관망하는 수요가 최대변수, 임대 성장 지속

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관망하는 수요가 최대변수, 임대 성장 지속

아파트 입주량은 다소 줄지만 2012년 주택 공급량은 2011년에 비해 조금 늘어난다. 도심 소형주택 공급도 늘어 소형 수요 증가에 따른 부담은 어느 정도 덜어낼 수 있을 것으로 보인다. 하지만 주택 투자환경의 변화와 달라진 투자 마인드, 1-2인가구 증가와 월세 시장 확대 등 수요시장의 변화에 따라 국지적인 전세시장의 불안과 가격 상승이 예상된다. 주거 편의성과 수급 불균형에 따른 지역별 주택 부족과 과잉, 그에 따른 가격 변화가 나타날 전망이다.

2012년 전체 주택 입주량 늘지만 아파트는 다소 감소
아파트 입주량 적은 지역과 수요 선호지역의 국지적 전세난 가능성

전국적으로 2012년의 주택 입주량은 늘어나지만 새 아파트 공급이 줄면서 국지적으로 전세난이나 가격 상승이 나타날 것으로 전망된다. 국토해양부는 2012년 추정 주택 입주물량이 35만 4천여 가구로 2011년보다 다소 늘어날 것으로 발표했다. 특히 일반 주택은 2011년 약 13만 2천여 가구에서 17만 1천여 가구로 전년 대비 30%가 증가할 것으로 밝힌 바 있다. 반면 2012년 새 아파트 입주 공급량은 전국서 총 18만여 가구로 집계돼 전년보다 2만가구 가량 줄어들 것으로 예상했다.

2011년의 전셋값 상승의 근원지로 통하는 아파트 시장의 입주물량 감소에 따라 수요자 선호지역에서는 연말 비수기 현재 잠잠했던 전세시장이 다시 불안해질 가능성도 있다. 수도권 남부 2기신도시나 보금자리 입주가 예정된 2014년~2015년까지는 아파트 입주가 부족한 곳이나 인기 학군지역, 역세권 등 수요 선호지역을 중심으로 소형주택 가격 상승, 전세 부족 현상이 다시 나타날 수 있다.


주) 주택공급통계정보시스템(HIS) / 10.30기준

도시형생활주택, 오피스텔 등 소형상품 공급 증가 주목
소형 아파트 공급도 최근 늘어

소형 주택 선호도가 높아지면서 소형 아파트 입주 비중이 늘고 도시형생활주택, 오피스텔 등 소형 대체 상품 공급이 증가한 것은 눈 여겨 볼 부분이다. 2011년 주택시장에서는 소형 강세 현상이 두드러졌다. 대형 면적을 중심으로 아파트 매매가격이 많이 떨어진 반면 중소형 주택은 상대적으로 가격 하락폭이 낮거나 오히려 올랐다. 2011년 11월 현재 전국 아파트 매매가격은 66㎡이하 소형은 1.47% 상승했지만 168㎡이상 대형은 0.58% 내렸다. 상대적인 소형 인기로 소형 주택 공급이 크게 늘고 아파트 입주량 중 소형 비중 또한 높아졌다. 2011년 입주한 아파트 중 수도권에서 60㎡이하의 소형아파트가 전체 비중의 39.4%로 많았다. 지방광역도시는 11월 들어 입주물량이 지난 10월에 비해 1만2347가구에서 6936가구로 절반 가량 줄었지만 줄어든 물량 속에서도 중소형 면적이 입주물량에 80% 가까이를 차지하고 있는 점이 눈길을 끈다. 국토해양부가 발표한 2011.11월~2012.1월 입주예정 아파트 공개 자료에서도 전국 입주물량 중 85㎡이하 면적이 3만 7757가구, 85㎡초과 면적이 1만 2149가구로 중소형 주택이 다수를 차지한다.
정부가 전월세 시장 안정과 소형 주택 공급 활성화를 위해 지원하고 있는 도시형생활주택은 2011년 연말까지 인허가 물량만 6만가구가 더 늘어날 것으로 추산되고 있다. 당분간은 소형 선호도와 임대 강세가 예상되지만 소형 주택 또한 지속적으로 늘어날 경우 국지적인 공급 과잉이나 공실 부담이 커질 우려가 있어 주의를 요한다.

