스크랩 귀농 토지, 임야 검토시 필독체크사항

[하얀강(최식)]

[시골살이를 시작하기 전 반드시 고려해야 할 10가지]

1. 배필을 찾듯 지극 정성으로 귀농지를 정하라

고향이나 아는 귀농자가 있는 지역이 좋다. 그렇지 않다면 대상지역을 좁히는 것도 한 방법이다. 하나의 군을 정해서 집중하라. 그 지역의 부동산 정보지를 활용하거나 면사무소 직원을 잘 만나면 같이 다녀주기도 한다. 가장 좋은 방법은 토박이 농사꾼을 만나는 것. 그러나 어떤 경우에도 땅값부터 물어서는 안 된다.

2. 반드시 가족의 동의를 구하라

자신의 신념은 확고한데 가족이 동의하지 않으면 않게 기러기 아빠 신세가 될 수도 있다. 특히 여성의 경우 프라이버시를 지켜주지 않는 시골 사람들 특유의 생활방식에 거부감을 느낄 수도 있고 여러 모로 불편하고 손이 많이 가는 시골 살림을 감당하기 힘들 수도 있다.

그러므로 반드시 진심에서 우러나오는 동의를 구할 필요가 있다. 말로만 도의를 구하지 말고 1~2년 정도 도시생활을 병행하며 시골살이를 어떻게 할 것이며 비전은 무엇인지 보여줌으로써 신뢰를 쌓는 것이 좋다.

3. 자녀교육에 대해 진지하게 고민하라

시골에 살면서도 계속해서 도시를 동경하고 도시 지향적 삶을 살아가는 한 진정한 농부가 되기는 어렵다. 아이들에게 도시적 욕심과 소비의 가치관이 고스란히 심어지면 농촌으로 들어온 부모를 원망하게 되고 아이들 스스로 생태적 삶을 경험하기도 어려울 것이다.

초등학교의 경우 도시 학교보다 훨씬 정서적이고 인간다운 교육을 받을 수 있다. 경우에 따라선 대안학교나 공동체 마을학교 또는 홈스쿨을 선택할 수도 있다.

4. 지금 당장 도시농업을 시작하라

시골살이를 시작하면 100평이건 1만평 이건 농사를 짓게 마련이다. 농사가 주는 즐거움과 어려움을 미리 체험해 보는 것이 중요하다. 아이들과 주말농장에 참여하거나 화분에 고추나 배추를 심어보자. 영농 서적을 구입해 읽는 열의도 중요하다.

5. 귀농교육을 받고 원하는 정보를 모아라

정작 귀농을 하고 나면 농사에 대한 정보를 모으기가 어렵다. 인터넷이나 서적들 가운데 원하는 정보를 모으고 분류해 놓으면 귀농 후 소중한 재산이 될 것이다.

6. 철학적 고민을 가지고 시대와 호흡하라

귀농은 봉급생활자에서 농부로 직업을 바꾸는 것이 아니라 삶을 전면적으로 전환하는 것이다. 그러다 보면 나와 내 가족의 생활양식이 농촌 생활에 맞게 변화해가는 과정 속에서 무수한 많은 고민과 딜레마에 빠지게 된다. 시골살이의 어려움에 부딪힐 때마다 자신이 왜 시골을 선택했는지, 무엇을 얻기 위함인지 다잡아 줄 수 있는 준비된 철학과 단단한 가치관이 필요하다.

7. 도시의 편리함을 잊어라

농촌에서 살다 보면 의식주, 문화, 교육 등 불편한 것들이 많다. 불편한 것을 억지로 채우려 하지 말고 인정하고 적응하라. 도시에서의 라이프 스타일을 가능한 한 빨리 농촌생활에 맞게 전화하는 것이 중요하다.

8. 농사로 돈 벌 수 있다는 생각은 접어라

언론에 간혹 농업으로 성공한 사례가 소개되곤 하는데 그들은 농사꾼 중 1~2%에 해당하는 특별한 경우일 뿐이다. 농사는 투기가 아니다. 반드시 땀 흘린 만큼의 대가가 돌아온다.

그래도 돈을 벌고 싶다면 오랜 시간을 두고 천천히 바닥부터 일을 익힌 후 투자해야 한다. 안전한 농산물을 생산하고 능력이 있으면 가공을 해서 부가가치를 높이고, 친지든 조직이든 든든한 유통망에 기대는 방법밖에 없다.

9. 농사 이외의 직업을 가져라

귀농을 했다고 꼭 농사를 지어야 하는 것은 아니다. 남자의 경우 영농조합법인이나 생산자공동체에서 사무 일을 보거나 트럭을 몰고 배송을 다닐 수도 있고, 여자의 경우 여성농업인 센터 등에서 아이들을 지도하거나 면사무소에서 계약직으로 컴퓨터를 가르칠 수도 있다. 농사를 지으면서 부부 중 한쪽이라도 이런 일에 종사하면 경제를 꾸리는 데 도움을 얻을 수 있다.

10. 처음엔 땅을 빌려서 농사를 지어라

시골 사람들은 농사짓는 것을 보고 나서야 비로소 그 사람이 농사를 지을 사람인지 아닌지를 판단한다. 때문에 첫해 농사는 정말 열심히 해야 한다. 그 다음부터는 농지를 빌려주겠다는 사람, 또는 자신의 땅을 싸게 사라는 사람이 나타난다. 또 일단 정착해서 농사꾼이 되면 도시인이 땅을 사는 것보다 훨씬 싸게 구입할 수 있다.

[부동산정보 - 임야]

실제 귀농한 분들이 공통적으로 지적하는 체크사항들을 정리해 봅니다.
땅을 매입하려면 지적도, 등기부원부, 국토이용계획원을 스스로 떼어보고 답사하여 확인해야 하는 것은 기본상식입니다.

[귀농현장- 잘 고른 땅의 12가지 조건]

1. 지적도상 도로가 있는 땅

2. 자연마을과의 거리가 200m 이내인 땅

3. 구거(도랑)에 접한 땅

4. 평지보가는 경사도가 약간 있는 전망이 탁 트인 땅

5. 뒷산이 완경사지로 된 땅

6. 지세가 남쪽으로 향한 땅

7. 자연스럽게 들어오는 물을 볼 수 있는 땅

8. 도로보다 지형이 높은 땅

9. 주변이 아늑하게 느껴지거나 편안함을 주는 땅

10. 정사각형보다는 직사각형으로 도로에 접한 부분이 긴 땅

11. 지하수 개발이 쉬운 땅

12. 주변에 혐오시설이 없는 땅

[귀농 시 좋은 시골집 고르는 요령]

1. 지적도상 도로가 있는 주택

2. 2차선 도로에서 300m 이상 떨어진 주택

3. 뒤로 완경사지의 야산이 접해 있는 주택

4. 남향부지에 지은 주택

5. 도로보다 높은 자리에 있는 주택

6. 세대 수가 많은 단지 내 주택

7. 농가주택인 경우 자연마을 한쪽에 위치한 주택

8. 앞산과의 거리가 300m 이상 떨어진 주택

9. 지대가 높아 시야가 탁 트인 주택

10. 주택의 위치에서 산만한 감이 없어 온화한 느낌이 드는 주택

11. 주변에 혐오시설이 없는 주택

[실전 체크사항-전용허가 및 주택 신축등이 어려운 농지는 아래의 경우다]

1. 농림지역의 농지나 관리지역이라도 농림지역으로 둘러 쌓인 농지

2. 농업진흥구역 내 농지와 농업보호구역 내 농지

3. 303평 미만의 농지 (예외적으로 원래 303평 이하였던 농지만 취득 가능)

4. 도로가 없는 농지 또는 3m 미만의 도로에 인접한 농지

5. 경지정리가 잘 되어있는 농지

6. 공사 시 재해발생이 우려되는 농지

7. 군사보호구역 내 농지(군협의시 신축가능)

8. 건축허가시 상. 하수도 및 지하수 처리가 어려운 농지

[농지전용허가 신청시 구비서류]

1. 등기부등본    2. 지적도    3. 토지대장    4. 토지이용계획확인원    5. 피해방지계획서   -> 농지소재지 관한 읍, 면 농지관리위원회에 제출

6. 사업계획서: 전용목적, 사업시행자 및 시행기간, 시설물배치도 자금소요액 및 조달방안 (농지조성비 등 납입계획 포함) 시설물 관리, 운영계획, 대기환경보전시행령 별표1 및 수질환경보전법시행령 별표1에 의한 사업장 규모 등을 명시

7. 지적도: 5,000분의 1이상의 도면으로 전용예정구역을 정확히 표시

8. 지형도: 25,000분의 1이상의 도면으로 전용예정구역과 폐지되는 농로, 수로 등의 대체 시 설 설치위치를 정확히 표시

[농지개량시설이나 도로가 폐지, 변경되거나 손과가 우려되는 경우]

1) 대체시설 설치계획 또는 손괴방지시설 설치계획

2) 토사의 유출이 우려되는 경우에는 토사유출방지계획

3) 폐수의 배출 및 악취의 발생이 수반될 경우에는 정화시설설치계획

4) 기타 피해가 예상되는 경우에는 종류별로 피해방지계획

[귀농인의 임야구입시 체크포인트]

1. 인근 농지에 비해 얼마나 싸게 살 수 있는가?

2. 토목공사 및 개발비용은 얼마나 드는가?

3. 매입가격과 공사비를 포함한 총 투자비용이 얼마나 차이가 나는가?

4. 산지전용 타당성 평가에서 산림전용 및 개발허가가 가능한 임야인가?

5. 산림의 상태가 자연조경으로서 이용가치가 있는가?

6. 진입도로 확보가 가능한가?

[임야를 대지로 전용할 때 필요한 절차]

1. 형질변경(산림훼손허가) 절차

임야취득 -> 기본계획구상 -> 토목설계사무소 지정-> 산림훼손허가신청 -> 심의 및 협의 -> 전용부담금, 대체조림비 납부 -> 산림훼손허가 -> 건축허가 -> 사용검사 -> 지목변경신청 -> 소유권이전

2. 구비서류

- 산림형질변경 허가신청서 1부

- 사업계획서 (연차별 사업계획표시) 1부

- 축척 1/6,000 또는 1/3,000 의 형질변경 임지 실측도 및 벌채구역도 1부

- 산림소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류 1부

[임야에 약초 심기]

임야의 용도는 무궁 무진하다. 그 중에서도 매력적인 것은 넓은 산에 동물을 키우고 식물을 키울 수 있다는 것이다.

