대항력, 선순위 가등기, 가처분 깨기

이런건 어디에 올려야 하는지를  몰라서 여기에 올립니다. 아는척한다 오해하실분도  있을지 모르겠으나 힘들게 공부 해 본 경험으로,  이런걸 필요로 하는분 많으리라 생가되어 퍼온건데  부적절하다면 알려주시기 바랍니다.<A name="[문서의 처음]"></A>   회원 중에서 장 보고라는 회원이 있었는데, 나는 2000년 스승의 날 나에게 배달된 이 친구의 편지를 나는 아직도 소중히 지니고 있다. 편지의 내용을 요약하면 건축업을 하다가 IMF로 인하여 부도를 내어 실의에 빠진 나날을 보내다가 내가 하는 강의를 듣고 다시 새로운 힘을 얻게 되어 앞으로 누구보다 더 열심히 공부하고 노력하겠다는 의미였고 동봉된 5만원권 상품권 한 장이 내 눈시울을 젖게 하였다. 본인의 다짐과 같이 장 보고 회원은 정말로 열심히 공부도 하고 최선을 다해서 활동을 하였다. 그러던 중 이 친구가 물건을 하나 가져 왔다. 감정평가금액이 2억원이 되는 주택인데 최저가는 7000만 원 이하로 떨어졌으나 2층에는 대항력이 4500만원이 있고 1층에는 2000만원의 대항력이 있으니 낙찰 받아도 수익이 날 수 있겠냐는 질문이었다. 내가 찬찬이 물건을 확인하여 보니 이 사건 부동산의 소유자는 여자분 인데1층에 2000만원의 대항력이 있다고 주장하는 사람은 소유자의 시아버지로 대항력이 성립할 수 없는 경우이고 2층은 확인이 안 되었으나, 4500만원을 인수하여도 충분히 수익이 발생하니 매입하여도 좋다고 하였다. 막상 이 물건을 매입하여 조사를 더 해보니 2층의 세입자는 소유자의 시누이 가족이었지만, 올케가 시누이에게 전세를 주지 말라는 규정은 어디에도 없으니까 대항력을 섣불리 부정할 수는 없는 것이다. 그러나 일단은 명도소송을 해보기로 하고 소송을 진행하면서 시누이가 올케에게 전세금을 준 금융자료의 제출을 요구하였다. 1993년 8월 13일 당시 김 영삼 대통령은 금융실명제를 시행하였다. 금융실명제가 시행된 이후에는 모든 금융거래는 입증이 되는 것이 원칙이므로 시누이가 올케에게 작지도 않은 전세보증금 4500만원을 주었다면 이것을 입증할 만한 금융상의 증거가 있어야 한다. 그런데 시누이도 올케도 이것을 입증하지 못하였다. 전세금을 주었다고 주장하는데 돈을 준 증거가 없다면 어떻게 될까? 이 명도소송사건에서 장 보고 회원은 승소를 하였고 재판에 이긴 덕분에 전혀 기대하지도 않았던 보너스로 4500만원을 벌게 된 것이다. 장 보고회원은 경매를 시작하면서 집을 낙찰 받으면 가족들과 함께 그 집으로 이사를 가야 했다. 밑천이 짧으니 살고 있던 집을 빼서 낙찰 받은 집으로 이사를 가지 않을 수 없었던 것이다. 그런 판국에 4500만원의 보너스를 받으니 형편이 한꺼번에 풀린 것이라 하지 않을 수 없었다. 나.  풀리지 않는 수수께끼 이 친구 몇 번 나와 같이 대항력이 있는 부동산을 낙찰 받아 대항력을 깨뜨리는 재미를 보던 중, 하루는 아예 내게는 말도 안하고 자신의 부인 명의로 물건을 낙찰 받고 난 다음에 내게로 들고 왔다. 이 주택은 부산 어린이 대공원이 소재한 초읍동에 있는 주택재개발지역에 포함되는 주택인데 토지의 면적도 80평이나 되는 저택이라고 할 만큼 잘 지은 집이었고 신고된 임차인의 대항력이 9000만원이나 있었다. 장 보고회원의 주문은 임차인의 대항력을 깨뜨려 달라는 것인데 어디서부터 손을 대야 할지 알 수 없었다. 