10.24 가계부채 종합대책 대출 규제 내용, 신 DTI, DSR 적용-가계부채 종합대책, 주택담보대출 마이너스통장 중도금대출 규제 강화 및 다주택자 갭투자 차단

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10.24 가계부채 종합대책 대출 규제 내용, 신 DTI, DSR 적용

-가계부채 종합대책, 주택담보대출 마이너스통장 중도금대출 규제 강화 및 다주택자 갭투자 차단

신 DTI·DSR 도입되면 대출한도 어떻게 바뀌나

정부가 가계부책 관리 대책의 일환으로 내년 1월부터 수도권 지역에 신(新) DTI(총부채상환비율를 도입하기로 했다. 또한 2018년 하반기부터는 DSR(총부채원리금상환비율)을 도입한다.

신 DTI는 주택담보대출에서 소득 대비 원리금 상환 비율을 나타내는 DTI의 계산식을 개선해 기존보다 소득을 상세하게 평가할 수 있게 디자인됐다.

신 DTI의 주요 골자는 부채 원리금의 경우 기존 주택담보대출의 원금까지 포함하고 복수의 주담대는 두번째 주담대부터 만기가 15년으로 제한된다.

예컨대 연소득 5000만원인 사람은 현재 연간 원리금을 2000만원(DTI 40%)까지 갚는 대출이 가능하다.

지금은 집을 두채 사면 각각 2000만원씩 소득의 80%인 4000만원까지 갚는 대출을 받을 수 있다. 각각의 주담대 원리금이 따로 잡히기 때문이다.

하지만 내년 1월부터는 두건의 주담대를 합산해 DTI를 계산하기 때문에 연 2000만원을 갚는 대출을 받았을 경우 추가 주담대가 불가능 해진다.

만약 내년 1월 신 DTI 도입 이후 일시적으로 주담대가 2건이 될 경우 1건을 즉시 처분하면 기존 주담대 이자상환액만 반영된다.

또한 2년대 1건을 처분할 경우 두번째 받은 주담대의 만기제한을 적용하지 않는다.

신 DTI는 미래소득까지 반영하기 때문에 20~30대의 대출 가능액수는 늘어나고 50대 이상의 대출 가능액은 줄어들 가능성이 높다.

연봉 3000만원을 받는 사회초년생이 기존 DTI를 통해 주택담보대출을 받을 경우 연봉기준 3000만원을 놓고 대출한도를 설정한다.

신 DTI를 적용할 경우 이 신입사원이 향후 차장, 부장에 올라 받을 연봉을 기준으로 은행이 대출해준다.

아울러 내년 하반기부터 DSR이 도입 된다면 대출을 받을때 한도가 더욱 줄어들 것으로 보인다.

기존 주담대 뿐만 아니라 마이너스통장 등 모든 대출의 원리금이 포함되기 때문이다.

예를들어 DSR이 150%로 확정되면 1년동안 내는 이자와 원리금 상환액이 연봉의 1.5배를 넘어서는 안된다.

연 소득이 5000만원이고 DSR이 150%이면 1년동안 갚아야하는 주담대, 마이너스통장, 카드대출 등의 원리금이 7500만원을 넘을 수 없게 된다. 정부는 12월 중으로 DSR 적용 범위를 정할 예정으로 시장에서는 150%가 유력할 것으로 예측하고 있다.

즉 신 DTI 시행 이후 DSR이 150%로 결정돼 시행되면 연소득 5000만원의 사람이 원리금 2000만원을 갚는 주담대 1건을 받을 경우 주담대 외에 마이너스통장, 자동차 할부, 카드대출 등 다른 대출로는 5500만원을 넘길 수 없게 된다.

이렇게 마련한 DSR는 내년부터 금융회사들이 자체적으로 활용방안을 만들어 시범 운용한 뒤 내년 하반기부터 본격적으로 금융회사 관리지표로 활용하게 된다.

