발코니 난간대는 공용부분

[푸른섬]

제목	반드시 국토해양부에서 답변 바랍니다 발코니 전용공용 3차질의
성명	OOO	등록일	2010.05.14 11:41:37
처리상태	완료
민원내용	반드시 국토해양부 주택건설공급과에서 답변 바랍니다 지난 4월 16일 서면으로 질의하였고 한달을 기다렸으나 답변이 없어 5월 13일 어제 전자민원 신청하였더니 충남도로 이첩되었고 다시 서산시로 질의 내용이 이첩되었더군요 참으로 실망스럽습니다 이윤즉 저의 질의 답변을 받으려는 곳은 국토해양부입니다 한달 반 서면발송 전에 국토부 주택건설과 공동주택관리 담당자님과 유선 통화를 하여 아래와 같은 질의를 개략적으로 여쭤본 봐 있습니다 통화가 연결되기 전 주택건설공급과의 다른 담당자님께서 무슨 질의냐고 하여 같은 내용을 질의 한 적이 있습니다 이 두분 다 같은 말씀 하셨습니다 해당 발코니가 당해세대만 사용하고 있는지를 묻더니 2세대 이상 같이 사용하는 부분이 아니니 전용으로 봐야 하며 아파트 시행 시공사의 당해 세대의 서비스 면적이므로 전용으로 봐야 한다는 해석을 받은 적이 있습니다 이내용을 토대로 서면이나 전자민원으로 받으려니 참으로 어렵네요 일선에서 박봉에 열심히 일하시는 소장님들이 각기 다른 판단으로 관리비를 지출하는 사례가 적지 않고 관련기관에 문의하여도 의견들이 분분하고 있어 국토부의 회신을 받아서 알려야겠다는 생각입니다 일부 소장님들은 관리규약상 도장면은 공용부이니 관리비 지출이 정당하다고 생각하고 계시고 또 저를 포함한 다른 소장님은 전체 도장 시 발코니 밑 부분만 도장을 같이하지 않으면 안되니 도장을 같이 하라고 공용으로 보는 것이지 누수 파손을 공용으로 봐서 관리비를 지출하라는 뜻은 아니다 또한 세대 현관 방화문도 바깥 도장면은 공용으로 봐서 같이 도장하라는 얘기지 도장면을 지나가던 사람이 훼손시켰을 때 관리비로 보수해 주라는 뜻은 아니지 않느냐라는 얘깁니다 아울러 발코니 난간대의 노후화에 의하여 안전사고가 발생할 우려가 있을 시 관리주체는 이를 입주민들에게 공지하고 또한 입주자대표회의에 보고하여 입주민 안전사고 예방에 최선을 다하여야 함이지 관리사무소가 보수주체는 아니라는 의견을 들었었습니다 어떤식이든 입주민이 불편하지 않도록 서비스하는 직종이니 현실적으로는 세대 전용으로 안내하고 방수액이나 실리콘등을 이용하여 관리사무소에서 최대한 서비스해주고 그래도 방수가 되지 않을 시에서 자체적으로 업자를 통하여 처리하도록 안내하고 있는 실정입니다 상기 유선 통화에 대한 판단들은 저희 개인적인 입장으로 해석될 여지가 있을 것 같습니다 어떤 회신이 오던 국토해양부에서 답변 주시면 일선의 혼란을 적어질 것으로 예상되오니 회신 바랍니다 ■ 질의서론 공용부 전용부에 대하여 관리규약을 구체적으로 개정하지 않은 아파트의 경우 표준관리규약에서 전용부분의 범위를 『 ~ 다만, 벽체외부 도장부분은 공용부분으로 한다. ~ 다만, 현관문의 외부 도장부분은 공용부분으로 한다.』 라고 명시되어 있습니다 ■ 질의 (※ 일반 분양 아파트 기준(임대아파트제외), 발코니 사용은 당해 1세대만 사용 시) 1) 세대내 발코니는 전용인지 공용인지 ? 2) 세대내 발코니 난간대는 전용인지 공용인지 ? 3) 세대내 발코니 난간대를 지지하고 있는 콘크리트면의 크랙으로 인하여 외부 빗물의 침입으로 아래층 천정 누수 발생 시 보수 주체는? 4) 세대내 발코니 난간대의 노후화 및 이삿짐 운반 시 사다리차의 부주의등으로 인한 난간대 파손 발생이 추후 발견 시 보수주체 ? 바쁘신 중에 많은 질의 내용에 다시 한번 송구스럽게 생각하오나 회신하여 주시면 일관성있는 입주민 서비스에 많은 도움이 되겠습니다 긴글 읽어주셔서 감사합니다
처리결과	평소 국토해양부에 관심과 애정을 가져 주신 점 깊이 감사드리며, 귀하께서 우리부 주택건설공급과에 「공동주택관리」와 관련하여 국민신문고를 통하여 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. <답변내용> ㅇ 공동주택의 주거전용면적의 산정방법은 주택법시행규칙 제2조제2항제2호에 따라 외벽의 내부선(안목치수 적용)을 기준으로 산정하는 것이며, 내력벽 및 외벽면적은 공용면적으로 산정하는 것입니다. ㅇ 주택공급면적(흔히 분양면적이라 함)은 주택공급규칙 제2조제10호에 따라 건축법시행령 제119조제1항제3호의 규정에 의한 바닥면적에 산입되는 면적을 말함 * 주거전용면적 = 주택법시행규칙 제2조제2항제2호에 따라 산정된 면적 * 공급면적 = 주거전용면적 + 주거공용면적(1층 현관, 계단, 복도, 승강기실 등) * 계약면적 = 공급면적 + 기타공용면적(지하층, 관리사무소, 노인정, 기계실 등) ㅇ 따라서 세대에서 전용으로 사용하는 내부의 발코니는 전용부분(서비스면적)이고, 외벽에 부착된 발코니 난간대는 공용부분, 외벽의 크랙부분은 공용부분의 균열로 판단되며 ㅇ 주택법시행규칙 제2조에서 규정한 사항 외의 공동주택의 전용부분 및 공용부분의 세부적인 범위와 그 관리책임 및 비용부담은 주택법시행령 제57조제1항제18호에 따라 관리규약으로 정하는 것이므로 해당 공동주택의 관리규약을 참고하시기 바랍니다. ㅇ 추가 질문이 있을 경우에는 우리부 주택건설공급과 (담당 류 정 ☏ 02-2110-6235)로 문의하여 주시면 친절히 답변 드리겠습니다. 참고로 공동주택 관리에 관한 주택법령의 해석은 국토해양부 민원마당 「자주하는 질문(FAQ)」(주택건설공급과)”에서 찾아 볼 수 있음을 알려 드립니다. 감사합니다. 즐거운 하루 되십시오

