스크랩 마곡지구 빌라리스트 공개합니다!

[달빛에비친마룻바닥]

안녕하십니까, 평안한 하루 보내고 계시는지요 달빛에 비친 마룻바닥입니다.

마곡지구 빌라 투자 가치에 대해 많은 분들이 문의해 주셨고 제가 가지고 있는 빌라 리스트를 올려드립니다. 이는 제가 마곡 핵심지역부터 방화뉴타운, 발산택지지구, 가양동, 우장산동, 내발산동, 화곡동, 등촌동 등 강서 지역에 수 십 번 탐방하고 주택을 직접 방문하여 분석한 것입니다. 마곡지구에 관심이 있으나 어디부터 접근해야 할지 모르시는 분이나 바쁜 일정에 이 지역에 많은 시간을 할애하지 못하시는 분들에게 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다. 개인적인 시각과 견해가 들어있기 때문에 저의 투자를 100%로 믿기 보다는 직접 방문하여 본인의 투자분석과 비교하는 용으로 사용하시고 가족과 반드시 상의하여 투자하셔서 좋은 결과가 있으시길 기도드리겠습니다. 틀린 부분이 있다면 지적해 주시고 빠른 시일 내에 수정하겠습니다.

저는 특정 부동산이나 해당 주택과 무관하며 개인 투자를 위해 해당 지역을 분석한 것임을 알려드립니다.

마곡지구는 방화뉴타운 및 발산택지지구와 연계하여 주거단지를 배치하고 중앙공원(보타닉파크)을 중심으로 산업 용지를 배치, 그리고 주요 간선도로 및 역세권을 중심으로 업무, 상업용지를 배치하였습니다. 여기서 중요한 것은 마곡지구가 어느 섬나라에 동떨어진 개발지역이 아니라 기존의 주거, 산업, 상업시설의 연장선에서 조화롭게 개발되는 계획도시라는 것입니다. 이러한 이유 때문에 향후 마곡지구의 주택수요를 뒷받침해줄 배후지역, 특히 연장선에 위치한 지역에 관심을 가지고 투자가 늘어나고 있는 실정입니다. 현재 서울시에서 분양한 공공아파트 마곡 엠밸리 6단지 84㎡의 매매가가 7억, 전세가가 4.8억으로 거래되는 가운데 전세 거주자의 재계약 비용(2년 기준)이 2억이 올랐고 현실적으로 일반가정에서 이 돈을 만들기는 어렵다고 보기에 가격부담이 덜한 지역이나 아파트에서 빌라로 이동할 수밖에 없을 것입니다. 뿐만 아니라 마곡지구 민영, 공공 아파트의 주택규모가 전체 12,000세대 중 절반인 6,000세대만이 일반 분양으로 현재 입주가 확정된 LG컨소시엄 및 100여개 기업의 최소 근무인원인 5만 명에서 향후 서울시에서 계획한 마곡 상주인구 16만 명의 주택수요를 과연 마곡지구가 감당할 수 있는지 생각해 보시기 바랍니다. 그리고 마곡지구의 같은 배후지역이라고 해도 교통, 입지, 산업시설, 상주인구, 유동인구, 주택공급, 학군, 대단지아파트, 상권, 대학병원, 주요수요계층(장년층 23세~39세), 녹지율, 단지구성, 수납, 평면, 향, 세대수, 일조권 등을 종합적으로 비교, 분석하여 실 거주 측면에서 우수한 배후지역이 어디인지 생각해보시기 바랍니다. 바로 그 곳이 시세차익을 가장 많이 낼 수 있는 유력한 지역이 될 것입니다.

