아산 탕정 상가주택 “공사비는 절감하고 매매는 가능하게!!”-점포겸용 단독주택용지

[이병관]

아산신도시 탕정지구의 점포겸용 단독주택용지의 상가주택 건축을 위한 건축의 순서와 자금절감을 위한 상담을 진행 중입니다.

아산신도시(牙山新都市)는 아산만권 배후신도시로 천안시 서북구와 아산시 일부에 조성되는 신도시입니다. 고속철도 천안아산역과 장항선 철도를 중심으로 조성되고 있으며 이번에 분석하는 상가주택지는 장항선에 신설되는 탕정역 주변입니다.

“아산 신도시의 규모”

전체 조성 면적 : 약 8,791,000m2

전체 수용 인구 : 87,896명(33,736세대)

“탕정역”

위치: 충청남도 아산시 탕정면 매곡리 246-2

개통은 2020년 예정

아산 탕정지구 상가주택지 공급현황

2019-04-15 LH 일반입찰

2019-02-27 이주자택지 공급

“대상지

2-D3 20필지, 2-D4블럭 69필지”

총 89필지

개별필지 면적 평균 약 86평

건폐율60%, 용적률 150%

3층 규모, 3가구 제한

일조권 유의해야

토지이용 가능시기

2019. 09. 30부터 가능

부분 확대 지구단위계획도

주변에 공원과 아파트, 자족용지 인접

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1층근생

2,3층 주거계획

4층처럼보이게 해서

복층을 2가구로 계획한다면?

가능? 불가능?

특화설계 상담중

"수익률 높은 3층규모 상가주택 짓는 법"

늦게 지어야 하나? 빨리 지어야 하나?

상가주택은 시장 선점이 우선해야합니다.

신도시 특성상 추후 공사는 민원 발생 등 불리한 측면이 많습니다.

"엘손건축의 3층규모 상가주택 사례"

일조권에 대한 검토는 가장 기본이 되는 첫걸음입니다.

일조권이 양호한 대지가 가장 좋겠지만 그렇지 않은 수록 더 자세한 디자인이 추가되어야 합니다. 상가의 입구를 꾸미는 것도 차별화 전략의 한 방법입니다. 잘 꾸며진 상가입구는 임대율을 높이는 효과가 있습니다.

3층규모가

4층처럼보이게

할리스 동탄호수공원점

"엘손건축의 3층규모 상가주택 사례"

일조권에 대한 검토는 가장 기본이 되는 첫걸음입니다.

일조권이 양호한 대지가 가장 좋겠지만 그렇지 않은 수록

더 자세한 디자인이 추가되어야 합니다.

상가의 입구를 꾸미는 것도 차별화 전략의 한 방법입니다.

잘 꾸며진 상가입구는 임대율을 높이는 효과가 있습니다.

"언제 지어야 하나?"

토지가능시기는 2019-09-30입니다.

사전에 충분한 검토를 통해 구역별 시장 선점이 무엇보다 중요합니다.

건축기간을 보통 3.5~5개월 정도로 봤을 때 빠른 착공이 회수율이 좋습니다. 특화된 설계와 시공시점이 부동산의 가치를 좌우 합니다.

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"엘손건축의 3층규모 상가주택 사례"

상가주택에서 가장 중요한 것은 상가의 임대 가능성입니다.

임대가 잘되는 건물과 임대가 안되는 건물의 차이점은 무엇일까요?

우수한 위치보다 특화된 설계가 상가임대의 중요한 요소입니다. 선 착공은 시장 선점의 가장 중요한 고려사항입니다.

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블럭에서 가장 먼저 공사를 시작한

3층규모

동탄 상가주택

"어떻게 지어야 하나?"

아산 탕정 상가주택 건축은 법정 규모를 최대한 이용해야 합니다.

건폐율60%

용적률150%

3층규모의 3가구계획시 일반적으로 공사면적은 대지면적 80평기준 공사면적은 150~160평 내외입니다. 최대한 법적 면적보다 크고 높게 지어야 차별화를 줄 수 있습니다.

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"엘손건축의 3층규모 상가주택 사례"

3층 규모의 상가주택은 여러가지 대안이 많습니다. 주인세대를 어떻게 구성하느냐에 따라 상가주택의 성패가 좌우됩니다. 상가의 입면 구성은 차별화된 수익률을 가져다줍니다.

"어떻게 준비하나?"

상가주택 계획순서는 우선순위가 있습니다. 순서대로 하는 것이 가장 중요합니다. 많은 비용과 시간이 투입되는 상가주택인 만큼 순서가 가장 중요합니다.

-1. 현장조사와 입지분석

-2. 상가주택 수익률 계산

-3. 예상 비용 및 자금계획 상담

-4. 임대가 잘되는 상가, 주거 공간 디자인

-5. 시공 착수와 일정조율

"1단계 현장조사와 입지분석의 중요성"

현장조사에서 가장 중요한 요소는 주변 동선입니다. 위치별 동선을 확인하고 보행 접근성을 최대한으로 활용해야 합니다.

“2단계 상가주택 수익률 계산이 우선”

공고문의 자료를 바탕으로 위치별 장점을 표시해봅니다. 토지별 제약요건과 장점을 최대한 살려야 수익률이 높아집니다.

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2-D3 20필지 규모검토

1블럭 8개

2블럭 12개

-

2-D3

기준층 법정 최대면적

+주거임대수지분석

가장 기본적인 수익률분석 작업입니다.

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2-D4

69개 필지 규모검토

총 12개블럭

2-D4

기준층 법정 최대면적+주거임대수지분석

3개소로 나누어 검토했습니다.

-4,5,6,7에서 상가높이, 임대가능성이 높은 곳보다

더 중요한 곳이 특화설계가 필요한 곳입니다.

입면과 주거구성을 조절하면 높은 수익률이 가능합니다.

“3단계 예상 비용 및 자금계획 상담”

위치별 연약지반의 경우 지반안정화작업에 추가로 비용이 들 수 있습니다. 일반적으로 공사비, 감리비, 인입비, 기타 인테리어비용의 총 합계가 예산 전체라고 생각하면 됩니다. 토지구입자금과 공사비의 겨우 일정비율 대출이 가능하며 완공 후 임대비용으로 충당하기도 합니다.

부지의 위치별 조성계획도와 연약지반의분포도입니다.

지반안정화작업은 건물의 안전에 가장 중요합니다.

음파탐지 등 정확한 지질조사를 반드시 실행하셔야합니다.

“4단계 임대가 잘되는 공간 디자인”

“5단계 시공 착수와 일정조율”

엘손건축의 3층규모 상가주택 사례"

주거입구의 작은 차별화는 건물의 전체 느낌을 바꿀 수 있습니다. 엘손에서는 건물의 배색도 중요한 임대의 포인트라고 생각합니다.

아산탕정 분석자료

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