1~2인 가구 증가, 고령화 추세로 소형주택 수요 더욱 증가
부동산시장 침체 속 "내 집 보다는 월세로"… 임대시장 확대

글로벌 위기 상황이 지속될 경우 부동산 시장의 회복이 더디고 2012년 아파트 입주물량이 줄면서 국지적으로 전세 불안 재현이 우려되는 가운데 2011년과 마찬가지로 2012년에도 중소형 주택의 수요 선호가 지속될 것으로 보인다. 이러한 현상은 1~2인가구의 빠른 증가와 고령화 추세로 인한 소형주택 수요 증가에서 비롯된 것으로 분석된다.

통계청 자료에 따르면 1~2인가구는 2010년 센서스 기준 48.1%로 전체 가구유형의 절반 가까이 되는 것으로 나타났다. 소핵가족화는 지난 2006년 추계한 자료보다 훨씬 빠르게 진행됐다. 지난 2006년 추계한 인구 자료에 따르면 2010년에는 1~2인가구가 전체 43.1% 정도의 비중을 차지할 것으로 예상했으나 실제로는 5%p 정도 2010년 센서스 비중 결과가 더 높았다. 반면 5인이상 가구는 2005년 10%에서 2010년 8.1%로 추계치인 9.1%보다 더 낮아졌다.



경제성장에 따른 후생효과로 고령화가 급속히 진행되고 있는 가운데 1차 베이비붐 세대 은퇴도 "소형주택 선호와 가격 상승"를 뒷받침 하는 변수 중의 하나다. 2011년 한해 매매시장 침체와 전셋값 폭등으로 안정적인 수익을 얻으려는 움직임이 증가하면서 상대적으로 저렴한 비용으로 주택 구입이 가능한 소형주택 임대시장에 대한 관심이 높아졌다. 2011년 정부가 임대주택공급활성을 통해 전월세시장을 안정화하고 부동산시장을 활성화하기 위한 여러 대책들을 내놓으면서 임대시장에 대한 관심은 점차 늘어날 전망이다.

월세 시장의 확대를 포함한 임대 수요 시장의 성장도 주목할 변수이다. 최근 부동산시장 침체로 주택 구매력이 악화되면서 임차 수요가 늘어난 것으로 보인다. 대출 규제 강화와 금리 인상에 따른 이자 부담도 영향을 미치면서 무리해서 집을 사기 보다는 임대시장에 머무는 수요가 늘었다. 보금자리주택 대기 영향도 있고 전반적인 주택 투자 수익률의 저하가 영향을 미쳤다.

임대시장에서도 월세 시장의 성장이 거세다. 통계청이 발표한 2010년 센서스 자료에 따르면 2005년 조사에 비해 월세 거주 가구 비중이 높아져 임차가구 둘 중 하나는 매달 월세를 내고 사는 것으로 나타난 바 있다. 또한 전국적으로 자가보유율은 늘었지만 자가거주율은 낮아졌다. 집이 있는데도 여러 가지 이유로 임차로 거주하는 사람이 늘어났다는 점도 주목할 만 하다.

부동산 침체 속 주택시장 회복 기대감 낮아져
달라진 투자환경, 불확실한 경제 여건에 관망하는 수요가 변수

불확실한 글로벌 경제 상황과 주택 투자 환경의 변화로 인해 2012년에도 전반적인 수요 시장의 위축이 예상된다. 최근 거래 부진과 약보합세 지속, 주택 아파트 시장의 회복 지연으로 향후 주택 투자에 대한 기대감이 낮아지고 관망세가 심화되고 있는 상황이다.
부동산114가 전국 1099명의 주택 실수요자를 대상으로 "2011년 3분기 주택거래소비자인식"을 조사한 결과 아파트 가격 평가에 대한 수요자들의 인식 역시 부정적인 것으로 나타났다. 현 거주 주택의 가격 수준을 평가하는 주택가격평가지수는 2011년 1분기 전국 124.7에서 2분기 115.7로 떨어졌고 3분기에서는 107.1로 2분기 연속 하락세를 보였다. 기준치 100이상으로 여전히 긍정적인 응답이 많았으나 계속 하락 추세가 이어지고 있고 특히 서울 경기는 100이하로 부정적인 평가가 많았다.

향후 아파트 가격에 대한 전망에서도 2011년 하반기 부정적인 인식이 이어지고 있다. 전반적인 경기 회복과 투자 환경의 개선이 없다면 주택 수요자들의 관망세도 이어질 것으로 보인다. 수요 시장의 위축이 심화되거나 장기화된다면 2012년 주택 시장의 흐름을 주도하는 중요 변수로 작용할 것이다.



[김소연 / 부동산114(www.r114.co.kr) 리서치센터]