이재현기자

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다주택자 추가 주택담보대출 사실상 불가…‘갭투자’ 원천차단

정부, 신DTI 및 DSR 도입...가계부채 증가율 8% 이하로 연착륙
집단대출 및 임대업자 규제도 강화...부동산시장 급랭 불가피
부실 우려 취약 차주에는 이자부담 경감 등 맞춤형 지원 확대
 

김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 24일 서울 광화문 정부서울청사에서 열린 관계부처합동브리핑에서 가계부채 종합대책을 발표하고 있다.왼쪽부터 윤면식 한국은행 부총재, 김현미 국토교통부 장관, 김동연 부총리, 최종구 금융위원장, 최흥식 금융감독원장/   안윤수기자 ays77@

정부가 내년부터 신DTI(총부채상환비율)과 DSR(총부채원리금상환비율)을 통해 다주택자의 추가 주택담보대출을 사실상 불가능한 수준까지 조인다

보증한도 축소 등 집단대출을 억제하고 부동산 임대업자에 대한 규제도 강화해 가계부채 증가율을 연 8% 이내로 관리한다는 계획이다.

다만 부실이 우려되는 취약차주에 대해서는 이자부담 경감 등 맞춤형 금융지원을 확대하기로 했다.

‘갭투자’ 등 투기수요 차단 효과가 예상되나 금리인상 기조와 맞물려 부동산시장은 크게 위축될 것으로 보인다.

정부는 24일 기획재정부 및 국토교통부, 금융위원회 등 부처 합동으로 가계부채 종합대책을 발표했다.

이번 대책은 1400조원에 이르는 가계부채가 우리경제의 회복세를 위협하는 ‘뇌관’으로 지목되면서 문재인 대통령의 지시사항에 따라 추진됐다.

특히 가계대출 잔액의 절반 이상(54%, 2분기말 기준)을 차지하는 주택담보대출, 즉 부동산투기 수요를 차단하는데 초점이 맞춰져 있다.

이찬우 기재부 차관보는  “신DTI가 도입되면 8·2대책보다 다주택자에 대한 대출규제가 더욱 강화돼 부동산시장 투기수요를 억제하는 효과가 있을 것”이라며 “다주택자로 인한 갭투자나 투기수요는 바람직하지 않다”고 강조했다.

 

김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 24일 서울 광화문 정부서울청사에서 열린 관계부처합동브리핑에서 가계부채 종합대책을 발표하고 있다/   안윤수기자 ays77@

신DTI는 내년초부터 곧바로 시행돼 다주택자들의 자금줄을 조인다.

종전 DTI가 대출원리금에 신규 주택담보대출 원리금과 기존 대출 등의 이자상환액만 포함했다면, 신DTI는 기존 대출의 원금까지 포함한다. 추가 대출 만기도 15년으로 제한된다.

이미 8.2부동산대책으로 투기지역 등의 DTI 규제가 크게 강화된 만큼, 신DTI가 시행되면 투기지역 등에서는 사실상 다주택자의 추가대출은 불가능해진다.

정부는 이와 함께 내년 하반기에는 주택담보대출뿐 아니라 신용대출 등 모든 원리금 상환액을 소득으로 나눈 지표를 기준으로 대출액을 산정하는 DSR을 도입하기로 했다.

이에따라 높은 전세값에 편승, 적은 돈을 들여 전세를 끼고 집을 사고파는 ‘갭투자’도 차단될 것이라고 정부는 밝혔다.

정부는 또 주택도시보증공사(HUG) 및 주택금융공사 중도금 대출 보증한도 및 보증비율을 축소해 집단대출을 억제하고 여신심사 가이드라인 도입 등 부동산임대업자의 대출 규제도 강화하기로 했다.

이를 통해 가계부채 증가율을 0.5∼1.0%P 낮춰 지난 10년(2005~2014년)간 연평균증가율인 8.2% 수준 이내로 관리하겠다는 것이다.

그러나 금리인상 기조와 더불어 주택 관련 대출 규제강화로 부동산시장은 급속냉각이 불가피할 전망이다.

한편, 정부는 상환능력이 떨어지는 취약차주에 대해서는 이자부담 경감이나 연체전 채무조정 등 맞춤형 지원을 추진하기로 했다. 현재 부실이 우려되는 취약차주는 약 32만가구, 94조원 규모이며 이미 상환불능 상태인 부실화 규모는 100조원 정도로 추정했다.