그러나 감정평가액이 2억 원이 넘는 이 주택의 낙찰가는 9000만원에 불과하니 대항력 있는 임차인의 보증금 9000만원을 인수하는 경우가 생긴다 해도 손해를 보지는 않는다. 다시 말하자면 밑져봐야 본전이고 대항력만 깨뜨리면 대박을 잡게 된다. 일단은 명도소송을 하면서 증거를 찾아보기로 했다. 문제는 소유자와 임차인의 관계인데 소유자는 남자이고 임차인은 여자로써 임차인의 나이가 다섯 살이 더 많다. 그런데 주민등록번호 중 뒤에 일곱 자리 숫자 중 여섯 자리는 똑 같고 마지막 한자리만 틀리는 데 두 사람이 같은 호적에 있지 않다는 것이다. 예를 든다면 집주인의 주민등록번호 뒷자리가 1915136이고 임차인의 주민등록 뒷자리 번호는 2915134 인데 맨 앞자리의 1은 남성 2는 여성으로 성별을 나타내는 것이고 두 번째 숫자인 9는 경상남도 세 번째 숫자는 시군구를 나타내며 끝에서 두 번째 숫자는 세대 마지막 숫자는 개인별 번호이므로, 집의 소유자와 임차인은 1974년도 우리나라 최초로 주민등록신고를 할 때에는 같은 세대에 속하였던 것이고, 같은 세대에 속하였다면 호적에 두 사람의 관계가 나와야 할 터인데 호적등본 제적등본을 떼어서 봐도 두 사람의 관계는 나타나지 않았다. 원래 이집에는 소유자의 형님이 살았지만, 회사의 대표이사는 형님이 하다가 부도가 난 후에는 동생이 대표이사를 맡았으니 등기부상의 소유자는 동생이지만 사실은 형님의 집이라는 것이 옳을 것이다. 나는 소유자의 형수를 찾아보기로 하였다. 수소문 하여 소유자의 형수를 마금산온천지역에 가서 만나본 후에야 겨우 수수께끼가 풀리게 되었다. 소유자의 형과 형수는 30여 년 전에 별거를 시작하였고 형은 지금의 임차인인 여자 분과 동거를 시작하였으나 형수가 이혼을 해 주지 않아서 호적정리가 안 되었고 그 상태가 되므로 임차인은 실제 형수이지만 호적에는 등재되지 못한 채 30년 이상을 함께 살아온 것이다. 그렇다면 대항력을 주장하는 임차인은 형수이니 이제는 다른 각도로 판단하여야 하겠지만 시동생이 형수에게 전세를 주지 말라는 법은 없으니 이런 이유로 위장임차인을 주장할 수는 없을 것이다. 호적부를 면밀히 검토하면서 집주인의 어머니이면서 임차인의 시어머니가 이 집에서 임차인과 같이 살면서 8개월 전에 별세를 한 사실을 밝혀 낼 수 있었다. 형수에게는 전세를 줄 수 있겠지만, 형수가 어머님을 모시고 사는 경우에 어머니를 모시고 사는 형수에게 전세금을 받을 수는 없는 것이므로 이점에 착안하여 준비서면을 작성하여 재판부에 제출하였다. 준비서면을 받아 본 임차인의 변호사는 법원에 조정신청을 하였고, 조정신청의 내용은 1500만원을 이사비용으로 준다면 집을 비워 주겠다는 취지였다. 장 보고 회원은 법원의 조정실에서 조정절차를 진행하면서 내게 전화를 걸어 어떻게 할까요? 하고 물었다. 나는 조정을 받아들여 임의조정조서를 만들게 했다. 9000만원의 임차보증금을 물어주는 대신 이사비용으로 1500만원을 준다면 대단한 성공이 아닐 수 없고, 이 경우 1500만원도 못주겠다는 것은 욕심이 목구멍까지 찬 도둑놈이라 할 것이다. 생각했던 것 이상으로 소송의 효과가 크게 났으므로 이제는 이익이 다소 줄어들어도  명도의 시기와 매각의 시기를 단축시켜야 한다. 