bebe
후배 애들에게 보내는 단상 1.
비록 내가 세속 기준으로 무산자, 사회, 경제적 약자, 그림자 소시민 중 하나에 불과하지만, 50대 중반 무렵만 해도 동료, 선후배들과 마찬가지 세상을 오시하며 살아갈 만큼 자부심, 자존감은 넘쳐흘렀었다.
40여 년 넘게 벗 삼아 온 담배, 알코올 중독증, 분노 장애, 강박증 등 각종 정신병, 정신병질적 고통 속에서도 한평생 별 탈, 흠 없이 자유분방하고 거침없는 세상을 살아왔었다.
돈, 권력 등 세속적 어떤 강자들 심지어, 지금은 작은 흔적조차 없이 다 사라져 버렸지만, 나와 비슷한 연배였던 마스터, 큰형, 부모 연배였던 어른들에 조금도 기죽지 않았고 말, 행동에서 자유분방하게 살아왔었다.
그랬던 내가 몇 년 전과 최근에 죽고 싶어 발광, 환장할 정도로 주화입마에 빠졌었다.
한 평생 일관되게 세속에 머물면서도 세속 기준에 벗어난 화광동진 등 미소우주의 세상, 삶은 결코 쉽지 않더라.
사소한 민폐조차 결단코 꺼려 하고, 사소한 것일지라도 타인에 관대, 자신에 가혹할 정도로 엄격한 인간들에게,
특히, 세속에 머물면서 아무것도 가진 것 없는 채 그런 세상을 살아가려 애쓰는 인생들에게 더더욱 쉽지 않을 것이다.
그러나 그런 세상을 경험하지 않았다면 결코 알거나 깨우칠 수 없었던,
찰나의 인생에서 죽기 전 스스로 제 못나고 부족한 것, 좁고 어리석은 것 등 새로운 생의 고통, 슬픔을 통렬히 깨닫는 것도 흔치않은, 아주 가치 있는 내 삶의 한 부분이기에 결코 후회는 없지만 많이 힘들고 아프더라.
후배 애들에겐 절대로 권하고 싶지 않을 만큼.
그런 내가 육체적 정신적, 생리적 기능이 급격하게 퇴화하는 갱년기 나이에 미소 우주의 세계도 모자라 겁도 없이 화공동진의 세상에 가열차게 뛰어들었으니,
급하게 도망쳐 나온 지금까지 한시적일지라도 주화입마 상태에 빠지지 않는 것이 비정상이리라.
비록 젊어 단기필마일지언정, 자발적으로 나름 가치 있는 일을 수행할 적에는 세상만사 큰 문제가 없어 보였는데,
생사, 시공의 이치도 대충 알아 죽기 딱 좋은 나이인 50대 후반 이후에도 죽지 않고 덤으로 계속 살아가서인지,
내 정신 병적 고통에 극단적 무기력증 가지 더해져서 그런지 내 여생에서 내가 할 일도, 딱히 수행해야 할 과업도 없어서 그런 건지,
더하여 말은 초원으로 돌려보내고 갑옷과 무기는 녹슬게 하거나 농기구로 만들어 맨살, 맨몸으로 대군을 향해 무조건 돌진, 닥치고 적군으로 뛰어들어서인지,
기타 등등인지,
아무튼 50대 후반 이후, 60대 넘어서는 더욱 자주, 더욱 강하게 죽고 싶을 만큼 무늬만 화광동진조차 존나 어렵고 힘드니 우리 후배들은 계속 단기필마로 고고하게 품격을 지키며 살아가던지,
아님 마스터의 마지막 당부처럼 조금 더 자신에 관대, 자신을 사랑하며 세상과 적당히 타협하며 살아야 얼마 남지 않은 여생이 편할 것이다.
평생 그렇게 거침없이 살아왔어도 모두가 나와 눈 하나 마주치기와 말 한마디를 두려워했던, 세상을 굽어보며 살 때에는 상상조차 할 수 없었던 일들이 매일, 매 순간 일어나고 있다.
마지막 여생에서 경험하고 깨우치는, 참으로 역동적이고 재미있는 오늘날의 세상이로구나.
