<p>수성구 위치한 조건부종상향 지역들 개발계획등 활발하게 움직이고 있습니다.</p><p>재개발 정비사업.민간개발.지주택.가로정비등</p><p> 먼저 간단하게 민간개발.지주택 자금 흐름을 설명 드리고자 합니다.</p><p>민간개발 시행사가 토지보상을 하기 위해서  전문 브로커가 2~3금융권 대주단을 모집 수수료1.5~2%먹고 연결시켜 주고,</p><p>또다시 대출 수수료9~12% 부담하는 구조이고 보통 95%토지사용승낙서(인감4통/사용목적기재.신분증.인감도장.등본)이상 받아 사업승인까지 기간 1년을 기준으로 돈을 빌려 옵니다.하지만 조건부 종상향지역은 개발계획  사전 심의가 있어  이것을 통과 하는데 어려움이  있습니다.  정비사업 재개발은 지금 받고있는 정비구역 지정동의서가  이것을 대신 하지만 민간개발은 사업구역 설정을 토지사용승낙서 나온 구역으로 한정해  개발계획을 추후에 해야 하기 때문에 조건부종상향 승인밎 사업승인까지 1년에 시간이  아니라 더 긴 시간이 필요 합니다.  그래서 머리 좋은 시행사들은  사업승인후 계약금을 지급 하려고 합니다.</p><p>가계약이라고 시행사들은 주장 하지만 위 서류들을 보면 가계약이라고 할수 없지요.</p><p>왜? 인감이 첨부된 서류들은 브릿지 대출.사업권한 승계등 많은 것들을 할수 있으니까요.</p><p> </p><p>이자가 비싸서 이것을 다시 1금융권  PF대출로 전환해야 하는데  그래서 대주단들이 빌려주는 대출을 브릿지(다리.연결시켜주다 뜻)대출이라 하고 PF대출 필요서류가 건설사 계약서 및 지급보증이 있어야 가능 합니다. 최근 대구 아파트 공급 물량이 많아 미분양이 속출 건설사들이 수주를 포기(LG자이.롯데건설  대구 수주 철수) 하기  때문에 민간개발 시행사들 여러곳들이 부도가 나서  대구 곳곳에  유치권등 현수막으로 차단된 동네들을 쉽게 보실수 있을 것입니다.</p><p> </p><p>근데 정비사업 재개발은 같지 않으냐?</p><p>아닙니다. 앞 민간개발들은 이미 땅을 담보로 고이자를  사용한 사업지라 건설사에서 미분양등으로 수주를 외면 하지만  정비사업 재개발 사업지는  깨끗해 1군 건설사들이  수성구 만큼은 서로 경쟁적으로 홍보전을 하고 있는 실정입니다.</p><p> </p><p>가로정비 재개발사업은 면적의한계 1만제곱미터이하 그리고 사유지  면적에 의한 공공기여10%.층수12층이하.동의율.사업성등  고민할 필요가 있어 보입니다.</p><p> </p><p>지역주택조합 사업은 종상향지역 토지등소유주들이 하기에는 위험 요소가 많습니다.</p><p>지주택은 부동산 선수들이 지.주.택 사업지 정보를 파악해   토지확보 90이상 확보 되었을때 외부인이 분양 받는것이지   어떻게 본인 재산을 걸고  도박을 하려 하십니까? 본인들 때문에 이웃들도 피해를 입어요.</p><p>얼마전 00타운하우스 민간개발이라고 현수막 걸어놓고 지주택 사업을하다 사무실 철수 하였지만  그곳을 주변 부동산 소장이 개발을 주도 하겠다고  사무실을 사용한다고 합니다? 무슨 개발방식을?어떻게?</p><p> </p><p>민간개발은 누구나 선호하는 개발방식입니다.</p><p>다만  시행사들 깃발 꽃기  조심하셔야 합니다</p><p>대구 시행사 100여군데중 추진력및 능력 좋은 시행사가 대충 5군데  있는것으로 보입니다.</p><p>민간개발을 하여도 조건부종상향 지역들은</p><p>기존.2.3종  사업지와 다르게  돈지급  조건에 시간을 많이 주도록 하십시요.</p><p>이유가 조건부종상향지역은 개발계획 사전심의가 있어</p><p>사업승인까지 시간이 더길게  소요됩니다.</p><p>조건부종상향 지역이 아닌곳들은 95%이상 토지사용승낙서후 나머지 구역은 보통 브릿지 이자 소송기간등으로 제척(제외)시켜 사업을 할수있지만 조건부 종상향지역은  사업구역설정에 제약이 많습니다.</p><p>그리고 돈줄이 막혀있어 더더욱 시간을 길게 주셔야 합니다.