정부는 이밖에도 중장기적 관점에서 가계부채에 대한 구조적 대응 방안으로 주택연금 및 부동산금융활성화를 비롯, 공적임대주택 공급 확대 및 리츠, 부동산펀드 공모  등 대체투자처 발굴을 적극 추진하기로 했다.

봉승권기자 

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중도금대출 보증한도 5억원으로 하향조정

내년부터 수도권·광역시·세종시에 적용…중도금대출 보증비율도 80%로 축소

정부가 24일 발표한 '가계부채 종합대책'에는 중도금대출 보증요건을 강화하고 보증비율을 축소하는 방안이 담겼다.

내년 1월부터 수도권과 광역시, 세종시에서 주택도시보증공사(HUG)의 중도금대출 보증한도를 6억원에서 5억원으로 하향조정하고, 보증비율을 90%에서 80%로 줄이는 게 핵심이다.

보증한도 조정과 보증비율 축소로 인해 중도금대출이 줄어들 가능성이 커지면서 신규 분양시장에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 우려된다.

현재 HUG의 수도권·광역시·세종시의 중도금대출 보증한도는 6억원, 기타지역은 3억원이다.

정부는 이번 대책에서 기타지역의 중도금대출 보증한도를 3억원으로 유지하되, 수도권·광역시·세종시의 경우 5억원으로 종전보다 1억원 낮추고 향후 시장 상황 등을 살펴가며 합리적인 개선방안을 검토하기로 했다.

중도금대출 보증한도 하향조정은 대출 한도 자체를 낮추는 것은 아니지만 은행 입장에서 중도금대출 때 HUG의 보증이 없을 경우 대출을 꺼릴 수밖에 없고 건설사의 자체 신용 등을 활용해야 중도금대출이 가능해지게 된다.

중도금대출 보증한도 축소와 함께 보증비율은 80%로 축소한다.

앞서 정부는 지난해 8·25 부동산대책을 통해 올해 1월부터 중도금대출 보증비율을 100%에서 90%로 낮춘 데 이어 이번에 다시 10%포인트 추가로 줄이기로 했다.

국토부에 따르면 올해 초 중도금대출 보증비율을 100%에서 90%로 축소했을 때 전체 분양사업장의 15~16%가량이 중도금 1차 지급일이 지난 이후에도 은행과 대출협약을 체결하지 못한 것으로 조사됐다.

이후 대출협약 체결이 늘어나면서 지난달 말에는 대출협약 미체결 사업장이 12%선으로 내려갔지만 이번 대책으로 인해 대출협약 미체결 사업장이 증가세로 돌아설 가능성이 적지 않다.

국토부 관계자는 "대출협약을 체결하지 못한 사업장에서 공사가 중단되는 사례가 나타나진 않았다"면서 "사업성 있는 사업장에 자금이 원활히 공급될 수 있도록 금융기관별 여신심사 합리화와 관행 개선을 지속적으로 추진하겠다"고 말했다.

이번 대책과 별도로 정부는 올 연말까지 서민·실수요자 중심으로 디딤돌·보금자리·적격대출 등 정책모기지 제도의 개편방안을 제시하기로 했다.

정책모기지 잔액은 서민층 내집마련 지원과 주택담보대출의 질적 개선 등을 위해 지난 2014년 48조원에서 2015년 83조원, 2016년 101조원으로 가파른 증가 추세를 보였다.

특히 고정금리·분할상환 중심의 구조개선 과정에서 적격대출 공급이 급증했다.

정책모기지 제도 개편방안은 정책모기지 대상을 서민층 실수요자에 집중해 혜택을 확대하고 정책모기지 공급 규모를 합리적으로 조정하는데 중점을 둔다.

이외에도 정부는 신혼부부 전용 주택 구입·전세대출 상품을 신설하기로 했다.

버팀목대출 신혼부부 특화 상품의 경우 대출한도를 최대 3000만원까지 올리고 우대금리도 최대 0.3%포인트까지 추가로 부여하는 방안을 검토하고 있다.

디딤돌대출은 아직 구체적인 우대금리나 대출한도 조정방안이 나오지 않았지만 우대금리를 소폭 추가하는 방안이 거론되고 있다.
박경남기자