이제 질문드립니다
도시및 주거정비법에 의하면 재건축 가능연한은 20년 이상이더군요
서울시 조례에서 4층이하라서 2008년 재건축 가능연한이라 합니다
한데 이 재건축 가능연한은 제가 알기로는 안전진단 신청시기라 알고있습니다
한데 재건축절차상 안전진단보다 우선 해야하는게 구역지정이라 알고있습니다
제가 알기론 구역지정이란 주민의 70%동의를 구하여야 하고 설계와 각종 영향평가도
받아야 하므로 적어도 1년 길게는 2~3년도 걸릴것으로 추정되더군요
그렇다면 현재 현대연립은 재건축추진준비위원회를 발족해서 추진을 해도 된다는 개인적인
생각을 합니다
더군다나 얼마전 서울시가 단독과 공동주택이 함께 할수있도록 법을 바꾼다고 하니
사업주체가 더 많아지고 협의할 사항이 더 많아진다면 지금시작해도 무리는 아닌듯한데
현대연립입주자대표님은 마냥 뜸을 들여 제가 자료를 보내드릴까 합니다
제 생각이 맞을까요???
현재 추진되는 연립을 아무리 찾아봐도 비슷한 경우가 없더군요
지금 20년된 빌라,연립단지들은 재건축 어떻게들 하시는지??
제 생각이 틀리면 고수님들의 고견을 부탁드립니다
작은거인 240세대라서 사업성은 약간 떨어지는데, 더 문제는 연립 재건축/재개발은 이익관계가 얽키고 설켜서 사업지연이 늦는게 흠이라 예정보다 몇년후로 마음을 준비하셔야 합니다.
P
재건축조합의 조합원에 대한 소유권 이전할 수 있는 시기
번호 : 205 글쓴이 : 나는나
조회 : 41 스크랩 : 0 날짜 : 2004.08.09 12:23
재건축조합원의 소유권이전시기
재건축정비사업조합원은 조합설립인가후에는 소유권을 이전할 수 없습니다.
다만, 아래의 경우에는 조합원의 이전이 가능합니다.
1. 2003년 12월 30일 이전 조합설립인가를 받아
조합원으로 가입한 조합원은 1회에 한하여 소유권을 이전할 수 있음
2. 조합원의 사망으로 상속받은 자
3. 조합원 및 그 가족이 해외로 이전하여 소유권을 양도한 경우
4. 조합원 및 그 가족이 해당 인가된 시.도이외로 이전하여
소유권을 매매한 경우(수도권정비계획법의 규정에 따라
수도권에 위치한 경우에는 수도권 밖으로 이전하는 경우에 한단다)
P분양가관련문의
번호 : 268 글쓴이 : 김구라
조회 : 70 스크랩 : 0 날짜 : 2005.01.03 17:21
재건축 상가아파트를 소유하고 있습니다.
면적은 14평이며 재건축후에도 14평만 준다고 합니다.(대지지분등 계산하겠지요)
그건 그렇다 치고 분양가 문의입니다.
상식적으로 조합원 분양가가 일반분양가보다 싸다고 알고 있습니다.
만약 시행사에서 조합원분양가와 일반분양가를 똑같이 받는다고 한다면
분양가도 대지지분을 계산하여 평수를 주는것처럼 계산하는 방법이 있는지요
일반분양가와 조합원분양가가 똑같은 가격에 재건축을 한다는 소문을 들어서요
작은거인 똑같은 가격에 재건축은 하지만 개별상가 지분보상은 당연히 해줄 것입니다.타인의 토지에 보상없이 건물을 지을수는 없는 것 아닙니까. 2005/01/04
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alto 원칙적으로는 분양가가 얼마냐보다는 비례율이란 수치가 얼마로 제시되는가가 관건입니다. 자세한 사항에 대해 궁금증 있으시면 메일주세요. 아는 범위안에서 말씀드릴께요.
P
특별분양 (초보라...)
번호 : 209 글쓴이 : cindy
조회 : 55 스크랩 : 0 날짜 : 2004.08.11 10:27
안녕하세요.
제가 집을 장만하려고 여러가지로 알아보고 있는데
우연히 특별분양에 대해서 알게 되었습니다.