</p><p> </p><p>2030대구시 주거환경기본계획에 들어 있지 않아도 2026년  중간점검 할때  조건부종상향 지역  사업지들 단체로 민원 넣어 정비예정구역 포함시키는 방법도 있으니  먼저  깃발꽃기 시행사가 아닌  추진력 좋은 시행사와 민간개발 시행해 보다가 그때한번 시도해 보는것도 좋은 방법으로 보입니다.</p><div class="figure-img" data-ke-type="image" data-ke-style="alignCenter" data-ke-mobilestyle="widthOrigin"><img src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/gXxX/8254c505727c46bf293ae82651414f86cca880fa" class="txc-image" data-img-src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/gXxX/8254c505727c46bf293ae82651414f86cca880fa" data-origin-width="1080" data-origin-height="1047"></div><p> </p><p>가능하다는 똣은  하지않다 뜻도 되기 때문에 꼭 조건부종상향 개발예정지 여러곳의 신청서류 같이 넣어야함.</p>
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종상향 지역 지주분들 눈높이 장난 아니더라구요. 만촌2동 만촌성당 근처 교수촌 블록 몇 분들 만나 얘기들어 봤는데 왠만해서는 욕구 충족이 쉽지 않을 듯 하네요. 특히 버스 다니는 대로변 지주분들 최소 보상 요구 가격이 으마으마 합니다. 제 주관적인 의견으로는 현실과 이상의 괴리가 너무 큰 듯 하네요^^
보상받는 지주 입장에서는 3천만/평 이면 평균60평 정도집이면 18억. 길건너 30평아파트로 이사가면 되는정도이고 보상해주는 사업주체에서는 그정도 보상하고 나면 사업성 없다소리 할만 하네요. 이래저래 계산안맞고 시간이 흐를수록 요구하는 보상가는 더 높을테니 갈수록 더 힘든사업일겁니다. 어느 한 블럭에서 먼저 보상 개발되면 주변 주택들 가격도 들석거릴테니 말이죠.
첫댓글 잘 봤습니다~
종상향지역이 다들 비싼동네인데 동의받기 쉽지않습니다. 기준넘는 동의받아도 동의안하는 사람들 개별 소송걸면 또 시간가고
종상향 지역 지주분들 눈높이 장난 아니더라구요. 만촌2동 만촌성당 근처 교수촌 블록 몇 분들 만나 얘기들어 봤는데 왠만해서는 욕구 충족이 쉽지 않을 듯 하네요. 특히 버스 다니는 대로변 지주분들 최소 보상 요구 가격이 으마으마 합니다. 제 주관적인 의견으로는 현실과 이상의 괴리가 너무 큰 듯 하네요^^
현실을 외면하고 아직도 민간개발 타령만 하는 사람들 많습니다. 소방도로보다 넓은도로 접한 집들 허가충족조건 되는곳만 넣고 나머지 제척 못하면 절대로 개발할수 없어요.
@에스키스 지주분들 눈높이가 너무 높으니 그래서 쉬워 보이지가 않네요 ㅠㅠ
지주들 인식이 바뀌지 않고선 거의 안 된다고 봅니다.
지주들이 일단 사업성이 크지않다는 걸 인지 못하고 있습니다.
이제야 다른 1종주거지역처럼 된거 뿐인데 벌써 2종.3종 된 걸로 잘못 알고 계시는 분이 대부분이더군요
조건부 종상향 지역은 속골목 4m 주택도 3천만원 이하로는 가격 얘기도 못하는 곳 아닌가요? 대구 최고의 좋은 입지인데도 50년 이상을 과도한 규제로 묶여서, 이제껏 피눈물만 흘렸는데.. 이제 좀 나라에서 웃음짓게 해줄려나..
보상받는 지주 입장에서는 3천만/평 이면 평균60평 정도집이면 18억. 길건너 30평아파트로 이사가면 되는정도이고 보상해주는 사업주체에서는 그정도 보상하고 나면 사업성 없다소리 할만 하네요. 이래저래 계산안맞고 시간이 흐를수록 요구하는 보상가는 더 높을테니 갈수록 더 힘든사업일겁니다. 어느 한 블럭에서 먼저 보상 개발되면 주변 주택들 가격도 들석거릴테니 말이죠.
골목집이 평단 3천이면 개발 불가능해 보이네요^^