★★★부동산 어떻게 투자해야 하나'고종완 강의록 정리

[구로궁동지킴이]

출처 ~ 부동산 재테크의 새로운 블루오션! 

부동산 어떻게 투자해야 하나' RF멤버스 고종완 강사님 강의록 정리

[교양강좌] 부동산 어떻게 투자해야 하나?

사내 교양 강좌에서 RF멤버스 고종완 강사님이 강의한 내용을 정리 해 보았습니다..
저 혼자 듣기론 아까워 최고급 7기 원우님들과 공유코자 합니다. 

여유 돈으로 돈을 불리고 싶으신 분, 아직 내집을 마련하지 못하신 분 등 재테크를 계획하고 계시는 분들 아래 강좌 내용을 참조하셔서 성공적인 재테크로 아름다운 미래를 설계하여 보시기 바랍니다.
재테크시 위 내용을 잘 참조하시면 의외로 좋은 결과가 나올거 같기도 하고요..
하지만 투자에 대한 모든 책임은 본인 한테 있다는 것 항시 명심하시고 신중한 투자로 좋을 결실을 맺으시기 바랍니다.

내년까지는 부동산 침체다.
핵가족화와 노년층의 고령화에 따른 작은평수에서 큰평수로 갈아타야 한다
(예를들어 할아버지댁이 손자가 사는 집보다 작으면 손자도 할아버지 댁에 가기 싫어한다^^) - 강사님 조크지만 그 의미가 중요한 듯

부동산 입지가 좋은 곳으로 내년 6월까지는 교체 투자(갈아 타기) 해야 한다.

○ 주거 입지 결정 요소

1. 교육 : 집값의 30%이상 차지    - 학군, 학원가의 중요성 내포

2. 환경/조망 : 20 ~ 30%
   - 중앙공원이 보이는 곳.  유명 건설사가 지은 아파트가 아님( 유명 회사 브랜드나 중소 브랜드나 건축비 가격은 똑같다 )
   - 한강 조망권에 따라 30~50% 차이 발생

3. 교통 : 20%
  - 지하철이 개통되면 20% 오름
  - 강남 대체성의 원리에 의하여 강서지역 짒값이 9호선 개통으로 20% 오름
  - 강남을 떠나지 못하는 이유 : 강남을 대체할 만한 지역이 없음
  - 강남 대체 유망 주거지 : 1. 용산, 2. 판교, 3.송파
  - 강남 대체 가능 주거지 : 화성 동탄, 수원 광교, 인천 청라
  - 2011년 부터 2012년 까지는 수도권 지역이 부동산 공급 부족 지역으로 지정되어 있어
    부동산 추가 하락은 없을 것으로 예상됨
  - 교통 개통예정 ( 교통개통 예정 6개월 전에 사야 함 개통 후 20% 상승 효과 볼 수 있음 )
  - 대형 소핑몰이 인접하면 교통 혼잡 증가로 마이너스 요인.

   (도보 10분 거리가 가장 좋은 지역임.)

입지(지리적 위치, 지역적 요인)가 주택 가격의 70%를 차지한다. 지역이 가장 중요함.

집값이 오르려면 6개월 전 부터 전세값이 먼저 올라 감 (전세값이 오르기 시작하면 매입으로 전환해야 할 시기)이사오는 집의 세대주의 소득,학력,직업이 낮으면 무조건 짐을 싸야 하는 시점임..^^

풍납동, 신림/봉천동 ( 행정적 동이름 기타등등..바뀌면 크게 오르지 않지만 무엇보다 중요한건 소득,교육,직업 수준 )

수도권에 돈 묻어라 ( 도심, 대도시, 신도시 ) 아파트 , 중대형

○국토 중심축 이동

1. 경부축 (강남 -> 분당 -> 용인) 현재
  -강남 개발이후 땅값이 1,000배 오름
  -경부 고속도로 개통이후 땅값이 500배 오름 (고속도로 개통 70.7.1 이후)

2. 경부 연장 축 (강남 -> 판교 -> 수원 광교)
  -강남축은 앞으로 10년 더 갑니다
  -강남 중심 축이 개포, 대치 도곡 에서 압구정, 반포, 잠실로 바뀔 것임.  압구정으로 가자!!!
  -판교의 개발로 수지,죽전이 유망해 지고 있음.
  -수원 광교도 매우 유망한 지역임.  강사 자신도 미래 가장 살고 싶은 지역이 광교임.
  -아파트의 내재 가치는 토지임.  아파트 지역 토지의 10년간 가격 조사해서 오르는 지역의 아파트

