[장인석] 역세권 시프트 가능 지역의 소형주택을 공략하라

[김형중]

역세권 시프트 가능 지역의 소형주택을 공략하라

역세권 소형주택은 신축이 유리

	장인석
	前 동아일보 기자
	現 착한 부동산투자연구소장
	<부동산투자성공방정식> <재건축,..
	http://club.joinsland.com/bootooseongbang

역세권 소형 원룸이나 투룸 등 다세대주택은 전월세 수요가 풍부할 뿐만 아니라 시세 차익도 기대할 수 있다는 점에서 많은 사람들의 관심을 모으고 있다. 게다가 노후재테크에 대한 관심이 높아지고 전월세 가격이 매년 오르고 있는 실정이어서 환금성도 뛰어나다. 자금이 부족한 사람들은 미리 전세를 끼고 소액으로 마련한 뒤 차기에 월세로 전환하는 것이 현명하다. 돈을 모아서 사려다 보면 오르는 집값을 좇아갈 수 없기 때문에 미리 선점하는 결단이 필요한 것이다.
역세권 소형주택을 구입할 때는 가급적 신축주택을 구입하는 것이 유리하다. 가격은 다소 비싸지만 전월세 비중이 높은 데다 어느 정도 가격상승력도 기대할 수 있기 때문이다. 게다가 소형주택을 지을 수 있는 땅이 점점 부족해지는 실정이어서 되도록 빨리 구입하는 것이 좋다. 임대사업을 하려는 사람들이 늘어나는 추세여서 가격이 점점 더 오를 것이 확실하기 때문이다.
신축주택 중에서도 준공된 것보다는 골조만 올라갔거나 아예 공사를 시작도 하지 않아 도면만 보고 사야 되는 곳이 훨씬 저렴하다. 건축주 입장에서는 공사 전이나 준공 전 선분양하게 되면 자금 흐름이 원활해지기 때문에 그만큼 싸게 파는 것이다. 그러기 위해서는 건축에 대한 상식이 있어야 하는데, 만일 없다고 해도 믿을 만한 전문가나 중개업소를 통하면 우수한 물건을 안전하게 구입할 수 있다.
신축주택은 건축주와 분양계약서를 작성하게 되는데, 이때 중개업소를 통하더라도 중개업소가 검인을 하지 않는 경우가 관례로 돼 있다. 중개업소로서는 책임도 회피하고 실적도 누락시킬 수 있기 때문이다. 하지만 매수자가 검인을 해달라고 요구하면 중개업소로서는 들어주어야 하기 때문에, 반드시 중개업소의 검인을 분양계약서에 받아놓는 것이 여러모로 안전하고 유리하다.
신축주택은 건축주가 직접 분양하는 경우는 거의 없고 컨설팅업체나 중개업소를 통해 분양하는데, 낱개로 받아 파는 곳보다는 ‘통 찍기’로 파는 곳의 가격 조건이 좋다. 낱개로 파는 업소보다는 한꺼번에 여러 개를 가져가는 업소에 대해 할인폭이 크기 때문이다. 신축주택을 ‘통’으로 찍어온 컨설팅업체나 중개업소는 여기에 수수료를 붙여서 팔게 되는데, 지나치게 많은 수수료를 붙이지 않았는지 인근의 다른 매물 가격과 비교해야 한다. 땅의 규모나 위치 등에 따라 단순비교가 힘든 주택들도 있는데, 이럴 때는 대지의 공시가격과 전세금을 따져보면 된다.
전월세 수요가 풍부한 지역은 직장인들의 출퇴근이 용이하고 주거환경이 좋은 곳, 대학 주변이나 지방에서 올라온 공장노동자 밀집 지역, 대기업과 밤업소가 밀집된 강남권 등이다. 특히 눈여겨봐야 할 곳은 강남역이나 신논현 등을 전철로 30분 이내에 도착할 수 있는 염창역, 등촌역 등이다. 이곳은 여의도와 상암DMC와도 가까워 고급 직장인 수요가 많다. 또한 앞으로 신분당선이 통과하는 정자역과 분당선 연장선이 신설되는 구갈역 등도 강남 접근성이 개선되기 때문에 임대수요가 크게 늘어날 곳이다.

