다가구 낙찰 경험담 1편

[블루에디션]

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시세차익이 아닌 현금흐름을 만들고 싶었습니다

부동산 투자를 많이 해본건 아니지만 시세차익의 경우 투자하고 사이버머니는 늘어가는거 같은데 실제 매도하기전까지는 수중에 들어오는 돈이 없기 때문에 현금흐름을 만들고 싶었습니다.

처음엔 상가위주로 물건을 봤는데 주변에 다가구셋팅을 통해서 현금흐름을 만든 경험담을 듣고 아~~!! 이거다~~~!! 라는 생각을 했습니다.

월 현금흐름이 생겼는데 투자금은 안들거나 오히려 플피가 가능하다고~~

사실 많지 않은 투자금으로 월 현금흐름이 생겨도 투자물건 하나에 묶여버리고 월 300이 들어오는건 의미가 없다고 생각했습니다. 월 300이라고 해봤자 2년 시세차익으로 보면 7,200 만원이니 요즘같은 부동산 상승장으로 보면 좋은 수익이라고 보기 어렵습니다.

그리고 투자자로서 투자금에 대한 수익율 및 지속적인 투자를 이어갈 수 있는 포트폴리오 구성을 고민할 수 밖에 없었습니다.

그런데, 다가구는 월 현금흐름을 만들고도 투자금 회수를 통해 지속적인 투자가 가능했기 때문에 정말 매력적으로 다가왔습니다 다만, 수익율을 계산하실 때는 세금에 대한 계산을 빼먹으시면 안됩니다.

저같은 경우는 개인소득과 종합과세 되면 안되기 때문에 법인으로 낙찰을 받았습니다. (6.17 규제로 인해 법인 종부세로 인해 이것도 현재로선 어떻게 회피해야 될지 고민입니다)

다가구 물건만 검색한지 2개월만에 낙찰~

목표를 정하고 나서 전국의 다가구 물건만 뒤지기 시작합니다. 전국의 물건들을 보기 시작하면서 눈에 들어오는 지역들이 생깁니다. 그렇게 검색한지 2개월 첫 입찰을 가기 위해 임장을 가려고 하는데 코로나가 터집니다.

해당 지역은 익산으로 원광대앞에 물건이었는데 사전조사를 열심히 하고 현장임장을 통해 검증을 해야 되는데 입찰은 고사하고 임장조차 가지를 못합니다. (뭐 ,, 물건은 많으니까요,,~ 가족이 더 소중하잖아요~ 괜히 코로나 걸려오면 안되니까 )

아쉬움을 뒤로 하고 물건을 계속 보던 중 이번에 낙찰받은 대구의 다가구 물건이 눈에 들어와 사전 조사 후, 현장에 갑니다. 이 때만 해도 대구는 청정지역이었습니다 마스크 쓰고 다니는 제가 이상하게 보일정도였지요..ㅎ

(그런데 낙찰받고 나서 대구는 정말 코로나로 인한 혼란의 시기였습니다. 그 신천지가 물건지에서 멀지 않았다는..ㅜㅜ)

다가구 사전 조사 및 현장 임장 시 중요 포인트

다가구 사전조사를 어떤 식으로 많이 하시나요?

수요를 파악하기 위해서는 공급, 교통, 일자리, 교육, 편의시설 등은 기본적으로 보시는 방법은 다들 아실겁니다. 잘 모르신다면 요즘 호갱노노어플만 보셔도 이정도는 충분히 아실 수 있습니다.

전 이걸 보고 나서 꼭 하는게 네이버, 다음 로드맵으로 해당 골목부터 주변의 다가구에 붙어있는 전화번호를 다가구이름과 함께 적습니다.

빈방 5개 있나요? 다음달에 출장가서 사용하려고 알아보는 중인데요~

그리고, 위와 같이 물어보죠~ 이 한마디로 해당 지역의 수요, 월세, 시설 및 연식에 따른 월세가 파악이 됩니다~

보통 원룸 5개가 한건물에 비어있다고 하면 수요가 없는지역으로 패스~ 하시면 되고 그렇게는 방이 없습니다. 보통의 반응은 이렇습니다.

