* 경험담 * 다가구 낙찰 경험담 2편

[블루에디션]

안녕하세요

블루에디션입니다.

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https://blog.naver.com/daeho75/222035354700

대출 200 군데 넘게 연락하다

대출은 많이 알아보면 좋다는 말에 행크 온라인초심방에 공유된 대출상담사와 기존에 알고 있는 상담사 통해 200 군데 넘게 문자를 보냈습니다. 셋팅을 투자금 0원으로 하고 현금흐름을 만드는게 최종 목표였기 때문에 신탁대출은 고려하지 않고 근저당담보대출로 가장 많이 나오면서 금리가 저렴하게 할 수 있는 곳이 목표였습니다.

문자보낸 후, 성의있게 답변오는 15분을 추려서 다시 일일이 전화통화를 해봤습니다.

이 때 , 주의할점은 200 군데 보내다 보니 모든 일이 그렇듯이 장/단점이 발생됩니다.

장점으로는 근저당임에도 불구하고 80% 까지 가능하다는 분도 계셨는데 방공제하고 나니 이렇게까지 나오진 않더군요.. 하지만 최종적으로는 근저당 76% 에 대출 실행했습니다. 금리도 화재보험, 자동이체 추가를 통해 자서할 때 0.1% 감면받았습니다. (뭐든 협상이 필요합니다~~)

단점으로는 '내가 니 시다바리냐' 라는 상담사도 있었고 유능한 상담사들이다 보니 많이 대출해주는 은행과 법무사는 한정되있기에 같은 물건으로 중복의뢰가 들어가다 보니 상담사도 곤란해지고 처음엔 친절했던 분이 나중에는 화를 내시더군요..

결론적으로 말씀드리면 이 물건 말고 다른 물건을 낙찰 받았을 때, 같은 분에게 또 대출을 실행하느냐~ 이건 또 아닙니다~ 제가 봤을 땐 각각의 노하우가 다르겠지만 경매입찰 시, 사전에 연락을 주고 받으며 보수적으로 피드백주는 상담사 한분과 입찰전에 연락하며 입찰가를 산정하는 것과 실제 대출을 받을때는 그동안 괜찮았던 몆분들과 법원에서 받은 이모님들 명함으로 몇 분 연락해서 10 분정도 연락하는게 가장 좋을 것 같습니다.

참고로 두번째 물건을 받았을때 법원에서 받은 이모님 명함으로 신탁 93% 대출을 받았습니다. 그 전에 물건으로 좋은 인연이 되도 물건별로 지역별로 전문가는 따로 있는 것 같다는 생각이 들었습니다.

투자금 0원에 현금 흐름 셋팅하기

지난 번 얘기했던데로 다가구입찰에 들어간 가장 큰 이유는 투자금 0원에 현금흐름을 셋팅하는 것이었습니다.

그래서 대출도 근저당으로 알아봤고 76% 까지 받게 된것이었는데 생각지 못한 변수가 생깁니다.

모든 물건들이 그렇겠지만 항상 장미빛보다는 변수가 생긴다고 보시고 그걸 어떻게 스트레스 안받고 해결해 나가실지 고민하시면 될 것 같습니다. 항상 변수가 여러 측면에서 생기더라구요 (대출/명도/임차까지 생각데로 된건 하나도 없었습니다. 모두 변수가 발생됐습니다~)

대출의 변수는 76% 로 힘들게 받아놨는데 전세금으로 받은 1.5억 가량을 중도상환했다는 것입니다.

여러 군데 알아보고 힘들게 받은 걸 스스로의 결정으로 말이죠

입찰 들어가기 전에 LH 전세를 줄 수 있는 조건에 대해 미리 LH 공사 확인을 해서 어느 정도의 근저당에 임차인이 들어오는 지 계산을 다 하고 입찰을 들어갔었는데 나중에 건물에 대한 LH 재감정을 통해 감정가가 경매감정가보다 3억원이나 낮아지게 됐습니다

그래서 LH전세 임차인분들이 재계약 하기로 했었는데 재계약을 못하는 새로운 상황이 발생이 된거죠 그러다보니 일반 전세 대출 받으시는 분들도 승인이 안날까 싶어 일부 상환을 하게 됐습니다.