이 사건을 해결하면서 의심이 있는 곳에서 진지한 노력을 기울인다면 허위의 대항력을 무력화 시킬 수 있다는 결론을 얻게 되었다. 이 사건의 실제 명도소송 소장을 읽어보자.                             소     장     원   고      김   ㅇ   란                      (616-780)              부산시 북구 화명동 1170-1 화명동 대림타운 106동                140호              연락전화 011-877-3300   피   고      하   ㅇ   선              부산시 부산진구 초읍동 266-17번지 (614-872)                                 정   ㅇ   환               부산시 부산진구 초읍동 266-17번지   건물명도의 소                                              청  구  취  지     1. 피고들은 별지목록기재 부동산을 원고에게 명도하라. 2. 소송비용은 피고들의 부담으로 한다.   3. 위 제 1항은 가집행할 수 있다. 라는 판결을 구합니다.                       청  구  원  인   1. 원고는 별지목록기재 부동산을 부산지방법원 2004 타경 17756호 부동산임의경매사건에 계류 중 2005. 7. 7. 낙찰 받아  서 잔대금을 납부하고 소유권 이전등기를 마친 소유권자입니다. 2. 피고들은 경매 당시 하였으며 경매사건의 근저당권설정이 1989. 2. 22. 임에 반하      여, 피고 하 ㅇ선은 이 보다 빠른 1989. 1. 10. 주민등록을 전입하였고 임차보증금 금90,000,000원으로 소유자인 소외 정ㅇ환과 임대차계약을 체결하였으므로 주택임대차보호법 상 대항력있는 임차인이라고 주장하고 있습니다.   또 피고 정ㅇ환은 주택의 소유자인 정ㅇ환의 친형임에도 불구하고, 임차인임을 주장하는 피고 하무선에게 1층 부분을 월세만 내고 전차한 전차인이라고 주장하고 있습니다. 3. 그러나 원고가 판단하기에는 피고 하ㅇ선이 피고 정ㅇ환 및 소유자인 소외 정용ㅇ과 인척 내지는 지인의 관계로 소외인 이 본 사건 계쟁주택을 매입하자 같이 거주하며 주민등록을 전입하여 두었던 것이 소외 소유자가 경매를 당하게 되자 근저당권설정일 보다 빠른 것을 기화로 9000만원의 대항력을 주장하고 있는 것입니다. 피고 하 ㅇ무선이 가장임차인으로 대항력을 주장하는 부분이 사실과 다름을 원고는 다음과 같이 그 증거를 제시합니다.     1) 소유자 정용ㅇ은 주민등록번호 뒷부분이 1120014이고, 피고 정 ㅇ환은 1120015이며, 피고 하ㅇ선은 2120021로 주민등록 끝번호가 6번의 차이 밖에 없음은 이들이 1974년 최초의 주민등록을 할 당시에 한 가족 내지는 바로 이웃이었음을 의미하는 것으로써, 피고들이 가장임차인으로 대항력을 주장하여 이 주택의 경락인에게 많은 금액을 우려 낼 모의를 한 것입니다. 소외 정용ㅇ은 1989. 2. 22. 농협에 근저당권설정을 할 때, 임차인이 없으며 소외인 단독으로 사용한다고 진술하고 각서를 제시하였으나 막상 경매가 되자 허위계약서를 제출하여 한  가족과 같은 하 ㅇ선에게 9000만원의 대항력을 주장하게 하여 그 돈을 챙기려고 하는 것입니다.    2) 피고 하 ㅇ선이 주민등록전입을 할 당시인 1988년 말부터 1989년 초까지 원고가 조사한 주택의 매매 및 전세보증금의 시세는 당시 부산지역의 유일한 일간신문이었던 부산일보의 광고에 의하면 다음과 같음을 알 수 있습니다.    (1) 계쟁주택과 비슷한 규모의 대지 52평 건 30평의 초읍동 주택 전세 및 은행융자 2700만원 매매가 2300만원 합계 5000만원 (갑 제 3-1호 증) (2) 비슷한 지역인 부암동 2층 독채 현대식 방 4개의 전세가 1700만원  (갑 제 3-2호 증) (3) 당시 인기가 높던 연산동 삼익아파트26평형 매매가 3800 만 원 전세가 2800만원  (갑 제 3-3호 증) (4) 피고 하 ㅇ선이 주민등록전입한 날인 1989. 1. 10. 부산지방법원에서 실시한 88 타경 24372 경매사건은 계쟁물건과 비슷한 위치의 비슷한 면적이며 감정평가금액                54,191,000원 (갑 제 3-4호 증) 신문의 광고내용으로 보아 (1)번 초읍동 건물 30평의 전세가격은 은행융자까지 포함하여 2700만원으로 실제 전세대금은 이 금액 보다는 상당히 작다는 것을 알 수 있습니다. 사실이 이러하므로 피고 하 ㅇ무선은 일반인들의 전세금다 적어도 4배 이상의 전세금을 지급했다는 것이며, 지급했다고 주장하는 전세금으로 비슷한 규모의 주택을 2채나          매입할 수 있음을 알 수 있습니다.       이는  피고 하ㅇ선이 단순히 주민등록이 등재되어 있음을 기화로 대항력을 주장하는 것으로, 공서양속에 위배되며 피고들 스스로가 가장 임차인이라고 주장하는 바와 다를          바가 전혀  없는 것입니다.  3)  정황증거로는 (1) 이 주택의 소유자인 소외 정용ㅇ은 부도가 나자 소외인의 소유 및 피고 정ㅇ환의 소유 부동산 7개를 전부 소외인의 처인 소외 김순옥에게로 소유권이전을 하였으나, 채권자들     에 의하여 악의의 취득자에 의한 허위거래로 사해행위취소  판결을 받은 바 있으며(부산지방법원 2004 가합 7791구 상금 사건 갑 제 4호 증), 피고 정ㅇ환은 계쟁부동산과 붙       은 부산진구 초읍동 266-33 토지를 친딸인 소외 정ㅇ주명의로 경락을 받아 실제 소유하는 등 도덕적 해이가 극치에 이르고 있습니다.   (2) 피고 하 ㅇ선은 1983년부터 1988년까지 동래구 칠산동 180-1번지의 토지와 건물의 소유자였으나, 이 부동산을 1988. 10. 4. 농협으로부터 대출을 받으며 채무자를 소유          자 정용ㅇ의 형인 소외 정ㅇ환으로하고 피고 하ㅇ선은 담보를 제공하는 형식을 취하는 등(갑 제 5호 증), 피고 하ㅇ선이 피고 정ㅇ환 형제와 남다른 관계임을 입증하는 것이며 이러한 상호관계에서 원고는 피고들이 허위 대항력을  만들고자 획책한 것이라고 판단하는 것입니다.   4.  결  어 위에서 열거한 증거와 같이 피고들은 주택임대차보호법의 취약점을 악용하여 원고로부터 9000만원이라는 상당한 금액을 갈취하려고  획책하고 있는 것은 법질서를 교란시키고 대항력을 주장하므로 경매낙찰가를 떨어뜨려 채권자들에게 여러 형태로 피해를 주려는 악덕기업인의 한 형태이므로 엄정히 심리하시어 판결하여 주시기를 바라나이다.   입 증 방 법 1. 건물 등기부등본 1          (갑 제 1호 증) 2. 주소별 세대열람내역 1      (갑 제 2호 증) 3. 