2009년 상반기 청약전략과 투자패턴및 전략 그리고 미분양아파트와 대박분양아파트

[페르세우스]

안녕하세요 회원님~

신도시분양가이드의 페르입니다~~~~~~~~~~~^_^

금리인하와 규제완화등은 잠재,대기수요들을 깨웠고 일부 재건축아파트와 하락폭이 심했던

은평,잠실,분당,송도,용인,과천,목동등의 아파트들의 급급매물의 거래되면서 일부지역은 급등수준으로

상승하였고 하락폭이 컸던 지역들역시 호가상승이 이루어지고 있습니다

멈출줄몰랐던 하락세는 반등으로 이어졌고 매수우위의장에서 매도우위의 장으로 바뀌었고 일부지역은

다급해진 매도자들을 흡수하면서 가격상승폭이 높아질수 있었습니다

은평과 판교,송도,흥덕등의 분양권들도 매수층이 증가하면서 급상승하였고 이젠 급급매는 커녕 급매도

찾아보기 힘든 상황이 벌어지고 있습니다

하지만 현상황은 금리영향과 잠재수요들로 인한 호재많은 일부지역의 거래증가와 급락에 따른 대기수요들로

인한 급등상황이므로 무리한 추격매수는 자제하는것이 합리적인 투자패턴입니다~

수요가 급증하려면 경기가 활성황되면서 수요가 증가해야하지만 아직은 글로벌경제가 위기라는 단어를

잠식시키지 못했고 불안한 국제경제상황과 미국의 자동차3사및 은행부실등의 경제추락불씨가 여전히 남아있고

미국에 이어 영국의 금융부실과 경제위기는 국내경제 또한 안심시킬수 없는 상황이기 때문입니다

또 글로벌경제위기와 고환률은 대한민국의 기업실적과 경제성장률을 악화시키면서 내수부진으로 이어질 가능성이

크고 내수부진과 경제침체는 부동산 수요를 증가시키는 공식을 만들어내지 못함으로서 상승틀에 한계를

나타낼수 있는바 막연하고 무리한 투자나 청약보다는 현실적이고 합리적인 투자와 청약자세로 임하셔야 합니다

지금은 막연하게 투자하기보다는 경제상황을 고려하고 수요층분석과 아파트 투자가치분석,주변아파트시세,

분양권시세,향후 개발로 인한 인구증감률,수요가 겹치는 주변 공급물량및 입주쇼크여부등을 면밀히 체크하시고

분석하시어 답이있는 아파트에만 청약하시거나 투자해야 하는 시기이며 상황입니다

2009년에는 금리급락과 규제완화로 인해 정부에서는 수요를 증가시키는 정책을 펴고 있기때문에 수요는

증가할것으로 보이고 분양시장도 훈풍이 불어닥칠것으로 예상됩니다

다만 분양가가 주변시세보다 높은 아파트는 추가하락이나 경기침체로 인한 수요증발의 공식이 이루어지는순간

애물단지 아파트로 전락할수 있사오니 가급적인면 수요층 두터운 저가의 분양아파트 위주로 접근하시는게

현명한 청약전략이자 투자패턴으로 보여집니다

올초의 화두는 단연 미분양아파트였습니다

서울을 제외한 지역의 최초계약자에 한해 양도세를 50%(비과밀억제권역)~100%(과밀억제권역)를 감면해주고

2010년 6월까지 입주하는 아파트는 거래세(취,등록세)를 감면해주기 때문에 수요자들의 관심이 당연히

증폭될수밖에 없었고 일부지역의 거래증가와 가격상승은 그 수요들의 수를 증가시킬수밖에 없었습니다

하지만 대부분의 미분양은 주변시세보다 높은 고가의 미분양이기 때문에 입주쇼크를 염려하지 않을수 없고

세계경제로 인한 내수경기침체를 우려해야 합니다

세계경기침체의 영향으로 국내경기가 침체되면 수요가 증가하기 힘들어지는 수요감소가 이루어지나 입주쇼크는

물량증가의 공식을 만들어내기 때문에 투자가치발생에 실패할 가능성이 높다는 결론이 나옵니다

따라서 수요가 두터운 주변시세가 확실하게 받쳐주는 저분양가아파트 위주의 청약을 하시거나 그런지역의 분양권

매입등의 투자가 현명한 투자입니다

혹 미분양매입등을 고려하고 계신다면 향후 국내경제상황으로 인한 수요 증가및 감소 여부와 입주쇼크로 인한

물량증가등을 냉정하고 현실적으로 분석하신후 투자하는게 바람직하다고 보여집니다

2009년에 청약하고 투자를 권해드리고 싶은 지역은 수요층이 두텁고 주변시세가 받쳐주는 저분양가로 분양하는

송도국제도시와 은평뉴타운 그리고 강북수요를 흡수할수 있는 남양주별내지구와 고양삼송지구,지축지구등이

있으며 판교신도시내 테라스하우스와 주상복합이 있습니다(판교주상복합은 내년으로 연기될 가능성 높음)