식물은 소나무 등 자연수림일 수도 있고 잣나무, 밤나무, 매실 등의 유실수도 있지만 더덕, 산삼 같은 약초나 버섯종류도 있다. 하여튼 산의 높이와 기후에 다라 경작할 수 잇는 약초의 종류는 무궁 무진하다.

1. 약초재배를 위한 임야의 구입

임야를 사서 약초재배를 하고 져 할 때에는 어떤 조건의 임야가 좋은가?

도로에 붙은 밭이나 마을에 가까운 준 보전산지의 임야는 약초를 심고 관리하는 데는 좋으나

땅값에 비해 다소 경제성이 덜어질 수 있다.

약초의 재배는 보전산지 중에서 임업용산지를 사는 것이 좋다. 임업용산지 에서는 산지전용신고를 함으로서 쉽게 약초재배를 할 수 있기 때문이다.

보전산지 중에서 공익용 산지에서는 약초재배를 위한 산지전용이 불가능하다. 공익용산지는 본래부터 도로, 군사, 상수원, 백두대간 보호 등 오로지 공익을 위한 목적으로만 쓸 수 있는 산지이기 때문이다. 따라서 약초재배는 임업용산지가 경제적으로도 가장 적당하다고 볼 수 있다.

2. 산지전용 신고요건

산지전용 신고 요건은 산채 야생화와 관상수에 따라 다르다.

산채 및 야생화를 재배하기 위한 산전용신이고 요건은 농림어업 인이 평균경사도 30도 미만인

산지에서 재배하는 경우로서 부지면적이 3,000평 미만인 경우이다. 경사도나 부지면적이 그 이상이 되면은 산지전용허가를 받아야 할 것이다. 관상수의 재배의 경우에는 농림어업 인이 경사도 30도 미만인 산지에서 재배하는 나무로서 부지면적이 10,000평 미만일 경우에는 산지전용신고로 족하다.

다만 이 경우에 당해 산지 안에 생육하고 있는 입목 중 30년 이상인 소나무의 비율이 10 % 를

초과해서는 안 된다는 조건이 있다. 이러한 조건들에 맞지 않는 경우에는 역시 산지전용 허가를 받아서 할 수 있다.

3. 임업인 주택과 농막 등의 건축

약초를 전문적으로 재배하는 임업 인이 되면 자기 소유의 임업용산지에 200평 이내의 부지에 임업인 주택을 지을 수 있다.

아울러 임산물 보관과 작업등을 위하여 약 60평 미만의 산림경영관리사와 농막을 각각 지을 수 있다. 그 외에도 약 1천평 미만의 임산물 생산 가공시설을 건축할 수 있다.

4. 약초 등 전문 재배의 경우 국가의 지원

일정 지정 약초 등에 대하여는 특정지역의 경우 임업 및 산촌진흥 촉진에 관한 법률에 따라 임산물 소득원의 생산 가공 지원이 있다.

임산물소득원의지원대상품목  [제6조제1항 관련](임업및산촌진흥촉진에관한법률시행규칙)

종    류	품    목    명
수   실   류	밤ㆍ감ㆍ잣ㆍ호도ㆍ대추ㆍ은행ㆍ도토리ㆍ개암ㆍ머루ㆍ다래
버   섯   류	표고ㆍ송이ㆍ목이ㆍ석이
산 나 물 류	더덕ㆍ고사리ㆍ도라지ㆍ취나물ㆍ참나물ㆍ두릅ㆍ원추리ㆍ죽순
약   초   류	삼지구엽초ㆍ청출ㆍ백출ㆍ애엽ㆍ시호ㆍ작약ㆍ천마ㆍ장뇌. 결명초
수   엽   류	은행잎ㆍ솔잎ㆍ두충잎ㆍ떡갈잎ㆍ멍개잎
약   용   류	오미자ㆍ오갈피ㆍ산수유ㆍ구기자ㆍ두충
수목부산물류	수액ㆍ수피ㆍ수지ㆍ나무뿌리ㆍ나무순
관상산림식물류	야생화ㆍ자생란ㆍ조경수ㆍ분재ㆍ잔디

[토지현장답사 시 8가지 점검사항]

1. 우선 목적토지로 차를 타고 가면서 접근 성을 파악합니다.

고속도로로 인터체인지나 국도 또는 지방도로에서 얼마나 들어가는지 면사무소에서 얼마나 들어가는지 알아야 합니다. 접근성은 거리(KM)를 알고 또 소요시간도 알아야 합니다.

가는 길이 포장도로인지 비포장도로인지 폭이 몇 M 인지도 매우 중요합니다. 전체적으로는 집에서 출발하여 대강 몇 시간 몇 분이 걸리는지도 계산해 보아야 합니다(물론 실제 계절별로 하루 시간대별로 차이가 큽니다)

2. 현장에 가까워지면서 목적토지로의 진입도로를 점검합니다.

목적지에 거의 다 오게 되면 걸어서 목적토지에의 진입도로를 점검합니다. 목적토지가 기존 도로에 접해 잇는가? 그 도로는 폭이 얼마고 포장인가 아닌가? 또 그 도로는 지적도상에 나타난 공로(公路)인가 사도(私道)인가 하는 것도 매우 중요합니다. 후에 건축허가의 필요조건이기 때문입니다.

좋은 땅이지만 길이 없는 소위 맹지(盲地)는 타인 소유의 땅에 별도 토지사용승락서를 받아야 농지전용과 건축허가가 가능합니다. 토지사용 승낙은 사용료도 문제지만 승낙지주가 바뀌었을 때는 새로 승낙을 받아야 하기 때문에 후일 복잡한 분쟁의 소지가 있습니다.

3. 현장에 도착해 목적지 주변의 경치와 지반을 둘러 봅니다.

배산임수의 명당터면 좋겠지만 그러지 않아도 너무 들판 가운데 있거나 산에 바짝 붙어 있거나 하는 것은 피합니다. 멀리 산이나 강, 하천을 조망할 수 있다면 좋겠지요. 하여튼 주변 경치와 풍광은 각자 나름대로 취향이 다르니 일률적으로 좋다는 표준은 없다고 봅니다. 그거 그런대로 자기 마음에 들면 됩니다. 다만 경치가 좋고 마음에 꼬옥 드는 땅은 대개 비쌉니다.

4. 마을이나 지역의 특성과 분위기를 파악해 봅니다.

이 부분은 실제 처음 한번 가서 알아내기란 쉽지 않습니다. 마을이 오래된 집성 촌이라든가 골치 아픈 또라이가 있다든가 또는 과거에 집단타살 또는 자살의 쓰라린 역사가 있다든가 하는 어두운 면은 거주 전까지는 정말 알기 힘듭니다. 다만 가능하다면 후일 다시 한번 동네를 찾아와 동네 구멍가게 같은 곳에 앉아서 마을 할머니에게 넌즈시 물어 보는 길 밖엔 없습니다.

5. 지적도를 들고 정확한 경계와 도로를 파악합니다.

현장방문 시에 이 부분이 가장 중요한 하이라이트입니다. 그러나 대부분의 답사 자는 이 부분을 오히려 소홀히 하고 그저 주변의 경치에 취(?)해서 자칫 건상 넘어갑니다. 진입도로는 물론 땅의 위치와 경계와 모양 그리고 땅이 앉은 향은 대단히 중요합니다.

후일 집을 지을 때에 어떤 방향으로 집을 앉힐지를 머릿속으로 구상해 봅니다. 집을 지을 앞 전망이 산에 가리거나 어두우거나 하면 않좋겟지요. 경계 옆에 비닐하우스가 있어도 별로 좋지 않을 것입니다. 또 옆의 밭이나 산이 홍수피해나 토사, 붕궤, 함몰 등의 전력이 있거나 그럴 위험이 있어도 좋지 않을 것입니다.

6. 주변 2KM 이내에 혐오시설이 있는지 알아 봅니다.

농촌생활에 있어서 좋은 공기와 물은 바로 우리의 목적입니다. 그런데 주변에 공동묘지나 화장장, 또는 하수종말처리장이나 쓰레기 매립장, 광산 등이 있으면 좋은 물을 얻을 수 없습니다. 공기도 물론 이구요. 또 비행기이동통로가 되어 소음이 심한 것도 않좋습니다. 염색가공, 가죽, 목재가구공장 등 공해공장이나 레미콘공장 등은 기피시설입니다. 이런 것들은 산 뒤편이나 마을구석 등 육안으로 잘 보이지 않는 거리에 있으므로 50,000분의1 전국지도 등을 보고 주변의 공장이나 혐오시설을 미리 또는 다녀온 후에 도상 점검하면 좋습니다.

7. 전기와 전화를 쉽게 끌 수 있는지 점검 합니다.
전원주택 신축에 있어서 전가와 전화 그리고 물의 조달은 생활의 기본인 동시에 농지전용과 건축허가의 필수점검사항입니다.

목적토지가 마을 한 가운데 또는 기존마을에 인접 해 있다면 이런 문제는 신경을 쓰지 않아도 됩니다. 기존 농가주택이 현존하거나 있던 자라도 마찬가지 입니다. 그러나 마을에서 떨어져 잇는 외진 개울가나 산속이라면 신규 인입비용도 대강 고려해 보아야 합니다.

전화는 핸드폰을 쓰면 되겠지만 전기는 생활에 필수적인데 마을에서 멀리 떨어질 수록 그 비용이 만만치 않습니다. 전기 신규가설비는 기존전가가설지역으로부터 200M 까지는 기본료이나 그 후 1M당 48,400원씩 가설비가 추가됩니다. 예컨대 마을에서 1KM떨어진 곳의 가설비는 약 39백만 원이 추가 부담이 됩니다.

8. 식수를 어떻게 조달하는지 검토해 봅니다.

식수는 농촌에서도 기본적인 선결사항입니다. 목적토지 인근에 광역상수도나 간이상수도가 있는지 만일 지하수를 팔 경우 식수량은 풍부한지 가볍게 점검해 봅니다. 우리나라는 아직은 어디를 파나 지하수가 잘 나와 큰 문제는 없습니다. 오히려 물맛과 수질이 문제가 될 것입니다. 하여튼 근처에 약수터가 있거나 좋은 산골 물이 있다면 금상첨화겠지요

I. 서 론

산지관리법이 시행되면서 경사도와 연접개발, 준공 등에 대해 까다로워 지긴 했지만 임야투자는 농지보다 다음과 같은 점에서 훨씬 수월하다.

