생활 | 관리업무 인계 전 소방시설 설치·보존상 하자로 화재피해··· 사업주체, 손해 배상해야 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

1.NEWS

■ 관리업무 인계 전 소방시설 설치·보존상 하자로 화재피해···

사업주체, 손해 배상해야

수원지법 판결

신축 아파트에서 입주자대표회의가 구성됐지만 관리업무가 인계되지는 않은 상태에서 소방시설 설치·보존상 하자로 발생한 지하주차장 화재피해에 대해 사업주체에 보험금 구상책임이 있다는 판결이 나왔다.

수원지방법원(판사 김동혁)은 최근 경기 의왕시 A아파트 지하주차장에서 발생한 화재로 피해를 입은 차량 소유주 24명에게 보험금을 지급한 보험사 B사가 이 아파트 사업주체 C사를 상대로 제기한 구상금 청구소송에서 “피고 C사는 원고 보험사 B사에 1억2128만여원을 지급하라”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

재판부는 판결문에서 “피고 C사는 2013년 1월 18일 위탁관리업체 D사와 2013년 2월 12일부터 2014년 6월 30일까지를 기간으로 하는 위탁계약을 체결했다”며 “그러나 피고 C사가 비록 위탁관리업체 D사와 이 아파트 위·수탁 관리계약을 체결했더라도 피고 C사는 관리업체 D사를 실질적으로 지휘·감독하는 지위에 있는 자이고, D사는 이 아파트 관리업무에 관한 피고 C사의 이행보조자에 불과하므로 피고 C사가 이 아파트를 사실상 지배하는 자에 해당한다”고 밝혔다.

재판부는 “이 아파트 위탁계약에 의하면 피고 C사는 관리업체 D사로부터 구체적인 내용의 운영계획을 제출받아 이를 토대로 D사에 대해 아파트 관리업무 전반에 걸쳐 수시로 지도·점검을 시행할 수 있고 직원의 교체까지 요구할 수 있는 등 D사에 대한 포괄적인 지휘감독권을 가지고 있다”고 설명했다.

또 “피고 C사는 관리업체 D사에 관리업무에 필요한 제반 시설을 인계하기는 했으나 소방시설에 관해서는 아파트 준공 후 하자가 발견돼 부분 시공을 담당한 업체를 통해 하자보수 작업을 계속했고, D사는 그 범위에서 아파트 소방시설 및 그 업무에 관한 온전한 관리권을 인계받지 못한 것으로 보인다”고 덧붙였다.

특히 “구 주택법(2013.12.24. 법률 제12115호로 개정되기 전의 것)에 의하면 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리해야 하고, 입주자대표회의로부터 주택관리업자의 선정을 통지받은 경우 등에는 대통령령으로 정하는 기간 이내에 해당 관리주체에게 공동주택 관리업무를 인계해야 한다”며 “원칙적으로 이 아파트에 관한 사업주체인 피고 C사는 입주자대표회의가 선정한 주택관리업자에게 이 아파트 관리업무를 인계하기까지는 이 아파트의 관리주체이고, 이 아파트에 관해 2013년 5월 20일 입주자대표회의가 구성되고 2013년 7월 15일 관할 지자체에 신고까지 이뤄졌으나 아파트 관리업무가 인계되지 않은 사실이 인정된다”고 지적했다.

따라서 재판부는 “피고 C사는 이 아파트 주차장 소방시설의 점유자로서 소방시설의 설치·보존상 하자로 인해 피해차량의 소유주가 입은 손해를 배상할 의무가 있다”며 “피고 C사는 원고 보험사 B사에 원고 B사가 지급한 보험금 1억2143만여원에서 원고가 잔존물 매각대금으로 환급받았음을 자인하는 15만원을 공제한 나머지 1억2128만여원을 지급하라”고 판시했다.