신문 복사본     1          (갑 제 3-1호 증) 4. 신문 복사본     1          (갑 제 3-2호 증) 5. 신문 복사본     1          (갑 제 3-3호 증) 6. 경매공고신문 복사본 1      (갑 제 3-4호 증) 7. 대법원 인터넷 사건진행표 1    (갑 제 4호 증) 8. 칠산동180-1 폐쇄등기부등본 1 (갑 제 5호 증)       제 출 서 류 1. 토지대장등본   1 2. 건축물대장등본 1                            2005.   10.                        위   원 고      김     영     란                   부 산 지 방 법 원 민 사 과 귀 중 4)  대항력을 깨는 원리 잠원동에 18억 원 감정평가된 80평형 아파트가 4번 유찰되어 7억 원으로 가격이 떨어졌다. 전세보증금 3억 원으로 대항력 있는 임차인이 있기 때문이다. 나는 주저 하지 않고 이 물건을 매입하라고 했다. 잘하면 대항력으로 인하여 적어도 3억 원을 벌 수 있는 기회인 것이다. 맨 처음 경매를 배울 때, 나는 가급적 대항력 있는 물건을 취급하라고 지도하고 있으며 실제로 종자돈이 작은 경우에는 대항력을 깨뜨리는 물건을 낙찰 받아 상당한 수익을 올리는 케이스를 많이 만들었다. 매각물건명세서에 최초의 근저당권설정 보다 세입자의 주민등록전입날자가 앞서 있는 경우에 주택임대차보호법 제 3조 제 1항에 의한 대항력이 있다고 한다. 대항력이 있다는 것은 낙찰인이 세입자의 전세보증금 중 법원에서 매각대금 중 배당 받지 못하는 금액을 전부 물어주어야(인수) 한다는 것이다. 그러나 여기서 우리는 같이 생각해 볼 여지가 있다. 은행에서 집을 담보로 근저당권을 설정하고 대출을 해줄 때에는 반드시 근저당권설정하는 날 아침에 은행의 조사요원이 동사무소에 가서 주민등록전입 여부를 확인하는 것이다. 이때 만약 주민등록이 전입된 사람이 있으면 은행에서 대출을 해 줄까? 당연히 누가 은행이라도 대출을 해주지 않을 것이다. 그렇다면 어떤 경우에 대출이 나갔을까? 주민등록전입자가 은행에 현재 이 집에 임대차관계가 없으며, 앞으로도 임대차계약을 하지 않겠다는 각서를 써야 가능할 것이다. 그렇다면 적어도 금융기관에서 근저당권을 설정한 물건인 경우, 기업의 공동담보를 제외하고는 근본적으로 대항력이 있는 물건이 경매에 나올 수 는 없다고 보아야 하는데 가끔 그렇지 못한 경우들이 있다. 여기서 우리는 왜 대항력이 있을까 하는 의문을 가져야 한다. 대항력을 깨뜨리는 전문가가 되기 위한 조건의 첫째는 의문을 갖는 것이다. 둘째는 철저히 조사를 하는 것이다. 여러분들께서 열심히 임장활동을 다니는 것은 아주 권장할 일이다. 그러나 아무 목적 없이 돌아다니는 것 보다는 명백한 비지니스를 가지고 다니는 것이 대박을 터뜨리기에 더 적합하지 않을까? 대항력도 절대 실수하면 안된다. 부동산 값이 어디 한두 푼인가? 대항력이 있다고 주장하는 경우의 전세보증금도 막대하기 때문에 대항력을 깨뜨리는 부동산경매에서는 절대 실수가 용납되지 않는다. 차근차근하게 의문을 풀어 나가라. (5)  대항력 가똑똑이로 쪽박을 찬 경우(세대합가의 경우) 우리 할머니께서 잘 쓰시던 경상도 사투리 중에 가똑똑이 라는 말이 있다. 이 말의 뜻은 똑똑한 척 하는 바보라는 뜻으로 이해된다. 