25평은 6500만원 33평은 8500~9000만원 초기 철거가옥 매입비가 이정도든다는데
이 카페에서 읽으니까 믿지 말라고 말씀하시네요.
제가 구입하기전에 그집이 철거가옥인지 확인할수 있는 방법이 전혀
없는건가요?
전혀 믿을수 없는 정보인지 그렇다면
특별분양을 받으려면 어떤 방법이 있는지 알려주십시요.
부탁드립니다..
나는나 구청에 가서 건축물 멸실대장을 발급받아볼 수 있습니다. 2004/08/11
꼬리말에 코멘트 쓰기
꼬리말에 코멘트란? 꼬리말에 대한 답변입니다.
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작은거인 지난 글들을 읽어 보시고도, 그런 질문을 또하시다니.......그럼, 전화로 제안 하신분이 사시지 왜 알지도 못하는 'cindy'님 한테 훌륭한 기회를 주시냐고 질의해 보시죠^^^ㅋㅋㅋ 절대 속지 마세요. 경제가 어려우니까 사기꾼들이 판을 치네요/ 2004/08/11
cindy 답변 감사합니다..
P왕초보 입니다 답변좀 부탁드릴게영
번호 : 222 글쓴이 : ★후니★
조회 : 60 스크랩 : 0 날짜 : 2004.09.16 00:48
저희 아버지께서 사업을 하시다가 망하셧는데 집도 없이 산지 5년이 넘어가는데여
제가 81년생인데 제가 빨리 집을 장만해야되는데 방법좀 알려주세여..
현재 월수입130정도 되고 청약통장은 두달 정도 부엇구여 (10만원) 임대도 좋고 매매도 좋고 다좋습니다 우선 집만 사고 싶어여 참고로 인천입니다 제발 알려주세여 시간은 걸리겟지만 그시간을 줄이기 위해 이곳에 글을 남깁니다..많은 답변 부탁드릴게영
작은거인 일단 자금을 조성하세요^^ 음~ 최소 3,000만원 정도, 그리고 붓고있는 청약저축은 꾸준히 인내하고 300만원까지는 부으세요...둘중에 하나가 완성될 쯤에는 주택을 구입하는데 부담이 없을 겁니다. 2004/09/16
★후니★ 네 감사합니다...근데 청약통장은 세대주가 아니면 2순위라고 하는데 맞는말인가여? 2004/09/17
꼬
작은거인 2순위가 아니고, 1세대당 1통장만 인정 합니다
P금호동 재개발 함정 많다
번호 : 234 글쓴이 : 작은거인
조회 : 112 스크랩 : 1 날짜 : 2004.10.01 08:23
금호동 재개발 함정 많다
조합원수 많고 지분 값도 초강세
서울시내 ‘재개발 1번지’로 불리는 성동구 금호동 일대의 재개발 사업이 속도를 내고 있다. 지난 6월 서울시의 재개발기본계획 발표로 탄력을 받아 재개발구역 지정이 잇따르며 시세가 들썩인다.
특히 한강변이고 강남ㆍ도심과 가까운 입지 여건을 갖춘 데다 사업이 활기를 띄면서 투자자 사이에 관심을 끄는 것이다.
하지만 조합원이 많아 투자성이 떨어질 수 있고, 특히 새로 짓는 아파트를 배정받을 수 없을 수도 있어 주의해야 한다고 전문가들은 경고한다.
◆재개발 가속도 붙어
금호동 전체 면적(199㏊)의 41%인 82.7㏊이 17개 구역으로 나눠 재개발되고 있다. 5곳이 아파트단지로 바뀌었고 3곳이 공사 중이다.
나머지 9곳도 재개발기본계획 발표 이후 속속 정식 구역 간판을 내걸고 있다. 기본계획에서 대부분 당장 사업할 수 있는 1단계 지역으로 분류됐고 그 중 일부는 사업진행이 늦은 2∼3단계에서 1단계로 상향조정됐기 때문. 예정구역 8곳 중 5곳이 구역지정 전후단계. 4가 206-1번지 일대인 14구역이 지난 7월 구역지정을 받았다. 14평형 임대 120가구와 24∼41평형 일반 아파트 520가구 등 총 640가구로 재개발할 계획이다.