지금도 정치인, 고위 관료, 재벌 등 세속 기준 피라미드 상층들은 잃을게 많아 계속 조신, 조심하고 있건만,
나는 최근 몇 달간 몇 년 전 13일을 굶어 봤던 것과 반대로 매일 평소 주량의 두세 배 과음 등 내 탓이 크지만,
우리 자식, 일반 시민, 하급 공직자를 포함한 청년, 시장통 중년, 노년들에게조차 폭언, 폭행 당하는 것조차 드물지 않을 정도로 나는 최근 들어 소중하고 귀한 경험들을 많이 했다.
죽기 전 심심찮게 욕, 싸움 일상사 등 망나니, 인간 말종질로 이골이 난 나지만, 보다 많은 경험을 해 보려 했고 또 많이 해 봤지만, 아직 감옥, 콩밥 등의 경험은 해 보지 못했다.
이번 기회에도 못했으니 앞으로도 쉽지 않을 것 같다.
하긴, 무늬만 아닌 진정한 화광동진의, 진정한 개말종, 개망나니의 일부 어른, 마스터도 경험해 보지 못했으니까.
지난해 햇빛단의
[한 줄 결론.
2019년 가을, 분양가상한제 등 부동산 정책과 낙후된 지방민들 실물 자산 두 배 불리기 수단 중 하나인, 낙후된 지방 부동산 바닥, 대세 상승.
출발! 큐.]의 흔적 중 일부 1.
4.
마찬가지로 분양가 상한제 이후 강남 재건축은 쉽지 않을 것이다란 주장에도 어느 정도 공감한다.
언론 보도를 보니, 우리나라 최고 입지 중 하나인 반포주공조차 쉽지 않은 모양이더라.
최근 반포주공 1단지, 1, 2, 4주구는 비상대책위원회의 소송으로 인해 관리처분계획이 취소될 위기에 놓이면서 10월로 예정된 이주가 무기한 연기됐다.
인근에 위치한 반포주공 1단지 3주구도 현대산업개발과 시공사 선정을 두고 법적 싸움을 벌이면서 사업 자체가 마비됐다.
신반포3차·경남 재건축인 래미안 원베일리 역시 이주를 마치고 철거 작업을 진행하던 중 정부의 민간택지 분양가상한제 발표로 조합원 추가 분담금 부담이 커지면서 조합과 조합원의 고민이 많은 것 같더라.
그럼, 임대 후 분양에도 후분양에도 적용되는 분양가 상한제를 합법적으로 회피할 수 있는 수단, 방법들은 무엇이 있을까?
일반 분양 시점에서 후부양의 그것과 별로 차이가 나지 않은 준공 후 분양이 가장 일반적이고 효과적일 것이다.
그러나 잠시 후 이유를 제시하겠지만, 차기 정권에서 분양가 상한제 폐지를 마냥 기다리며 일반 분양을 무한정 미루는 방안은 비용, 정책 리스크가 너무 크다.
1:1 재건축도 효과적인 수단 중 하나가 될 수 있을 것이다.
현재 가구 수와 동일한 일 대 일 재건축, 혹은 일반분양이 30가구 미만일 때는 분양승인 대상에서 제외돼 분양가 상한제를 적용받지 않는다.
1:1 재건축 대표적 사례는 과거 오세훈 시절, ‘한강 르네상스’ 사업으로 부지 25%를 기부채납하면 줄어든 건축면적을 용적률 상향으로 보전 받을 수 있게 되면서 1974년 지어진 용산구 이촌동 렉스아파트를 재건축한 지금의 래미안 첼리투스다.
그 젤리투스의 분담금 5~6억처럼 분담금이 많은 것이 흠이지만 지돈 내고 좋은 집 만들겠다는 데야...
용산구 왕궁, 광진구 워커힐 1단지, 강남구 홍실 등 1:1 재건축 추진 단지들도 분양가 상한제에서 자유롭다.
압구정 재건축 3단계나 가능성은 적지만 부산 삼익비치도 설계변경으로 중대형 아파트를 늘려 일반 분양분 30가구 미만으로, 6~7성 호텔급 고급화, 고가분양하는 것도 한 방법이다.