집안에 조카뻘 되는 친척이 있다. 내게 찾아와서 시내버스를 운전하는 남편의 수입으로는 집을 마련할 수가 없으니 경매로 집을 사야겠다고 하여 부산의 서동이라는 곳에 현대아파트 23평형을 3천여만 원에 마련할 수 있게 하여 준 적이 있었는데, 하필이면 이 아파트의 땅속에서 거대한 수맥이 흘러 아파트 한 동이 비틀어지는 믿을 수 없는 사태가 생겼다. 당시에는 현대를 세운 정 주영회장이 살아계시던 때였는데 현대건설의 명예를 위하여 아파트 한 동을 전부 현대에서 9500만원에 양도세를 부담해 주는 조건으로 매입하였고, 지금은 아파트를 헐어 버리고 주차장으로 쓰고 있다. 결국 아파트를 낙찰 받아 운이 좋아서 6000만원을 벌어 들였으니 이 조카는 그때부터 경매 매니아가 될 수밖에 없었고 11남매나 되는 이 집의 형제들이 전부 한 건 이상씩은 경매로 집을 샀을 것이다. 어느 정도 경매를 알다 보니 문제가 생길 수밖에 없었다. 경매에는 어느 정도 자신이 생긴 이 친구 어느 날 대항력이 없어 보이는 임차인이 보증금 5000만원에 세 들어 있는 빌라를 제 딴에는 아주 싼 값에 낙찰 받고 잔금까지 납부하였다. 문제는 이때 생겼다. 이 집의 세대주의 주민등록전입일이 예를 든다면 2003년 3월 3일이고 최초의 근저당권 설정일은 2003년 2월 15일이므로 대항력이 없어 보인다. 그러나 2003년 3월 3일은 세대주가 세대합가로 전입한 날이고, 세대주의 부인은 세대합가일 보다 6개월 전에 이미 전입신고가 되어 있었고 임차인은 확정일자도 받아놓지 않았고 배당요구신청도 하지 않았던 것이다. 조카는 경매를 어느 정도 안다고는 했지만 세대합가가 무엇인지 몰라서 대항력이 있는 임차인을 대항력이 없는 임차인으로 잘못 판단한 것이다. 이 친구도 경매를 해서 제법 돈을 벌었다. 그러나 사람이 돈을 번다고 해서 그 돈이 전부 모이는 것은 결코 아니다. 대부분의 경우 돈을 벌면 쓸 일이 더 먼저 생기게 된다. 지금까지 벌은 돈은 다 쓰고 없는데, 이렇게 몇천만 원씩 손해를 보면 메우기가 어렵게 된다. 한참 고생해야 하는 것이다. 그래서 부동산경매에서는 절대로 가똑똑이가 되어서는 안 된다. 2).  실력이 모자라면 드물게 나오는 선순위 가등기. 가처분에 승부를 걸어       보라 ! 등기부 위에 가장 앞선 순위가 가등기 혹은 가처분인 경우 대부분의 사람들은 인수해야 하는 권리로 생각하고 응찰을 포기하게 된다. 이렇게 선순위 가등기, 가처분인 경우 무조건 포기해야 옳은 것일까? 여기에 대한 해답을 찾아보자. (1)  가등기 믿고 천만원 빚 갚기 싫어 집 한 채 날린 사람 건설회사 사장을 할 때, 조 대리 라는 나이 먹은 신입사원이 한 사람 입사했다. 말없이 착실하고 몸을 아끼지 않고 일하는 직원인데, 어찌 사람이 활력도 없고 힘이 없어 보였다. 하루는 내가 조 대리를 불러서 그 원인을 알아보았다. 조 대리는 전에 다니던 직장을 그만 두고 24시간 장사를 하는 편의점을 운영했는데 여기서 상당한 손해가 발생하여 생활이 어렵다 보니 힘이 없어 보이는 것이었다. 나는 열심히 일할 수 있는 좋은 재목이 고통 받는 것이 안스러워 한 가지 제안을 하였다. 내가 조 대리에게 1억 원을 벌어줄 터이니 열심히 일할 수 있겠냐고 물었고 조 대리는 그런 희망만 있으면 몸을 아끼지 않고 열심히, 최선을 다해 열심히 일하겠노라고 약속을 했다. 