13구역(2가 200번지 일대)은 구역지정을 앞두고 있다. 지난 3월 1108가구 건립 계획으로 구역지정 신청을 했고 구청 도시계획심의위원회 심의를 밟고 있다. 올해 안에 구역지정을 받을 것으로 보인다.
17ㆍ19구역(2가 990번지 일대)과 15구역(1가 280번지 일대)은 지난해 말 기본계획안 공람공고 때 각각 2,3단계였다가 1단계에 결정되면서 사업을 서두른다.
17ㆍ19구역이 이달 초 구역지정 신청을 했다. 기본계획상에는 한개 구역으로 돼 있으나 기본계획 발표 이전에 이미 두개 구역으로 나눠 추진돼 별도로 진행 중이다. 15구역은 구역지정 신청을 위해 주민동의를 받는 데 열을 올리고 있다.
사업 진척이 빨라지면서 가격도 오름세다. 17ㆍ19구역의 5평짜리 지분이 최근 평당 200만원 가량 올라 평당 1700만∼1800만원선이다. 13구역도 비슷한 수준. 14구역은 평당 2000만원이 넘는다. 한양공인 (02-2236-3366) 이은주 실장은 “한동안 별 진척이 없던 사업이 활기를 띠면서 올랐다. 하지만 전반적인 부동산 경기 위축 영향으로 거래가 활발하진 않다”고 말했다.
이들 구역과 달리 1973년 구역지정을 받은 1-7구역(1가 산37번지 일대)은 재개발을 포기할 계획이다. 임대주택 건립을 둘러싼 서울시와 갈등, 시공사 부도 등의 우여곡적을 겪으며 사업이 늦어지자 구역해제를 신청하고 공원을 조성할 방침이다. 주민들은 SH공사의 도시개발아파트를 특별분양받게 된다.
◆조합원 많아 ‘골치’
크게 늘어난 조합원 수가 금호동 일대 재개발의 골칫거리다. 지난해 서울시가 준공 이후 다가구주택 등의 다세대주택 전환을 금지하기 전까지 지분 쪼개기가 극성이었다. 다가구 주택은 물론 단독주택까지 쪼개면서 조합원수가 크게 불었다.
14구역의 조합원 수가 430명 정도로 예상됐으나 지금은 500명이 넘을 것으로 보인다. 건립가구수(조합원분 520가구)보다 많을 수도 있다. K공인 박모 사장은 “지분쪼개기로 조합원이 급증해 600명 정도로 예상되는데 그중 100명 가량은 분양권이 나올지 불투명한 조합원으로 절반만 인정돼도 550명은 될 것”이라고 말했다.
19구역의 경우 임대를 제외한 676가구를 지을 계획인데 조합원인 가옥주는 이보다 많은 895명이다. 성동구청 관계자는 “여러 채를 갖고 있는 다세대 소유자가 지분을 팔기 때문에 조합원수는 더 늘어날 수 있다”고 말했다.
또 최근 법원 판결대로 1980∼90년대 지어진 단독주택의 공유지분이 모두 입주권을 인정받게 돼 조합원이 불어난다. 이 지역엔 당시 단독주택으로 지어진 3층짜리 다가구주택이 많고 공유지분 입주권 소송도 금호동에서 잇따랐다.
건립 가구 수를 늘리기 위해서는 평형을 줄일 수밖에 없지만 용적률 190% 이하에서 층수가 12층 이하로 제한돼 가구수 증가에 한계가 있다.
다만 도로 등의 기부채납 정도에 따라 용적률(대지면적 대비 건물 연면적)을 더 받을 수 있어 구역면적이 클수록 유리하다. 기부채납으로 내놓을 땅이 많아서다. 5.1㏊인 19구역은 20% 정도인 0.95㏊를 기부 채납할 계획으로 244%의 용적률을 계획한 데 비해 기부채납 면적이 전체의 13%인 0.27㏊인 17구역(2.1㏊)은 용적률을 214%로 잡고 있다.
◆비싸다는 지적도 많아
가격이 너무 올라 투자성이 떨어진다는 지적도 있다. 14구역의 경우 30평대에 들어갈 수 있는 7∼8평짜리 지분이 평당 2200만원선인 1억8000만원 정도. 일반분양분으로 얻을 수 있는 조합이익이 거의 없을 것으로 보여 30평대 조합원 분양가는 지난 5월 분양한 11구역(2억6000만원선)보다 비싼 3억원 이상이 예상된다.
