울산소식 꿈틀대는 울산 부동산 시장, 아파트 중심 상승세…반전은 아직

[울산스테이]

(1) 주택시장 반등…토지·상가·분양 침체

울산 집값 4개월째 올라

남·중구 아파트가 견인

울주·동구는 하락 온도차

땅값 상승률은 꼴찌 수준

주요상권 상가 공실률 ↑

분양시장도 냉기 여전해

침체기에 빠진 울산의 부동산시장이 조금씩 꿈틀거리고 있다. 주택가격은 3년간의 장기 하락세를 딛고 연초부터 반등하고 있다. 하지만 경기침체 여파로 주요 상권의 공실률은 오르고, 미분양 주택은 6년만에 최고치를 기록하는 등 녹록지 않은 상황이다. 울산의 땅값은 지난해 3~4분기 연속 떨어지는 등 부진한 흐름이 이어지고 있다. 울산 부동산 시장의 동향과 지역별 주요이슈 및 전망 등을 점검한다.

◇울산 주택시장, 남구와 중구 아파트 중심 반등

우울했던 울산 부동산 시장에서 가장 볕이 많이 드는 분야는 주택시장이다.

11일 한국감정원에 따르면 지난 1월 울산의 월간 주택종합 매매가격은 전월보다 0.33% 오르면서 4개월 연속 상승했다. 울산 집값은 작년 10월(0.04%) 35개월만에 상승세로 돌아선 이후 1월까지 4개월 연속 오름세를 기록중이다. 연초 1월 주택가격이 상승 출발한 것도 4년 만이다.

지난해 울산의 집값은 2.95% 하락, 2018년(­6.87%) 보다 낙폭을 2배 이상 줄였다. 울산 주택가격 상승은 아파트가 주도하고 있다. 집값 반등의 서막도 아파트값 상승과 궤적이 같다. 지난해 10월 울산 아파트 가격이 45개월만에 상승(0.14%) 전환한 뒤 11월 0.35%, 12월 0.59%, 1월 0.47% 등 4개월째 올랐다. 반면 연립주택과 단독주택은 전반적인 약세를 면치 못하고 있다.

울산의 주택가격은 지역별로 온도차가 크다. 남구와 중구는 오름세고, 동구와 울주군은 여전히 하락세를 벗어나지 못하고 있다.

한국감정원에 따르면 지난해 하반기부터 현재까지(2019년 7월~2020년 1월) 울산 전체 아파트 가격은 0.68% 상승했다. 지역별로는 남구가 2.58%로 가장 많이 올랐으며, 중구도 0.85% 뛰었다. 울주군(­0.84%)과 동구(­1.34%)는 오히려 아파트 가격이 하락했다.

◇지가 하락에 상업용 부동산, 분양시장 경기도 ‘우울’

반면 울산의 토지와 상업용 부동산, 분양시장 등은 지역 경기침체 여파로 여전히 침체국면에 빠져있다.

국토교통부에 따르면 지난해 울산의 연간 지가 상승률은 0.35%로 전국(제주 제외)에서 가장 낮은 수준을 기록했다.

이 기간 전국 지가는 평균 3.92% 올라 울산보다 10배 이상 높았다.

울산 주요상권의 상업용 부동산의 공실도 늘어나고 있다.

울산 대표 상권의 남구 삼산동의 중대형 상가 공실률은 지난해 4분기 기준 6.8%로, 2년 전인 2017년 4분기(4.1%) 보다 2.7%p 상승했다. 특히 자동차와 조선업 영향을 크게 받는 울산북구(5.6%→14.1%)와 동구 전하동(5.5%→17.9%)의 공실률이 2년 전보다 3배 가량 늘어났다.

분양시장도 아직은 냉랭하다. 작년 12월 울산지역 미분양 주택은 1269가구로 1년 전보다 272가구 증가했다. 이는 지난 2013년(3310가구) 이후 6년 만에 최대치다.

올해 울산에 분양예정인 아파트는 8573가구로 전망되고 있지만, 부동산 업계는 분양물량이 모두 소화되기는 어려울 것으로 보고 있다. 지난해의 경우 울산 아파트 분양시장 계획물량(9380가구) 대비 실제 분양실적은 20%에 그쳤다. 주택도시보증(HUG)은 지난해 12월31일 남구지역 미분양이 급속도로 증가하자 미분양관리지역에 다시 포함시켰다.

서정렬 영산대학교 부동산대학원장은 “지난해 울산의 부동산 시장은 나름 반전은 아니어도 국면 전환으로의 모멘텀을 보였지만, 확실한 방향 전환이라고 보기에 어려운 상황이다”면서 “지금처럼 매매가격이 상승하는 분위기라면 청약시장 분위기 반전 가능성은 있지만, 기존 재고 주택시장으로의 거래 증가 등은 다른 상황일 수 있다는 게 한계점으로 작용할 수도 있다”고 말했다. 이우사기자 woosa@ksilbo.co.kr

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