1. 농지취득증명 등의 절차가 없다

2. 산지전용허가를 받은 후 2년 이내에 집을 지어야 하는 규정도 없고 토목준공 후 바로 대지가 되기도 한다

3. 임야 형질변경허가를 받는데 드는 비용도 농지에 비해 훨씬 적게 든다

하지만 농지보다 개발이 쉽고 평당 가격이 저렴한 임야지만 평수가 크다는 단점이 있다. 임야는 마을에서 외진 곳에 있거나 도로에서 떨어져 있고 경사가 심하기 때문에 가격은 싸지만 개발비가 많이 들 수도 있으므로 구입하기 전에 충분한 검토가 필요하다. 도로를 내고 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓는 등 토목공사를 하는 비용을 계산해 보면 배보다 배꼽이 더 클 수 있다.

II. 본론

임야를 취득할 시 검토 해야 할 중요한 것으로 산지관리법의 내용을 검토 해야 한다. 산지관리법은 임야를 보전산지와 준 보전산지로 나누고 각각의 행위제한을 달리하고 있다.

1. 준 보전임지

임야라 하여 무조건 집을 지을 수 있는 것은 아닙니다. 농지에서와 마찬가지로 준 보전임지일 경우 개발이 가능하다. 준 보전임지는 외지인도 형질변경을 통해 주택을 지을 수 있다.

준 보전임지에 집을 짓기 위해서는 산림훼손허가를 받아 형질변경을 해야 하다. 하지만 산림훼손허가가 났다 하여 무조건 산림을 훼손할 수 있는 것은 아니다. 산림훼손허가를 받은 후 허가증 교부 전까지 산림훼손복구 비를 예치해야 한다.

산림훼손허가를 신청할 때는 사업계획서, 훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도, 산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류(임야대장등본 이나 부동산등기부등본, 신청자 소유로 안되어 있을 경우에는 사용승낙서)를 갖추어 시장 군수나 영림서에 제출하면 된다.

시장 군수는 도로상황, 묘지와의 거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여 허가를 내주게 된다. 산림훼손허가 기간은 보통 1년이며 사업규모에 따라 2~5년까지이며 기간연장도 가능하다.

◐ 산림형질변경허가의 기준

경사도: 임야의 평균 경사도가 25도 이하일 것.

입목축적: 산림형질변경 임야의 ㏊당 평균 입목축적이 관할시군구의 ㏊당 평균입목축적의 150%이하 일 것

입목구성: 임야 안에 평균 나이가 50년 이상인 활엽수림의 점유면적이 75% 이하일것.

절개면의 높이: 형질변경이 완료 후 형성된 절개면의 높이가 10m이상일 때 그 절개면의 매10m 내외마다 단을 설치해야 한다. 단 1,500㎡ 미만 임야의 형질변경에는 적용 받지 않는다.

2. 보전임지

보전임지는 조림을 목적으로 이용할 수 있는 임야이다. 그러나 전혀 개발이 안 되는 것은 아니고 수목갱신을 위해 벌목을 할 수도 있고 현지에 거주하는 농업 인은 보전임지에서도 전용을 받아 농업인 주택을 지을 수도 있다. 종교시설의 신축이나 개축도 가능하다.  

또 1만㎡(3,025평)까지 버섯재배 사나 과수원 등을 만들 수도 있다. 농업인 이나 임업에 종사하는 사람이 농막이나 축사, 버섯재배 사, 잠사, 저장시설 등을 지을 경우에는 신고만으로 산림을 훼손해 사용할 수 있다.

가능한 규모는 주택만 짓고자 할 때 600㎡(181.5평) 미만, 창고 등 부대시설까지 설치할 경우에는 1,500㎡(453.7평) 이내의 범위에서 전용이 허용된다. 또 농임업 기계를 보관하기 위한 시설이나 농막, 농로도 신고로만 가능하다.

그 외에서 1만㎡ 미만의 경사도 30도 미만인 임지를 입목의 벌채 없이 형질변경해 산채, 약초, 특용작물, 야생화, 관상수를 재배하고자 하는 경우, 조림 후 15년이 경과한 조림지에서 가축을 방목하는 경우 등도 신고로 할 수 있다.

신고를 할 때 구비서류는 훼손 실측구역도(6,000분의 1 또는 3,000분의 1), 임도시설의 경우 설계도서 1부, 임야소유권·사용수익권을 증명할 수 있는 서류 등이다. 현지 농민이 아닌 경우 버섯재배사 등을 먼저 지은 후 농장을 만든 후 관리사를 짓는 경우도 있다.

보전임지는 생산임지와 공익임지로 구별된다.

생산임지는 산림자원의 조성과 임업생산 및 산림업을 촉진시키기 위해 국유림, 채종림, 시험림 등에 적합한 산림을 말한다. 공익임지는 임업생산 및 자연환경의 보전, 국민보건휴양 및 산사태나 재해방지 등 공익에 필요한 보안림, 천연보호림, 휴양림, 사방지, 조수보호구역, 사찰림, 상수원보호구역, 개발제한구역, 보전녹지지역, 자연생태계보전지역 등으로서 타용도로의 전용이 극히 제한되는 임야를 말한다.

3. 관리지역
도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농립업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역

1) 보전관리지역: 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

2) 생산관리지역: 농업, 임업, 어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

3) 계획관리지역: 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용, 개발을 하려는 지역으로서 계획적, 체계적인 관리가 필요한 지역

4. 농림지역
도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산림법에 의한 보전임지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역

5. 자연환경보전지역
자연환경, 수자원, 해안, 생태계,상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호,육성 등을 위하여 필요한 지역

6. 대체조림 비의 납부

농지전용을 할 경우에는 대체농지조성비를 납부해야 한다. 임야도 마찬가지로 대체조림 비를 납부해야 하는데 산림이 다른 용도로 전용됨에 따라 감소되는 산림자원을 대체 조성하는 비용을 대체조림 비라 한다. 국가 또는 지방자치단체의 공용 또는 공공용시설사업 및 건축 등 대통령령이 정하는 경우에는 감면받을 수 있다.

대체조림 비는 7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후 5년까지의 육림비를 합하여 그 비용을 정하여 매년 산림청장이 고시한다. 2003년의 경우 ㎡당 1,270원(평당 4,198원)으로 2001년보다 33% 상승했는데 이유는 전용부담금이 폐지되고 이를 대체조림 비로 통합관리하기 때문이다.

대체조림 비 납부기간은 금액에 따라 다른데 납입할 금액이 500만원 미만일 때는 20일 이상 30일 이내 /500만원 이상 5,000만원 미만일 때는 30일 초과 60일 이내 /납입할 금액이 5,000만원 이상일 때는 60일 초과 90일 이내이다.

납입고지 전에 신고해 납입하고자 하는 경우는 농림부령이 정하는 바에 따라 신고납입 할 수도 있다. 신고납입기간은 신고한 날부터 30일 이내이다. 납입기간은 보통 납입고지서 발행일로부터 20일 이상 90일 이내로 정하여 고지하는데 부득이한 사유로 기간연장을 신청한 경우 1차에 한해 당초 납입고지한 기간의 범위 내에서 기간을 연장할 수 있다.

대체조림비를 일시 납부하기 어려운 상황일 때는 이행보증금을 예치한 후 농림부령이 정하는 바에 따라 3년 이내의 기간동안 분할납부할 수도 있다.

산림이 형질변경 되지 않은 상태에서 허가취소 된 경우 납부한 대체조림비를 전액 환급받을 수도 있다. 산림이 일부 형질변경 된 상태에서 허가취소 등이 된 경우에는 형질변경 되지 않은 면적에 대해서만 환급받을 수 있다. 산림의 형질변경허가를 받고 북구를 완료했을 때는 복구준공검사를 받아야 한다.

또 준공검사 후에 발생하는 하자를 보수하기 위해 농림부령이 정하는 바에 따라 미리 하자보수보증금을 예치해야한다. 그러나 면적이 660㎡ 미만인 경우와 기타 대통령이 정하는 경우에는 복구비를 예치하지 않아도 된다.

III. 결론

임야를 매입하기 전에 산림전용 및 개발허가 여부, 토목 공사 시 추가적으로 설치해야 하는 시설 등을 관할 행정기관을 통해 확인해야 한다.

또 추가시설이나 개발 시 투자비용에 비해 어느 정도의 개발이익이 보장될 것인지에 대한 사업성 판단도 필수적이다.

기본적으로 개발 제한이 많아 피해야 할 임야는 대표적으로 6가지가 있다.

첫째, 보전목적이 강한 보전임지

둘째, 분묘기지 권이 인정되는 묘지가 있는 임야

셋째, 개발허가가 어려운 급경사인 임야

넷째, 보존가치가 있는 나무 등이 있는 임야

다섯째, 진입도로가 없어서 건축허가가 어려운 맹지

여섯째, 암반 등이 많고 공사 시 재해발생이 우려되는 임야 등이다.

하지만, 이 중에서도 헐값에 사서 단점을 보완할 경우 투자비용보다 땅값 상승 분이 더 큰 경우도 있다. 도로와 접하지 않은 맹지는 도로 개설을 통해 가치를 높일 수 있고, 재해발생이 우려되는 임야는 재해방지 시설을 설치하면 된다.

그러나 애초에 토지 매입비와 공사비를 합한 금액이 개발 후 인근 시세와 큰 차이가 없다면 개발이 가능하더라도 포기하는 것이 낫다.

취득 및 개발에 특별한 제한이 없다면 임야의 지리적 조건이나 토지의 상태, 향후 개발 전망을 점검해 봐야 한다.

특히 개발 업종이 있는 경우 대상 임야의 산림 상태나 이용 현황, 조경으로서의 활용가치, 임야의 주변 환경이나 입지적 조건이 개발 목적에 부합하는지 등을 꼼꼼하게 살펴야 한다.

경사가 완만하고 조망 권이 좋은 땅이나 산꼭대기 분지 형 지형을 찾는다.

전원주택지나 개발 적지를 찾게 될 때 가장 먼저 떠올리는 것은 배산임수 형 땅이다.

뒤로는 병풍처럼 산이 둘러싸여 있고, 앞으로 강이나 호수가 있으며, 남향을 바라보고 있는 입지의 땅을 예부터 최고로 쳤다.

