지산스터디 ★1달만에 6천상승:광교지식산업센터 수익률(4.4%) 투자기★ 요약有

[몽드리치]

0. 프롤로그

여러분 안녕하세요. 몽드리치입니다. ^^

지산스 3기 스터디는 끝났지만, 가끔 세라미스쌤과 임원진분들께서 열어주시는 줌미팅으로 지산스 수업의 그리움을 달래고 있습니다 ^^

수업이 끝난 이후 저는 여전히 지식산업센터 투자에 주력하고 있습니다.

아마 그간 가장 큰 수확은 지금 후기를 작성하고 있는 ***광교** **의 일반매매 투자인 것 같네요.

그리고 저의 아내에 이어 든든한 투자파트너를 한분 더 얻게되어 투자의 저변을 확실히 넓혔습니다. 저의 투자파트너는 바로 이번 투자를 가능하게 해준 저의 친형인 ‘기분좋은투자’님입니다.

참고로 저는 투자초기부터 4가지 투자원칙을 세워 모든 투자의 의사결정을 아내와 함께해왔습니다.

https://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/11669?svc=cafeapi

★30대 직장인 예비아빠가 반드시 지키는 4가지 투자원칙(부제 : 아내 안심시키기)_꿀팁有!!★

★30대 직장인 예비아빠가 반드시 지키는 4가지 투자원칙(부제 : 아내 안심시키기)_꿀팁有!!★

이후 지산스에 들어오게 되었고, 아내와 함께 지산 분양권, 경매, 일반매매 등 8건의 투자를 진행할 수 있었습니다.

아내가 요즘 임신으로 예전처럼 같이 투자활동에 동행하기가 어려워져 저는 그간 투자내역과 성과를 친형에게 광고(?)하여 저와 함께 투자해보면 어떻겠냐고 제안하였고, 경매투자 때는 약간 미지근하던 형의 반응이 지식산업센터 얘기를 듣고선 완전히 달라졌습니다.(이게 다 지산스 덕분입니다.^^)

그리고 지금까지 지식산업센터 분양권 1개, 일반매매 1개 총 2건의 투자를 같이 진행하며, 앞으로도 지속적으로 함께할 투자파트너로 자리잡았습니다.

투자라는 것이 혼자서도 할 수 있지만 같이했을 때 더 오래할 수 있는 것은 확실한 것 같습니다. 그게 바로 저희가 행크에 모인 이유가 아닐까요?

지산스 3기 때부터 저는 대한민국에서 강남과 어깨를 나란히 하는 양질의 일자리 메카인 판교와 신분당선 라인을 주목하고 있었습니다.

세라미스쌤께서도 항상 광교에 대해서 좋게 보고 계심을 지속적으로 말씀해주셨고, 실제로도 광교 지산 분양권을 보유하고 계신지라 더욱 관심이 갔습니다.

그러던 중 지산스의 또다른 광교 전문가 슈슈니님께서 ***광교**의 3층 2개호실 매물을 올려주셨고, 고민하다가 4기분께서 가져가셨다고 했지만 이내 운좋게 저에게 다시 물건이 오게 되었습니다.^^

모르는게 없으신 일타매매 반장님께서도 뷰, 인테리어 등에 관한 좋은 정보를 주셔서 저는 무조건 긍정적으로 검토해보겠다는 마음으로 부동산사장님께 연락을 드려 형과 같이 물건을 보러갔습니다.

(이 자리를 빌어 다시 한번 지산스의 슈슈니님, 일타매매님 그리고 세라미스쌤, 지산스 가족분들에게 감사의 인사를 전합니다.)

아무튼 서론이 너무 길었네요. 각설하고 본격적인 투자 경험담 들어가겠습니다.

1. 본격적인 투자경험담

1) 첫만남에 이미 뺏겨버린 마음과 아쉬운 문제들 해결

7월 12일 오전 10시 형과 함께 부동산 사장님 동행하에 호실을 보러 코너호실을 들어갔는데!!

전... 이미 마음을 먹었습니다. “이건 내꺼다.”

3층임에도 눈앞에 펼쳐진 초록의 잔디밭운동장이 제 마음을 단번에 사로잡았습니다.

부동산 사장님께서도 이 코너호실은 보시는 분마다 뷰에 반하신다고 하셨습니다.

다~~만, 우리는 배운사람들이기에 물건이 아무리 마음에 들었어도 장단점을 꼼꼼하게 나열해 보았습니다.