대지와 건물에 대한 보상금액(6000만원 가량)을 뺀 2억4000만원 정도의 추가부담금에 지분 구입금액을 더한 4억2000만원이 총 투자비인데 주변 30평대 아파트 시세는 3억8000만원. 14구역 재개발단지가 입주할 때까지 인근 가격이 오른다하더라도 별로 남는 게 없다는 계산이다.
C공인 관계자는 “지분시세가 평당 1500만∼1600만원선으로 낮아져야 수익성이 나온다”고 말했다.
또 한강 조망권은 일부 가구에서만 가능하다. 11구역 정도가 조망권을 예상할 수 있고 다른 구역들은 기대하기 어렵다. 11구역 중에서도 일부 동만 한강을 내려다본다.
조인스랜드컨설팅(02-775-8555) 권순형 부장은 “금호동 일대 재개발은 입지여건 등에선 전망이 밝지만 조합원이 많아 일반분양분이 적고 가격이 많이 올랐기 때문에 투자에 신중해야한다”고 말했다.
P재건축 동의를 안하면 살길이 막막한데 자문을 구합니다 ?
번호 : 246 글쓴이 : 작은거인
조회 : 131 스크랩 : 0 날짜 : 2004.10.26 08:27
안녕하십니까? 너무 막막해 이렇게 부동산 전문가님께
개인메일을 보냅니다. 번거롭게 해드리는 건 아닌지 모르겠네요.
재건축에 관한 문의를 드리려고 이렇게 글을 올립니다.
이쪽 방면으로는 영 아는 게 없어서 충고를 부탁드립니다.
저희집은 대구 신암동이구요 역세권입니다.
지금 역세권 재건축 방안으로 한창입니다.
저희집은 큰 도로를 끼고 있는 이층 상가입니다.재건축에 동의를 요구해왔지만 계속 동의를 하지 않고 있는 상황이구요.하지만 이미 85%동의를 얻어서 재건축은 결정이 났다고 하네요...
하지만 지금도 조합원들이 하루에도 몇번씩 찾아와서 동의서를 작성하라고 협박아닌 협박도 하고 있습니다.
법이 많이 바뀌어 동의하지 않으면 큰 불이익이 있을 꺼라나 하면서요..
그들은 이렇게 말을 하더군요...재건축에 들어가게 되면 이사비용 및 전세금을 우선 준뒤 몇년이 지나 재건축이 끝나 분양에 들어가게 되면 그때 아파트 재분양을 받게 해준다구요...
하지만 저희집의 입장은 이렇습니다.
아버지 어머니께서 다른 직업이 있는 것도 아니고 다른 재산이 있는 것도 아니고 그저 있는 거라고는 이 2층 상가주택이랍니다. 그래서 저희집은 2층에서 생활을 하고 일층은 두개의 점포와 하나의 가정집으로 임대를 주어 매달 월세를 받아 생활을 하고 있답니다.
하지만 만약 나가게 되면 저희집의 수익원은 없어지는 거랍니다.
그리고 아파트 재분양을 받게 된다고 하더라도 그것은 향후 5~6년 후의 일입니다.
그러므로 저희는 저희집을 일시불로 시공사측에 팔고 이사를 가려고 하고 있습니다.
지금 이러는 과정에서 자꾸 조합측에서 동의를 강요하고 법이 바뀌어 불이익이 있을 꺼라나 뭐라나 하며 으름장을 놓고 있어서 이렇게 방장님에게 여쭈어 봅니다.
제게 지식을 주십시오.
저희집은 계속 동의를 하고 있지 않다가 마지막에 집을 팔고 이사를 가는 것인데 이대로 진행한다면 불이익은 없는지요?
지금 동의를 한다면 내년 3월경에 전세금만 받고 나가게 되는데 그렇다면 저희집은 그동안 받던 집세가 없어져서 수입원이 사라지게 되는 엄청난 손실에 처해있답니다.
너무 길었습니다.
읽어주셔서 감사드리구요.
제게 충고를 ! 부탁드립니다.