5.
분양가 상한제로 가진 자 소수에게 특혜, 로또 분양기회를 준다는 주장도 어느 정도 공감한다.
2018년 1분기 통계청의 가계금융복지 조사에 따르면 10억 원 이상 순자산을 보유한 가구는 우리나라 전체 가구의 6.1%인데,
그 6% 중에서 분양가 상한제 이후 강남에서 분양하는 아파트 10~20억 대 이상의 분양가를 감당할 가구는 소수에 불과할 것이고, 빚 없이 6~9억 대 분양가를 감당할 가구 수 또한 소수일 것으로 예상되기 때문이다.
강남 등 서울 주요 단지 분양가는 분양가 상한제 도입 이후에도 대부분 9억 원을 넘길 것이기 때문이다..
예를 들어 신반포3차·경남 재건축조합은 자체 계산 결과 상한제를 적용할 때 일반 분양가가 3.3㎡당 4000만 원대로 추정되는데, 그렇게 되어도 전용면적 84는커녕 59㎡ 아파트도 분양가가 10억 원을 넘는다.
지난 5월 분양한 서초구 방배그랑자이는 3.3㎡당 평균 4687만 원에 분양했고 전용 84㎡ 평균 분양가는 15억 9000만 원을 감당할 국민은 극소수일 것이기 때문이다.
분양가 상한제는 강남만이 아니라 서울 전역에서도 가진 자 소수에게 로또 분양 기회를 주게 될 것 같다
인접 이수 힐스테이트의 매매가가 3.3㎡당 3550만~3580만 원인 것과 비교하면 낮은 수준이지만,
최근 분양하는 이수 푸르지오 더 프레티움은 동작구 사당 3구역을 재건축하여 514가구 중 전용면적 41~84㎡ 153가구를 일반분양하고 평균 분양가는 3.3㎡당 2813만 원, 전용 59㎡ 분양가는 최고가 기준으로 7억 6000만 원, 84㎡는 8억 9000만 원이다.
서대문구 홍제동 제1주택재건축 정비 사업 서대문 푸르지오 센트럴파크는 832가구에서 전용면적 49~75㎡ 320가구를 일반분양하고 분양가는 3.3㎡당 2500만 원 안팎이지만 이 또한 감당 가능한 가구는 전체 가구 수 혹은 국민의 10%도 안될 것이다.
인근홍제센트럴아이파크 전용 84㎡는 10억 5000만~11억 원의 매물, 홍제역 해링턴 플레이스 조합원 입주권의 실거래 가격은 9억 7425만 원도 마찬가지다.
또 다른 예로,
거여 2-1구역에서 송파 시그니처 캐슬 총 1945가구 대단지 중 745가구를 일반분양하는데 전용면적 84㎡ 분양가는 최고가 기준으로 8억 8000만~8억 9000만 원대다.
은평구 응암 2구역 재개발, 녹번역 e 편한 세상 캐슬은 지난 5월 전용 84㎡ 분양권이 8억 7000만 원에 거래됐고 전용 84㎡의 최고 분양가가 6억 2000만 원이었던 것과 비해 현재 2억 5000만 원 이상의 웃돈이 붙어 있더라.
6.
그러나 재건축 조합원들에게 분양가 상한제가 손해만 끼치는 것은 아니다.
분양가 상한제로 일반 분양가가 내려가면 재건축 사업의 초과 이익도 줄어 초과이익 환수금도 줄어들기 때문이다.
예를 들어, 분양가 상한제 적용 대상이 아닌 서초구 반포 현대의 분양가는 3.3㎡당 4300만 원이다.
만약 분양가 상한제가 적용되었다 가정하면 일반 분양가가 3.3㎡당 3800만 원이고, 조합의 분양수입은 30억 원 줄어든다.
조합원 분담금은 분양가 상한제로 늘어난 3800만 원에서 줄어든 초과이익 환수금을 뺀 금액이다.
대지 지분이 엄청 많아 재건축 초과 이익도 엄청난, 아직 이주하지 않아 분양가 상한제를 피할 수 없는 서초구 반포 주공 1단지 1, 2, 4 주구도 함 살펴보자.
