수도권 고양, 수원, 안산 재건축 단지 가격 하락

[☆이미호☆]

강동,송파 재건축 아파트 매물 증가속 가격 하락
자료원 : 부동산114	등록일 : 2003/10/20
수도권 고양, 수원, 안산 재건축 단지 가격 하락 정부의 부동산안정대책이 이달 말 발표될 것으로 예정된 가운데 서울,수도권 아파트시장은 매도-매수간 관망세가 심화되는 양상이다. 토지공개념 도입까지 언급될 정도로 집값을 잡기위한 정부 의지가 강력하다는 인식이 확산되면서 향후 집값 향배의 불안감이 높아지고 있다. 수요자들은 급매물 출시를 체크하는 정도의 동향 파악만 하고 있고 매도자들도 매수세가 끊어지자 이미 때를 놓쳤다고 판단하고 관망세에 동참하고 있으며 강남권을 중심으로 서울 대부분 지역에서 거래시장이 소강상태를 보이고 있다. 이에 따라 지역별로 기존에 출시된 매물이 거래가 되지 않고 시장에 잔류하고 있는데다 매스컴 보도처럼 매물이 폭주하는 것은 아니지만, 향후 가격하락 또는 세금부과 등에 불안을 느끼는 多주택 소유자들을 중심으로 매물이 조금씩 출시되기 시작하면서 차츰 대기 매물이 늘어나고 있다. 강남권의 경우도 주요 단지에서, 10월 초만 해도 1-2건 찾아보기도 힘들던 매물이 많게는 10건 정도씩 나오기도 했다. 그러나 아직은 가격이 크게 하락한 급매물은 아니고 제값에 팔아달라고 나온 매물인 경우가 많다. 하지만 재건축 시장의 경우는 상대적으로 가격 변동이 나타나고 있는 상태다. 강동구 둔촌, 고덕주공이나 송파 잠실주공, 강남 개포주공, 서초 반포주공 등 주요 재건축 소형 중 지역 내에서 상대적으로 재건축 사업 속도가 느리거나 이후 진행기간이 길 것으로 예상되는 주요 단지들은 매물량도 비교적 크게 늘고 가격도 몇 천 만원씩 하향 조정되어 출시되고 있다. 투자기간도 길어지고 개발이익 환수도 언급되면서 수익성 저하가 우려되는 가운데 차익 투자를 노리고 재건축 매물을 매입했던 투자자들을 중심으로 처분이 다급한 매물이 나오고 있다. 이에 따라 서울 재건축 대상 아파트값이 지난 주 큰 폭 하락했다. 주간 -0.48% 변동률을 기록해 전 주(0.95%)에 비하면 1.43%p 나 변동폭이 급락했다. 잠실, 반포지구 재건축이 하락세를 보이면서 서울 저밀도 전체평균도 지난 주 -1.0% 변동률을 기록했다. 일반 재건축은 -0.22%를 기록했다. 물론 재건축을 제외한 서울지역 일반 아파트도 주간 0.47% 변동률로 상승폭이 절반 수준으로 둔화됐다. 하지만 재건축과 비교하면 신규아파트 등 주요 단지는 미미하지만 오름세를 보이기도 했고 특히 주요 중대형은 아직 별다른 가격 변동이 없는 편이다. 구별로는 강동(-1.48%), 송파(-1.16%), 서초(-0.06%) 지역 재건축이 주간 하락세를 보였다. 강동과 송파는 재건축이 하락하면서 구 전체평균 주간변동률이 마이너스로 돌아섰다. 강남(0.13%)도 재건축 변동폭이 지난 주 둔화되면서 일반 아파트값 상승세에도 불구하고 구 전체 매매변동률이 지난 주 0.68%로 둔화됐다. 수도권 재건축도 지난 주 경기 -0.13%, 인천 -0.21% 변동률로, 일반 아파트값 오름세 유지에도 불구하고 재건축 전체평균 주간변동률이 -0.14%로 하락했다. 경기 지역에서는 수원(-0.89%), 안산(-0.57%), 고양(-0.32%), 의왕(-0.25%), 의정부(-0.11%), 광명(-0.1%) 등이 소형을 중심으로 한 주간 재건축 하락세를 주도했다. 반면 안양, 부천, 과천, 성남 재건축은 상대적으로 오름세를 보였다. 지역별로 보면, 서울은 지난 주 매매변동률이 한 주간 0.3%를 기록하며 전 주 주간변동률(0.97%)의 1/3 수준으로 상승폭이 크게 둔화됐다. 상대적으로 신도시(1.16%) 및 수도권(0.4%)은 가격 상승폭이 소폭 둔화되는 데 그쳤다. 