부동산 매매계약 체결시 주의사항 1 - 목적물과 등기부확인

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부동산 매매계약 체결시 주의사항 1 - (목적물과 등기부확인)

(1) 계약 목적물의 확인

부동산의 매수인은 부동산 매매계약을 맺기 전에 부동산등기부, 토지대장 등의 각종 대장을 통해 계약목적물인 부동산의 권리관계 및 현황을 확인하는 것이 중요한다.

(2) 부동산등기부의 확인

부동산 매매계약을 맺기 전, 매수인은 계약 목적물인 부동산의 표시와 그 권리관계를 확인하기 위해 부동산등기부를 확인해야 한다.

① 부동산등기부란?

㉠ 부동산등기부란,
전산정보처리조직에 의해 입력·처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성한 것을

말한다(「부동산등기법」 제2조제1호). 부동산등기부는 일반 국민에게 그 부동산의 표시와 권리관계에

관해 널리 알리는 공시(公示)의 역할을 한다.
㉡ 부동산등기부에는 토지등기부와 건물등기부가 있다(부동산등기법」 제14조제1항).

<부동산등기부의 구성과 등기부 보는 방법>

￭ 표 제 부 ￭

부동산의 소재지와 그 내용을 표시한다. 즉, 토지의 경우에는 지번, 지목, 지적이, 건물인 경우에는 지번, 구조, 용도, 면적 등이 기재된다. 아파트 등 집합건물의 경우에는 전체건물에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물에 대한 표제부가 따로 존재한다. 면적은 평방미터(㎡)로 표시되며, 토지분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경도 기재된다.

￭ 표 제 부 ( 토 지 ) 기 재 례 ￭

￭ 표 제 부 ( 건 물) 기 재 례 ￭

￭ 표 제 부 ( 집 합 건 물 ▸아 파 트 ) 기 재 례 ￭

￭ 갑 구 ￭

소유권에 관한 사항을 기재된다. 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정등기, 예고등기, 가처분등기 등이 갑구에 기재되고 이러한 권리관계의 변경 소멸에 관한 사항도 기재된다.

￭ 을 구 ￭

소유권 이외의 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등이 기재되며, 이러한 권리관계의 변경·이전이나 말소도 기재된다.

- 등기부등본 열람시 확인사항 -

￭ 표 제 부 ￭

주택의 지번과 토지의 지분면적, 부동산의 지번과 표제부에 표시된 지번의 일치여부를 확인한다.

￭ 갑 구 ￭

소유자 이름과 주소를 확인하고 소유자와 직접 계약을 체결(대리도 가능)하여야 하며, 특히 단독주택의 경우 토지와 건물 등기부등본을 모두 확인하고 토지소유자와 건물소유자가 동일인 인지, 그리고 소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기, 에고등기, 가등기 등이 있는지 확인한다.

￭ 을 구 ￭

지상권, 지역권, 전세권, 근저당권, 임차권등의 설정 여부를 확인한다.

근저당권의 채권최고액이란 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대한도의 채무를 표시하기 대문에 채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매될 수 있다.

▸ 부동산등기부의 편성 시 1필의 토지 또는 1개의 건물에 1개의 등기기록을 둔다.

다만, 1동의 건물을 구분한 건물의 경우에는 1동의 건물에 속하는 전부에 1개의 등기기록을 사용한다

(「부동산등기법」 제15조제1항).
▸ 등기기록에는 표제부, 갑구(甲區), 을구(乙區)가 있다(「부동산등기법」 제15조제2항).
√ 토지등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번란, 지목란, 면적란, 등기원인 및 기타사항

란이 있다(「부동산등기규칙」 제13조제1항).
√ 건물등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번 및 건물번호란, 건물내역란, 등기원인 및

기타사항란이 있다(「부동산등기규칙」 제13조제1항).
√ 갑구와 을구에는 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란이 있다

(「부동산등기규칙」 제13조제2항).
√ 갑구에는 소유권의 변동과 가등기, 압류등기, 가압류등기, 경매 개시 결정 등기, 소유권의 말소 또는

회복에 관한 재판이 진행 중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 기재

되어 있다.
√ 을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권 등이 기재되며, 저당권, 전세권 등의 설정 및 변경, 이

전, 말소등기도 기재되어 있다.

② 부동산등기부의 열람

▸ 누구든지 수수료를 내고 등기소에 등기기록의 열람을 청구할 수 있다(「부동산등기법」 제19조제1항).
▸ 등기기록의 열람은 등기기록에 기록된 등기사항을 전자적 방법으로 그 내용을 보게 하거나 그 내용을

기록한 서면을 교부하는 방법으로 한다(「부동산등기규칙」제31조제1항).
▸ 신청서나 그 밖의 부속서류의 열람은 등기관이 보는 앞에서 해야 한다. 다만, 신청서나 그 밖의 부속서류

가 전자문서로 작성된 경우에는 전자적 방법으로 그 내용을 보게 한다(「부동산등기규칙」제31조제2항).
▸ 민원인은 대법원 인터넷등기소에서 등기기록을 열람할 수 있다[「인터넷에 의한 등기부의 열람 등에 관

한 업무처리지침」 (2011.10.13. 등기예규 제1424호)].

[출처] 부동산 매매계약 체결시 주의사항 1 - 목적물과 등기부확인|작성자 두남자

부동산매매계약 2편도 연이어 발행됩니다.