특히 임야는 강을 바라보고 있지 않더라도 주변에 계곡이나 개울을 끼고 있으면 그 가치가 더 높아진다.

강이나 호수에서 너무 가까우면 습기가 많고 안개가 자주 끼어 주거지로서 적합하지 않다.

그저 앞이 탁 트이고 강이나 호수를 멀리서 바라보기에 좋을 정도의 조망 권을 가진 위치면 적합하다.

산이나 절벽 바로 아래 집을 지을 경우에는 산사태의 위험은 없는지, 또 계곡을 끼고 집을 지을 경우에는 여름 장마철에 계곡물이 많이 불어서 넘칠 위험은 없는 지 등 만일의 위험도 점검해야 한다.

요즘은 자연환경이나 풍치를 중요하게 생각하기 때문에 평지보다는 오히려 지대가 높고, 경사진 땅을 선호하기도 한다.

그러나 경사가 너무 급격한 땅은 개발허가를 받기도 어려울 뿐더러 토목공사비도 많이 들기 때문에 사전에 꼼꼼하게 투자비를 계산해 봐야 한다.

반대로 주변 지역보다 지대가 낮거나 패인 분지는 토목공사비용은 많지만, 지대가 높은 곳에 새 둥지처럼 아늑하게 형성된 분지는 오히려 장점이 된다.

산꼭대기까지 도로를 내는 데 드는 비용을 감안해서 사업성만 보장된다면 오히려 산꼭대기 분지가 천혜의 전원주택지나 휴양지가 될 수 있다.

자갈과 암반이 적은 토질로 배수가 잘 되는 남동향 땅을 선택한다.

임야를 개발하는 경우에 토질도 상당히 중요한 기준이 된다.

돌이나 자갈이 많이 섞인 땅이나 암반이 나올 우려가 있는 곳도 공사비가 많이 들어가는 데다 개발이 쉽지 않다.

대체로 자갈이 많고 토질이 먼저처럼 푸석푸석한 땅들이 그런 경우가 많다.

반면 자갈은 없으나 너무 검붉은 땅은 차질고 단단해 공사하는 데 애를 먹는다.

또 땅 밑으로 물이 흐르는 경우도 있다.

산인데도 비가 조금만 오면 땅에 흥건히 물이 고이고, 장마철에는 도랑이 패이기도 한다.

이런 땅은 배수에 문제가 있을 수 있으므로 주의해야 한다.

동절기가 긴 강원도나 경기도 북쪽에 위치한 임야는 기후조건도 매우 중요하다.

강설량이 많고 평균일조량이 부족하며 겨울이 긴 곳은 아무래도 임야를 개발해서 다양한 용도로 활용하는 데 있어 제약이 많다.

이런 임야를 개발할 때는 인근에 스키장 등의 겨울 스포츠시설이 설치된 레저, 위락시설이 가까운 곳을 선택한다.

또 고도가 높은 곳에 위치한 땅은 남향, 동향, 남동향 건물을 지울 수 있다.

겨울이 길고 춥기 때문에 눈이 많이 오거나 기온이 많이 떨어지면 진입도로 등에 눈이 쌓이거나 얼어서 쉽게 녹지 않는 경우도 많다.

늘 햇볕을 잘 받을 수 있는 남동향이라면 겨울이 길고 추운 입지적 단점을 조금이라도 극복할 수 있다.

도로 진입이 수월하고 생활편의시설과의 거리가 가까운 곳을 고른다.

대지든 농지든 임야든, 개발 가능한 토지는 교통망과 진입도로 조건이 투자가치를 판단하는 데 있어서 아주 중요하다.

전원주택으로 개발하든 휴양 및 관광단지로 개발하든 도로망이 잘 정비되어 있고 도로 접근성이 좋다면 무엇으로 개발하든 부가가치가 크다. 주로 고속도로 톨게이트나 국도로 진입하기 수월하고, 인근지역과 연결되는 도로망이 잘 발달된 곳이 교통 체증 시 차량 분산의 역할을 톡톡히 하기 때문에 유리하다.

고속도로 IC나 국도와 바로 인접하지 않더라도 대상 부지까지 진입하는 데 도로 여건상 어려움이 없고 고속도로나 국도까지의 거리가 너무 멀지 않다면 문제가 없다. 전원주택지나 사람들이 많이 이용하는 위락시설은 진입도로뿐만 아니라 대중 교통망과의 연계성도 중요하다.

자가용 이용이 어려울 때 철도나 고속버스를 이용할 수 있으면 더없이 좋고, 가까운 관광지나 시내를 왕래할 수 있는 대중버스 노선 등이 잘 갖추어져 있다면 그만큼 부지의 매력은 커진다.

임야는 쾌적한 자연환경이 가장 중요한 경쟁력이므로 환경에 저해가 되는 공장, 위험물질을 제조하는 공장, 소음과 악취를 발산하는 공장, 대규모 공원묘지가 근접한 땅 등은 요주의 대상이다.

장기체류 형 시설이나 전원주택 단지는 읍내에서 생필품을 조달하기 쉽고, 자동차로 20분 이내 거리에 대형 쇼핑시설 등을 이용할 수 있다면 금상첨화다.

의료시설은 가까울수록 좋다.

부지는 정사각형이나 직사각형, 도로와 접한 면이 넓은 땅이 활용도 높다.

부정형이라도 단점이 아니다.

보통 부정형의 토지는 활용도가 낮기 때문에 땅값이 싸지만, 임야는 개발 업종에 따라 주변 지형과 지세를 잘 활용할 수 있다. 특히 큰 나무나 울창한 숲을 자연조경으로 활용해 단지 조성비용을 줄 일 수도 있다.

도로 폭도 필수 점검사항이다.

건축법상 부지가 최소한 5M이상의 도로와 접해야 하고, 도로에 접한 대지의 길이는 2M이상이어야 한다. 또한 연면적이 600평 이상인 경우에는 6M이상의 도로에 접해야 하고, 도로에 접한 대지의 길이는 6M이상이거나 4M이상 2곳에 접해 건축허가를 받을 수 있다.

숲이 울창하고 보존가치가 높은 임야는 피하는 것이 좋다.

용도상 이용 개발이 어렵거나 규제가 있는 지를 사전에 검토한다.

이를 위해 토지이용계획확인 원이나 임야도 등의 공부를 떼서 용도지역과 지목, 면적, 토지 모양 등을 확인한다.

임야나 지방 토지는 공부상 기재된 용도와 이용현황이 다른 경우가 있다.

반드시 현장실사를 통해 토지 면적, 경계선, 이용실태 등을 조사해야 한다.

산림전용이 가능한 지역일지라도 임상이 좋거나 입 목본수도가 50%이상으로 숲이 울창하거나 경사가 심한 경우에는 산림전용 허가를 얻기가 매우 어렵다.

특히 팔당상수원수질보전 특별대책 제1권역과 제2권역에 포함되는 양평, 광주용인, 남양주, 여주, 가평, 이천 지역 등은 사전에 관할 행정기관을 방문해서 취득제한이나 개발 규제 내용을 알아보고, 허가 여부를 확실히 해둘 필요가 있다.

인근주민들과 행정기관이 지역개발에 호의적인 곳이 유리하다.

특히 전원주택지의 경우에는 지역주민들과의 교류가 상당히 중요한 요소이다.

행정기관의 태도도 중요하다.

똑같은 사업이라도 지역개발에 대한 행정기관의 자세에 따라 사업추진이 쉽기도 하고, 어려워지기도 한다. 사전에 담당부서나 공무원 등을 접촉하여 협조를 받을 수 있도록 사업에 대한 설명을 충분히 해두는 것이 필요하다.

교통여건이 좋아지고, 관광자원이 풍부한 지역을 선택한다.

대상 부지의 입지여건은 물론, 주변지역이 계속 개발되고 있거나 장래에 대규모 관광단지나 택지개발 등이 예정되어 있다면 금상첨화이다.

이런 지역은 가만히 앉아 있어도 도로가 신설, 확장되고 교통여건이 좋아지는 것은 물론, 유동인구와 배우수요층이 늘어나게 되므로 어떤 사업을 하던지 투자가치가 있다. 또 요즘은 지방자치 단체별로 마을의 역사와 문화를 관광 상품으로 적극 개발하고 있고, 마을을 하나의 문화적 개념으로 테마파크로서 부각시키려는 경향이 있다.

이렇게 인근에 연계되는 관광, 휴양시설이나 외지인을 끌어 들일 수 있는 그 지방 고유의 관광 상품이나 이벤트가 있는 곳이라면 개발의 효과도 더욱 커진다.

◐ 땅은 겨울에 보라

땅 전문가들은 봄·여름·가을에 땅을 보는 것은 화장한 여자의 얼굴을 보는 것과 같다고 말한다. 봄에는 꽃이,여름에는 무성한 나뭇잎이,가을에는 단풍이 있어 땅 모양과 경사도를 제대로 파악할 수 없다.또 경관에 홀려 땅에 대한 판단이 흐려지게 된다.

이에 반해 겨울에 땅을 보는 것은 막 잠자리에서 일어난 여자의 화장안한 얼굴을 보는 것이나 마찬가지다. 앙상한 나뭇가지만 남아 있어 그 땅의 모양과 가능성을 제대로 파악할 수 있다.

그래서 땅 전문가들은 땅을 보려면 겨울에 보라고 주문하다. 특히 주거용 부동산을 고를 때는 가능하면 겨울을 선택하는 것이 좋다.쉽게 얼지않는 땅,눈이 빨리 녹는 땅은 사람이 살기 좋은 명당임에 틀림없다.

이런 땅은 햇볕이 잘 들 뿐만 아니라 찬바람을 막아주는 구릉이나 산이 있어 살기에 적합하다. 다만 겨울에 땅을 고르더라도 눈이 왔을 때 땅을 보는 것은 금물이다. 눈도 일종의 화장이다.

눈이 덮혀 있으면 땅의 경사도나 지형을 파악하기 어렵다. 부동산 전문가들은 그러나 겨울에 땅을 볼 때는 어지간히 좋은 땅이 아니면 좋아 보이지 않는 만큼 눈높이를 조금 낮출 필요가 있다고 말한다.

◐ 컨테이너

기본값에 이중창, 바닥단열용 열선 등등 이것저것 추가하니 500은 훌쩍 넘어갑니다. 중고를 실용적인 5평짜리 조립식주택. 6평 이하일 경우 건축허가 필요 없이 신고만 하면 되므로 부담이 덜 가고 혼자 생활하기에 그 정도면 충분하다.