전세시장은 신도시와 수도권이 각각 주간 0.06% 변동률을 기록했고 서울은 변동이 없었다. 매매 거래시장이 냉각되고 갑작스런 추위와 함께 이사철도 지나면서 약세를 보이는 지역이 늘어났고 각 지역별로 주간 전셋값 변동폭이 다시 감소했다. 평형별로는 재건축이 약세를 보이면서 서울 20평이하 소형이 4개월여 만에 하락세를 보였고 수도권도 20평이하가 지난 주 2개월여 만에 다시 마이너스 변동률을 기록했다. 지역별로 소형은 하락하거나 약보합세를 보였고 상대적으로 중대형은 크게 변동이 없었다. 소형에 비해 상승폭이 두드러졌고 신도시의 경우 중대형은 1% 이상씩 한 주간 오른 것으로 나타나 평형별 양극화가 이어졌다. 강남, 강동, 송파, 용산 등 서울 주요 지역에서 노후단지 소형이 하락세를 보였고 수원, 안산, 의왕 등 수도권에서도 주요 재건축 지역이 소형 약세를 주도했다. [매매] 지난 주에는 강동(-0.38%), 송파(-0.19%) 지역 주간 매매값이 하락세를 보였다. 전 주까지만 해도 주간 변동률이 매주 1%대를 기록했었지만 고덕주공, 둔촌주공, 잠실주공 등 주요 재건축 소형이 일제히 하락하면서 변동폭이 크게 떨어졌다. 그 외에 관악(-0.02%), 종로(-0.08%) 지역이 지난 주 하락세를 보였고 강남, 광진, 서초, 마포 등 전 주까지 1%이상 주간변동률을 기록했던 주요 구들이 일제히 지난 주에는 0.12%~0.68%대의 변동률을 기록해 상승폭이 급격히 둔화됐다. 양천구도 목동신시가지 일부가 강보합세 내지는 소폭 오름세를 보이긴 했지만 주간변동률이 마찬가지로 크게 둔화됐다. 가격이 하락한 주요 재건축 단지로는 강동 고덕시영, 둔촌주공, 고덕주공 등 주요 평형이 1,000~3,000만원 가량 하락했고 송파구 잠실주공은 상대적으로 사업이 더딘 1단지를 중심으로 2,500만원 이상 하향 조정됐다. 서초구에선 서초 금호, 반포주공1단지, 미주 등 주요 평형이 1,000만원 대에서 많게는 3,000만원까지 하락했다. 강남구는 개포주공 소형이 500-1,000만원 가량씩 하락했다. 일반 아파트 중에서는 양천구 목동 14단지 20평형대가 2,000만원 정도 하락했고 관악구 봉천동 벽산블루밍 45평형대가 2,250만원 하락했다. 그 외에 노원, 강동, 중랑 등 주요 지역에서 평형별로 500만원 안팎의 하락세를 보였다. 강남구는 개포동 일대에서 재건축 외 일반 아파트도 약세를 보였다. 신도시에서는 분당신도시가 지난 주 1.93% 변동률을 기록했다. 여전히 주간변동률이 높기는 하지만 전 주(3.08%)에 비하면 상승폭이 1%p 이상 둔화된 것이고 실제로 지난 주 투기지역 지정 후 가격 상승세가 주춤하고 수요가 둔화됐다. 그 밖에 일산(0.69%), 평촌(0.58%), 중동(0.16%), 산본(0.13%) 등 주요 도시가 전 주 보다 상승폭이 둔화된 것으로 조사됐다. 수도권은 안산, 양주, 포천 등이 약보합세를 보인 반면 용인, 구리, 성남, 파주, 이천, 고양, 남양주 등은 주간 0.5%~1.25%대의 변동률을 기록하며 강세를 나타냈다. 특히 용인은 분당 상승세 및 중대형 수요 증가와 신분당선 연계시 교통난이 크게 해소될 것이라는 기대감으로 9월 말부터 강세가 이어지고 있는 가운데 지난 주에도 1% 이상 상승률을 기록했다. 구리, 성남 등도 매물에 비해서는 수요가 있는 편이다. 용인시에서는 구성읍 언남동일하이빌, 연원금호베스트빌 등의 단지 외에도 수지읍 일대 주요 단지가 상승세를 이어갔다. 풍덕천동, 죽전동, 상현동, 성복동 일대 주요 단지가 일제히 소형부터 중대형까지 2,000~3,000만원 가량씩 매매값 오름세가 이어졌다. 하락한 단지로는 투기지역으로 추가 지정된 고양 일부와 안산 노후단지, 수원 신매탄주공2단지 등 주요 지역 재건축 단지들이 눈에 띈다. 