위의 그림 D-1은 서울시에서 분양한 민영, 공공 아파트를 제외한 마곡지구 인근 주거지역으로 향후 늘어날 주택수요를 뒷받침해줄 핵심 배후지역을 나타낸 것입니다.
<A 구역>은 방화동, 가양동 일대로 기존 아파트 및 주택으로 인해 마곡택지개발에 포함되지 못했으나 뛰어난 입지와 교통으로 마곡엠밸리 아파트의 시세상승에 동참한 지역으로 9호선 마곡나루역과 공항철도 복합 환승역의 최대 수혜지라 할 수 있습니다. 마곡나루에는 엘지 컨소시엄, 롯데 컨소시엄, 넥센 타이어 등 대기업 및 하청업체의 근무인원과 아시아 최대의 생태공원인 보타닉 파크를 이용하는 중국, 일본, 서남아시아 등의 관광객, 4,400세대의 오피스텔 상주인구, 그리고 복합상업시설 방문객 등의 다양한 동선이 유입될 것입니다. 그 마곡나루 역에서 도보로 5분 거리이며, 서울시에서 분양한 마곡 엠밸리 2단지와 4단지 사이에 위치해 있어 쾌적하고 조용한 환경과 인프라를 동시에 누릴 수 있는 장점이 있습니다. 뿐만 아니라 해당 지역 안에 위치한 신안빌라(1984년 준공, 240세대 빌라)가 최고 15층 높이의 6개동 369세대인 민영아파트로 재건축이 확정되어 잇따른 호재가 예상되고 주거환경도 더욱 개선될 것입니다. 하지만 문제는 이 지역 기존아파트 매매가가 고공 행진하여 적절한 매수타이밍을 잡지 못하는 것인데 아파트의 대체물인 빌라 매수에 관해서는 해당 지역만큼은 충분히 고려할 가치가 있다고 생각합니다.  빌라투자의 성공기준은 임대수요와 시세차익으로 보통 임대수요가 풍부한 지역의 빌라라도 매도 시 시세차익을 낼 수 있는 매물은 찾기 어렵다고 볼 수 있습니다. 하지만 마곡나루 인근 빌라는 임대수요와 시세차익을 충족시킬 수 있는 교통과 입지를 갖추고 있으며 1)신혼부부, 은퇴부부, 하우스 메이트로 경제적인 공간을 선호하는 수요자의 증가와 2)전세 값의 상승으로 세입자들의 매매전환이 증가하는 가운데 아파트보다 상대적으로 저렴한 빌라가 대안책으로 부각되고 있으며, 3)자가용 이용 시, 올림픽대로나 강변북로를 통해 도심으로 이동이 자유롭고 지하철 이용 시, 상암DMC, 홍대, 서울역, 여의도, 노량진, 동작, 강남, 고속터미널, 김포공항, 인천국제공항 등의 직장인, 전문직, 신혼부부 등 잠재적인 임대수요를 만족시킬 수 있는 지역이라 할 수 있습니다.

해당 지역의 빌라리스트는 다음과 같습니다.

1번 웰스파크는 2016년 분양한 신축빌라로 분양자의 60%가 입주자가 아닌 투자자라고 알고 있습니다. 마곡나루역과 가장 인접한 빌라이고 아파트 사이에 위치하여 마곡 산업 단지와 인접해 있으면서도 조용하고 쾌적한 환경과 인프라를 동시에 누릴 수 있는 것이 장점입니다. 추후 9호선과 공항철도의 환승역 개통과 엘지, 롯데 등 1백여 개의 기업체 입주와 함께 전월세용으로 가장 먼저 계약이 될 것입니다. 단점은 출입문의 차량제한이 없어 프라이버시 침해 문제가 있고 높은 가격대로 시세차익을 기대하기 어렵기 때문에 적절한 협상으로 분양가를 최대한 낮춰 투자하시기 바랍니다.

2번 동서그린뷰는 마곡나루 역 도보로 6분 거리이고 6개동과 60세대로 구성되어 있으며 아파트처럼 출입문에 경비가 있어 외부인의 출입이 제한되고 안전한 것이 장점입니다. 2012년 4분기에 준공한 빌라로 자재가 훌륭하고 쓰레기 분리수거대가 설치되어 있어 아파트처럼 잘 관리되고 있다는 인상을 받았습니다. 단점은 빌라간격이 너무 좁기 때문에 101동과 탑층(6층)을 제외하고는 해가 잘 들지 않는다는 것입니다. 101동(59㎡)의 경우, 3억 이하의 매매가가 나온다면 충분한 투자가치가 있는 매물이며, 103,104동(49㎡)의 경우, 현시세로는 2.4억 이하가 적절한 가격입니다.

3번 아크로빌은 올 해 분양한 신축빌라로 마곡나루 역 도보로 8분 거리에 위치합니다. 분양가 2.64억이고 최대한 협상하여 2.5억대로 분양받으신다면 투자 가치 있는 매물입니다. 단점은 두 동짜리 소규모 빌라이고 앞 동은 해가 잘 드는 반면, 뒷동은 앞 동에 가려 어두운 것이 문제이고 전체적으로 방 구조는 잘나왔으나 특정 빌라구조 중에 화장실과 작은 방이 반듯하지 못하고 찌그러진 모양이 있어, 추후 매도 시에 가격협상을 해야 할 요인이 될 것입니다.