2013년 8월 20일 이 아파트 지하주차장에서 화재가 발생해 주차장에 주차된 총 24대의 차량이 소실되는 피해를 입었다. 이에 보험사 B사는 차량소유주 E씨 등 24명에게 화재에 대한 보험금으로 모두 1억2143만여원을 지급, 이 아파트 사업주체인 C사를 상대로 보험금 구상 청구를 제기해 이같은 판결을 받았다.

한편 사업주체 C사는 이같은 1심 판결에 불복, 항소를 제기했다.

출처 : 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

■ 대표회의가 경비용역계약 위탁했다면 ‘위임계약’

☛ 도급계약명칭 사용해도 계약내용 실질 따라 법적성질 판단

☛ 도급계약 전제로 대표회의의 계약해지 손배 청구 ‘기각’

부산고법 판결

아파트 경비용역계약을 둘러싼 분쟁에서 법적 성질이 도급계약인지 위임계약인지를 놓고 당사자간 갈등이 벌어지기도 하는 가운데 최근 법원이 경비용역계약과 관련해 도급계약의 명칭을 사용했더라도 계약내용의 실질에 따라 판단해야 한다는 판결을 내렸다.

법원은 입주자대표회의가 경비업무 수행방법 지도·감독 등 위임적 요소가 더 강하다면 경비용역업체는 도급계약임을 전제로 입주자대표회의 계약해지에 따른 손해배상을 구할 수 없다고 판단했다.

부산고등법원 창원제2재판부(재판장 엄상필 부장판사)는 최근 경남 김해시 A아파트 경비용역업체 선정 입찰에 선정돼 계약을 체결했으나 입주자대표회의로부터 계약 해지 통보를 받은 경비용역업체 B사가 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 계약해지무효확인 청구소송 항소심에서 “원고 B사의 청구를 기각한다”는 제1심 판결을 인정, B사의 항소를 기각했다.

이 아파트 대표회의는 2015년 8월 13일 경비용역업체 B사와 계약기간을 2015년 9월 1일부터 2018년 8월 31일까지로 한 경비용역계약을 체결했다.

그런데 2015년 7월 23일 경비용역업체 선정을 위한 입찰에 참가했던 또 다른 경비용역업체 C사가 이에 불복해 ‘공고내용과 다른 낙찰자 선정기준을 적용해 B사를 선정, 체결한 계약은 무효이고 최저가 입찰에 응모했던 자신이 낙찰자’라며 소송을 제기해 지난해 5월 26일 법원으로부터 낙찰자 지위 확인을 인정받았고 이 판결은 지난해 6월 17일 확정됐다.

이에 대표회의는 지난해 5월 31일과 6월 7일 내용증명으로 B사에 계약 해지를 통보했다.

하지만 B사는 “C사와 대표회의 사이에 낙찰자지위확인소송의 판결은 2015년 8월 13일 체결된 경비용역계약의 효력에는 영향을 미치지 못하므로 이 판결을 이유로 한 계약 해지 의사표시는 부적법해 무효이고 계약은 유효하다”며 “도급인의 일방적인 계약해제로 인해 수급인이 입게 될 손해 7583만3000여원을 지급해야 한다”고 주장, 소송을 제기했다.

이에 대해 재판부는 판결문에서 “경비업법은 경비업을 ‘각종 경비업무를 도급받아 행하는 영업’이라고 규정하는 등 전반적으로 경비업을 도급으로 파악하고 있고, 이 사건 계약도 ‘경비도급계약서’, ‘도급인’, ‘수급인’, ‘도급금액’ 등의 용어를 사용하고 있는 사실이 인정된다”고 밝혔다.

그러나 재판부는 “이 사건 경비용역계약의 법적 성질은 당사자가 붙인 계약서의 명칭이나 형식, 용어 등에 구애될 것이 아니라 그 계약내용의 실질에 따라 판단해야 한다”며 “일부 도급계약적 요소에도 불구하고 본질적으로 피고 대표회의가 원고 B사에 이 아파트 경비업무를 위탁하고 원고 B사가 이를 승낙한 계약으로 당사자 쌍방의 특별한 대인적 신뢰관계를 기초로 하는 위임계약”이라고 강조했다.