송도국제도시는 평형별로 차이가 있으나 기존아파트 33평기준으로 풍림아이원이 4억초중반 금호어울림과

성지리벨루스는 4억후반에서 5억안팎 한진해모로와 아이파크 송도,웰카운티등은 5억초중반의 시세가 형성되어

있습니다

그리고 분양권시세를 살펴보면 포스코 더 샵 하버뷰는 33평이 1억원안팍 39평은 7천~8천정도의 프리미엄이

형성되어 있으며 대우푸르지오 하버뷰와 자이하버뷰,센트럴파크1,2에도 상당한 프리미엄이 형성되어 있습니다

분양권시세는 현재가치를 발생시켜준다고 볼수 있고 기존아파트 시세는 미래투자가치를 발생시킬수 있다고

볼수있습니다

분양가가 비슷하다고 가정하면 33평기준으로 현재 투자가치는 1억안팎 미래가치도 최소 1억이라고 볼수있는

대목이죠^^

글로벌경제위기가 국내경기 침체로 이어져서 수요감소공식이 이루어지면서 기존아파트가 하락한다 하여도

저분양가로 분양하는 송도분양권은 프리미엄이 형성될수 밖에 없으며 형성된 프리미엄은 투자가치를 보장해

주게되고 경기가 살아나면서 수요가 증가하게 된다면 가치상승을 극대화시키면서 투자가치를 확실하게

보장받을수 있게 될것으로 예상됩니다~

은평뉴타운 역시 마찬가지입니다

은평뉴타운의 33평 분양가는 3억4700만원(층에 따라 약간의 차이는 있음)이었지만 형성된 시세를 살펴보면

입지가 가장떨어지는 1지구 C공구가 9천~1억정도 분양가보다 9천~1억정도 상승하였고 1지구에서 입지가

가장 우수한 A공구의 12블럭은 1억5천안팎 2지구의 A공구는 1억5천~1억7천정도 상승한 금액에 거래가

이루어지고 있습니다

분양가는 비슷한 금액이나 약간 상승한 금액으로 책정될 예정이기 때문에 경기가 침체되어 프리미엄이 일부

하락한다하더라도 상당한 프리미엄을 보장받을수 있습니다

그리고 6월에 분양되는 물량은 가장 입지가 뛰어나고 수요층의 선호도가 높은 2지구입니다

입주후 경기가 활성화된후 추가 투자가치까지 발생된다면 은평뉴타운은 자연생태아파트라는 프리미엄까지

보장받을수 있는 투자가치높은 아파트입니다

남양주별내지구는 구리,남양주,강북수요를 흡수하면서 투자가치를 극대화시킬수 있는 아파트며

고양삼송지구,지축지구는 은평뉴타운의 후광을 입을수 있는 아파트입니다

또 판교신도시의 테라스하우스는 고급수요를 끌어모을수 있는 쾌적한 환경과 고급주택 이미지로 가치가

상승할것이며 주상복합아파트 역시 뛰어난 교통과 상권 고급이미지등으로 고급수요를 흡수하면서

높은 프리미엄을 보장받는 특A급 투자가치 1번지 아파트가 될것으로 예상됩니다~

부동산 투자에 있어 향후 수요층에 대한 분석과 투자가치 예상등의 흐름파악등은 반드시 체크하고 투자하는게

부동산투자의 정석입니다

향후 뉴타운,신도시,택지지구,경제자유구역,재개발,재건축,그린벨트해제지역등에서는 엄청난 물량들의 아파트들이

순차적으로 입주가 이루어집니다

입주에 따른 매물증가는 당연한 수순이고 정해진 절차이며 향후 부동산 시장에서 수요를 분산시키는 역활을

톡톡히 해내면서 수도권 부동산 시장을 안정시킬겁니다

신규아파트로 입주하기 위한 매물들이 쏟아진다면 결국 그만큼의 수요가 증가해야 하지만 만약 수요증가가

이루어지지 않는다면 처분되지 않는 매물들로 인해 하락은 불가피할겁니다

다만 지역의 특성상 수요가 넘칠수밖에 없는 지역도 있고 수요가 공급물량에 비해 턱없이 부족한곳도 많습니다

저렴한 가격에 분양한 아파트들중 수요가 넘치고 주변시세가 받쳐주는 아파트들은 입주쇼크가 벌어져도

넘치는 수요로 투자가치를 보장받을수 있지만 매물에 비해 수요가 턱없이 부족한 지역에서 입주쇼크가

벌어진다면 투자원금마저 회수하기 힘들고 슬프며 짜증나는 거래상황이 나를 괴롭히게 될겁니다

결국 수년후에는 수요가 부족한 개발지역에는 엄청난 마이너스 프리미엄의 아파트들이 넘쳐나면서

불행하고 허탈한 마이너스 장세의 거래장이 펼쳐질수 있다는 사실을 꼭 명심하셔야 합니다

따라서 고분양가 아파트나 수요에 비해 공급이 지나치게 많은 지역은 반드시 피해가셔야 합니다~

2010년 2월11일까지 신규주택을 계약하는 최초계약자는 양도세가 50%~100%면제됩니다

회원님께서는 경제침체와 부동산가치하락에도 불구하고 확실한 양도차액을 보장받으면서 양도소득세도

면제나 감면받는 아파트로 가시겠습니까?

