전세사기로 어려움있는 임차인을 공공임대주택에 거주하게 하는 것이 좋다.
전세사기 피해 임차인이 특례법에 기초한 지원을 받으려면 6가지 요건을 모두 충족해야 한다. 요건 중 대항력을 가진 임차인이면 지원을 받기까지 버틸 재간이 있지만, 그렇지 않은 임차인은 지원 순위에서 밀려 거리로 내몰릴 수 있다. 선별 지원 우려가 현실화할 수 있다.
대항력과 확정일자를 가진 임차인은 전세사기를 당했어도 당장 보증금을 못 돌려받을 뿐이고, 경매나 공매에서 우선 변제받을 수 있다. 그 분들이 지원받는 건 시간문제 이다. 부동산 시세가 아무리 못해도 70% 이상은 돌려받을 수 있다.
선순위 임차인은 대항력이 있으면, 임차주택을 점유하고 있을 수 있고, 이사만 못 갈뿐 버틸 수 있다. 먼저 보호되어야 할 전세사기 피해자들은 대항력이 없어서 보증금 전액을 날릴 처지에 놓인 임차인이다. 대항력은 임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도, 계약한 임대차 기간 동안 계속해서 거주할 수 있고 그 기간이 종료되면 임차보증금을 돌려 받을 수 있는 임차인 권리이다.
피해 임차인 구제를 위해 처음 등장한 대안이 경매보류이지만, 채권자 권리를 고려해 현실적으론 어려움이 있다. 이번 특례법으로 확정된 우선매수권도 최고가입찰자보다 피해 임차인에게 매수할 권리를 먼저 주는 것이다. 임차인도 권리를 행사할지 따져보고, 아니다 싶으면 한국토지주택공사(LH)에 양도해 매입하게 한 다음 공공임대주택으로 제공받을 수 있다.
특례법은 상대방이 입찰 권리를 잃을 수도 있기 때문에 이례적인 제도이다. 공공임대주택을 활성화해서 전세사기로 어려움이 있는 임차인을 공공임대주택에 거주하게 하는 것이 가장 현실적이다.
국토부에 따르면 임차인이 구제를 신청하면 지자체 조사 30일, 피해지원위원회 심의의결 30일이 소요된다. 불가피한 경우에 15일(1회)을 연장할 수 있다. 지원을 받는데 적어도 2개월 이상이 소요된다. 지원 심사부터 확정까지 45일이면 가능하고 3주 이내도 가능하다.
특례법에서 실효성을 강조하면 형평성이 떨어지고 형평성을 강조하면 실효성을 잃는다. 예산은 한정되어 있는데 전세사기 피해복구에 지원이 쏠릴 경우 또다른 취약계층은 혜택을 받지 못할 수 있다. 보이스피싱이나 코인 사기 등 이슈에 국가가 대응해주지 않았다는 형평성 논란도 제기되고 있다.
전세사기 피해자 지원을 위한 대책으로서 작용해야지 혜택이 돼선 안 된다. 이번에 발표된 방안은 공표 후 2년 간 유효하다. 한시적이지 않으면 제도를 악용하는 사례도 분명히 나올 것이다. 공공의 직접적 지원보전이나 전세사기 피해자에 대한 재난지원금 지급조치 등 파격혜택은 없지만, 피해자가 살던 주택에서 계속 거주가 가능하도록 범부처 차원의 종합대책을 마련해 임차인 퇴거 위험을 낮출 수 있는 실질적 방안이라고 본다.
행복하세요.