다시 그림 D-1으로 돌아와서, <B구역>은 9호선 신방화 역 역세권으로 방화동과 방화뉴타운 해제지역입니다. 서울시가 분양한 마곡 엠밸리 1단지, 2단지, 3단지, 5단지가 위치해 있고 인근 오피스텔 르보아 2차(346세대), 헤리움 1차(341세대)는 항공사 직원, 승무원, 물류, 상업, 산업시설 근무자로 입주가 완료되었으며, 에스비타운, 헤리움, 르보아 오피스텔 상가, W타워 상가가 있어 은행(국민은행, 수협 입점 예정), 병원, 학원, 식당, 카페, 대기업 우량 프랜차이즈 등 우수상권이 형성되어 있습니다. 추가로 포스코 건설이 신방화 역 7번, 8번 출구 앞에 위치한 안성빌라(1995년 준공)와 인근 상가를 매입하여 16층의 높이의 거대 주상복합 상가를 시공, 시행할 예정(날짜 미정)으로 방화대로 건너편까지 상권이 확장되어 주변 주거환경의 개선과 인근 주택 시세 상승의 요인이 될 것으로 보입니다.

서울시에 따르면 마곡지구 도시교통체증을 미리 방지하기 위해 광역도로와 가로망 체계를 보완, 추가 계획을 하고 있는데, 대표적으로 주변 기성 시가지와의 원활한 연계를 위하여 기존 도시 및 가로체계를 고려한 내부도로를 신설한다는 것입니다. 서울시 토지이용계획안을 보면 해당 <B구역>에 새롭게 신설되는 내부도로가 있다는 것을 알 수 있는데 이는 차량 동선이 입체적으로 분리, 확충되고 도로간 연속성과 연결성이 확보되어 출, 퇴근 시간에 교통사고 및 체증 문제에 대비하도록 계획되어 있습니다.

지도 A-1에 서울시에서 공개한 토지이용계획안을 보면 방화대로와 초원로 16길 간 미 연결도로를 연결하는 ‘신설도로’ 계획을 볼 수 있습니다. 방화대로와 신설도로가 맞물리는 코너에 신축빌라 블루빌이 위치해 있고 신설도로 남쪽에 어린이 공원이 계획되어 있습니다. 이러한 도로망 구축으로 인해 사업지에서 주거지역간의 접근성이 더욱 용이해지고 지하철 역사를 중심으로 역세권 간의 긴밀한 네트워크가 구축되는 효과를 불러올 수 있습니다. 그러나 신설도로가 지나가는 지점에 위치한 기존 빌라 및 주택들의 매입, 보상 및 철거의 문제가 있기 때문에 이 도로 교통 계획안이 3년 혹은 5년, 그 이상의 시간이 걸릴지도 모른다는 사실을 반드시 명심하셔야 할 것입니다.

지도 A-3에 독수리 군부대와 공항 독수리 아파트로 인해 단절되었던 방화대로가 군부대 이전 협약이 체결됨에 따라 방화대로 전 구간 도로 개설이 확정 되었습니다. 방화대로 북쪽으로는 9호선 신방화 역을 지나 올림픽대로로 연결되고, 남쪽으로는 서남권 지역까지, 중간에 남부 순환로가 연결되어 서울 도심으로 더욱 자유롭게 이동할 수 있게 될 것입니다. 뿐만 아니라 마곡지구 개발사업으로 증가되는 교통량을 효과적으로 분산하고 강서를 넘어 서남권 지역의 균형발전을 이루는 역할을 할 것으로 기대됩니다. 이처럼 <B구역>은 마곡지구의 광역도로개설 계획 중의 하나인 방화대로와 9호선 신방화역의 더블 생활권으로써 서남권~올림픽 대로까지 연결하는 방화대로의 기능강화와 도로, 주거시설 정비로 인해 주변 환경의 개선, 주택 시세에도 영향을 끼치리라 생각됩니다.

해당 지역의 빌라리스트는 다음과 같습니다.

1번 이레빌은 신방화역 역세권으로 평수(49㎡) 대비 2억대의 저렴한 가격이 장점입니다. 4년된 신축급 빌라이고 실 평수는 17평으로 근방 가격대비 가장 넒은 집이라 볼 수 있습니다. 도보 1분 거리에 공항고등학교에 이전 예정이고 이레빌 북쪽으로 도레미 어린이 공원이 위치합니다. 단점은 부엌이 좁아 대형냉장고를 둘 공간이 없습니다.

2번 블루빌은 신방화역 1분 거리 초역세권 빌라로 최근 한국경제TV에서 투자대비 우수한 주택으로 소개된 바 있습니다. 투룸의 경우 매매가 1.9억대로 1.7억에 전세를 놓을 수 있어 실투자금액이 적어 접근하기 용이하다는 것이 장점입니다. 단점으로는 방화뉴타운 구역에 위치하여 주변이 주로 다세대와 다가구주택으로 이루어져 길 건너편 아파트 단지와는 상이하게 지저분한 느낌을 받습니다. 하지만 빌라 북쪽으로 안성빌라가 퇴거되고 포스코 건설에서 주상복합상가를 건설 예정(날짜 미정)으로 주거환경이 개선될 것으로 보입니다. 블루빌 6층은 복층구조로 부엌에 대형 냉장고를 배치할 공간이 부족하고 2.6억의 다소 높은 가격으로 전월세 세입자를 찾기가 어려울 것으로 보이기에 투자에 신중하셔야 할 것입니다.