나는 신입사원과 약속을 지켜야 한다. 나는 조 대리를 불러 이 물건에 응찰하라고 했다. 부산 동래 온천동에 있는 단독주택인데 대지 40평 건평도 40평이고 감정평가금액은 1억3천만 원이지만 경매최저매각가격은 1천5백만 원에 불과하다. 왜 이렇게 유찰을 거듭했을까? 이 주택에는 9년 6개월 전에 소유권청구권이전을 위한 가등기가 등기부에 올라가 있었다. 일반적으로 본다면 이런 주택을 매입해서는 안 된다고 판단할 것이다. 누가 사서 소유권이전을 하여도 가등기에서 본등기로 넘어가면 소유권이 없어져 버리는 것이라고 생각들을 한다. 그런 주택을 1억 원을 벌어 준다고 신입사원에게 사장인 내가 사라고 한 것이다. 나는 부연하여 설명을 했다. 이 물건 낙찰 받은 후에는 항고와 재항고를 해야 되고 이 때 공탁하는 항고보증금 150만원은 그냥 없어져야 하는 것이라고 설명을 했다. 입찰법정에서 최저가로 이 물건을  조 대리는 낙찰 받았고, 이후 말도 안 되는 항고이유서를 제출하면서 항고와 재항고를 하였고 약 9개월 후에 재항고까지 기각되어 낙찰 잔대금을 납부하였다. 낙찰잔대금을 납부하고 소유자에게 인도명령을 신청하여 인도명령결정문이 소유자에게 송달되자 기다렸다는 듯이 가등기는 본등기로 넘어가고 조 대리의 소유권이전등기는 무효가 되었다. 여러분들께서 낙찰 받아서 소유권이전등기를 마친 집이 가등기에서 본등기로 넘어가고 여러분의 소유권이 말소되어 버린다면 어떤 마음이 생길까? 조 대리도 마찬가지로 사장을 믿다가 망했다고 생각을 했다. 자신의 소유권이 말소된 등기부를 내게 들고 와서 거의 울듯한 표정으로 사장님 등기부에 제 이름이 없어 졌어요 라고 말을 했던 것이다. 나는 소유권말소 및 회복청구의 소송에 대한 소장을 이미 작성해 두었으므로 걱정하지 말고 일은 지금부터이니 법원에 가서 소장이나 접수하라고 보내서 소송이 시작되었다. 내가 소장을 통하여 주장하는 사항은 가등기의 제척기간이 경과되어 가등기는 효력을 잃었으므로 가등기에 기한 본등기를 한 것은 위법이므로 가등기권자가 가등기를 본등기로 하고 낙찰인의 등기를 말소한 것도 위법이므로 가등기에서 본등기로 소유권을 이전한 등기를 말소하고 낙찰인의 말소된 소유권등기를 회복하여 달라는 취지 인 것이다. 참고로 가등기에는 시효와 같은 10년이라는 제척기간이 있다. 제척기간 내에 부동산에 가등기권자가 인정하고 승인해야할 만한 변화가 없다면 가등기는 10년이 지나면 그 효력을 잃는 것이다. 단지 가등기의 청산절차가 2개월이 주어지므로 10년 2개월이 지나면 가등기는 그 효력이 없다고 판단해야 한다. 9년 6개월이 된 가등기 때문에 150만원의 항고보증금을 없애 가면서 항고와 재항고를 하여 시간을 10년 2개월이 넘게끔 맞춘 이유가 여기에 있는 것이다. 재판을 하는 도중에 집주인이 하루는 사무실을 방문하였다. 그는 조 대리에게 힘들게 소송은 뭐 하러 하느냐고 하며 자신에게 1억 원을 주면 집을 넘겨 줄 터이니 잘 생각해 보라며 약을 잔뜩 올리고 갔다고 했다. 재판에서 이 사건은 합의사건이라 판사 세분이 재판을 하였는 데 재판장이 좌, 우배석 판사에게 가등기에 제척기간이 있는가 하고 물었다는 법정에서의 일을 얘기 듣고 재판에서 이겼음을 알 수 있었다. 예측한대로 가등기의 제척기간이 확인되어 소송에서 이겼다. 승소하자마자 처음 찾아온 손님은 집주인이었다. 