[잠자리]

1. 세대 발코니 면적은 배타적으로 사용되어지는 전용면적입니다.(실제 서비스면적이라고는 하지만 모두 분양금에 포함되었다고 보아야 합니다)
2. 발코니를 구성하고 있는 외벽의 내부선의 안쪽이 전용면적이므로(주택법시행규칙 제2조 주거전용면적 산정방법 2. 공동주택의 경우에는 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각목의 1에 해당하는 공용면적을 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.) 난간대를 받치고 있는 벽은 공용부분이며, 난간대는 공용부분에 설치된 공용시설이라 할 것입니다.

[잠자리]

따라서 이러한 난간대가 보기 싫다고 세대주가 없앨수는 없는 것이고, 이사를 갈 때 이 부분이 훼손되었다면 보수를 해 주어야 합니다.
3. 이 부분에 크랙이 생겼다는 것은 공용부분에 발생한 크랙이므로 당연히 관리소에서 보수를 해야 합니다. 개인이 이것까지 보수 할 필요는 없습니다.
4. 세대내 발코니 난간대가 노후되었다는 것이 증명된다면 관리소에서 보수를 해야 하는 것이고, 이삿짐 운반 시 사다리차의 부주의등으로 인한 난간대가 파손되었다는 것을 알았다면 이삿짐운반회사가 보수를 해야 되는 것이고,

[잠자리]

이러한 크랙발생이 추후에 발견되었다면 그 크랙이 언제 어떻게 발생되었는지 알 수 없는 상태이므로 발생원인을 확실하게 가려낼 수 없는 경우에 해당하는 것이므로 관리소가 보수를 해야 하는 것이라 생각됩니다.

[잠자리]

질의서론에 있는 것은 상위법규를 위반하고 있는 것이므로 그 내용은 무효이며, 현관 방화문의 경우 내.외부를 가리지 않고 개인 소유물이라고 생각하시면 될 것입니다. 현관문의 외면이 공용에 해당한다면 이 부분에 우유봉지 같은 것을 걸어놓으면 않됩니다. 또한 문의 자물쇠, 손잡이 등도 개인이 교환할 수 없습니다. 그렇기 때문에 현관문의 경우 개인의 소유물로 하는 것이 바람직 하다 할 것입니다.