아니면 양도소득세를 면제나 감면 받을지는 모르지만 투자가치 발생실패시 애물단지로 전락할지 모르는

막연하고 무지한 투자를 하시겠습니까?^^

지금은 양도세 감면과 면제라는 당근을 덥석 물기전에 곰곰히 생각하고 분석하고 또 면밀히 검토를 해봐야

하는 시기입니다

현실적으로 양도차액이 벌어질수 있는지........

입주쇼크후 물량이 증가해도 투자가치를 발생시킬수 있을지......

향후 신도시,택지지구,뉴타운,경제자유구역,재개발,재건축,그린벨트해제지역등의 공급물량증가가 고분양가

아파트 수요에 어떤영향을 미칠지........

양도차액이 시원찮거나 발생되지 않는 현실이 벌어질때 바로 발을뺄수 있을 정도로 환금성이 좋은지......

검토하고 또 검토하고 분석하고 또 분석하고 체크하고 또 체크하셔야합니다~

1기신도시 분양과 입주쇼크는 서울의 집값을 하락시키며 5년간 안정되었다는 사실을 잊으시면 안됩니다

1기신도시와 현재 개발되는 지역들의 세대수를 비교해보십시요

서울뉴타운,한강변재건축,강남권재건축,보금자리주택등은 서울수요를 경기신도시및 택지지구등으로

이동시키는데 걸림돌로 작용할수밖에 없습니다

한정된 서울 수요들과 경기 수요들로 투자가치를 보장받으려면 수요흡수력이 대단할정도의 호재가 있거나

자체수요를 증가시킬수밖에 없는 현실적이고 이상적인 개발그림이 그려져있는 지역이여야 합니다

수요가 증가해야만 입주쇼크를 최소화시킬수 있고 매물이 감소하면서 가치상승의 틀이 잡히기 때문입니다~

회원님이 투자하려 하시는 지역은 공급이라는 도화지에 수요라는 물감이 풍부한 지역입니까?

도화지가 너무 비싸거나 물감이 중간중간 구멍이 나서 물감이 부족해지진 않을까요?

또 부족해진 물감을 주변 어디서든 구할수 있는 지역인가요?

공급이라는 도화지가 수요라는 물감에 비해 너무 많은건 아닌가요?

투자의 그림을 완벽하게 그리는건 회원님이지만 도화지만 있고 물감이 부족하다면 물감이 올때까지 막연하게

기다리셔야 합니다

누군가 물감이 오는길을 막고 있다면 그 투자의 그림은 점점 늦어지고 그림을 포기하거나 도화지와 물감을

손절매하고 빠지는 사람들이 늘어나면서 회원님의 그림의 가치도 떨어질수밖에 없습니다~

회원님이 그리는 그림은 어떤 그림인가요?^^

그림의 질과 레벨을 높일수 있는 유일한 방법은 회원님의 뇌속에 담겨있습니다~~~~~~~~~~~~~~~~^_^

신도시분양가이드에서는 유망지역의 투자가치 높은 아파트 투자에 대한 상담을 해드리고 있으며 은평뉴타운,

송도국제도시등 전매가능한 분양권을 저렴하게 매입할수 있는 방법과 시기,타이밍등에 대해서도 집중상담을

해드리고 있사오니 관심있는 회원님들은 전화주시면 됩니다

(신도시분양가이드 카페 회원이면 회원등급,가입기간에 관계없이 누구든 상담해드립니다~)

2009년은 청약자들이나 투자자들이나 좋은 기회를 만들수 있는 시기입니다

청약전략,투자전략 잘 세우셔서 대박의 꿈을 꼭 이루시기 바랍니다~~~~~~~~~^_^

상담☎ 010-9989-2414(페르)

[문어]

그림 그리기 전에 꼭 상담하겠습니다. 늘 건강하시고 번창하시기 바랍니다.

[산정]

명쾌한 분석에 감사 드립니다...3월 한달도 건강하시기 바랍니다

[yellow]

항상 좋은 정보 감사합니다~~~~

[허스키]

저도 정보 계속 지켜보고 있습니다~감사~

[쩐이]

좋은 정보 감사합니다........

[종자돈으로..]

그럼..별내지구 실거주조건으로도 괜찮은거져??

[나무늘보]

좋은 정보에 감사드립니다....

[다시시작]

꼭 페르화방에 가서 붓이랑 파레트랑 젤 좋은걸로 살게요^^ 그림공부는 서비스로 시켜주세요~~^^ 오늘도 좋은 정보 만드느라 바쁘셨죠... 늘 감사...

[토 마 토 1]

제가 그림그리는것 조차 이렇게 서툰줄 몰랐습니다. 감사합니다.