부동산시장 경착륙을 막기 위한 정부 규제완화가 효과를 냈다고 평가한다.
주택가격 상승으로 전방위 규제가 있었던 상황에서 부동산 시장을 정상화하기 위한 정책이 절실하였다. 하지만 글로벌 경기침체와 금리인상 등이 동시에 펼쳐지며 시장 경착륙 우려를 비롯하여 부작용도 곳곳에서 나타났다. 나아갈 곳도 뒤로 물러날 곳도 없는 상황에서 그야말로 진퇴양난이었다.
현 정부의 부동산 연착륙 의지는 강력하였다. 우선 '2023년 경제정책방향'을 살펴보면 부동산 시장 연착륙 방안과 금융시장 안정 방안, 잠재 위험 대응 방안 등 부동산 침체로 인한 실물경기 전반의 충격을 최대한 완화하려는 노력들이 대거 포함되었다.
부동산시장 경착륙을 막기 위한 정부의 규제완화가 효과를 냈다고 평가한다. 올 초 정부가 규제 완화 등을 골자로 한 1·3 부동산 대책을 발표하고 후속 대책을 시행하면서 거래량과 주택시장은 소폭 회복세를 보이기도 했다. 앞서 정부가 제시한 부동산 관련 방안들이 모두 현실화한다는 보장은 없지만, 은행 대출을 통한 자금 지원, 대출 규제 완화 등 부동산 시장 연착륙 방안에 대한 정부와 당국의 의지를 보였다. 이를 고려하면 추가 규제 완화가 이루어질 가능성도 있다.
정부의 부동산 정책 중에서 손꼽히는 부분은 서민의 주택 관련 세금 부담 완화다. 경기 침체와 물가 인상으로 시름하는 서민들에게 체감할 수 있는 부분으로 꼽힌다. 정부는 소득세법 시행령을 개정해 다주택자에 대한 양도세 중과를 1년간 한시 배제하였고, 이후 유예 조치를 기존 올해 5월에서 2024년 5월까지 1년 연장하였다. 또 종합부동산세법 시행령을 개정해 주택분 종부세 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 인하하고, 일시적 2주택 등 주택수 제외특례를 신설해 부동산 보유 부담을 낮추었다. 올해 공동주택 공시가격은 18.61% 낮추어 역대 최대 인하 폭을 기록하면서 1주택 실수요자들의 보유세 부담도 줄었다.
대출 규제도 풀었다. 규제지역 내 다주택자와 주택임대사업자·매매업자의 주택담보대출비율(LTV)을 30%까지 허용하였다. 실수요자들을 위해 소득 제한 없이 최대 5억원까지 이용할 수 있는 특례보금자리론을 출시하였고, 생애 최초 주택구입자금 LTV는 80%까지 확대하여 최대 6억원까지 대출이 가능해졌다. 또한, 규제지역 내 15억원 초과 아파트 주택담보대출 제한도 없앴으며, 아파트 중도금 대출이 막히는 기준선을 분양가 9억원 이하에서 12억원 이하로 상향하였다. 분양권 전매제한의 경우 수도권 최대 3년, 비수도권 최대 1년으로 축소되었다.
규제지역도 단계적으로 해제하여 윤 정부 출범 당시 모두 161곳(투기과열지구 49곳, 조정대상지역 112곳)에 이었던 규제지역은 지난해 6월부터 4차례 주거정책심의위원회를 거쳐 해제하였으며, 현재 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구만 남았다.
현정부 출범이후 부동산정책 방향성과 틀이 크게 바뀌면서 유의미한 변화의 바람을 불러일으키고 있다. 특히, 부동산 경기 경착륙 위험을 연착륙으로 대체하였고, 과도한 규제와 얼어붙은 분위기를 정상화하는 데 초점을 맞추면서 시장 기능 회복에 대한 기대감도 높아지고 있다.
2023년 1분기에 상당히 큰 폭으로 규제가 완화되었다. 규제지역 해제, 청약 관련 규제 완화와 함께 특례보금자리론 출시 등을 통해 고정금리 대출, 대환대출을 받을 수 있게 하였다. 2022년 말 역대급 위축된 거래량을 일정 부분 회복시켰다. 이어 지난 1·3 대책에 공을 들이면서 경착륙 리스크를 연착륙 되게 만들었다는 것도 유의미하다.
최근 이루어지는 전세사기 범죄나, 7만 가구 육박한 미분양 사태로 인한 공급 적체, PF자금 조달 리스크가 숙제로 남았지만 무주택자, 1주택자 대출지원에 주력했다는 것은 긍정적이다. 수요억제를 위한 규제, 세금 강화 이런 기조에서 벗어나서 규제를 완화하거나 단순화하려는 시도를 해왔다는 것과 시장의 기능에 중심을 두고 공급 활성화, 수요 정상화 등을 위해 노력해 온 것이 가장 큰 차이점이라고 본다. 구조적 변화도 있지만 기본 방향 변화가 세제, 분양, 금융 등의 측면에서 계속되고 있다.
정부가 이야기한 규제완화가 대부분 이루어졌고 법 개정이 필요 없는 범위 내에선 할 수 있는 부분은 최선을 다했다고 본다. 다만, 3기 신도시 공급 계획을 비롯해 GTX, 1기 신도시 재정비가 실질적으로 잘 이루어지고 있는지 남은 기간 내 가시화하여야 한다. 향후 부동산 시장 안정화를 위해선 시장 상황을 꾸준히 모니터링해 일관된 정책을 펼쳐야 한다. 이와 함께 차질 없는 공급정책을 기반으로 주택가격 폭등 우려를 낮추고, 최근 반복해서 불안 요소로 손꼽히는 임대차시장의 안정화에 정부의 관심이 집중되어야 한다.
정부가 할 일은 임차시장의 안정화로 전세시장에서 역전세, 깡통전세로 인한 문제가 끊임없이 나오고 있는데 집중할 필요가 있다. 수요 유인책과 함께 미분양이 더 늘어나지 않도록 관리가 필요하다. 공급이 꾸준히 이루어져야 향후 시장 상황이 나아졌을 때 상승폭이 커지는 막을 수 있다. 부동산 시장은 정책적으로 한계가 있어서 공급이 수반되어야 한다. 장기적 시장 안정화를 위해선 공공임대주택을 실질적으로 늘리는 노력이 필요하고 도심 재정비 사업도 일부 막혀있는 부분들을 해소하여야 한다.
행복하세요.