다행이 일반은행 전세대출은 승인이 잘 이루어졌습니다.

명도는 대상자들을 분류해서 진행

16가구 명도 대상자들을 3분류로 정리했습니다.

LH 주택공사

소액임차인

배당못받는 임차인

LH 주택공사 임차인

난이도가 1도 없는건 LH 주택공사분들입니다. 이사 협의는 임차인분들과 통화해서 진행하지만 이사 나가시면 드리는 명도확인서 및 인감증명서도 이 분들을 직접 드리는게 아니라 명도 후에 LH공사의 직원에게 전달해주면 됩니다.

이 분들은 LH 에서 전세보증보험을 통해 100% 모든 금액을 받게 되는데 받게 되는데는 몇달의 시간소요가 됩니다. 하지만 새로이 LH 대출을 받는데는 한달정도만 있으면 승인을 받을 수 있기 때문에 이분들은 한달내로 이사를 가거나 재계약을 하시면 됩니다.

소액임차인

최우선 변제를 받는 소액임차인분들도 배당을 받기 위해서는 낙찰자의 명도확인서와 인감증명서를 받아야 하기 때문에 협상이 이루어 질 수 밖에 없습니다. 하지만, 이 분들도 얼마씩은 손해를 보시기 때문에 쉽지 않은 분도 있을 수 있습니다.

역시 부당이득금을 통해 이 분들과 협상을 해서 언제까지 나가면 50% 면제하겠다 이런식으로 협상을 해서 명도를 했습니다

배당 못받는 임차인

배당을 못받는 임차인분들이 3분 계셨습니다. 꽤 큰금액을 못받는 2분과 제일 마지막으로 명도됐던 분까지,,

제가 지난 번에 불질러 버릴거라고 하셨던 분한테 했던 가장 큰 실수는 돈을 하나도 못받으시니 내가 기싸움에서 밀리지 말고 강경하게 대응해야겠다란 생각을 했었는데 그게 오산이었습니다.

일단, 첫통화에서는 속상한 이 분들의 마음을 들어주되 강경하게 나가지 말고 이 분이 뭘 원하시는지를 알아내는게 가장 중요한 부분이었습니다. 그렇다고 너무 공감해주고 만만하게 보여서도 안됩니다. 좋은게 좋은건 아닙니다~

통화녹음 된 내용을 다시 들어보니 이 분께 제가 강경대응했다는 것을 알고 다시 통화를 했을 때 이 분이 뭘 원하시는지 들어보니 제가 강경한 입장만 고수한게 느껴졌습니다. 그래서 두번째 통화에서는 지난번과 같이 감정적으로 안가고 협상을 할 수 있게 되었습니다. 이 분이 원하시는건 좀 저렴한 금액으로 다시 전세계약을 하고 싶어 하셨습니다. 주변 시세보다 낮은 금액으로 말이죠

이 때부터 협상이 시작되어 금액은 시세보다 낮추고 관리비를 추가 조정해주는 방향으로 해서 재계약을 하게 됐습니다. 아무래도 이 분 명도가 가장 어려울 것 같았는데 이런 식으로 우리도 시세보다는 4천정도 낮지만 전세계약을 하면서 명도를 할 필요가 없게 되서 서로 win win 이라 생각했습니다.

그런데 서로 전화로만 협상을 하다 보니 서로 기억하는 부분이 다르게 되더군요.. 그래서, 협상이 이루어지면 문자로도 간단히 정리해서 다시 보냈습니다.

두 번째 분은 1억원 가량 못받는 분이었는데 이사비를 요구하셨습니다. 참고로 저희의 카드는 부당이득금이었습니다. 소유권 이전 후, 배당기일까지 나가면 부당이득금 50% 면제, 추가 10일이 지나면 30%만 면제, 이후는 부당이득금을 다 받는 것이었습니다.