이하는 인근 아크로 리버 파크의 현재, 2019년 8월의 국토부 실거래가 시세인 전용 면적을 기준으로 평당 1억 4천만 원, 분양 면적을 기준으로 평당 9천만 원을 참고한 추정치다.
그 반포 주공이 당초 예정했던 일반 분양가는 3.3㎡당 4800만 원이었는데, 분양가 상한제 적용으로 분양가가 3.3㎡당 4000만 원으로 낮아지면 줄어드는 조합의 분양수입은 5800억 원이고 2억 7000만 원의 조합원 분담금이 추가로 더해진다.
그러나 조합원의 초과 이익은 분양가 상한제 적용 이전의 17~20억에서 이후의 14~16억으로 줄어들고 조합원의 초과이익은 대략 3~4억 원이 감소하는 것으로 추정되는데, 조합원의 초과 이익 환수금도 대략 1.4~1.5억 원이 줄어들 것으로 추정되기 때문이다.
동일 취지, 이하, 2020.6.14에 모니터링된 5월의 언론 등 자료 일부.
bebe
후분양을 하더라도 분양가 상한제는 적용된다. 그러나 착공과 동시에 선분양을 하는 것보다 일반분양가를 높일 수 있다는 게 대다수 조합들의 계산이다. 상한제에서 분양가를 결정하는 방식 때문이다. 상한제는 표준지 공시지가를 기준으로 감정평가해 택지비를 따진다. 그런데 공시지가는 매년 오르고 있는 데다 정부가 현실화까지 가속하고 있는 상황이다. 후분양을 한다면 2~3년 뒤 오른 땅값을 분양가에 녹일 수 있다는 계산이 나올 수밖에 없는 것이다.
신천동 진주아파트조합의 경우 표준지 공시지가 상승에 따른 분양가 변화를 시뮬레이션 한 뒤 후분양 방식을 확정지었다. 2021년 선분양을 한다면 일반분양가는 3.3㎡당 평균 3495만원으로 예상되지만 2023년 후분양 하는 것으로 선택하면 3.3㎡당 3815만원을 책정할 수 있다는 결과가 나왔다. 이 경우 조합의 분양수입은 8043억원에서 8744억원으로 700억원가량 늘어난다. 반성용 진주아파트 조합장은 “선분양와 통임대 등 여러 가지 방안을 검토했다”며 “현재로선 후분양 방식으로 진행하는 게 유리할 수밖에 없다”고 말했다.
강남에선 후분양을 선택하는 재건축 단지가 더 늘어날 전망이다. 인근 미성·크로바조합도 이 같은 이유로 ‘후분양 카드’를 만지작거리고 있다. 반포동 반포주공1단지 3주구 수주전에선 삼성물산이 조합에 준공후 분양을 제안했다. 조합이 사업시행계획을 세울 때 예측한 3.3㎡당 4600만원의 일반분양가를 3.3㎡당 5100만원 수준까지 올릴 수 있다는 내용이다. 이 경우 분양수입은 종전 1조원에서 1조1200억원가량으로 늘어난다는 계산이 나온다. 기존 추정분담금에 분양 조건만 변경해 반영할 경우 조합원 1인당 환급금은 1억원 안팎이라는 추정이 나온다.
상한제 유예기간 안에 분양이 가능한 데도 오히려 시점을 미루는 조합들도 있다. 정비사업조합들은 7월 28일 이전 입주자모집공고를 내면 상한제를 피할 수 있다. 그러나 아현동 아현2구역 조합은 올해 초 일찌감치 후분양을 확정하고 착공에 들어갔다. 강북에서 후분양을 결정한 곳은 아현2구역이 처음이다. 당장 분양하더라도 어차피 HUG의 분양가 규제를 받기 때문이다. 조합 관계자는 “시뮬레이션 결과 후분양을 할 경우 일반분양가를 1억~2억원가량 높일 수 있다는 계산이 나왔다”고 설명했다.