3번 혜성팰리스는 작년 4분기에 분양된 신축급 빌라로써 신방화역 1,2번 출구에서 도보로 2~3분 거리에 위치해 있습니다. 화장실에 창문이 1개, 안방에 창문이 2개로 환기에 용이하고 실 18평으로 신혼부부가 선호할 만한 빌라로 보입니다. 단점은 주변에 오래된 주택과 빌라가 많아 지저분한 느낌을 받습니다.

4번 코지빌은 신방화 인근에 위치해 있고 실 25평 빌라입니다.

5번 이수빌은 신방화 역세권 신축빌라이고 상대적으로 작은 평수에 비해 다소 비싸게 분양되고 있다는 느낌을 받습니다. 특정 빌라구조 중에 현관문을 열면 부엌이 보여 프라이버시 침해 문제가 있는 구조가 있으며 분양받으실 때, 구조, 평면, 수납, 향, 일조권을 모두 고려하여 선택하는 것이 현명합니다. 9호선 역세권이니 만큼 추후 전월세 수요는 풍부하지만  매도 시 시세차익 여부는 신중하게 생각하시고 접근하시기 바랍니다.

지금까지 마곡개발지구의 향후늘어날 주택수요에 따른 배후지역 <A구역>과 <B구역>의 시세 상승요인과 빌라리스트를 알려드렸습니다. 직접 투자해보신 분들은 아시겠지만 같은 입지와 교통이라 할지라도 매물의 단지구성, 준공년도, 평면, 향, 수납, 구조, 세대수, 일조권, 녹지율, 인프라 등의 차이가 임대가 맞춰가는 시기와 시세차익을 정하는 중요한 요인이 되기에 신중하고 면밀히 분석하여 접근하시기 바랍니다. 완벽하게 마음에 드는 매물은 만나기 어려울 수 있습니다. 그러나 투자하하고자 하는 타겟지역에 대해 분석하고 공을 들여 준비가 되어 있는 사람에게는 좋은 매물이 찾아 올 것입니다. 저처럼 말입니다. (말은 씨가 됩니다!) 모든 땅과 집은 다 주인이 있습니다! 이 말을 믿고 대한민국에 나의 땅과 집은 어디에 있는지 다함께 찾아봅시다!

 다음 편으로 나머지 <C~F 구역>과 마곡지구 내 아파트와 배후지역의 대단지 아파트를 비교, 분석하여 시세상승 요인과 앞으로의 전망에 대해 논하도록 하겠습니다. 다시 한번 말씀드리지만 저는 해당 주택과 무관합니다. 수정해야 할 사항들을 알려주시면 최대한 빨리 바로 잡도록 하고 어떤 비판도 달게 받겠습니다. 긴 글 읽어주심을 감사드립니다. 저와 여러분의 가정에 건강과 평안이 깃들길 기도하겠습니다. 감사합니다.

[핑크 트리]

하루 이틀 조사한 내용이 아니네요 저도 이지역에 관심있지만 처음 접한 내용이 한두가지가 아닙니다 대단하시네요

[젠틀몬스터]

와 이 광대한 자료를 조사하시고 또 공유까지 해주시다니 정말 감사합니다.

[곡성길농원 허삼길]

좋은정보 감사합니다.

[제르트르다 (집중반6기)]

좋은정보 잘보고갑니다. 감사합니다 ^^

[달빛에비친마룻바닥]

마곡지구에 대해 더 알고 싶거나 마곡에 직접 탐방하고 싶은 분은 다음카페 <대한민국 땅따먹기> 놀러오세요 좋은 하루되십시오 글 하단 출처에 링크가 되어 있습니다

[경매친구]

정말 대단하네요 알차고 좋은 글 감사합니다 ^^

[최이삭]

정말 대단하십니다 감사합니다

[장부장]

좋은정보 감사합니다~

[럴수럴]

고맙습니다

[홍희서]

이렇게 귀한자료를 공유해주시다니!
천사이신가요?
감사합니다^^

[내가최고야]

대단하시네요! 뭔가 존경스럽기도하고 더많이 노력해야겠네요

[ueesoo]

뒤늦게 글을보게 되었네요. 좋은 정보 감사합니다 ^^