   에 투자해야 함
  -제1후보지(압구정) => 노후생활 0순위, 90대년 주름 잡았던 오렌지족 유학파 자녀들 컴백

    나와바리 무대로 변모
   제2후보지(강남구 일원동 5층이하 저층 아파트 청솔, 상록수 등), 강동구 유망( 천호, 성내 )
   제3후보지(8호선 연장선인 하남,상남,남양주 까지 좋아짐)
  -강남과 같은 곳 (모든 것을 갖춘 곳) : 1.수원 광교, 2.청라지구, 3.화성동탄

3. 서부축 (송도 -> 영종도 -> 청라/검단 -> 마곡) 9호선 호재
  -용산 집창촌이 평당 3천오백에서 용산 개발 호재로 최근 1억5천까지 올랐음.
  -접근성이 좋고 눈에 안띄는곳의 서울 재래시장, 특히 뉴타운/도시 재정비 지역의 재래시장 지역 

   은 주상 복합으로 재개발 가능성이 높음 (5년 이후에)

4. 철원 - 자식에게 물려 줄 생각으로 투자를 하신다면 커다란 빙뱅으로 부를 축적 할 수 있다.

           - 금강산 육로 관광 시대가 곧 올것이다...금강산 관광 육로로 가는 길목 선점하는 지혜 필

            요

○ 재건축, 재개발은 영원한 투자 테마다

    (도시가 존재하는 한 영원한 투자처)

1. 재건축/재개발 유망지역
  -마곡 - 김포 - 파주 (파주 위쪽으로는 가지 말것)
  -수색 지구(우성,청구,진흥(도촉지구) , 경산지구)
  -동대문 전농동/답십리 ( 이명박시대는 청계천 사업였고 오세훈 시대는 동대문 패션 클러스터 )
  -영등포 신길 지구(레미안) 및 구로 금천 지구가 4년후 확 바뀜.
   구로/금천지구는 공장용지가 많은데 공장 용지 집중 공략할 것

   ( 주거지역으로 발전하면 공장은 필히 옮겨 가야 함 )
 
2. 주택은 10년후 금리의 2배 이상 수준으로 오른다

○ 향후 전망

1. 올해 부동산 전망은 약보합 (지난 5년간 많이 올랐다. 조금 쉬고 가자 - 조정장 )

2. 지금은 집살때가 아님. 금년 12월 19일 대선이후 분명한 부동산 시장에 변화가 옴.
  -1세대 2주택 정책은 우리나라에만 있는 정책임. 과도한 규제 및 세제(1가구 2주택 중과세 개념은

    선진국 어디에서 찾아 볼수 없다)는 앞으로 완화가 될것으로 예상됨.
  -개포 주공,은마,고덕주공, 압구정 현대 등 재건축에 변화가 옴. 매수 타이밍은 내년 6월 이전임.
   (무릎에서 사서 어깨쯤 오르면 파는 것을 고려 하자)

3. 2009년 ~ 2010년에 부동산 시세가 나옴. 2015년 까지는 확실하게 오름.
  - 부동산 사는 시점은 전고점이 가장 투자 적기임.  무릎에서 사서 어깨쯤 오르면 파는 것을 고

    려 하자

4. 상업용지 아직도 싸다
   (예를 들어 필리핀, 베트남 신흥개발도상국 GNP 수준이 우리나라보다 10배가량 낮을뿐 아니라
   등기도 안되고 임대방식이지만 평당 3000 ~ 4000 간다 )

   따라서 수도권(수원,안산,의정부) 도심 상업용지 노려 볼만

5. 평생 재테크 방법 : 입지조건이 좋은 곳에 큰 평수의 아파트를 보유하고 은퇴후 역모기지론을

   활용하라 32평기준 월 170만원(?) 연금으로 나옴 
  은퇴후 고향으로 귀향하더라도 서울집은 두고 몸만 가야 함. 집은 은퇴후 미래에 먹고 살 수 있는
  중요한 자산임을 명심할 것 (역모기지론)

집은 의식주를 해결할 뿐만 아니라 주택복합문화 ( 교육 오락 문화 여가생활 ) 유비쿼터스 혁신 이뤄져야 함  -> 모든 것은 집 주택에서 이뤄져야 함 (주택복합문화)

이상 강의 내용을 요약하였읍니다.