10.24 가계부채 종합대책 정리-신 DTI DSR 도입 10.24 가계부채 종합대책 가계부채 폭탄 해법될까? 부동산 보유세 문제 등 부동산 대책 방향도 관심

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10.24 가계부채 종합대책 정리

-신 DTI DSR 도입 10.24 가계부채 종합대책 가계부채 폭탄 해법될까?

부동산 보유세 문제 등 부동산 대책 방향도 관심

가계부채 종합대책이 발표됐습니다.

그동안 거론되었던 내용들이 대부분 반영된거 같은데 야당에서는 알멩이 없는 대책이라는 비난을 제기하고 있네요.

서울 강남 재건축 아파트 등 식지 않는 아파트 가격을 잡기 위해 앞으로 나올 부동산 대책도 관심입니다.

가계 대출 규제에 이어 부동산 보유세라는 강력한 수단이 동원될지가 주된 이슈입니다.

10.24 가계부채 종합대책은 부총리 겸 기획재정부 장관 김동연, 국토교통부 장관 김현미,
금융위원장 최종구, 금융감독원장 최흥식 등 4개 부처 합동으로 발표되었음.

10.24 가계부채 종합대책 전문은 첨부 파일을 참고하시기 바랍니다.

10.24 가계부채 종합대책.pdf

10.24 가계부채 종합대책 주요내용

10.24 가계부채 종합대책 대출 규제 내용

차주가 보유한 부채를 최대한 포괄적으로 반영, 보다 정확한 상환능력 심사를 위한 새로운 DTI 산정방식(新DTI, Debt to Income 총부채상환비율)을 도입한다. 모든 주택담보대출(주담대) 원리금상환액과 기타태출 이자상환액을 합쳐 연간소득으로 나눠 산정하고, 대출 심사시 규제비율로 활용하게 된다. 내년 1월부터 DTI 기존 적용지역부터 시행하고 향후 적용범위 확대 여부를 검토할 방침이다.

주담대 2건 이상 보유 차주는 기존 신규 주담대 원리금과 기존 주담대 이자만 반영했지만 앞으로는 DTI 산정시 기존 주담대 원리금 상환부담 전액을 반영한다. 또한 복수 주담대 차주의 두번째 주담대부터는 만기제한을 도입한다.

차주 소득 파악을 위해 기존에는 최근 1년간의 소득기록을 확인했지만 이를 2년으로 늘리고, 10년 이상 등의 장기대출은 주기적으로 소득정보를 갱신할 예정이다.

신DTI는 신규 대출부터 적용해 기존 복수 주담대 차주는 보호하고, 기존 주담대 금액이나 은행 변경없이 단순 만기연장 가능성은 열어 신 DTI 적용을 배제했다.

실수요 거주가 아닌 투자목적의 주담대(두번째 주담대)에 대한 LTV, DTI 규제비율 10%포인트 하향조정은 이미 지난 8월부터 적용되고 있다.

또한 내년 1월부터는 HUG 중도금대출 보증한도를 수도권 광역시 세종시는 6억에서 5억원으로, 기타지역은 3억원을 유지하는 등 하향조정한다. 중도금대출 리스크 관리 강화를 위한 보증기관인 HUG와 주택금융공사의 보증비율을 기존 90%에서 내년 1월부터는 80%로 추가로 축소한다.

이번 가계부채 종합대책의 주요 내용은 중도금 대출 한도와 보증한도를 낮춰 가계부채를 잡고 신 DTI와 DSR 도입해 다주택자들의 무분별한 추가 대출을 막는다는 의도다. 주택업계에서는 신 DTI와 DSR 도입은 가계부채 감소에는 긍정적인 영향을 줄 수 있으나 거래절벽을 낳을 수 있다고 우려했다.

중도금 대출 보증한도 축소와 관련, 보증기관에 기대할 수 있는 수준이 80% 수준으로 떨어지게 됐기 때문에 향후 은행들은 건설사 재무구조나 분양 단지들의 사업성을 더 꼼꼼히 보고 대출을 해줄 수밖에 없게 됐다는 해석도 나왔다. 그러나 이와 함께 사업성이 낮은 단지는 이자 부담이 상대적으로 큰 제2금융권으로 몰릴 수밖에 없다는 지적도 나온다.