[시골살이를 시작하기 전 반드시 고려해야 할 10가지]

1. 배필을 찾듯 지극 정성으로 귀농지를 정하라

고향이나 아는 귀농자가 있는 지역이 좋다. 그렇지 않다면 대상지역을 좁히는 것도 한 방법이다. 하나의 군을 정해서 집중하라. 그 지역의 부동산 정보지를 활용하거나 면사무소 직원을 잘 만나면 같이 다녀주기도 한다. 가장 좋은 방법은 토박이 농사꾼을 만나는 것. 그러나 어떤 경우에도 땅값부터 물어서는 안 된다.

2. 반드시 가족의 동의를 구하라

자신의 신념은 확고한데 가족이 동의하지 않으면 않게 기러기 아빠 신세가 될 수도 있다. 특히 여성의 경우 프라이버시를 지켜주지 않는 시골 사람들 특유의 생활방식에 거부감을 느낄 수도 있고 여러 모로 불편하고 손이 많이 가는 시골 살림을 감당하기 힘들 수도 있다.

그러므로 반드시 진심에서 우러나오는 동의를 구할 필요가 있다. 말로만 도의를 구하지 말고 1~2년 정도 도시생활을 병행하며 시골살이를 어떻게 할 것이며 비전은 무엇인지 보여줌으로써 신뢰를 쌓는 것이 좋다.

3. 자녀교육에 대해 진지하게 고민하라

시골에 살면서도 계속해서 도시를 동경하고 도시 지향적 삶을 살아가는 한 진정한 농부가 되기는 어렵다. 아이들에게 도시적 욕심과 소비의 가치관이 고스란히 심어지면 농촌으로 들어온 부모를 원망하게 되고 아이들 스스로 생태적 삶을 경험하기도 어려울 것이다.

초등학교의 경우 도시 학교보다 훨씬 정서적이고 인간다운 교육을 받을 수 있다. 경우에 따라선 대안학교나 공동체 마을학교 또는 홈스쿨을 선택할 수도 있다.

4. 지금 당장 도시농업을 시작하라

시골살이를 시작하면 100평이건 1만평 이건 농사를 짓게 마련이다. 농사가 주는 즐거움과 어려움을 미리 체험해 보는 것이 중요하다. 아이들과 주말농장에 참여하거나 화분에 고추나 배추를 심어보자. 영농 서적을 구입해 읽는 열의도 중요하다.

5. 귀농교육을 받고 원하는 정보를 모아라

정작 귀농을 하고 나면 농사에 대한 정보를 모으기가 어렵다. 인터넷이나 서적들 가운데 원하는 정보를 모으고 분류해 놓으면 귀농 후 소중한 재산이 될 것이다.

6. 철학적 고민을 가지고 시대와 호흡하라

귀농은 봉급생활자에서 농부로 직업을 바꾸는 것이 아니라 삶을 전면적으로 전환하는 것이다. 그러다 보면 나와 내 가족의 생활양식이 농촌 생활에 맞게 변화해가는 과정 속에서 무수한 많은 고민과 딜레마에 빠지게 된다. 시골살이의 어려움에 부딪힐 때마다 자신이 왜 시골을 선택했는지, 무엇을 얻기 위함인지 다잡아 줄 수 있는 준비된 철학과 단단한 가치관이 필요하다.

7. 도시의 편리함을 잊어라

농촌에서 살다 보면 의식주, 문화, 교육 등 불편한 것들이 많다. 불편한 것을 억지로 채우려 하지 말고 인정하고 적응하라. 도시에서의 라이프 스타일을 가능한 한 빨리 농촌생활에 맞게 전화하는 것이 중요하다.

8. 농사로 돈 벌 수 있다는 생각은 접어라

언론에 간혹 농업으로 성공한 사례가 소개되곤 하는데 그들은 농사꾼 중 1~2%에 해당하는 특별한 경우일 뿐이다. 농사는 투기가 아니다. 반드시 땀 흘린 만큼의 대가가 돌아온다.

그래도 돈을 벌고 싶다면 오랜 시간을 두고 천천히 바닥부터 일을 익힌 후 투자해야 한다. 안전한 농산물을 생산하고 능력이 있으면 가공을 해서 부가가치를 높이고, 친지든 조직이든 든든한 유통망에 기대는 방법밖에 없다.

9. 농사 이외의 직업을 가져라

귀농을 했다고 꼭 농사를 지어야 하는 것은 아니다. 남자의 경우 영농조합법인이나 생산자공동체에서 사무 일을 보거나 트럭을 몰고 배송을 다닐 수도 있고, 여자의 경우 여성농업인 센터 등에서 아이들을 지도하거나 면사무소에서 계약직으로 컴퓨터를 가르칠 수도 있다. 농사를 지으면서 부부 중 한쪽이라도 이런 일에 종사하면 경제를 꾸리는 데 도움을 얻을 수 있다.

10. 처음엔 땅을 빌려서 농사를 지어라

시골 사람들은 농사짓는 것을 보고 나서야 비로소 그 사람이 농사를 지을 사람인지 아닌지를 판단한다. 때문에 첫해 농사는 정말 열심히 해야 한다. 그 다음부터는 농지를 빌려주겠다는 사람, 또는 자신의 땅을 싸게 사라는 사람이 나타난다. 또 일단 정착해서 농사꾼이 되면 도시인이 땅을 사는 것보다 훨씬 싸게 구입할 수 있다.

[부동산정보 - 임야]

실제 귀농한 분들이 공통적으로 지적하는 체크사항들을 정리해 봅니다.
땅을 매입하려면 지적도, 등기부원부, 국토이용계획원을 스스로 떼어보고 답사하여 확인해야 하는 것은 기본상식입니다.

[귀농현장- 잘 고른 땅의 12가지 조건]

1. 지적도상 도로가 있는 땅

2. 자연마을과의 거리가 200m 이내인 땅

3. 구거(도랑)에 접한 땅

4. 평지보가는 경사도가 약간 있는 전망이 탁 트인 땅

5. 뒷산이 완경사지로 된 땅

6. 지세가 남쪽으로 향한 땅

7. 자연스럽게 들어오는 물을 볼 수 있는 땅

8. 도로보다 지형이 높은 땅

9. 주변이 아늑하게 느껴지거나 편안함을 주는 땅

10. 정사각형보다는 직사각형으로 도로에 접한 부분이 긴 땅

11. 지하수 개발이 쉬운 땅

12. 주변에 혐오시설이 없는 땅

[귀농 시 좋은 시골집 고르는 요령]

1. 지적도상 도로가 있는 주택

2. 2차선 도로에서 300m 이상 떨어진 주택

3. 뒤로 완경사지의 야산이 접해 있는 주택

4. 남향부지에 지은 주택

5. 도로보다 높은 자리에 있는 주택

6. 세대 수가 많은 단지 내 주택

7. 농가주택인 경우 자연마을 한쪽에 위치한 주택

8. 앞산과의 거리가 300m 이상 떨어진 주택

9. 지대가 높아 시야가 탁 트인 주택

10. 주택의 위치에서 산만한 감이 없어 온화한 느낌이 드는 주택

11. 주변에 혐오시설이 없는 주택

[실전 체크사항-전용허가 및 주택 신축등이 어려운 농지는 아래의 경우다]

1. 농림지역의 농지나 관리지역이라도 농림지역으로 둘러 쌓인 농지

2. 농업진흥구역 내 농지와 농업보호구역 내 농지

3. 303평 미만의 농지 (예외적으로 원래 303평 이하였던 농지만 취득 가능)

4. 도로가 없는 농지 또는 3m 미만의 도로에 인접한 농지

5. 경지정리가 잘 되어있는 농지

6. 공사 시 재해발생이 우려되는 농지

7. 군사보호구역 내 농지(군협의시 신축가능)

8. 건축허가시 상. 하수도 및 지하수 처리가 어려운 농지

[농지전용허가 신청시 구비서류]

1. 등기부등본    2. 지적도    3. 토지대장    4. 토지이용계획확인원    5. 피해방지계획서   -> 농지소재지 관한 읍, 면 농지관리위원회에 제출

6. 사업계획서: 전용목적, 사업시행자 및 시행기간, 시설물배치도 자금소요액 및 조달방안 (농지조성비 등 납입계획 포함) 시설물 관리, 운영계획, 대기환경보전시행령 별표1 및 수질환경보전법시행령 별표1에 의한 사업장 규모 등을 명시

7. 지적도: 5,000분의 1이상의 도면으로 전용예정구역을 정확히 표시

8. 지형도: 25,000분의 1이상의 도면으로 전용예정구역과 폐지되는 농로, 수로 등의 대체 시 설 설치위치를 정확히 표시

[농지개량시설이나 도로가 폐지, 변경되거나 손과가 우려되는 경우]

1) 대체시설 설치계획 또는 손괴방지시설 설치계획

2) 토사의 유출이 우려되는 경우에는 토사유출방지계획

3) 폐수의 배출 및 악취의 발생이 수반될 경우에는 정화시설설치계획

4) 기타 피해가 예상되는 경우에는 종류별로 피해방지계획

[귀농인의 임야구입시 체크포인트]

1. 인근 농지에 비해 얼마나 싸게 살 수 있는가?

2. 토목공사 및 개발비용은 얼마나 드는가?

3. 매입가격과 공사비를 포함한 총 투자비용이 얼마나 차이가 나는가?

4. 산지전용 타당성 평가에서 산림전용 및 개발허가가 가능한 임야인가?

5. 산림의 상태가 자연조경으로서 이용가치가 있는가?

6. 진입도로 확보가 가능한가?

[임야를 대지로 전용할 때 필요한 절차]

1. 형질변경(산림훼손허가) 절차

임야취득 -> 기본계획구상 -> 토목설계사무소 지정-> 산림훼손허가신청 -> 심의 및 협의 -> 전용부담금, 대체조림비 납부 -> 산림훼손허가 -> 건축허가 -> 사용검사 -> 지목변경신청 -> 소유권이전

2. 구비서류

- 산림형질변경 허가신청서 1부

- 사업계획서 (연차별 사업계획표시) 1부

- 축척 1/6,000 또는 1/3,000 의 형질변경 임지 실측도 및 벌채구역도 1부

- 산림소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류 1부

[임야에 약초 심기]

임야의 용도는 무궁 무진하다. 그 중에서도 매력적인 것은 넓은 산에 동물을 키우고 식물을 키울 수 있다는 것이다.