이 분은 다른 임차인에게 들었을 때 채무자와 연관이 있을 수 있다는 얘기를 들어서 신뢰가 많이 가지 않았습니다. 나중에는 연락이 잘 안되기도 했었는데 인도명령 절차가 있기 때문에 불안하진 않았습니다 나중에 이사나가기로 한 날이 다가오는데 연락이 되지 않아 부당이득금 100% 면제라는 문자를 통해 나중에 연락을 받고 이사 나가게 됐습니다.

마지막 분은 소액임차인인데 사는게 바쁘셔서 권리신고를 미처 하지 못한 분이었습니다. 이 분은 변호사를 선임하여 채무자와 소를 다투시는데 처음에는 협상이 잘 되다가 변호사분과 통화하라고 하더군요

이 변호사분 정말 3자화법의 대가이셨습니다. 당연히 임차인으로서 나가야되는게 맞고 이런말 하는게 임차인이 면목없는 것이라고 하면서 낙찰자 편을 들면서 한편으로는 법적절차로 가면 2달은 걸릴것이고 이 분도 아쉬울게 없다며 할말은 다하시는 그것도 밉지 않은 목소리로 현란하게 말씀하시더군요..

결론은 이사비를 주면 바로 나가겠다는 거였는데 먼저 금액을 말하지 않는게 역시 고수시더군요. 저 또한 얼마를 원하시는지는 물어보지 않았습니다. 물어본다는 것 자체가 저또한 줄수 있다는 게 될 수 있기 때문에 제 권한은 보고서 올려서 부당이득금 100% 면제를 보고서 써서 하겠다가 내 권한이다 더 이상은 내가 할수 있는게 없다로 협상을 했습니다.

그리고 이 후 생각이 떠오른 부분은 변호사를 선임하면 이 분이 그리 가난하지 않을수 있다는 것과 이사비를 주려면 나도 회사에 보고를 올릴 근거가 필요하기 때문에 작년도 원천징수영수증이 떠올랐습니다.

그래서 변호사분께 선임비에 대해 얘기하니 이 분이 소송비용은 못내고 채무자와 소를 다퉈서 받으면 자기도 받고 아님 못받는다 하더군요 그리고 원천징수영수증은 주겠다고 해서 받았는데 사업자라 금액이 많지 않지만 이 금액역시 100% 신뢰는 안갔습니다.

마지막 협상으로 나도 최선을 다했는데 이것보다 큰 금액을 못받는 분도 부당이득금 다 받았는데 회사에서 혼났다 일처리 못한다고 그냥 내 수당 10만원 드리겠다로 최종 협상해서 마지막 분을 명도하게 됐습니다.

채무자

다가구 방 1개에 채무자가 전입이 되있었는데 이 분은 다른 임차인들로부터 구치소에 있다는 얘기를 들었습니다. 그래서 동사무소에 전입말소신고부터 하였습니다. 그리고, 아내분이 계신 지역의 동사무소에 연락을 해서 전후사정을 이야기 하고 전화를 오게 했습니다

다행이 아내분과 통화가 되어 방을 같이 개문하고 짐을 가져가게 해서 채무자까지 명도를 마무리했습니다.

3자화법~!!

명도를 하면서 3자화법이 정말 중요하다는 생각을 다시 했습니다.

그리고, 너무 강경하게 감정적으로 대응하지 말고 그렇다고 너무 착하게 끌려다녀서도 안되고 공무원처럼 정말 그냥 난 관련없이 일처리만 하는 사람으로서 대응해야됩니다. 속상함에 공감은 하지만 나도 일처리를 하기 위해서는 어쩔수 없다가 되는 거죠

뭔가를 요청받으면 그 자리에서 즉석으로 결정하기 보다는 해당 사항은 보고올려보고 나중에 말씀드리겠다라고 하시면 됩니다.