이에 대해 재판부는 “이 사건 계약의 목적은 원고 B사가 ‘대표회의가 위탁한 경비대상시설 및 장소에서의 도난, 화재, 기타 혼잡 등으로 인한 위해발생을 방지’하는 것으로 정해져 있지만 원고 B사로서는 목적달성 여부를 불문하고 경비업무를 수행하면 매달 일정한 보수를 받을 수 있으므로 ‘어떠한 일의 완성’이라는 도급적 요소보다는 ‘일정한 사무 처리의 위탁’이라는 위임적 요소가 더 강하다”고 설명했다.

또한 이 계약은 피고 대표회의가 원고 B사에 경비업무의 수행방법 등에 관해 광범위한 지도·감독을 행할 수 있도록 돼 있고, 위임계약상 수임인의 복임권 제한과 유사하게 원고 B사는 피고 대표회의 승인 없이 계약상 권리의무를 제3자에게 양도하거나 계약상 업무를 하도급 할 수 없다는 점을 들었다.

이에 따라 “원고 B사는 피고 대표회의의 요구대로 일일 경비상황 등에 관한 경비근무일지를 유지해야 하고 계약상 경비업무를 수행하기 위해 필요한 일체의 권한을 피고 대표회의로부터 위임받아 신의성실의 원칙에 따라 경비업무를 성실하게 수행해야 한다”며 “이는 민법상 수임인의 보고의무, 선관의무 등의 내용과 유사하다”고 지적했다.

이어 재판부는 “비록 경비용역계약의 당사자가 원고 B사와 피고 대표회의더라도 계약체결 과정에서는 이 아파트 관리주체였던 D씨가 절차를 주도한 것으로 보여 이 계약은 실질적으로 D씨가 관리주체의 업무 중 ‘공동주택 단지 안의 경비’ 업무 수행의 일환으로 체결한 것으로 볼 수 있고, 공동주택관리법 제52조에서는 입주자대표회의가 선정하는 주택관리업자의 지위에 관해 민법 중 위임에 관한 규정을 준용하고 있다”며 “이 계약이 도급계약임을 전제로 계약 해지에 따른 손해배상을 구하는 원고 B사의 주장은 이유 없다”고 판단했다.

한편 재판부는 “위임계약의 각 당사자는 특별한 이유 없이도 언제든지 위임계약을 해지할 수 있으나 당사자 일방이 부득이한 사유 없이 상대방이 불리한 시기에 계약을 해지한 때에는 그 손해를 배상해야 한다”며 “피고 대표회의로서는 낙찰자지위확인소송의 판결 결과에 따라 C사와 경비업무계약을 체결해야 할 사정에 처해 원고 B사와 체결한 계약과 양립할 수 없는 점, 피고 대표회의는 지난해 5월 31일 원고 B사에 내용증명우편으로 ‘2016년 6월 30일자로 계약을 해지한다’고 통보해 피고 대표회의의 해지통보 후 해지의 효력발생까지 1개월의 여유가 있었던 점 등을 고려하면 피고 대표회의의 계약해지는 부득이한 사유로 인한 것이고 계약 해지가 원고 B사에 불리한 시기에 행해졌다고 보기도 어렵다”고 언급했다.

출처 : 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

■ 장기간 관리비 횡령·입찰 부정청탁 받은 관리소장·동대표들에

‘벌금·징역형’

광주지법 순천지원 판결

장기간에 걸쳐 관리비를 횡령하고 공사 입찰을 위해 여러 차례 부정청탁을 받은 아파트 관리소장과 범행을 함께 저지른 동대표들에게 법원이 벌금형과 징역형을 선고했다.