식물은 소나무 등 자연수림일 수도 있고 잣나무, 밤나무, 매실 등의 유실수도 있지만 더덕, 산삼 같은 약초나 버섯종류도 있다. 하여튼 산의 높이와 기후에 다라 경작할 수 잇는 약초의 종류는 무궁 무진하다.

1. 약초재배를 위한 임야의 구입

임야를 사서 약초재배를 하고 져 할 때에는 어떤 조건의 임야가 좋은가?

도로에 붙은 밭이나 마을에 가까운 준 보전산지의 임야는 약초를 심고 관리하는 데는 좋으나

땅값에 비해 다소 경제성이 덜어질 수 있다.

약초의 재배는 보전산지 중에서 임업용산지를 사는 것이 좋다. 임업용산지 에서는 산지전용신고를 함으로서 쉽게 약초재배를 할 수 있기 때문이다.

보전산지 중에서 공익용 산지에서는 약초재배를 위한 산지전용이 불가능하다. 공익용산지는 본래부터 도로, 군사, 상수원, 백두대간 보호 등 오로지 공익을 위한 목적으로만 쓸 수 있는 산지이기 때문이다. 따라서 약초재배는 임업용산지가 경제적으로도 가장 적당하다고 볼 수 있다.

2. 산지전용 신고요건

산지전용 신고 요건은 산채 야생화와 관상수에 따라 다르다.

산채 및 야생화를 재배하기 위한 산전용신이고 요건은 농림어업 인이 평균경사도 30도 미만인

산지에서 재배하는 경우로서 부지면적이 3,000평 미만인 경우이다. 경사도나 부지면적이 그 이상이 되면은 산지전용허가를 받아야 할 것이다. 관상수의 재배의 경우에는 농림어업 인이 경사도 30도 미만인 산지에서 재배하는 나무로서 부지면적이 10,000평 미만일 경우에는 산지전용신고로 족하다.

다만 이 경우에 당해 산지 안에 생육하고 있는 입목 중 30년 이상인 소나무의 비율이 10 % 를

초과해서는 안 된다는 조건이 있다. 이러한 조건들에 맞지 않는 경우에는 역시 산지전용 허가를 받아서 할 수 있다.

3. 임업인 주택과 농막 등의 건축

약초를 전문적으로 재배하는 임업 인이 되면 자기 소유의 임업용산지에 200평 이내의 부지에 임업인 주택을 지을 수 있다.

아울러 임산물 보관과 작업등을 위하여 약 60평 미만의 산림경영관리사와 농막을 각각 지을 수 있다. 그 외에도 약 1천평 미만의 임산물 생산 가공시설을 건축할 수 있다.

4. 약초 등 전문 재배의 경우 국가의 지원

일정 지정 약초 등에 대하여는 특정지역의 경우 임업 및 산촌진흥 촉진에 관한 법률에 따라 임산물 소득원의 생산 가공 지원이 있다.

임산물소득원의지원대상품목  [제6조제1항 관련](임업및산촌진흥촉진에관한법률시행규칙)

종    류	품    목    명
수   실   류	밤ㆍ감ㆍ잣ㆍ호도ㆍ대추ㆍ은행ㆍ도토리ㆍ개암ㆍ머루ㆍ다래
버   섯   류	표고ㆍ송이ㆍ목이ㆍ석이
산 나 물 류	더덕ㆍ고사리ㆍ도라지ㆍ취나물ㆍ참나물ㆍ두릅ㆍ원추리ㆍ죽순
약   초   류	삼지구엽초ㆍ청출ㆍ백출ㆍ애엽ㆍ시호ㆍ작약ㆍ천마ㆍ장뇌. 결명초
수   엽   류	은행잎ㆍ솔잎ㆍ두충잎ㆍ떡갈잎ㆍ멍개잎
약   용   류	오미자ㆍ오갈피ㆍ산수유ㆍ구기자ㆍ두충
수목부산물류	수액ㆍ수피ㆍ수지ㆍ나무뿌리ㆍ나무순
관상산림식물류	야생화ㆍ자생란ㆍ조경수ㆍ분재ㆍ잔디

[토지현장답사 시 8가지 점검사항]

1. 우선 목적토지로 차를 타고 가면서 접근 성을 파악합니다.

고속도로로 인터체인지나 국도 또는 지방도로에서 얼마나 들어가는지 면사무소에서 얼마나 들어가는지 알아야 합니다. 접근성은 거리(KM)를 알고 또 소요시간도 알아야 합니다.

가는 길이 포장도로인지 비포장도로인지 폭이 몇 M 인지도 매우 중요합니다. 전체적으로는 집에서 출발하여 대강 몇 시간 몇 분이 걸리는지도 계산해 보아야 합니다(물론 실제 계절별로 하루 시간대별로 차이가 큽니다)

2. 현장에 가까워지면서 목적토지로의 진입도로를 점검합니다.

목적지에 거의 다 오게 되면 걸어서 목적토지에의 진입도로를 점검합니다. 목적토지가 기존 도로에 접해 잇는가? 그 도로는 폭이 얼마고 포장인가 아닌가? 또 그 도로는 지적도상에 나타난 공로(公路)인가 사도(私道)인가 하는 것도 매우 중요합니다. 후에 건축허가의 필요조건이기 때문입니다.

좋은 땅이지만 길이 없는 소위 맹지(盲地)는 타인 소유의 땅에 별도 토지사용승락서를 받아야 농지전용과 건축허가가 가능합니다. 토지사용 승낙은 사용료도 문제지만 승낙지주가 바뀌었을 때는 새로 승낙을 받아야 하기 때문에 후일 복잡한 분쟁의 소지가 있습니다.

3. 현장에 도착해 목적지 주변의 경치와 지반을 둘러 봅니다.

배산임수의 명당터면 좋겠지만 그러지 않아도 너무 들판 가운데 있거나 산에 바짝 붙어 있거나 하는 것은 피합니다. 멀리 산이나 강, 하천을 조망할 수 있다면 좋겠지요. 하여튼 주변 경치와 풍광은 각자 나름대로 취향이 다르니 일률적으로 좋다는 표준은 없다고 봅니다. 그거 그런대로 자기 마음에 들면 됩니다. 다만 경치가 좋고 마음에 꼬옥 드는 땅은 대개 비쌉니다.

4. 마을이나 지역의 특성과 분위기를 파악해 봅니다.

이 부분은 실제 처음 한번 가서 알아내기란 쉽지 않습니다. 마을이 오래된 집성 촌이라든가 골치 아픈 또라이가 있다든가 또는 과거에 집단타살 또는 자살의 쓰라린 역사가 있다든가 하는 어두운 면은 거주 전까지는 정말 알기 힘듭니다. 다만 가능하다면 후일 다시 한번 동네를 찾아와 동네 구멍가게 같은 곳에 앉아서 마을 할머니에게 넌즈시 물어 보는 길 밖엔 없습니다.

5. 지적도를 들고 정확한 경계와 도로를 파악합니다.

현장방문 시에 이 부분이 가장 중요한 하이라이트입니다. 그러나 대부분의 답사 자는 이 부분을 오히려 소홀히 하고 그저 주변의 경치에 취(?)해서 자칫 건상 넘어갑니다. 진입도로는 물론 땅의 위치와 경계와 모양 그리고 땅이 앉은 향은 대단히 중요합니다.

후일 집을 지을 때에 어떤 방향으로 집을 앉힐지를 머릿속으로 구상해 봅니다. 집을 지을 앞 전망이 산에 가리거나 어두우거나 하면 않좋겟지요. 경계 옆에 비닐하우스가 있어도 별로 좋지 않을 것입니다. 또 옆의 밭이나 산이 홍수피해나 토사, 붕궤, 함몰 등의 전력이 있거나 그럴 위험이 있어도 좋지 않을 것입니다.

6. 주변 2KM 이내에 혐오시설이 있는지 알아 봅니다.

농촌생활에 있어서 좋은 공기와 물은 바로 우리의 목적입니다. 그런데 주변에 공동묘지나 화장장, 또는 하수종말처리장이나 쓰레기 매립장, 광산 등이 있으면 좋은 물을 얻을 수 없습니다. 공기도 물론 이구요. 또 비행기이동통로가 되어 소음이 심한 것도 않좋습니다. 염색가공, 가죽, 목재가구공장 등 공해공장이나 레미콘공장 등은 기피시설입니다. 이런 것들은 산 뒤편이나 마을구석 등 육안으로 잘 보이지 않는 거리에 있으므로 50,000분의1 전국지도 등을 보고 주변의 공장이나 혐오시설을 미리 또는 다녀온 후에 도상 점검하면 좋습니다.

7. 전기와 전화를 쉽게 끌 수 있는지 점검 합니다.
전원주택 신축에 있어서 전가와 전화 그리고 물의 조달은 생활의 기본인 동시에 농지전용과 건축허가의 필수점검사항입니다.

목적토지가 마을 한 가운데 또는 기존마을에 인접 해 있다면 이런 문제는 신경을 쓰지 않아도 됩니다. 기존 농가주택이 현존하거나 있던 자라도 마찬가지 입니다. 그러나 마을에서 떨어져 잇는 외진 개울가나 산속이라면 신규 인입비용도 대강 고려해 보아야 합니다.

전화는 핸드폰을 쓰면 되겠지만 전기는 생활에 필수적인데 마을에서 멀리 떨어질 수록 그 비용이 만만치 않습니다. 전기 신규가설비는 기존전가가설지역으로부터 200M 까지는 기본료이나 그 후 1M당 48,400원씩 가설비가 추가됩니다. 예컨대 마을에서 1KM떨어진 곳의 가설비는 약 39백만 원이 추가 부담이 됩니다.

8. 식수를 어떻게 조달하는지 검토해 봅니다.

식수는 농촌에서도 기본적인 선결사항입니다. 목적토지 인근에 광역상수도나 간이상수도가 있는지 만일 지하수를 팔 경우 식수량은 풍부한지 가볍게 점검해 봅니다. 우리나라는 아직은 어디를 파나 지하수가 잘 나와 큰 문제는 없습니다. 오히려 물맛과 수질이 문제가 될 것입니다. 하여튼 근처에 약수터가 있거나 좋은 산골 물이 있다면 금상첨화겠지요

I. 서 론

산지관리법이 시행되면서 경사도와 연접개발, 준공 등에 대해 까다로워 지긴 했지만 임야투자는 농지보다 다음과 같은 점에서 훨씬 수월하다.