임차 셋팅

임장갔을 때 예상했던 임차금액으로는 임차가 맞춰지지 않았습니다. 그리고 전세수요는 많은데 월세 수요가 상대적으로 적었습니다. 그러다보니 전세가 몇개 맞춰지다 보니 더 이상 들어오고 싶어도 LH 에서 감정한 금액대로 부동산들도 인지하고 있어 해당 금액을 넘어서는 부분으로는 안들어오려고 했습니다.

그래서, 최초 임장 시 파악했던 임차료를 낮추고 전세도 반전세, 월세로 돌리게 되어 현재는 16개 중에 2개 빼고 임차를 맞춰놓은 상태입니다. 2개를 투자금회수 100% 로 셋팅하려고 했으나 어려운 부분이 있어 소액최우선 변제금인 2천만원을 기준으로 전세/반전세/월세를 다 내놓은 상태입니다. 조만간 곧 만실이 될 것 같습니다.

투자금 0원에 현금흐름을 만들지는 못했지만 다 셋팅하면 그래도 나쁘지 않게 셋팅이 완료 될 것 같습니다. 현재기준으로는 6천만원 투자금에 월 현금흐름 100만정도이니 나머지 2개가 어떻게 셋팅되냐에 따라 최종 결과가 나오겠네요

관리업체의 중요성

낙찰 받고 지금까지 한번도 현장에 가지 않았습니다. 코로나 때문에도 그렇지만 관리업체를 잘 만난 덕분 인것 같습니다. 직장을 다니면서 관리업체를 잘 만나면 굳이 제 시간을 투자하지 않고도 관리가 가능합니다. 앞으로도 여기는 갈일이 없지 싶고 매도할 때나 가지 않을까 생각됩니다.

요새 규제로 인해 법인 종부세가 걱정인데 이것도 방법이 있겠죠~~

긴 글 읽어주셔서 감사합니다

[순시미]

블디션님^^
대출 명도 셋팅까지 너무너무 수고 많으셨어요~~^^
경험담 감사드려요^^

[샤프마크]

멋지세요.. 정말요. 일목요연하게 정리된 글과 포인트만 집어주시네요. 정독하고 출력도 했습니다.
앞으로도 좋은 투자하시고 후기 올려주세요.^^ 응원할께요!

[이코프리.]

명도를 현명하게 잘하시는것같습니다ㅎ 저도 다가구에 관심있었는데 법인종부세 취득세때문에걱정이네요ㅜ

[빈준]

블디님^^ LH전세 맞추기가 만만하지 않더라구요~ 고생 많으셨고
종부세는 방법이 생기겠죠!!
함께 화이팅입니다 ^^

[2023부자갱호]

소중한 경험담 감사합니다. 낙찰과 대출, 명도와 관리까지... 전체적인 흐름을 볼 수 있었습니다. 감사합니다^^

[슬림낫]

정말 도움 많이 되었습니다 ^^

[옥텐대리]

좋은 경험 공유 너무 감사드립니다!!ㅎㅎ

[둥글레차이]

다가구에 관심이 많았는데 이렇게 상세하고 꼼꼼하게 적어주셔서 감사합니다^^ 정말 많이 배우고갑니다

[맹쥐]

관리업체 비용은 혹시 얼마나 될까요? 너무 자세한 글 감사합니다!!

[블루에디션]

대략 25~30만원으로 생각하시면 됩니다~

[행복무한대]

정말 대단하십니다. 대화 피드백도 배울점이네요~
저는 아직 부린이라 열심히는 읽었지만 어렵네요 ;;
자세하게 작성해주셔서 감사합니다

[한입가득]

좋은 경험 공유 감사합니다
간접경험이 되었어요.

[버드마루]

다가구에 관심이 생겨서 알아보는 중입니다. 글로 생생한 팁들 많이 배우고 갑니다 마무리도 잘 되시고 좋은 수익 거두시기를 응원하겠습니다!~

[승07]

자세히 써주셔서 너무 감사해요!

[제주삼다슈]

검색하다가 들어와서 보게되었네요 좋은글 감사합니다.