광주지방법원 순천지원(판사 이승규)은 최근 전남 순천시 A아파트 관리소장 B씨에 대한 업무상횡령·사기·배임수재, 전(前) 입주자대표회장 C씨에 대한 배임수재, 대표회장 D씨에 대한 업무상횡령·배임수재, 대표회의 총무 겸 동대표 E씨에 대한 배임수재, 승강기 관리업체 H사의 대표이사 F씨에 대한 배임증재 선고심에서 “피고인 B씨를 징역 6월, 피고인 C씨를 벌금 500만원에 집행유예 1년, 피고인 D씨를 징역 4월, 피고인 E씨를 벌금 500만원, 피고인 F씨를 벌금 200만원에 각각 처하고 피고인 B씨로부터 1513만여원, 피고인 C씨로부터 458만원, 피고인 D씨로부터 840만여원, 피고인 E씨로부터 438만원을 각각 추징한다”는 판결을 내렸다.

재판부에 따르면 관리소장 B씨는 2004년 아파트 운영비 통장이 우체국 통장으로 변경됐음에도 기존 G통장을 개인용도로 사용할 생각에 계속 보관하고 있었다.

B씨는 고용노동부에서 사업장에 지원하는 ‘60세 이상 고령자 고용지원금’ 35만원을 G계좌로 입금 받아 보관하게 됐다.

그러나 B씨는 해당 지원금을 대상자에게 지급하거나 관리사무소 운영비 등으로 사용했어야 함에도 2008년 2월 G통장에서 고용지원금 35만원을 현금으로 인출한 후 개인적인 용도로 사용했고, 2015년 8월까지 총 54회에 걸쳐 1264만여원을 임의로 사용했다.

또한 B씨는 방역소독업체로부터 앞으로도 계속해 아파트 방역소독업체로 선정될 수 있게 해 달라는 부정청탁을 받고 2009년 9월부터 2014년 12월까지 총 14회에 걸쳐 652만여원을 받았다.

아울러 B씨는 경비원의 잘못으로 수도계량기가 파손된 사실을 알고 사비로 수도계량기를 45만원에 구입한 후 관리사무소로부터 그 돈을 보전 받았음에도 해당 사실을 모르는 공동급수관 공사업체 대표에게 업체 직원의 잘못으로 수도계량기가 파손됐다고 거짓말해 공사업체 대표로부터 수도계량기 구입대금 45만원을 B씨 명의 계좌로 받았다.

B씨는 2009년 9월 승강기 리모델링 교체공사 입찰 참여 업체 H사로부터 낙찰을 위한 부정청탁을 받았고 B씨와 전 대표회장 C씨, 당시 대표회의 이사였던 D씨, 동대표 E씨는 H사를 공사업체로 선정해 공사 수주 대가로 1155만원을 아파트 명의 계좌로 받았으며, 각각 288만원씩 나눠 가졌다.

또 B씨는 CCTV 설치공사와 관련해 업체로부터 부정청탁을 받고 2259만여원에 공사계약을 체결한 후 그 대가로 B씨 명의 계좌로 600만원을 받았고 C씨 등은 각각 150만원씩 나눠가졌다.

B씨와 C씨는 2009년 방역소독업체로부터 계속 소독업체로 선정될 수 있게 해달라는 부정청탁을 받고 B씨 명의 계좌로 40만원을 받아 20만원씩 나눠 가졌다.

B씨와 D씨는 업체와 헌옷 수거 계약을 체결하고 B씨 명의 계좌로 100만원을 받아 40만원만 운영비 계좌로 입금해 잡수입으로 처리하고 나머지 60만원은 각자 나눠 가졌다.

2년 후 같은 업체와 헌옷 수거 계약을 체결하고 465만원을 아파트 명의 G계좌로 받아 이 중 80만원만 운영비 계좌로 입금하고 나머지 385만원을 나눠 가졌다.

이들은 2012년 1월 탄소포인트제 환급금 176만여원을 아파트 명의 우체국 계좌로 받았으나 176만원을 인출해 각각 88만원씩 나눠 가졌다.

