스크랩 대부도 건축허가(신고),개발행위허가,산지전용허가,농지전용허가 절차

[땅전문(임원섭)]

대부도에 펜션,상가,전원주택들이 많이 들어오고 있는데요

대부도 건축허가(신고),개발행위허가,산지전용허가,농지전용허가 절차에

대해 임소장과 같이 알아보겠습니다

1.건축허가 및 건축신고

*건축신고-총건물면적인 연면적 100m2(약30평형)이하의 건축물의 신축시 건축신고를 합니다

자체감리업무 대상이며 용역업무를 의뢰한 건축사무소의 감리업무대상이며,

감리용역비용이 발생되나 통상적으로 해당 건축사사무소의

용역업무비용에 포함되어 있습니다

*건축허가-총건물면적인 연면적 100m2(약30평)초과의 건축물을 신축시 건축허가를 받습니다

타감리업무 대상이며 용역업무를 의뢰한 건축사무소외의 동일지역내의 건축사사무소의

감리업무대상이며 감리용역비용이 발생되며 연면적 및 구조,용도에 따라 차등 적용됩니다

2.개발행위허가

-토지의절성토또는 공작물(보강토 옹벽 및 콘크리트 옹벽등)을 설치하는 경우

모두 개발행위허가를 받습니다

-지목이 "대지"인경우도 절성토 또는 공작물(보강토옹벽 및 콘크리트 옹벽등)을 설치하는

경우도 개발행위를 받은후 공사를 해야 합니다

-토지의 분할도 개발행위허가에 속하며 그 목적에따라 범위가 다릅니다.

예)토지의 매매에 의한 분할,증여에 의한 분할등 그목적이 단순히

 지적선을 분할하고자 할때에는 "분할허가"를 득한후 토지의 지적선을 분할할수 있으며

건축물의 건축에 목적을 두고자 할때는 "개발행위"를 통한 토지의 분할이 가능합니다

3.산지 전용허가

-토지의 지목이 "임야"인경우 반드시 행위를 하고자 하는 목적으로 "산지전용허가"를

득해야 목적에 따른 산지의 개발 또는 분할이 가능합니다

-토지의 지목이 "임야"로 되어 있으나 실제로는 "농지 또는 "무임목지"등으로 사용하고 있다고

하더라도 산지의 전용허가를 득해야 개발이 가능합니다

-산지전용허가의 기간은 2년으로 정하며,2년이내에 추가로 2년 연장이 가능합니다

(다만,추가2년 연장후 기간만료시 자동으로 산지허가는 취소됩니다.)

4.농지전용허가

-토지의 지목이 :전,답,염전,목장용지"과 "유지"등 농업용지에 한하며

반드시 농지전용허가를 득해야 개발이 가능합니다

다만"염전,목장용지,유지"등은 실제로 운영되고 있을 경우는 농지전용부담금"부과 대상이나

실제 운영중이지 않을경우 농지전용부담금 부과대상이 아닙니다

(다만, 현재 해당부서의 인허가 기준에 의한것에 따라 달라질수 있습니다)

-농지전용부담금은 반드시 인허가 득허기 전에 완납해야만 인허가를 득할수 있으며

토지의 공시지가의 30%를 부과하며 m2당 최고금액은 5만원입니다

5.개발행위허가 기준(중점사항)

-진입로(도로) :기존 현황도로(마을도로 및 포장도로)가 대지에 3m이상 접해있어야함

다만 비포장도로인경우라도 마을도로 및 관행상 도로일 경우 가능합니다

주의] 현황도로로 인정될수 있는 도로라 할지라도 그부분이 사도[개인소유도로]

일경우의 '민사'에 관한 문제제기는 가능합니다. 이로인하여 인허가 담당자의

판단에 따라 '토지사용승낙서'를 요구할수도 있습니다

-배수로(우수,오수): 기존 기반시설(측구 및 흉관등)에 연결가능하여야하며 대부도에서는

통상적으로 '구거'등도 인정하나 그 종착부분이 바다로 유입되어야 합니다

또한 본인의 대지에 배수로가 존재할지라도 인근지에 피해발생이 예상될경우

담당자의 판단에 따라 '배수로 동의서'를 요구 할수도 있습니다

-입목본수도: 개발행위허가 조건에따른 입목본수도의 비율은 50%를 초과하지 않아야합니다

산지전용허가의 조건에따른 입목축척비율은 150%를 초과하지 않아야 합니다.