From: 대구 신암동에서 "민"
** 위에 글은 우리 카페회원님이 저에게 보낸
애절한 사연입니다. 우리가 도시 및 주거환경정비법 등과
연결이 되어서 답을할 수 있으면 좋겠는데,
정말 애절한 사연 인지라 여러분들의 경험이나 법을 아시는분들의
답변이 절실히 필요 합디다. 답변 부탁드립니다.
나는나 참으로 안탁가운 사연이군요. 재개발 또는 재건축에는 선의에 피해자가 종종 발생합니다. 현재 사항으로는 아직 조합설립인가를 득하지 못하였으니 조합설립인가 전에 매매하는 것이 좋을듯 합니다. 투기과열지구내에서는 조합설립인가후에는 매매가 금지되어있습니다. 2004/10/26
나는나 또하나는 아파트를 분양받을 수도 있고 아파트 분양받는 것을 포기할 경우 사업시행인가후 분양신청기간이 있는데 이때 현금청산을 원하면 조합에서 사업시행인가후 5개월안으로 감정평가하여 현금으로 지급받을 수 있습니다.
P감정평가받은 재건축조합분양가와 일반분양가의 상이한 책정
번호 : 248 글쓴이 : 삼팔육
조회 : 79 스크랩 : 0 날짜 : 2004.10.27 16:15
- 재건축조합분양가와 일반분양가의 상이한 책정 -
2003.10.23(토) 00일보 00건설 00000아파트 일반분양금액공고 내용을 보고 너무 황당하여 34평 남남동 1-3호라인에 걸린 조합원들(44평 1-3호라인 )의 권리를 찾고자 합니다.
한달 전에 거의 모든 조합원들이 조합측과 00건설에서 의뢰한 한국감정원, 삼창감정평가법인의 감정평가를 믿고 어느층, 향에 걸리든지 조합원 분양금액을 적정하게 책정했었을거라고 확신하고 00건설사와 건물에 대한 계약을 완료하였다.
그런데 일반분양공급금액은 우리 조합원들에게 평가된 가격과는 반대로 34평 남남동1-3호라인이 평균지수가 높았는데도 남서3호,5호라인이 더 높게 책정되어 분양공고가 났습니다.
34평 남남동1-3호라인에 걸린 조합원은 기준층으로 비교했을때 조합원 감정평가금액의 차이는 210만원가량 더 많이 내고 일반분양공급금액은 남서 3호,5호라인보다 279만원가량 더 싸게 분양될 예정으로 공고가 났습니다.
결국 분양권의 가치를 평가할때 34평 남남동1-3호라인 당첨된 조합원은 조합감정평가에의해 더 낸금액과 일반분양가가 적게 책정된 금액을 합치면 489만원가량 재산상 피해를 보게 되는 꼴입니다.
분명 감정의뢰를 한 회사가 같은 00건설이건만 라인에 따라 일반분양금액차이을 평가지수에 의한 조합원분양 금액과 정 반대로 책정하여 공고한다는 건 상식에서 벗어난 일이 아닐 수 없습니다.
00건설 분양소장의 답변은 분양성을 높이기 위하여 일반분양은 건설사가 마음대로 분양가를 책정할 수 있다고 하는데요,
조합원 분양가와 일반분양가의 차이로 조합원 전체에게 이득이 있지만 이렇게 반대로 책정된 일반분양공급금액으로인해 간접적인 손해를 보게되는 남남동 34평 1-3호라인 조합원(44평1-3호라인)300세대 이상 조합원들이 취할 수 있는 방법은 없을까요?
2004.10.27일부터 무주택 접수를 받는것을 시작으로 다음달 계약을 하는걸로 되어있습니다.
일반분양금액을 공고하면 변경이 불가능한가요?
조합장에게 문의를 하였으나 공고 3일째인 날에도 이렇게 세부적인 사항은 모르고 있었다면서 뾰족한 답변은 안해주고 조합에서 관여할 일이 아니라고 합니다 . 조합대표가 무성의한 답변만하여 원통해서 이렇게 문을 두드립니다. 답변부탁드립니다.
참고로 재건축시공사인 00건설은 우리나라에서 1군업체건설로 유명합니다.