승강기 관리업체 H사의 대표이사 F씨는 2012년 1월 업체 소속 현장소장과 함께 B씨에게 승강기 유지보수 재계약 취지의 부정청탁을 하고 그 대가로 2014년 12월까지 총 3회에 걸쳐 700만원을 공여했다.

이에 재판부는 “피고인 관리소장 B씨는 매우 장기간에 걸쳐 100만원이 넘는 공금을 횡령하고 업체들로부터 1500만원이 넘는 부정한 돈을 수수했으며 특히 배임수재 범행을 주도해 그 책임이 무겁다”면서도 “다만 횡령금을 공탁하면서 범행을 뉘우치고 있고 동종 범죄 전력이 없으며 고령인 점 등을 감안해 피고인 B씨를 징역 6월에 처하고 1513만여원을 추징한다”고 판단했다.

이밖에 B씨와 배임수재 범행을 저지른 전 대표회장 C씨와 동대표 E씨에겐 벌금형, 배임수재 및 횡령 범행을 저지른 대표회장 D씨에겐 징역형, 부정청탁을 한 승강기 관리업체 대표이사 F씨에게 벌금형을 선고했다.

출처 : 아파트관리신문, 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

2.민원회신

● 공동주택 단지 지면부터 소음측정 층수 산정

문 : 소음방지시설 설치대상 층수

3층부터는 공동주택이 위치하는데 건물에 면한 도로가 건물의 2층 높이와 같은 경우 주택건설기준 등에 관한 규정 제9조의 실내소음도 적용가능 층수인 6층을 도로높이로부터 산정해야 하는지.

답 : 공동주택 단지 지면 기준

소음측정을 위한 층수산정 기준은 공동주택 단지의 지면으로 하고 있으니 정확한 사항은 해당 지역 사업계획승인권자에게 문의하기 바란다.

출처 : 국토교통부 전자민원, 주택건설공급과.

● 회계전산업체 관리주체 선정 용역사업 해당

문 : 전산관리업체 관련

공동주택 내 회계프로그램을 운영하는 전산관리업체는 관리주체가 선정하는 용역사업에 해당되는지.

답 : 회계프로그램 전산관리업체가 관리비 등 집행시 관리주체 선정 용역사업에 해당

회계프로그램 운영전산업체가 공동주택관리법 제25조에 따라 관리비 등을 집행하는 경우에 해당한다면, 관리주체가 선정하는 기타 용역에 해당할 것으로 판단되나, 해당 입찰공고문의 제한사항에 대해서는 참여가능 업체현황 및 필요한 전산시스템 파악 등 종합적인 검토가 필요한 사항으로 사료되므로, 공동주택 관리법 제93조에 따라 공동주택 관리의 감독권한이 있는 해당 시·군·구에서 구체적인 사실관계확인을 통해 제한가능여부를 판단해야 한다.

출처 : 국토교통부 전자민원, 주택건설공급과.

◆ 공동주택 15층이하 의무관리 대상 아파트 재난 배상책임 의무 가입에 따른

내용은 첨부파일 참조하시기 바랍니다.

             ■ 재난배상책임보험에 가입해야 사고를 당해도 안심할 수 있어요.

             ● 15층이하 아파트 재난 배상책임 보험 가입

             ▶  재난배상책임보험이란?

               - 재난 및 안전관리 기본법령 개정에 따라 '17.1.8일 부터 시행중인 보험으로 15층이하 아파트의 화재, 폭발,

               붕괴로 인한 타인의 신체 또는 재산피해를 보상합니다.

               ◆ 가입 전화문의

                  * 가입전 궁금하신 사항은 콜센터(02-3702-8500)로 전화주세요.

           ※ 자세한 내용은 첨부파일을 참조하세요.

            - 첨부파일 : 재난배상책임보험 아파트 전용 홍보물.  ☞ 클릭