1. 농지취득증명 등의 절차가 없다

2. 산지전용허가를 받은 후 2년 이내에 집을 지어야 하는 규정도 없고 토목준공 후 바로 대지가 되기도 한다

3. 임야 형질변경허가를 받는데 드는 비용도 농지에 비해 훨씬 적게 든다

하지만 농지보다 개발이 쉽고 평당 가격이 저렴한 임야지만 평수가 크다는 단점이 있다. 임야는 마을에서 외진 곳에 있거나 도로에서 떨어져 있고 경사가 심하기 때문에 가격은 싸지만 개발비가 많이 들 수도 있으므로 구입하기 전에 충분한 검토가 필요하다. 도로를 내고 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓는 등 토목공사를 하는 비용을 계산해 보면 배보다 배꼽이 더 클 수 있다.

II. 본론

임야를 취득할 시 검토 해야 할 중요한 것으로 산지관리법의 내용을 검토 해야 한다. 산지관리법은 임야를 보전산지와 준 보전산지로 나누고 각각의 행위제한을 달리하고 있다.

1. 준 보전임지

임야라 하여 무조건 집을 지을 수 있는 것은 아닙니다. 농지에서와 마찬가지로 준 보전임지일 경우 개발이 가능하다. 준 보전임지는 외지인도 형질변경을 통해 주택을 지을 수 있다.

준 보전임지에 집을 짓기 위해서는 산림훼손허가를 받아 형질변경을 해야 하다. 하지만 산림훼손허가가 났다 하여 무조건 산림을 훼손할 수 있는 것은 아니다. 산림훼손허가를 받은 후 허가증 교부 전까지 산림훼손복구 비를 예치해야 한다.

산림훼손허가를 신청할 때는 사업계획서, 훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도, 산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류(임야대장등본 이나 부동산등기부등본, 신청자 소유로 안되어 있을 경우에는 사용승낙서)를 갖추어 시장 군수나 영림서에 제출하면 된다.

시장 군수는 도로상황, 묘지와의 거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여 허가를 내주게 된다. 산림훼손허가 기간은 보통 1년이며 사업규모에 따라 2~5년까지이며 기간연장도 가능하다.

◐ 산림형질변경허가의 기준

경사도: 임야의 평균 경사도가 25도 이하일 것.

입목축적: 산림형질변경 임야의 ㏊당 평균 입목축적이 관할시군구의 ㏊당 평균입목축적의 150%이하 일 것

입목구성: 임야 안에 평균 나이가 50년 이상인 활엽수림의 점유면적이 75% 이하일것.

절개면의 높이: 형질변경이 완료 후 형성된 절개면의 높이가 10m이상일 때 그 절개면의 매10m 내외마다 단을 설치해야 한다. 단 1,500㎡ 미만 임야의 형질변경에는 적용 받지 않는다.

2. 보전임지

보전임지는 조림을 목적으로 이용할 수 있는 임야이다. 그러나 전혀 개발이 안 되는 것은 아니고 수목갱신을 위해 벌목을 할 수도 있고 현지에 거주하는 농업 인은 보전임지에서도 전용을 받아 농업인 주택을 지을 수도 있다. 종교시설의 신축이나 개축도 가능하다.  

또 1만㎡(3,025평)까지 버섯재배 사나 과수원 등을 만들 수도 있다. 농업인 이나 임업에 종사하는 사람이 농막이나 축사, 버섯재배 사, 잠사, 저장시설 등을 지을 경우에는 신고만으로 산림을 훼손해 사용할 수 있다.

가능한 규모는 주택만 짓고자 할 때 600㎡(181.5평) 미만, 창고 등 부대시설까지 설치할 경우에는 1,500㎡(453.7평) 이내의 범위에서 전용이 허용된다. 또 농임업 기계를 보관하기 위한 시설이나 농막, 농로도 신고로만 가능하다.

그 외에서 1만㎡ 미만의 경사도 30도 미만인 임지를 입목의 벌채 없이 형질변경해 산채, 약초, 특용작물, 야생화, 관상수를 재배하고자 하는 경우, 조림 후 15년이 경과한 조림지에서 가축을 방목하는 경우 등도 신고로 할 수 있다.

신고를 할 때 구비서류는 훼손 실측구역도(6,000분의 1 또는 3,000분의 1), 임도시설의 경우 설계도서 1부, 임야소유권·사용수익권을 증명할 수 있는 서류 등이다. 현지 농민이 아닌 경우 버섯재배사 등을 먼저 지은 후 농장을 만든 후 관리사를 짓는 경우도 있다.

보전임지는 생산임지와 공익임지로 구별된다.

생산임지는 산림자원의 조성과 임업생산 및 산림업을 촉진시키기 위해 국유림, 채종림, 시험림 등에 적합한 산림을 말한다. 공익임지는 임업생산 및 자연환경의 보전, 국민보건휴양 및 산사태나 재해방지 등 공익에 필요한 보안림, 천연보호림, 휴양림, 사방지, 조수보호구역, 사찰림, 상수원보호구역, 개발제한구역, 보전녹지지역, 자연생태계보전지역 등으로서 타용도로의 전용이 극히 제한되는 임야를 말한다.

3. 관리지역
도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농립업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역

1) 보전관리지역: 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

2) 생산관리지역: 농업, 임업, 어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

3) 계획관리지역: 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용, 개발을 하려는 지역으로서 계획적, 체계적인 관리가 필요한 지역

4. 농림지역
도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산림법에 의한 보전임지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역

5. 자연환경보전지역
자연환경, 수자원, 해안, 생태계,상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호,육성 등을 위하여 필요한 지역

6. 대체조림 비의 납부

농지전용을 할 경우에는 대체농지조성비를 납부해야 한다. 임야도 마찬가지로 대체조림 비를 납부해야 하는데 산림이 다른 용도로 전용됨에 따라 감소되는 산림자원을 대체 조성하는 비용을 대체조림 비라 한다. 국가 또는 지방자치단체의 공용 또는 공공용시설사업 및 건축 등 대통령령이 정하는 경우에는 감면받을 수 있다.

대체조림 비는 7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후 5년까지의 육림비를 합하여 그 비용을 정하여 매년 산림청장이 고시한다. 2003년의 경우 ㎡당 1,270원(평당 4,198원)으로 2001년보다 33% 상승했는데 이유는 전용부담금이 폐지되고 이를 대체조림 비로 통합관리하기 때문이다.

대체조림 비 납부기간은 금액에 따라 다른데 납입할 금액이 500만원 미만일 때는 20일 이상 30일 이내 /500만원 이상 5,000만원 미만일 때는 30일 초과 60일 이내 /납입할 금액이 5,000만원 이상일 때는 60일 초과 90일 이내이다.

납입고지 전에 신고해 납입하고자 하는 경우는 농림부령이 정하는 바에 따라 신고납입 할 수도 있다. 신고납입기간은 신고한 날부터 30일 이내이다. 납입기간은 보통 납입고지서 발행일로부터 20일 이상 90일 이내로 정하여 고지하는데 부득이한 사유로 기간연장을 신청한 경우 1차에 한해 당초 납입고지한 기간의 범위 내에서 기간을 연장할 수 있다.

대체조림비를 일시 납부하기 어려운 상황일 때는 이행보증금을 예치한 후 농림부령이 정하는 바에 따라 3년 이내의 기간동안 분할납부할 수도 있다.

산림이 형질변경 되지 않은 상태에서 허가취소 된 경우 납부한 대체조림비를 전액 환급받을 수도 있다. 산림이 일부 형질변경 된 상태에서 허가취소 등이 된 경우에는 형질변경 되지 않은 면적에 대해서만 환급받을 수 있다. 산림의 형질변경허가를 받고 북구를 완료했을 때는 복구준공검사를 받아야 한다.

또 준공검사 후에 발생하는 하자를 보수하기 위해 농림부령이 정하는 바에 따라 미리 하자보수보증금을 예치해야한다. 그러나 면적이 660㎡ 미만인 경우와 기타 대통령이 정하는 경우에는 복구비를 예치하지 않아도 된다.

III. 결론

임야를 매입하기 전에 산림전용 및 개발허가 여부, 토목 공사 시 추가적으로 설치해야 하는 시설 등을 관할 행정기관을 통해 확인해야 한다.

또 추가시설이나 개발 시 투자비용에 비해 어느 정도의 개발이익이 보장될 것인지에 대한 사업성 판단도 필수적이다.

기본적으로 개발 제한이 많아 피해야 할 임야는 대표적으로 6가지가 있다.

첫째, 보전목적이 강한 보전임지

둘째, 분묘기지 권이 인정되는 묘지가 있는 임야

셋째, 개발허가가 어려운 급경사인 임야

넷째, 보존가치가 있는 나무 등이 있는 임야

다섯째, 진입도로가 없어서 건축허가가 어려운 맹지

여섯째, 암반 등이 많고 공사 시 재해발생이 우려되는 임야 등이다.

하지만, 이 중에서도 헐값에 사서 단점을 보완할 경우 투자비용보다 땅값 상승 분이 더 큰 경우도 있다. 도로와 접하지 않은 맹지는 도로 개설을 통해 가치를 높일 수 있고, 재해발생이 우려되는 임야는 재해방지 시설을 설치하면 된다.

그러나 애초에 토지 매입비와 공사비를 합한 금액이 개발 후 인근 시세와 큰 차이가 없다면 개발이 가능하더라도 포기하는 것이 낫다.

취득 및 개발에 특별한 제한이 없다면 임야의 지리적 조건이나 토지의 상태, 향후 개발 전망을 점검해 봐야 한다.

특히 개발 업종이 있는 경우 대상 임야의 산림 상태나 이용 현황, 조경으로서의 활용가치, 임야의 주변 환경이나 입지적 조건이 개발 목적에 부합하는지 등을 꼼꼼하게 살펴야 한다.

경사가 완만하고 조망 권이 좋은 땅이나 산꼭대기 분지 형 지형을 찾는다.

전원주택지나 개발 적지를 찾게 될 때 가장 먼저 떠올리는 것은 배산임수 형 땅이다.

뒤로는 병풍처럼 산이 둘러싸여 있고, 앞으로 강이나 호수가 있으며, 남향을 바라보고 있는 입지의 땅을 예부터 최고로 쳤다.

특히 임야는 강을 바라보고 있지 않더라도 주변에 계곡이나 개울을 끼고 있으면 그 가치가 더 높아진다.