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임대주택 공급 확대…주택 세일앤리스백 도입

리츠ㆍ부동산펀드 공모화 지원…부동산임대업자 여신심사 가이드라인 도입

정부가 24일 발표한 10.24 가계부채 종합대책에는 국민들의 주거안정 방안과 소득 증대 방안이 대거 포함됐다.
가계부채 억제 대책으로 생길 수 있는 주거 불안 문제를 해결하고, 국민 소득을 높여 가계부채의 부실 가능성을 줄이기 위해서다.

정부는 우선 공공임대주택 공급을 확대한다. 우리나라의 주택임대 시장은 주로 주택을 여러채 보유한 개인들이 주도하고 있다. 이 때문에 현재 우리나라 주택임대 시장에서는 임대료 폭증을 막을 수단이 많지 않다. 천정부지로 치솟는 전월세금을 충당하기 위해 대출을 받거나 아예 빚을 내 집을 사는 일이 늘어나면서 가계부채 증가로 이어졌다.

정부는 내년부터 2022년까지 매년 공공임대주택을 13만호를 짓는다. 이를 통해 6.3%인 공공임대주택 비율을 9%까지 끌어올린다는 계획이다. 공공임대 주택 이외에도 세제·금융지원을 통해 임대료 상승률이 제한되는 민간임대주택도 연 4만호씩 공급한다.

또 노후공공청사 복합개발과 노후주택 리모델링 등을 통해 도심내 공적임대주택 5만호 이상 확충하기로 했다.

주택소유권을 리츠(REITs)에 넘기고 대신 임대료를 내고 생활하는 세일앤리스백(Sale&Leaseback) 프로그램도 도입된다. 주택담보대출 상환이 어려운 한계가구의 주거안정을 지원하기 위한 장치다.

주택담보대출 상환이 어려워진 차주는 도시주택기금과 한국토지주택공사(LH), 금융기관 등이 출자해 설립한 리츠에 주택을 매각하고 대출금을 상환한다. 리츠는 매입한 주택을 원래 살던 차주에 임대하고 임대료를 받는 구조다.

현재는 개인 차주가 주택담보대출의 원리금 상환에 실패하면 담보를 제공된 주택은 경매로 넘어간다.

반면 세일앤리스백이 도입되면 차주가 주택담보대출 상환을 못하더라도 원래 살던 집에서 계속 거주할 수 있다.

정부는 내년에 세일앤리스백 프로그램을 1000호 정도  적용한다는 방침이다.

이번 대책에는 국민 소득 확대 방안도 마련했다. 가계부채가 문제가 되는 이유 중 하나가 부채 증가 속도에 비해 소득 증가 속도가 낮다는 점이다. 소득을 높여 가계부채의 상환 가능성을 높이면 가계부채의 부실 위험이 낮아진다.

리츠와 부동산펀드에 일반 국민들의 투자 기회를 늘리기 위해 공모 방식을 유도하기로 했다.

사모리츠의 공무의무가 면제되는 연기금 투자비율을 30%에서 50%로 높인다. 리츠는 영업인가나 등록일로부터 2년 이내에 주식의 30% 이상을 공모해야 한다. 다만 연기금이 30% 이상을 투자하면 공모의무가 면제됐다. 공모 의무 면제 조건을 높인 것이다.

기업구조조정리츠(CR)도 공모의무가 면제되는 채무상환비율을 50%에서 70%로 높이고 7년마다 재심사를 해 공모 의무를 부여할 검토한다.

비개발ㆍ위탁관리형 리츠는 상장 심사기간을 현재 4~5개월에서 2~3개월로 단축한다. 아울러 모(母) 리츠 상장요건을 완화해 내년부터 최소 1개 이상의 모리츠가 상장될 수 있도록 유도할 예정이다.

또 모든 공모형 부동산펀드에 대해 국민주택채권 매입의무를 면제해 공모 방식의 부동산펀드가 활성화될 수 있도록 할 계획이다.
대신 최근 증가세가 확대되고 있는 부동산임대업자 대출은 내년 3월부터 여신심사 가이드라인 도입을 도입한다.

임차보증금 등 선순위채권액 등을 고려한 유효담보가액을 넘어서는 대출액은 분할상환을 유도한다. 차주의 상환능력을 심사할 때 연간 임대소득을  연간 이자비용으로 나눈 임대업 이자상환비율(RTI)를 산출해 적용한다.

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10.24 가계부채 종합대책 인터뷰

이찬우 기획재정부 차관보와 유재수 금융위원회 금융정책국장, 민병진 금융감독원 은행감독국장의 일문일답이다.