작은거인 참, 답답한 일이군요.건설회사에서 일반분양에 대한 칼자루를 지고 있는한 방법이 없겠는데. 조합원분에 대한 프레미엄이 더 높을 것이므로 그걸루 마음의 위안을 하시죠^^
P재개발에 관하여.. (왕초보입니다)
번호 : 211 글쓴이 : 나는나
조회 : 135 스크랩 : 0 날짜 : 2004.08.11 12:45
주택 및 점포를 각각 가지고 계시면 사업시행인가후 분양신청기간을 정하는데
분양신청기간 만료일 전(이 일자는 전문용어로 관리처분계획 기준일이라고 합니다)까지
제3자에게 매매하시면 각각 분양권이 주어짐니다.
이때 귀하에게 증여도 가능하며 주민등록상 세대만 분리된다면 분양권을 받을 수 있습니다.
재건축 투자에 관하여....
번호 : 331 글쓴이 : 새색시
조회 : 105 스크랩 : 0 날짜 : 2005.04.06 21:05
개발이익환수제다 모다 각종 억압에도 불구하고 재건축에 투자를 해도 될지 많이 망설여집니다
제가 관심을 가지고 있는 아파트는 경기도 고양시 성사동 주공 2차 아파트입니다
총 세대수 1260에 13평형(640세대), 15(320), 17(174), 20(126)입니다
제가 현재 투자 가능한 자금은 1억 정도이고 나머지는 대출을 받아야하기때문에 13평형에 투자할까 생각중입니다
13평형에 대지는 약 17평 정도이고 현재 조합설립인가까지 받은 상태이며 동네 사람들 말로는 삼성 레미안이 들어올것이라고 하는데 이건 정확히 잘 모르겠네여
13평형이 현 시세가 1억3천정도....
그 동네 시세에 비하면 이미 많이 올라 있는 상태라 지금 투자해도 과연 수익을 낼수 있을지
그리고 공인중개사 사무실에서 들은 얘기인데 제가 13평형이면 20평대 배정받게 되지 않을까 걱정했더니 조합원들은 나중에 돈 더 내고 큰평형으로 갈수 있다던데 그게 가능한 얘기일까요?
음...전 직장이 그쪽이라 실수요자구요
많은 조언 부탁드립니다
작은거인 길하나 사이로 1차 2차가 나뉘어져 있는 아파트 말이군요^^현금 1억동원 가능하다면 전세도 있고 하니, 15평을 구입하세요, 향후 30평형대 아파트를 받을수 있게요^^^^ 2005/03/28
거북이(길명) 헉 제가 잘 못 알고 있는건가요 워낙 초보라서 .. 2004년 초부터 투기과열지구 내 재건축 아파트는 조합설립인가를 받은 뒤부터 소유권 등기 때까지 조합원 지분(분양권) 전매(명의변경)가 전면 금지라고 하던데요 다만 취득후 150일 이내에 조합설립 인가시 시세를 기준으로 청산 받을 수 있다고 하던데요
재건축 대상지역의 일반적인 토지 보상 방법?
번호 : 207 글쓴이 : 나는나
조회 : 59 스크랩 : 0 날짜 : 2004.08.10 11:10
일반적으로 재개발 또는 재건축은 사업주체가 조합이 됩니다.
조합에서는 각 조합원들이 출자한 토지 및 건축물을 가지고 그 대지위에 공동주택(아파트)을 건립하고 조합원에게 분양하고 나머지는 일반분양을 하여 수익을 내는 사업입니다.
이때 발생하는 비용들이 있는데 가장 큰 금액은 건설회의 아파트 공사비, 설계비, 측량비, 철거비등 많은 비용들이 들어갑니다. 이 비용들을 충당하기 위하여 조합원들께서 부담하여야 하는데
일반분양금액보다 비용이 많이 발생하면 조합원들이 안분하여 부담하게 되며 일반분양금액보다 비용이 적게 들면 수익금은 조합원들이 나누어 가지게 됩니다.
이런 사업진행으로 재개발, 재건축사업이 진행되는데 이런 방식을 도급제 방식이라고도 합니다.
일반적으로 재개발은 거의 이런 방식을 택하며 재건축도 단독주택재건축은 이러한 방법으로 재건축사업이 진행됩니다.
조합원의 출자한 토지 및 건축물로 보상을 받게 되는데 보상금액은 사업시행인가시점에 감정평가업자가 조합원의 각각의 토지 및 건축물을 평가하여 평가된 금액이 출자한 금액으로 산정되어 짐니다.