[장점]

1. ★핫한 광교(신분당선 라인, 꾸준한 수요, 지역 내 지산이 적음 등)

2. 단번에 마음을 사로잡는 뷰

3. 코너호실 포함 나란히 2개호실을 배정받아 평형대가 작은 타호실보다 희소성, 경쟁력 있음

3. 발코니 기본 확장으로 넓게 사용 가능

4. 코너호실의 컨디션은 거의 신축 수준으로 깨끗

5. 호실 사이 가벽에 쪽문을 터서 사용할 수도 있음(인테리어 변경 최소화)

6. 매매가에 대한 내고를 미리 받음(1,000만원)

[아쉬운 점]

1. ★같이 임차를 맞추지 못하면 10평대(작은호실)의 경우 1년 내 손바뀜이 쉽게 일어날 수 있음

2. 발코니 확장으로 여름철 실내 온도가 높아 더움

3. FCU 성능이 떨어져 시스템 에어컨&실외기실 추가 설치 필요(비용 추가)

4. 주차대수가 적음(호실수 대비 100% 이하)

5. 3차 1층은 로비느낌이 없음

물론 100% 장점만 갖고 투자할 수는 없습니다. 하지만 아쉬운 점을 보완할 수 있다면, 분명 좋은 물건임이 확실했기 때문에 다음과 같이 해결방안을 모색하였습니다.

4번과 5번은 개인의 영역이 아니므로 PASS!!

2번과 3번은 협의 끝에 우리의 멋진 전 소유주께서 FCU 성능개선 공사비용 약 200만원을 시원하게 플렉스 해주셔서 해결할 수 있었습니다.

ㅇFCU 성능개선 및 수리내역은 다음과 같습니다.

- 작은호실 : 증발기 코일 및 펜 모터 RPM 증가

- 큰호실 : 증발기 코일 및 펜 모터 RPM 증가, 2개 중 하나는 물호스관에 문제 있었어서 교체

- 결론 : 2021년 최고기온 35도를 기록한 7월말의 폭염날씨에 FCU 성능개선 후 호실이 훨~~씬 시원해짐(32도→26도)을 확인하였습니다.

마지막 가장 중요한 1번의 해결방안은 일단 버틸 수 있을만큼 2개호실 동시에 임차를 맞춰보기로 하였습니다.

매매가할인, 중개료할인, FCU 성능개선 비용 세이브 등등 이래저래 할인받은 비용을 임차까지의 대출이자 및 관리비용으로 사용한다고 맘편히 생각하고 우량임차인을 모시기 위한 버티기 모드로 들어가려 합니다.

2) 계약 및 대출

앞서 말씀드린 아쉬운점에 대한 해결방안을 어느정도 정리하고 나니 이제는 정말 투자를 해야할 때라고 생각하여 7월 24일 부동산에 들러 바로 계약금 6천만원을 입금한 후 전 소유주분이 오셔서 매매계약서를 작성하고 바로 회사로 복귀하였습니다.

이후 8월 2일 지난번 하남 지산투자때와 동일한 국민은행에서 대출자서를 진행하였습니다.(조건 : 신용 포함 총 5.4억 대출(90%), 이율 2.64%, 6개월 변동금리 3년)

은행마다 다를 수 있지만 이번에도 역시 대출이 90% 나오게 된 가장 큰 이유는 전 소유자가 임차없이 직접 호실을 사용하고 있기 때문이었습니다. 은행에서 물건감정이 별탈없이 진행됐다는 연락을 받고, 물론 사업자등록증에도 업종을 소프트웨어 개발 및 공급업으로 하였습니다.(이후 임대업 추가)

계약조건 및 예상 수익률을 정리하면

계약/전용면적 60평/30평(전용률 50%)

매매가 6억(평단가 1,009만 / 평당 호가 1100만)

예상임대료 2100/210(평당 임대료 3.5만원)

예상수익률 4.4%

취등록세 2,760만

공과금/법무비 98만

중개료 462만

선수관리비 88만

대출금액 5.4억(90%)- 담보/신용

금리 2.64%

월 대출이자 118만

월 순수익 91만

최종 투자금 7,300만

실질 수익률 15.0%

계약을 하고 2달정도가 지났습니다만, 현재 광교에는 매물이 없습니다... 물건이 없어요... 호가가 잔금치르기도 전에 이미 평당 100, 전체적으로 6천이 상승해버린 것입니다.

3. 마무리

이렇게 또 ***광교**는 저에게는 추가적인 현금흐름을 창출해주고 형에게는 소중한 첫 현금흐름을 생기게 해줄 수 있을 것 같습니다.

행크, 그리고 지산스에 들어와서 인생의 많은 부분이 긍정적으로 변화하였고, 행복감을 느끼는 요즘입니다.

임차를 맞추게 되면 그때 또 기분좋은 후기로 찾아뵙도록 하겠습니다. 이상으로 함께해준 저희 형에게도 고맙다는 말을 전하며 글을 마치도록 하겠습니다.