- 이번 정책으로 가계부채 증가율이 줄어들까.

(이 차관보) 가계대출이 올해 상반기에만 10.2% 늘었다. 올해 말이 되면 가계부채가 1450조∼1460조원 정도 될 것 같다. 과거 추세치를 보면 가계부채 증가율이 연평균 8% 정도다. 이번 대책을 적용하면 이보다 낮아질 것으로 예상한다.

-신(新) 총부채상환비율(DTI)을 적용으로 주택담보대출 조이기에 나서면 신용대출 쏠림 현상이 나올 것 같다.

(민 국장)8·2 대책 이후 은행권에서만 신용대출이 3조6000억원 늘었다. 그런데 카카오뱅크 등 인터넷 은행 중심으로 많이 늘었다. 이를 고려하면 주택담보대출 규제 강화로 신용대출이 크게 늘었다고 보기는 어렵다. 규제회피 목적의 신용대출이 없는지 현장점검을 강화하겠다.

- 은행권 고정금리 분할상환 비율 목표는 확대할 계획은 없는가.

(유 국장) 올해 은행권 고정금리는 45%, 분할상환은 55%까지 늘린다는 목표를 유지할 계획이다. 금융권에서는 금리 인상기에 변동금리 대출을 많이 하고 싶어한다. 고정금리 비중이 축소되지 않도록 관리하겠다.

- 8·2대책 이후 부동산 가격이 안정됐다고 판단하는가.

(이 차관보) 8·2대책 이후 부동산 시장이 전반적으로 안정 됐다고 생각한다. 부동산의 투기 수요를 억제하면 성장에도 도움이 된다. 가계부채의 급격한 증가로 인한 소비 감소를 막을 수 있어서다. 가계부채 대책으로 중장기적으로는 가계부채 연착륙을 통해 향후 경제 성장에 도움이 될 것으로 본다.

(유 국장) 8·2대책에서 다주택자의 대출을 규제했다. 정부 정책은 부동산 시장에서 실수요자를 지원하고 다주택자의 갭 투자와 투기 수요를 줄이게 하는 것이 목표다. 그 틀에서 보면 신 DTI 도입으로 부동산 시장에서 투기 수요를 억제하는 효과가 있을 것 같다.

- 임대업 이자상환비율을 도입하면 갭 투자를 줄일 수 있을 것으로 봤는데.

(유 국장) 임대업자가 임대를 통해 들어오는 소득에 대출로 인한 이자상환 비율을 따지는 것이다. 적어도 임대수익이 이자비용보다는 많아야 한다. 이를 규제하면 무리한 갭 투자를 줄일 수 있을 것으로 기대한다.

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10.24 가계부채 종합대책 차주 분석, 대응방안-취약차주 채무탕감 추진

10.24 가계부채 종합대책은 앞선 부동산 규제 정책의 후속조치 성격이 강하다. 지난 6월19일과 8월2일 발표한 부동산 대책이 전체적인 부동산 주택 거래를 억제하기 위한 ‘충격요법’으로서의 역할을 했다면, 이번 가계부채 종합대책은 세분화한 차주를 대상으로 대출심사를 근본적으로 개편하는 데에 초점을 맞췄다. 취약차주에 대한 구제책은 확실히 마련하되, 부동산으로 흘러 들어가는 돈을 ‘가계부채 총량규제’라는 명목 하에 적극 관리하겠다는 의도다.

정부가 내놓은 가계부채 종합대책은 사실상 ‘빚내서 집 사는 시대’의 종식을 의미한다. 미국의 금융위기 이후 전 세계적으로 계속된 저금리 기조 현상은 우리나라에서도 예외는 아니었다. 중앙은행인 한국은행은 기준금리를 2014년 2.5%에서 현재 1.25%까지 내리며 ‘가지 않은 길’을 걸으며 국내 유동성을 풀었다. 게다가 박근혜 정부의 ‘초이노믹스’로 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제가 완화하면서 주택 매입 수요가 크게 확대됐다. 빚을 내서 집을 사는 사람들이 늘어날 수밖에 없는 상황이었다.