수도권도 서울과 마찬가지로 정부 추가대책을 앞두고 수요가 주춤하고 거래 소강상태를 보이는 것은 크게 다르지 않지만, 상대적으로 간간히 거래는 조금 되는 편이다. 물론 지역별로 차이는 있다. 지난 주 오름세를 보인 주요 지역에서만 거래가 좀 되는 편이며 몇몇 지역은 최근 주변 신규분양단지의 고분양가 등의 영향을 받기도 한 것으로 나타났다. [전세] 서울 전세는 강남(0.2%), 광진(0.14%), 마포(0.07%), 중(0.06%), 동작(0.05%), 중랑(0.05%) 등의 지역이 지난 주 미미하지만 소폭 오름세를 보였고 나머지 지역도 0.01%~0.04%대의 미미한 변동률을 보인 경우가 대부분 이었다. 반면, 양천(-0.16%), 종로(-0.15%), 영등포(-0.11%), 노원(-0.1%), 송파(-0.06%), 서초(-0.06%), 강서(-0.06%), 서대문(-0.05%), 도봉(-0.05%) 등 주요 구는 지난 주 전셋값이 하락세를 보였다. 강남 도곡동 일부와 광진구 광장현대 등 지역 내 주요 선도 아파트 전셋값이 중대형 중심으로 소폭 오름세를 보였고 주요 구에서 신규아파트 전셋값이 오른 경우가 상대적으로 많았다. 전셋값이 하락한 주요 아파트로는 금천 시흥 벽산타운3단지 26평형이 1,250만원, 노원구 상계동 미주동방벽운 42평형이 2,000만원, 관악구 신림동 강남 14평형이 500만원 가량 하락했고, 강서구 방화동 우림 31평형 1,500만원, 염창동 삼성 35평형 1,500만원, 양천구 신정동 목동14단지 35평형이 2,000만원 하락하는 등 하락폭이 컸다. 강북권에서는 신규단지도 전셋값이 하락한 경우가 꽤 되는 편이고 강남권은 재건축 전셋값 하락세도 눈에 띈다. 신도시에서는 산본(0.49%), 일산(0.07%), 분당(0.03%) 지역은 소폭 오름세를, 나머지 중동(-0.01%), 평촌(-0.09%) 지역은 하락세를 보였다. 평촌 샛별한양 소형, 일산 마두동 백마, 백석동 일대 중대형 전셋값이 하락했고 분당도 드물기는 하지만 하향 조정된 단지들이 일부 있었다. 수도권도 주요 지역이 0.1% 안팎에서 0.3%~0.4%대의 주간 변동률을 기록했다. 남양주, 과천, 이천, 파주, 평택, 오산, 인천, 부천 등이 상대적으로 상승폭이 컸다. 전셋값이 하락한 지역으로는 양주(-0.47%), 안산(-0.24%), 화성(-0.16%), 안양(-0.14%), 광명(-0.12%), 용인(-0.02%), 성남(-0.02%) 등의 순이다. 단지별로 매매값 하락의 영향으로 동반 하락하거나 재건축 대상 전셋값이 약세를 보였다. 또는 최근 매매를 중심으로 호가가 크게 올랐다가 소폭 조정된 지역도 눈에 띄었다. 재건축 사업 초기단계에 있는 강남권 및 수도권 일대 재건축 아파트시장이 최근 정책변화의 직격탄을 맞고 있다. 단지별로는 5천만 원 이상 호가가 급락한 급매물이 출시되기도 하는 등 월 말 예정된 정부 추가 안정대책을 두고 시장이 급냉하고 있다. 이에 따라 매수세가 끊어져 처분이 다급한 매물은 조금씩 하향 조정될 가능성이 커지고 있다. 투자수요가 많았던 소형 재건축은 특히 정책변화에 민감해 추가 하락 가능성이 높을 것으로 예상되면서 매수세가 사라지고 매물 출시량이 늘어날 것으로 전망된다. 그러나 중대형 아파트의 경우에는 투자보다는 실거주를 겸하는 수요가 많기 때문에 정부정책의 영향을 상대적으로 적게, 또는 천천히 받을 것으로 예상되고, 매수자들은 추가 하락 기대감으로 관망세를 유지할 것으로 보여 당분간 보합장세가 유지될 것으로 전망된다. 10월 말 예정된 정부 안정대책이 발표되어야만 향후 아파트시장의 향배가 가닥을 잡을 것으로 보여 투자자들의 신중함이 그 어느 때보다 요구되는 시점이다.