도급제는 조합의 위치, 이주비금액, 사업기간등에 따라 차이가 많이 발생합니다.
또한 시공사마다 가격차이와 마감재의 재질에도 영향이 많이 있습니다.
일반적으로 평균 시공 연면적 평당 300만원정도입니다.
P이렇게되면 청약부금1순위자격은 ?
번호 : 243 글쓴이 : MINI
조회 : 34 스크랩 : 0 날짜 : 2004.10.14 08:15
저는 재건축아파트소유자고요.그아파트(주안주공)에서이주가완료됫구요.경기도에24평형아파트를사서2년정도거주하고잇는사람입니다.. 청약부금넣던게이제2년기한을넘어1순위자격이되것같읍니다. 그래서저는그통장으로아파트를하나더구입하고싶어서그러는데.이렇게되면1가구2주택인가요.3주택이되는건가요?...고수님들조언부탁드립니다..또한 아파트시세의미래는요..
작은거인 주안주공아파트 건물이 철거되서 멸실등기가 되었다면, 추가로 주택을 구입시 1가구 2주택이 되는거 아닙니까.철거가 안되었다면 3주택이 되는거구요^^ 2004/10/14
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송이(=]버섯... 주안주공이 현재는 신탁등기만 되어있는상태이고요 이주는 하셨지만 아직 멸실 등기가 안되어 있습니다. 현재 시점에서 주택 하나를 더 구입하시면 3주택보유자시고요 주안주공이 등기상 멸실이되면 다시2주택 보유자로 변경됩니다. 하지만 다시 보존등기가되면 3주택이 되겠죠 ^^;
서울시 재개발 기본계획
번호 : 269 글쓴이 : 다누리
조회 : 129 스크랩 : 0 날짜 : 2005.01.19 09:57
서울시 재개발 기본계획 수립내용을 볼려면 어디로 가야 하나요?
서울시 주택국이나 도시과에들어 가도 찾을수가 없던데...
아시는분 알려 주세요
꼭.....
작은거인 건설교통부 홈피로 가보심이... 2005/01/19
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나는나 서울시 홈페이지 - 시정정보 - 기관별정보 - 주택국 - 도시주거환경정비기본계획 - 주택재개발, 주거환경정비계획 순으로 들어가면 됩니다. 2005/01/19
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다누리 감사합니다. 잘보았습니다
재건축 아파트 등기관련 문의!!
번호 : 264 글쓴이 : 김구라
조회 : 73 스크랩 : 0 날짜 : 2004.12.21 08:10
15년전 구입한 아파트의 등기가 전 주인앞으로 되어있습니다.
당연히 모든 세금 등은 제가 납부를 하였습니다.
그런데 그 아파트가 재건축을 한다고 추진중입니다.
이 아파트를 재건축하기전에 제 앞으로 등기이전을 해야하는지??아님 재건축 딱지를 제가 갖고 있으면 되는 것인지????전 집주인은 사망하였고 집주인 와이프는 등기이전을 해야하지 않겠냐고 하는데....
그 집주인을 믿을수 있다면 등기이전을 안해도 되나요??????
나는나 우리나라는 항상 등기상의 소유권만을 인정합니다. 따라서 재건축을 하게 된다면 등기에 대한 소유권을 하루빨리 이전하는 것이 좋습니다. 만약 아파트가 소재한 지역이 투기과열지구내에 속해 있다면 조합설립이후 소유권을 이전받는다 하여도 아파트를 분양받을 수 없으며 현금으로 청산하게 됩니다.
Re: 재건축 아파트 등기관련 답변 !!
번호 : 265 글쓴이 : 작은거인
조회 : 43 스크랩 : 0 날짜 : 2004.12.21 19:18
명의신탁에 해당 되는군요. ..
세금을 납부한 증명이 있다고 해도, 법적소송시 전혀 도움이 안됩니다.
그리고 전소유주가 사망을 했으면 음...
향후 재건축 분양 계약시(은행 무이자, 계약금 등 대출시 포함)
본인 직접대면 확인등 분양권에 대한 권리행사(인감증명서도 수시로 제출함)에
문제가 있을것으로 사료되니,
등기비용이 소요된다 하여도 본주택에 대한 소유권 이전등기를 받으시는 것이
안전 하실것 이라 사료 됩니다.