그러던 중 가계부채 문제가 수면 위로 올라온 것은 지난 2015년부터다. 서울 강남 지역의 부동산 집값은 천정부지로 치솟았고, 지난해 처음으로 1300조원을 넘어선 가계부채는 어느새 1400조원의 턱밑까지 차올랐다. 더 큰 문제는 증가폭이다. 지난 2015년부터 2016년까지 2년간 가계부채는 연평균 129조원씩 증가했다. 지난 2007년부터 2014년까지 가계부채 증가 규모가 연평균 60조원이었던 점을 비교하면 2배를 상회하는 수준이다.

하지만 금융당국은 눈덩이처럼 커져가는 가계부채를 놓고 ‘관리 가능한 수준’이라고 항변해왔다. 가계부채 총량 측면에서 가계부채 비율이 주요 선진국과 비교해 높은 수준이지만, 가계 상환능력이 양호하고 금융기관의 손실 흡수능력이 충분하다는 이유에서다. 실제로 은행의 연체율은 0.3%에 그치며, 국제결제은행(BIS) 비율은 올해 2분기 기준 15.4%로 기준치(9.125%)를 크게 상회한다.

그럼에도 정부가 가계부채 종합대책을 내놓은 이유는 ‘취약차주’ 때문이다.

상환능력이 부족해 부실화가 우려되거나 이미 상환이 불가능한 것으로 파악되는 차주의 가계부채 규모는 약 200조원이다. 금융위원회 관계자는 “상환능력이 부족할수록 신용대출 비중이 높고 소득이 낮은 것으로 파악됐다”며 “이들 차주에 대한 맞춤형 접근이 필요하다”고 말했다. 상환능력이 의심되는 차주들은 원리금상환부담(DSR)도 큰 것으로 나타났다. 저소득층의 다중채무자 비율이 높기 때문이다. 여기에 미국의 통화정책 정상화 등에 따라 국내 대출금리 상승이 맞물리면서 취약차주를 중심으로 상환부담이 증가해 부실이 발생할 가능성이 크다는 점도 문제점으로 지적된다.

이에 따라 정부는 가계부채 총량을 관리하되, 차주 특성별 심층 분석에 기반한 맞춤형 대응방안을 추진하겠다는 계획이다.

금융당국은 가계부채 차주의 특성을 분석해 차주에 따라 대응 방안을 다르게 마련했다. 가구당 부채규모가 1억원을 넘지 않는 상환능력이 충분한 차주에 대해서는 DSR을 도입해 건전성을 관리하고, 부채가 1억원 이상 2억원 이하이면서 상환능력이 양호한 차주의 경우 연체 전 채무 조정을 유도해 고금리 이자부담을 완화하겠다는 계획이다. 이와 함께 상환능력이 부족하거나 상환이 불가능한 차주에 대해서는 연체금리 산정체계를 개편해 연체부담을 완화하고, 소액 장기연체채권 감면 등 적극적인 채무재조정을 실시해 재기를 지원할 예정이다.

가계부채 총량관리 방식은 간단하다. 가계부채가 증가하는 속도를 잡겠다는 것이다. 이에 따라 금융당국은 가계부채 증가율을 추세 전망치보다 0.5∼1.0%p 낮게 유도하는 방식으로 질적구조를 개선할 방침이다. 정부 계획은 사실상 가계부채 증가율을 한자릿수로 낮추는 게 목표다. 지난 2015년과 2016년 가계부채 증가율은 두자릿수를 기록해왔다. 장기적으로는 지난 2007년부터 2014년까지 연평균 가계부채 증가율이었던 8.2% 수준 이내로 가계부채 증가율을 낮추겠다는 계획이다.

이를 위해 정부는 新DTI를 내년부터 수도권을 중심으로 시행하고, DSR을 단계적으로 도입해 전체 금융권의 여신관리 지표로 정착하도록 유도하겠다는 방침이다. 이렇게 되면 주택담보대출을 2개 이상 보유한 다주택자나 소득에 비해 빚이 많은 차주의 신규 대출이 어려워질 것으로 전망되며, 차주의 상환능력평가가 엄격하게 적용돼 대출한도가 크게 줄어들 것으로 보인다.

<언론 기사 종합>

[조심]

잘 읽었어요

[찌니88]

부동산공부새내기입니다
아직도 용어가심하게
낯설지만 카페글많이보고
공부해서ㅡ나름전문가가되기위해
노력하겠습니다~^^^

[멀쑥]

좋은정보 감사합니다.

[ENLFNR]

리츠개념을 활용할 수 있어서 좋았습니다.

[바다2]

유익했습니다

[블루킴]

가계부채가안정되었으면좋겠네요