개발행위허가 조건과 산지전용허가 조건의 차이에 따라 입목 본수도의 비율로 인허가

기준을 인정합니다

-경사도 :대지내의 고도와 신청지의 길이에 따른 산정방식에 의한 17도를 초과하지

않아야 합니다

-해발고도 : 해수면 기준으로부터 그 높이가 30m를 초과하지 않아야하며 30m 초과 40m이내에는 도시계획심의를 통하여 인허가를 득할수 있습니다

6.인허가 절차

*상담 및 의뢰

토지주는 개발될 토지의 분할 및 목적에 대한 인허가 관련 상담을 통하여

계획을 수립하고 관련 설계사무소는 현장답사를 통해 보다 정확한 정보를

수집하여 인허가 관련 계획을 세워 토지주와 재차 상담을 통해

인허가 과정 및 목적에 대한 계획에 의한 계약을 체결합니다

*인허가 접수

토지주로 부터 의뢰받은 계획에 의한 인허가와 관련된 '건축물의 설계도서작성'

'해당지의 현황측량''해당지의 입목본수도 조사''해당지의 경사도 및 표고도 계산 및 작성'

등을 통한 인허가 관련도서의 작성 및 관련서류작성등을 준비하여'세움터'에 전자접수합니다

*인허가 관련부서 협의

세움터를 통하여 접수된 서류의 인허가 관련부서의 협의를 통하여

해당지의 인허가 여부를 확인 및 승인또는 조건부허가를 득하므로써

인허가를 득할수 있으며, 이때 각 관련부서는 통상적으로 10개부서

또는 15개부서를 거쳐야 하며, 각부서상 통상적으로 3명의 협의가

완료되어야 합니다

이로 인하여 보통 30명에서 45명정도의 공무원 협의를 득하여야합니다

*인허가 처리

인허가 관련부서의 협의가 모두 득한후 최종적으로 개발행위허가

담당부서에서 최종 검토를 통하여 인허가 처리가 가능하며

이때 인허가 관련부서의 조건부허가에따른 내용이나 그외 개발행위허가

와 관련된 검토사항으로 인하여 보완 및 수정 또는 추가적인 서류요구(토지승낙서 및 배수로동의서) 할수 있으며 이에 따라 인허가 처리가 지연 또는 반려 불허가 처리될수도 있습니다

*착공신고

인허가 처리후 건물을 짓겠다는 신고하는 내용입니다

인허가를 득한후 인허가에 관련된 세금

(농지전용부담금,대체산림조성비,면서세,지역개발채권,국민주택채권,개발행위이행보증증권등)을 완납한후 접수가 가능하며 접수후 1일이내에 처리가능합니다

*실시공사

착공신고후 건축물을 짓는 내용입니다

착공신고후 실시공사를 진행할수 있으며 실시공사중

건축물의변경 또는 인허가부지의 각종 시설물 및 대지의 고저차등 여러요인에 의한

설계변경대상일경우 설계변경을 득하후 계속공사가 가능합니다.

*사용승인(준공)

건축물 완성후 사용신고하는 내용입니다

실시공사를 완료하고 사용승인에 필요한 각종 필증을 관련 설계사무소에

제출해야만 사용승인에따른 인허가 절차 진행이 가능합니다

주의]개발행위허가 및 산지전용허가를 득한 토지는 건축물의 완성과 더불어

대지 및 도로도 완성되어야만 사용승인이 가능하며, 이때 산지전용허가를 득한

토지는 반드시"전지복구준공설계" 및 "승인"을 득하야만 사용승인 접수가

가능합니다

*보존등기(대지 및 건물) 및 개발부담금의 산정 및 제출

사용승인을 완료한 토지는 반드시 60일이내에 대지 및 건물에 대한 보존등기를

신청처리하여야 합니다

개발부담금 부과대상토지는 사용승인후 40일 이내에 반드시 개발부담금 관련 서류를 제출하여야 합니다

미 이행시는 과태료부과 대상이 됩니다

이때 지목변경도 동시에 진행하여야 합니다(건물에 관련한 토지는 "대지"로 전환되며

진입로부분(도로)에 관련한 부지는 "도로"로 전환됩니다.

이상 대부도에서 건물지을경우 알아야할 건축허가(신고)

및 농지전용 산지전용 개발행위허가에 대해 아주 자세히 알아봤습니다

꼭 확실한 전문가와 함께 상담받고 하실것을 추천해드립니다

대부도에서 전원주택,펜션,상가 짓고 행복하세요~~!!!