지난번에는 조 대리를 약 올리기 위하여 찾아 왔지만 이번에는 살려달라고 찾아 온 것이다. 조대리가 사장실에 들어와서 내게 물어 보았다. 집주인이 찾아와서 살려 달라고 하는데 어떻게 하면 좋겠느냐는 것이다. 참 쉬운 질문이다. 나는 조 대리에게 집주인이 말한 대로 해주라고 했다. 1억원 만 주면 되는데 뭐 때문에 사정을 하느냐고... 집주인은 인도명령집행에 의하여 결국 집에서 쫓겨났다. 이 집에 가등기를 제외한 빚은 전부 현대자동차에 가압류된 1000만 원 뿐이었다. 나는 빚 1000만 원이 집주인의 자동차할부대금인지, 아니면 남에게 보증을 선 보증채무인지는 알지 못한다. 그러나 확실한 것은 이 집의 전 주인은 가등기 해놓은 것만 믿고 현대자동차의 빚 1000만원을 떼먹고 안 갚으려고 하다가 1억 3천만 원이 시가인 집을 단돈 1500만원에 날리게 된 것이다. 반면 조 대리는 나의 약속대로 이집으로 인하여 1억 원이 넘는 수익을 올리게 되었다. 허지만 안타깝게도 가등기의 제척기간에 대하여 알고 있는 사람들이 많지 않다. 법원 공무원을 30년이나 하고 집행관까지 역임한 우리 회사의 법무사조차도 가등기의 제척기간을 몰라 엉터리 소장을 작성하여 내게 싫은 소리를 듣고 내가 준 판례로 가등기의 제척기간을 배운 적도 있다. 지금도 검색을 하여 보면 가끔 선순위가등기가 있는 물건들이 경매에 나오는 것을 볼 수가 있다. 눈을 높이 떠서 멀리 보라 ! 제대로 알면 돈 되는 경매물건도 많이 있다. (2)  가처분이 뭔지도 모르면서, 겁이 왜 나는 걸까? 가. 살아있는 가처분과 죽은 가처분을 구분하지 못하면서 경매를 가르친다. 부동산경매를 가르치는 현장을 보면 선순위 가처분은 무조건 입찰하면 안 된다고 가르치는 것을 보면 저렇게 배워서 돈을 어떻게 벌 수 있을 지 걱정스럽다. 부동산 위에 등기된 가처분도 두 가지가 있다. 살아있는 가처분이 있고 죽어서 생명이 없는 가처분도 있다. 살아있는 가처분은 무엇인가? 가처분 중에서도 소유권이전을 위한 부동산의 처분을 금지한 가처분으로써 가처분의 시효의 범위 내에 있는 부동산처분금지가처분이 살아있는 가처분이라고 할 것이다. 반면 가처분의 시효가 넘은 경우와 사해행위취소 등을 위한 부동산처분금지가처분은 이미 생명이 없는 가처분이라고 판단해야 한다. 생명이 없는 가처분이 등기부 위에 올라가 있는 경우에는 아무리 선순위 가처분이라 해도 경매로 낙찰되는 과정에 아무런 영향을 끼치지 않으며 소유권을 취득하여도 무효가 되는 경우는 없다. 나.  잘 챙기면 돈이 되는 가처분 대부분의 경우 등기부 위에 제일 먼저 등기된 가처분이 있다면 무조건 경매를 꺼린다. 부산 금정구 서동에 향양아파트는 나홀로 아파트이기는 하지만 면적도 전용면적이 30평이 넘고 교통이 편리한데도 불구하고 최저매각가격이 2000만원으로 떨어졌다. 감정평가금액이 9000만원임에 비하여 형편없이 떨어진 것이다. 이 사건 아파트의 경우 애초 토지의 분쟁 때문에 10년 이상 경과된 가처분이 두 건이나 올라가 있었다. 이미 가처분의 시효가 지난 것이므로 말소절차만 밟으면 되므로 낙찰을 받았다. 잔금을 납부하기 전에 이미 두건이나 되는 선순위가처분을 말소 할 수 있었다. 아주 싸게 매입을 했으니까 인심을 쓰고 싸게 팔아도 되므로 7000만원에 팔라는 부탁(?)을 받고 달라는 대로 팔아 주었지만 돈은 5000만원 가까이 남았다.