"이 지역은 1~2개만 공실이에요~ 그렇게는 못해요~"

"2룸에 2분 들어가시면 안되나요?"

이런식으로 반응이 오기 때문에 2룸은 그럼 얼마인지 연식은 어떻게 되는지 등 세세히 물어봅니다. 주인세대 전세로도 물어보고 합니다. 대충 이렇게 시세파악을 다하고 나면 그 다음은 부동산에 전화를 해봅니다.

부동산에 전화해보기 전에 네이버부동산, 밸류맵을 통해 실제 얼마에 건물이 거래가 됐는지 월세는 얼마인지 조사해보고 다가구 경험이 있는지 없는지를 봅니다. 지역별로 수익율로 거래가 되는 곳도 있고 평당시세로 거래가 되는 곳도 있기 때문에 부동산을 통해 파악을 합니다.

부동산에 전화할때도 투자자로서 투자할만한 다가구가 있는지도 알아보고 다른 부동산에 전화해서는 다가구 매도하려고 하는데 얼마정도면 매도가능한지 알아봅니다.

그리고, 현장에 가서는 이 내용들을 최종적으로 맞는 얘기들인지 다시 한번 확인하고 해당 지역의 도시계획, 교통, 재개발 등 호재등을 파악하며 검증해봅니다~ 이 내용들이 정말 많아서 어찌 다하냐 할땐 현재 시세로 매도가능한 금액 및 월세만 파악하셔서 하셔도 됩니다~

다가구 권리분석 팁~!!!

다가구가 경매물건으로 나오는 이유는 전세사기 유형이 제일 많습니다. 채무자가 근저당대출 후, 모든 방을 전세로 셋팅하고 경매로 넘기는 것이죠

그래서 보통 1곳도 대항력이 없는 경우가 대부분입니다. 그럼 여기서 10가구가 넘는 임차인들을보고 명도난이도에 따라 입찰여부가 결정이 됩니다. 저도 이번이 처음이라 정말 걱정이 많았는데 명도 3자화법으로 법적 절차만 행크에서 잘 배우셨다면 문제없이 명도하실 수 있습니다~ 저 또한 이사비 10만원으로 16가구 명도를 끝냈으니까요~

임차인현황을 보시면 임차인수 28명에 보증금 1.3억도 보이고 예상배당표를 돌려보면 1원도 못받으십니다. 이걸 어떻게 명도하지란 생각에 머리가 먼저 아파오실겁니다.

이때, "한국토지주택공사" 가 보이시면 일단 아싸~~!! 한번 외치고 다시 보시면 됩니다~ 이 분들은 LH 전세자금 대출을 받고 임차하신 들어오신 분들로 2가지의 장점이 있습니다.

배당을 하나도 못받아도 100% 전세보증보험을 통해 다 받습니다.

소액임차인이라해도 최우션변제 받지 않고 후순위로 처리됩니다.

이 분들은 보통 95% LH 전세대출보증금을 받고 5%의 본인돈으로 전세로 거주하시는 경우였으며 이 때 대구광역시의 6천만원 이상으로 소액임차인이 아니라 하더라도 전세보증보험을 통해 5% 까지 다 받으십니다.

즉, 소액임차인보다도 훨씬 명도난이도가 낮은 분들입니다~ 그리고 이분들은 소액임차인의 지위를 받지 않아 전입이 늦는 다른 소액임차인에게 먼저 최우선 변제금액이 배당됩니다. 그런데 임차인현황을 보면 이 분들의 보증금이 미상으로 보이기 때문에 이런 내용을 모르는 분들에게는 패스~ 하는 물건이 되는것이죠~

쓰다보니 역시나 길어지기 시작하는 군요..~~

다음편 광고만 하고 오늘은 줄여야겠네요~ 다음엔 대출, 명도, 임차, 그 외 주요 Tip 에 대해 말씀 드려보겠습니다~^^

아저씨 ~ 내가 기름통에 기름채워가 확 불질러 버릴까요? 네~!!

다가구 명도 전화통화 중

[기린30]

다가구물건 보고 있어서 관심이가네요~ 다음편도 바로 보러갑니다ㅎㅎ