自耕 안한 상속농지 2010년 이후 팔면 중과

도시에 거주하는 자녀가 부모로부터 물려받은 농지를 언제 팔아야 양도세를 가장 적게 낼 수 있을까. 재정경제부 세제실은 바뀐 세법에 따라 과거에 상속받은 농지는 2007년 말까지,앞으로 상속받을 농지는 상속 후 5년 이내 파는 게 세금 측면에서 유리하다고 12일 밝혔다. 재경부는 이와 함께 상속농지 양도세 감면 대상을 당초 '상속인(자녀 등)의 자경(自耕)기간 3년 이상을 포함해 피상속인(부모 등)과 상속인의 자경기간 8년 이상인 경우'로 하려 했다가 '상속인의 자경기간 3년'을 삭제하고,'상속인이 자경한 사실이 있으며 상속인과 피상속인의 자경기간 8년 이상'인 경우로 바꿨다. 상속농지를 1년만 직접 경작해도 5년간 1억원까지 양도세 감면 혜택을 받을 수 있게 됐다. ◆과거 상속농지 2007년 말까지 팔면 비과세도 가능 재경부는 지난해 '8·31 부동산대책'의 하나로 부재지주에 대해선 2007년부터 양도세를 중과한다고 발표했다. 부재지주란 재촌(在村)·자경하지 않는 농지 소유주를 말한다. 다만 부모 등으로부터 이미 상속받은 농지에 대해선 2009년까지 부재지주 판정을 유예해 주기로 했다. 따라서 조세특례제한법 시행령이 시행될 예정인 올 1월 말 이전에 상속받은 모든 농지의 소유주는 2009년 말까지는 부재지주가 아니며,2010년부터 부재지주가 된다. 과거 상속농지에 대한 양도세 중과(60%)는 2010년부터 시행된다는 얘기다. 상속농지 중 부모가 과거에 8년 이상 직접 농사를 지은(과거 8년 자경요건) 경우 양도세가 일반세율(9∼36%)로 부과되며 세액 1억원까지는 감면도 가능하다. 재경부는 다만 그 시한을 2007년 말까지로 정했다. 이에 해당하면 양도세 비과세도 가능하다. 예를 들어 부친이 30년간 농사지은 논 한 필지를 2000년 상속(당시 시가 2억원)받아 2007년 4억원에 팔면 양도차익이 2억원이다. 2억원에 대한 양도세(공제는 계산 편의상 제외)는 6030만원이지만 1억원까지 감면받을 수 있어 실제 납부세액은 제로(0)가 된다. 그러나 2008∼2009년에 팔면 감면 혜택이 없어져 세금이 6030만원으로 늘어나며,2010년 이후 팔면 60% 중과돼 세금이 1억2000만원으로 불어난다. ◆앞으로 상속받을 농지는 5년 내 파는 게 유리 앞으로 상속받을 농지는 자녀가 자경을 하느냐,하지 않느냐에 따라 세금이 천양지차가 된다. 감면 대상인 '8년 자경요건'이 과거엔 부모만 8년 이상 자경하면 됐지만,앞으론 자녀도 직접 농사를 지어야 1억원까지 세액감면이 가능해지기 때문이다. 상속받은 자녀는 대부분 도시에 거주하기 때문에 직접 농사를 짓는 게 불가능하다. 이 경우 5년 내 팔아야 세금을 적게 낼 수 있다. 5년 내 팔면 일반세율(9∼36%)이 적용되지만,5년을 넘겨 양도할 경우 부재지주로 판정돼 양도세를 60%나 물어야 한다. 예를 들어 부모가 30년간 농사지은 밭 한 필지(상속당시 1억원)를 2007년 상속받아 2009년 2억원에 팔면 양도세로 2430만원을 내면 되지만 2013년에 판다면 6000만원을 내야 한다. ◆은퇴 후 직접 경작한 뒤 파는 것도 고려해볼만 30∼40대에 농지를 물려받은 도시거주 자녀는 은퇴하기 전까지 농지를 임대해 주다 은퇴 후 직접 경작하는 방법도 생각해볼 만하다. '8년 자경요건'을 뒤늦게 맞춰도 일반세율 적용 및 1억원까지 감면 혜택이 가능하기 때문이다. 양도차익이 1억원인 상속농지를 농사짓지 않고 5년 내 팔면 세금이 2430만원이지만 농사지은 뒤 팔면 제로다. 이 같은 세금 차이는 양도차익이 많을수록 더 커진다. 양도차익 기준으로 3억1000만원까지는 일반세율 기준으로 세액이 1억원을 밑돌기 때문에 자녀가 직접 짓는다면 세금을 한 푼도 내지 않아도 된다. 정부는 상속인의 자경 규정도 당초 계획보다 대폭 완화했다. 지난해 '8·31대책' 때는 상속인의 최소 자경기간을 3년으로 한다고 발표했으나 최근 입법예고에는 기간에 대한 규정이 삭제됐다. 자경한 사실만 증명하면 되는 셈이다. 이와 관련,재경부는 상속인이 1년 이상 재촌하면서 직접 경작하고 이를 통해 소득을 올린다면 자경으로 봐야 한다는 입장이다.