강이나 호수에서 너무 가까우면 습기가 많고 안개가 자주 끼어 주거지로서 적합하지 않다.

그저 앞이 탁 트이고 강이나 호수를 멀리서 바라보기에 좋을 정도의 조망 권을 가진 위치면 적합하다.

산이나 절벽 바로 아래 집을 지을 경우에는 산사태의 위험은 없는지, 또 계곡을 끼고 집을 지을 경우에는 여름 장마철에 계곡물이 많이 불어서 넘칠 위험은 없는 지 등 만일의 위험도 점검해야 한다.

요즘은 자연환경이나 풍치를 중요하게 생각하기 때문에 평지보다는 오히려 지대가 높고, 경사진 땅을 선호하기도 한다.

그러나 경사가 너무 급격한 땅은 개발허가를 받기도 어려울 뿐더러 토목공사비도 많이 들기 때문에 사전에 꼼꼼하게 투자비를 계산해 봐야 한다.

반대로 주변 지역보다 지대가 낮거나 패인 분지는 토목공사비용은 많지만, 지대가 높은 곳에 새 둥지처럼 아늑하게 형성된 분지는 오히려 장점이 된다.

산꼭대기까지 도로를 내는 데 드는 비용을 감안해서 사업성만 보장된다면 오히려 산꼭대기 분지가 천혜의 전원주택지나 휴양지가 될 수 있다.

자갈과 암반이 적은 토질로 배수가 잘 되는 남동향 땅을 선택한다.

임야를 개발하는 경우에 토질도 상당히 중요한 기준이 된다.

돌이나 자갈이 많이 섞인 땅이나 암반이 나올 우려가 있는 곳도 공사비가 많이 들어가는 데다 개발이 쉽지 않다.

대체로 자갈이 많고 토질이 먼저처럼 푸석푸석한 땅들이 그런 경우가 많다.

반면 자갈은 없으나 너무 검붉은 땅은 차질고 단단해 공사하는 데 애를 먹는다.

또 땅 밑으로 물이 흐르는 경우도 있다.

산인데도 비가 조금만 오면 땅에 흥건히 물이 고이고, 장마철에는 도랑이 패이기도 한다.

이런 땅은 배수에 문제가 있을 수 있으므로 주의해야 한다.

동절기가 긴 강원도나 경기도 북쪽에 위치한 임야는 기후조건도 매우 중요하다.

강설량이 많고 평균일조량이 부족하며 겨울이 긴 곳은 아무래도 임야를 개발해서 다양한 용도로 활용하는 데 있어 제약이 많다.

이런 임야를 개발할 때는 인근에 스키장 등의 겨울 스포츠시설이 설치된 레저, 위락시설이 가까운 곳을 선택한다.

또 고도가 높은 곳에 위치한 땅은 남향, 동향, 남동향 건물을 지울 수 있다.

겨울이 길고 춥기 때문에 눈이 많이 오거나 기온이 많이 떨어지면 진입도로 등에 눈이 쌓이거나 얼어서 쉽게 녹지 않는 경우도 많다.

늘 햇볕을 잘 받을 수 있는 남동향이라면 겨울이 길고 추운 입지적 단점을 조금이라도 극복할 수 있다.

도로 진입이 수월하고 생활편의시설과의 거리가 가까운 곳을 고른다.

대지든 농지든 임야든, 개발 가능한 토지는 교통망과 진입도로 조건이 투자가치를 판단하는 데 있어서 아주 중요하다.

전원주택으로 개발하든 휴양 및 관광단지로 개발하든 도로망이 잘 정비되어 있고 도로 접근성이 좋다면 무엇으로 개발하든 부가가치가 크다. 주로 고속도로 톨게이트나 국도로 진입하기 수월하고, 인근지역과 연결되는 도로망이 잘 발달된 곳이 교통 체증 시 차량 분산의 역할을 톡톡히 하기 때문에 유리하다.

고속도로 IC나 국도와 바로 인접하지 않더라도 대상 부지까지 진입하는 데 도로 여건상 어려움이 없고 고속도로나 국도까지의 거리가 너무 멀지 않다면 문제가 없다. 전원주택지나 사람들이 많이 이용하는 위락시설은 진입도로뿐만 아니라 대중 교통망과의 연계성도 중요하다.

자가용 이용이 어려울 때 철도나 고속버스를 이용할 수 있으면 더없이 좋고, 가까운 관광지나 시내를 왕래할 수 있는 대중버스 노선 등이 잘 갖추어져 있다면 그만큼 부지의 매력은 커진다.

임야는 쾌적한 자연환경이 가장 중요한 경쟁력이므로 환경에 저해가 되는 공장, 위험물질을 제조하는 공장, 소음과 악취를 발산하는 공장, 대규모 공원묘지가 근접한 땅 등은 요주의 대상이다.

장기체류 형 시설이나 전원주택 단지는 읍내에서 생필품을 조달하기 쉽고, 자동차로 20분 이내 거리에 대형 쇼핑시설 등을 이용할 수 있다면 금상첨화다.

의료시설은 가까울수록 좋다.

부지는 정사각형이나 직사각형, 도로와 접한 면이 넓은 땅이 활용도 높다.

부정형이라도 단점이 아니다.

보통 부정형의 토지는 활용도가 낮기 때문에 땅값이 싸지만, 임야는 개발 업종에 따라 주변 지형과 지세를 잘 활용할 수 있다. 특히 큰 나무나 울창한 숲을 자연조경으로 활용해 단지 조성비용을 줄 일 수도 있다.

도로 폭도 필수 점검사항이다.

건축법상 부지가 최소한 5M이상의 도로와 접해야 하고, 도로에 접한 대지의 길이는 2M이상이어야 한다. 또한 연면적이 600평 이상인 경우에는 6M이상의 도로에 접해야 하고, 도로에 접한 대지의 길이는 6M이상이거나 4M이상 2곳에 접해 건축허가를 받을 수 있다.

숲이 울창하고 보존가치가 높은 임야는 피하는 것이 좋다.

용도상 이용 개발이 어렵거나 규제가 있는 지를 사전에 검토한다.

이를 위해 토지이용계획확인 원이나 임야도 등의 공부를 떼서 용도지역과 지목, 면적, 토지 모양 등을 확인한다.

임야나 지방 토지는 공부상 기재된 용도와 이용현황이 다른 경우가 있다.

반드시 현장실사를 통해 토지 면적, 경계선, 이용실태 등을 조사해야 한다.

산림전용이 가능한 지역일지라도 임상이 좋거나 입 목본수도가 50%이상으로 숲이 울창하거나 경사가 심한 경우에는 산림전용 허가를 얻기가 매우 어렵다.

특히 팔당상수원수질보전 특별대책 제1권역과 제2권역에 포함되는 양평, 광주용인, 남양주, 여주, 가평, 이천 지역 등은 사전에 관할 행정기관을 방문해서 취득제한이나 개발 규제 내용을 알아보고, 허가 여부를 확실히 해둘 필요가 있다.

인근주민들과 행정기관이 지역개발에 호의적인 곳이 유리하다.

특히 전원주택지의 경우에는 지역주민들과의 교류가 상당히 중요한 요소이다.

행정기관의 태도도 중요하다.

똑같은 사업이라도 지역개발에 대한 행정기관의 자세에 따라 사업추진이 쉽기도 하고, 어려워지기도 한다. 사전에 담당부서나 공무원 등을 접촉하여 협조를 받을 수 있도록 사업에 대한 설명을 충분히 해두는 것이 필요하다.

교통여건이 좋아지고, 관광자원이 풍부한 지역을 선택한다.

대상 부지의 입지여건은 물론, 주변지역이 계속 개발되고 있거나 장래에 대규모 관광단지나 택지개발 등이 예정되어 있다면 금상첨화이다.

이런 지역은 가만히 앉아 있어도 도로가 신설, 확장되고 교통여건이 좋아지는 것은 물론, 유동인구와 배우수요층이 늘어나게 되므로 어떤 사업을 하던지 투자가치가 있다. 또 요즘은 지방자치 단체별로 마을의 역사와 문화를 관광 상품으로 적극 개발하고 있고, 마을을 하나의 문화적 개념으로 테마파크로서 부각시키려는 경향이 있다.

이렇게 인근에 연계되는 관광, 휴양시설이나 외지인을 끌어 들일 수 있는 그 지방 고유의 관광 상품이나 이벤트가 있는 곳이라면 개발의 효과도 더욱 커진다.

◐ 땅은 겨울에 보라

땅 전문가들은 봄·여름·가을에 땅을 보는 것은 화장한 여자의 얼굴을 보는 것과 같다고 말한다. 봄에는 꽃이,여름에는 무성한 나뭇잎이,가을에는 단풍이 있어 땅 모양과 경사도를 제대로 파악할 수 없다.또 경관에 홀려 땅에 대한 판단이 흐려지게 된다.

이에 반해 겨울에 땅을 보는 것은 막 잠자리에서 일어난 여자의 화장안한 얼굴을 보는 것이나 마찬가지다. 앙상한 나뭇가지만 남아 있어 그 땅의 모양과 가능성을 제대로 파악할 수 있다.

그래서 땅 전문가들은 땅을 보려면 겨울에 보라고 주문하다. 특히 주거용 부동산을 고를 때는 가능하면 겨울을 선택하는 것이 좋다.쉽게 얼지않는 땅,눈이 빨리 녹는 땅은 사람이 살기 좋은 명당임에 틀림없다.

이런 땅은 햇볕이 잘 들 뿐만 아니라 찬바람을 막아주는 구릉이나 산이 있어 살기에 적합하다. 다만 겨울에 땅을 고르더라도 눈이 왔을 때 땅을 보는 것은 금물이다. 눈도 일종의 화장이다.

눈이 덮혀 있으면 땅의 경사도나 지형을 파악하기 어렵다. 부동산 전문가들은 그러나 겨울에 땅을 볼 때는 어지간히 좋은 땅이 아니면 좋아 보이지 않는 만큼 눈높이를 조금 낮출 필요가 있다고 말한다.

◐ 컨테이너

기본값에 이중창, 바닥단열용 열선 등등 이것저것 추가하니 500은 훌쩍 넘어갑니다. 중고를 실용적인 5평짜리 조립식주택. 6평 이하일 경우 건축허가 필요 없이 신고만 하면 되므로 부담이 덜 가고 혼자 생활하기에 그 정도면 충분하다.