긴글 읽어주셔서 진심으로 감사합니다.

[요약]

0. 친형과 투자동맹 결성

1. 지산스 선배님께 광교 지산물건을 소개받음(못받을뻔함)

2. 계약금(7/24) 쏘고 잔금(8/30) 이후 우량임차인 모시는 중

3. 아내와 뱃속의 몽드랑 여전히 행복하고, 친형과는 함께 쭉 투자할 예정^^

4. 이제는 아빠의 지산연금도 가능하지 않을까?하는 생각중

5. 결론은 지산스&행크 포에버

[몽드리치]

우행남님. 응원 감사합니다 ^^
좋은 임차인 만나서 또 후기 공유할게요~ㅎㅎ

[여유생활]

후기 감사합니다^^. 축하드려요

[몽드리치]

여유생활님 축하 감사합니다 ^^

[부자ROAD]

몽드리치님 후기 잘 보았습니다. FCU 때문에 궁금했는데 도움이 되네요^^
이물건 저도 봤던 물건이었는데 저층이지만 뷰가 좋고 초입에 있던 호실로 기억나네요~~ 임차 잘 맞추세요, 축하드립니다~~

[몽드리치]

제게 좋은 물건 인연 맺게 해주신 또 다른 분이 여기 계셨네요 ㅎㅎ
저도 FCU에 대해서 잘 몰랐는데 이번 투자로 확실히 알게되었어요 ~
부자ROAD님 축하 감사드립니다 ^^

[최가장]

지산! 역시 엄청납니다~ 이게 끝이 아닌 것 같아 더욱 대단해 보이네요^^ 축하드립니다!!

[몽드리치]

최가장님 감사합니다~^^ 앞으로도 쭉 행크 안에서 투자 이어가려합니다 ㅎㅎ

[리카리카]

우와 저도 요새 지산에 관심있는데 후기 생생하게 잘 읽었어요~ 지산스 담 기수 꼭 들으려구용!

[몽드리치]

리카리카님~ 지산 관심 있으시다면 지산스 수업 꼭 들어보시기 바랍니다 ^^ 강추입니다!!ㅎㅎ

[달타는별]

후기 정말 일목요연하게 잘 정리 하셨네요
많은 참고가 되었습니다 감사합니다

[몽드리치]

달타는별님~ 미약하지만 제 후기가 도움되셨다니 정말 뿌듯합니다 ^^
감사합니다!!ㅎㅎ

[20대젊은부자]

와...몽드리치님 후기가 정말 많네요ㅎㅎ
너무 부럽기도 하고 저도 얼른 지산스에 몸을 담궈야겠습니다!!
후기 감사해요 :)

[몽드리치]

20대젊은부자님~~ 지산스 꼭 들어오셔서 함께했음 좋겠네요~^^ 저는 젊은뷰자님처럼 사업투자로 영역을 넓히고 싶습니다 ㅎㅎ

[여어얼]

몽드리치님 후기 잘봤습니다!! 축하드려요!

[몽드리치]

여어얼님 축하 감사드려요^^ 여어얼님도 성투 응원할게요^^

[티라미슈슈]

우와 정말 축하드려요 🎉
저도 ㅇㅓ서 공부시작해야겠어요!!!
지산 후기볼때마다 너무 부럽습니다 ^^

[몽드리치]

티라미슈슈님 공부시작 화이팅하세요!!^^ 지산스로 시작하시면 더 좋구요 ㅎㅎ

[단단한부자]

몽드리치님 지산투자에 관해 자세하게 공유해주셔서 정말 감사합니다!! 저도 지산스에 참여하고 싶네요 ㅎㅎ 계약도 넘 축하드립니다!

[몽드리치]

단단한부자님 축하 감사드려요~ :)
기회가 되시면 지산스 꼭 참여해 보세요 ~ 투자의 신세계가 열릴겁니다 ㅎㅎ
물론 행크 내의 다양한 투자강의도 전부 추천드리구요 ㅎㅎ

[보로본본]

몽드리치님 핫뜨하뜨 광교 입성 축하드립니다~! 수익률도 무지 아름답네요 우량임차인과 시세차익까지 두마리 토끼 꽉 붙들어매시길 기원할게요 ㅎㅎㅎ

[몽드리치]

핫뜨하뜨 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 보로본본님 기원해주신덕에 우량임차인 계약 앞두고 있습니다 ^^ 감사합니다!!ㅎㅎ

[산토깽이]

축하드립니다

[연코]

너무 축하드립니다!!

[간절한 소망이루다]

축하합니다. 좋은 파트너까지 얻으시고 멋진 삶을 응원할께요~^^