역세권 중에서도 가장 눈여겨볼 곳은 한강변 유도정비구역과 역세권 시프트 지역, 그리고 인근에 재개발·재건축구역이 있어 이주수요가 예상되는 지역이다. 이런 곳은 전월세 수요 증가에 따른 시세 차익과 개발 이익까지 겹쳐 상당한 프리미엄을 예상할 수 있다.
한강변 유도정비구역은 15년에서 20년 후 초고층 재개발이 예상되는 곳이다. 아직 구역이 확정되지는 않았지만 설령 유도정비구역 지정 시 포함이 되지 않더라도 주변의 개발과 이주수요로 인해 시세 상승이 예상되므로 투자 리스크는 적다. 유도정비구역 중 자양동은 신축이 제한돼 있지만 합정·망원동과 양평·당산동은 아직 신축이 가능하다. 그러나 신축지분쪼개기에 대한 주민 불만이 높고 세대 수 증가와 역노후도 현상으로 개발 불가론이 대두됨에 따라 조만간 신축을 제한할 것이 분명하다. 따라서 신축 제한 전 서둘러 구입하는 것이 현명하다.
양평·당산동은 지하철 9호선 더블역세권과 준공업지역으로서 용적률이 높다는 점이 돋보이며, 합정·망원동은 고급주거지로서의 명성과 합정역 도시환경정비사업의 후광 효과를 얻을 수 있다는 점에 주목한다.
역세권 시프트는 서울시가 소형주택 건설을 촉진하기 위해 도입한 제도로서 재개발과 재건축 구역 중 역세권 시프트가 가능한 곳에 용적률을 300~500%까지 높여주므로 사업성이 좋아진다. 정비계획에서 법정상한용적률까지 늘어나는 용적률의 절반은 시프트(장기전세)를 지어 서울시에 기부채납하지만 절반은 조합원의 몫이 되기 때문이다. 일반분양 물량이 많아짐에 따라 조합원 부담이 줄어들고 중대형 평형에 배정될 확률이 높아지게 되므로 대지 지분 당 프리미엄이 상승하게 되는 것이다.
역에서 반경 250m까지는 준주거지역으로 용도변경해서 용적률을 500%까지 올려주고, 500m까지는 3종일반주거지역으로 상향조정해서 용적률을 300%까지 올려준다. 현재 유력한 후보지로 거론되는 곳은 사당역, 대림역, 신당역, 상왕십리역, 제기역, 고려대역, 연신내역, 군자역, 신대방역, 신도림역, 삼각지역, 염창역, 등촌역 인근 등이다. 하지만 역세권 시프트로 지정되려면 주민들의 열의도 높아야 하고 사업성도 어느 정도 있어야 하기 때문에 구입하기 전 사업 가능성과 수익성을 면밀히 검토해야 할 것이다.
재개발과 재건축으로 이주수요가 예상되는 재개발·재건축 인근 지역도 유력한 투자처다. 정비사업이 진행되어 관리처분계획 후 이주 시기가 되면 정비구역 내 주민들이 공사 기간 살 집을 찾아 이사 가야 한다. 거의 대부분 살던 지역을 벗어나고 싶지 않아 인근에서 살 집을 찾게 되기 때문에 수요가 늘어나 가격이 상승하고 전월세 가격이 높아지게 된다.
정비구역 내 1주택자가 사업시행 인가 후 취득한 대체주택에서 1년 이상만 살고 대체주택을 양도하면 비과세 혜택을 주고 있다(다만 이 경우에는 재개발 및 재건축 주택의 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 대체주택을 양도하고, 완공된 주택에서 1년 이상 거주해야 한다는 단서조항이 붙는다). 이 때문에 공사 기간 살 집을 사는 조합원들이 많은데, 지급받은 이주비로는 아파트를 구입하기가 모자라 대부분 다세댁주택을 매입하게 된다.
지하철 6호선의 응암역, 새절역, 구산역 주변이 이주 수요가 풍부한 곳이며, 한남동과 이태원동도 한남뉴타운 특수가 기다리는 있는 곳이다. 왕십리 뉴타운 인근을 비롯 신당역, 사당역, 방배역, 서초역, 내방역, 길음역, 미아역, 녹번역, 불광역 등 주변에 재개발과 재건축 구역이 많은 곳도 관심을 가져야 할 곳이다.
한남동과 이태원동은 외국인 렌트수요가 많은 곳으로 임대 틈새시장으로 각광받고 있다. 외국인들은 깨끗하고 보안이 잘 돼 있는 고급빌라만을 찾는 데다 외국인끼리 살기를 원해 외국인 전용렌트 빌라는 귀한 대신 렌트비가 상당하다. 게다가 연체하는 일 없고 주인과 마찰을 일으키는 일도 거의 없어 임대사업자로서는 편하게 많은 임대료를 벌 수 있다.
통상 외국인들이 선호하는 고급빌라의 임대수익률은 연 7%에서 10%까지 매우 높다. 외국인들이 선호하는 집이 그만큼 적기 때문이다. 따라서 외국인 전용 고급빌라를 구입해서 외국인 렌트사업을 해보는 것도 생각해볼 만한 일이다. 보증금이 없는 렌트비는 6개월이나 1년 선납을 하게 된다. 외국인들은 아무 곳에서나 집을 빌리지 않기 때문에 일단 외국인이 렌트해서 살게 되면 임차인이 없어서 어려움을 겪는 일은 없다.
직장을 다니며 어렵게 모은 돈으로 강남구 논현동의 한 다세대주택을 3억 6,000만 원에 구입한 미혼의 43세 S씨는 불안한 직장 때문에 더 이상 마음 졸이지 않아도 된다고 활짝 웃었다. 언제 쫓겨날지도 모르고 나이는 자꾸 먹어 가는데 평생 모은 4억여원으로 어디에 투자할지 몰라 노심초사했었기 때문이다. 25평형 방3개짜리 다세대주택은 외국인모델이 월 215만 원에 렌트하고 있어 임대수익률이 7.2%나 되는 데다, 논현역 인근과 신논현역 부근은 개발호재가 풍부해 향후 높은 시세 차익도 기대된다.