조합 입장에선 HUG의 고분양가 관리와 분양가 상한제 중 하나를 선택해야 한다. HUG 규제의 경우 인근에서 최근 분양한 단지의 가격을 기준으로 상한을 정한다. 하지만 앞선 단지도 분양가 규제를 받았기 때문에 후속 분양단지의 가격은 거의 오르지 않는다. 강남 일부 조합들의 경우 관리처분계획에서 확정한 조합원분양가 수준이 HUG가 책정한 일반분양가보다 높다. 원가가 공급가격보다 비싸다 보니 팔면 팔수록 손해를 볼 수밖에 없다는 의미다.
장위동 장위4구역조합도 분양가 상한제 유예기간이 지난 이후 분양하는 방안을 고려하고 있다. HUG 규제보단 그나마 원가 개념이 뚜렷해서다. 조합 관계자는 “주변 신축 가격이 3.3㎡당 3000만원을 넘는데 HUG 기준으론 3.3㎡당 1850만원대의 분양가를 넘길 수 없다”며 “종전자산평가를 진행했던 감정평가사들 사이에선 ‘차라리 상한제를 맞으면 땅값 때문에라도 3.3㎡당 2000만원은 넘을 것’이란 말이 나왔다”고 전했다.
조합은 일반분양가격이 3.3㎡당 최저 2105만원을 넘겨야 수지타산이 맞을 것으로 보고 있다. 이주 지연과 조합장 해임 등의 내홍을 감안하면 사업을 서두르더라도 상한제 시행 이후 분양에 나설 가능성이 높다는 게 주변 중개업소들의 관측이다. 다만 분양 방식은 후분양이 아닌 선분양이 될 전망이다. 후분양을 할 경우 공사비 조달 등 금융비용 부담이 따르기 때문이다. 한 대형 건설사 관계자는 “상한제 시행 직전 서울 서북권 등에서 분양하는 단지들은 시세보다 수억원가량 저렴한 로또 아파트가 될 것”이라며 “고생하며 사업을 끌고 온 조합원이 아니라 무주택으로 오래 버틴 일반인이 이득을 취하는 구조”라고 지적했다.
2020.06.14. 15:36답글쓰기
bebe
포스코건설이 서울 서초구 잠원동 신반포21차 재건축 사업 수주전에서 GS건설을 누르고 승리를 거뒀다. 특히 '자이' 텃밭인 반포에서 포스코건설이 첫 깃발을 꽂으면서 향후 강남 수주전에서 '포스코건설'의 위상이 높아질 전망이다.
28일 신반포21차 조합에 따르면 이날 오후 6시 반포 잠원주민센터에서 열린 시공사 선정 총회에서 조합원 108명 중 107명이 참석해 포스코건설에 63표를, GS건설에 44표를 투표했다. 이로써 포스코건설은 후분양제와 외관특화 설계 카드로 반포 터줏대감 GS건설을 이겼다.
신반포21차는 재건축을 통해 기존 2개동 108가구를 헐고 지하 4층~지상 20층 2개동 275가구 규모로 탈바꿈한다. 공사비 1020억원 규모로 비교적 작은 사업이지만 양사가 치열하게 경쟁하는 이유는 반포가 주는 상징성 때문이다.
포스코건설 입장에서는 사업 규모가 작은 만큼 타 건설사들의 경쟁이 줄어 이번 기회에 반포에 깃발을 꽂겠다는 의지가 크다. 특히 지난해 도시정비사업 부문에서 2조7452억원의 수주를 달성해 업계 2위를 기록하면서 위상도 높아진 상황이다.
반면 GS건설은 이곳을 수주해 반포 일대에 7370여가구의 메머드급 자이 브랜드 타운을 만들겠다는 생각이었다. 특히 신반포21차는 2차선 도로 사이로 신반포4지구와 마주보고 있어 2009년 완공한 반포자이와 함께 대단지 브랜드 타운의 핵심으로 판단했지만 실패했다.
그동안 반포가 자이 텃밭이라 GS건설이 쉽게 수주를 할 수 있을 것이라는 게 중론이었다. 하지만 막상 뚜껑을 열어보니 포스코건설 역시 만만치 않았고 GS건설도 타 단지의 형평성 때문에 공격적으로 나오기 힘들면서 결국 포스코건설이 승기를 잡았다.