스크랩 기타 선진국 대도시 월세 해결이 힘든 이유...jpg

출처: https://m.fmkorea.com/best/8845149562

선진국 특히 영미권과 유럽을 중심으로 한 많은 청년세대들이 폭등하는 대도시 주거비에 대해서 불만을 터뜨리고 있음. 이에 대한 원인은 여러번 지적되었고.

그러나 그저 정치적인 구호 말고는 실질적으로 효력 있는 조치가 취해진적이 없고, 오히려 부작용만 낳는 경우가 많았음. 그리고 이는 크게 세가지 이유가 존재.




1. 학습된 무기력

학습된 무기력은 어떻게 해도 자신이 통제 불가능한 상황에 반복적으로 노출될 경우 포기하거나 소극적으로 변하는 경향임. 그리고 이게 신분제를 관통하는 핵심.

사실 진화론적으로 보자면, 나름 합리성이 있음. 일단 압도적인 강자나 또는 맹수에게 덤벼서 괜한 개죽음을 당하거나 에너지를 낭비하기보다는 피하는게 생존에 유리하니까.

그리고 이는 현재 서구권 임대 기업들이 잘 이용해먹는 인간의 반응기제. 예컨대, 월세로 세입자 돈을 최대한 많이 그리고 오래 뽑아먹을려면 두가지 전제가 필요함.

[ 캐나다인 85% 가 저축을 하지 못하는 하루살이 삶이 뉴노말이라고 평가 ]

첫번째, 월세를 내는 세입자가 월세를 벗어나 주택을 구매할 여지를 주지 않는것. 그리고 두번째, 단체 행동을 통해 협상력을 늘리거나 정치적 압력을 가할 요인을 배제하는것.

이 문제들을 단번에 해결하는 가장 좋은 방법은 월세 세입자가 저축이나 투자를 할 돈을 못모으게 만드는거임. 그리고 대형 부동산 기업들은 이에 대해 아주 좋은 레버리지를 갖고 있음.

[ 선진국 대도시 평균 월세 (주황) vs 평균 월급 (파랑) ]

간단히 월세를 평균 소득 대비 개인이 돈을 모으기 힘든 수준으로 올리면 됨. 대도시 기준으로 세후 월급의 40-50% 수준을 월세로 설정. 그리고 그외 남는 35-50% 대부분은 식료품, 전기 및 수도, 교통비등으로 소비.

여기에 마지막으로 가처분소득 5-15% 정도는 가끔씩 하는 외식, 넷플릭스 구독료, 저가 배낭여행과 같은 사소한 쾌락정도로 자산 형성이 사실상 불가능한 현실에 안주하게끔 설계. 말 그대로 가붕개화.

이게 몇년 심지어 10년 단위로 지속되면 이게 그 사람 삶 그 자체가 되어버림. 반대로 상대적으로 월세 저렴한 시골로 가면 소득과 커리어 상승 기회도 그만큼 줄어드는 딜레마. 그러나 혹자는 이런 질문도 함. 왜 더 올리지 않을까?






2. 신봉건제

여기서 바로 위에서 말한 두번째 전제인 대규모 저항 자체를 방지하는것으로 이어지기 때문. 계획을 세우고 장기적인 미래를 생각하기 위해선 해마와 전전두피질이 기능해야함.

그리고 잉여 자원 현대식으로 치환하자면 경제적 여유가 없고 생활고에 치여산다면 스트레스 호르몬인 코르티솔이 분비됨. 이 코르티솔의 지속적 분비는 해마와 전전두피질의 연결성을 약화시킴. 반대로 공포나 위협 감지를 담당하는 편도체가 활성화.

즉 뇌는 장기 미래 계획보다 당장의 안전을 위협하는 월세와 식비에 우선순위를 두게끔 만들고 이로 인해 사람은 이성적이고 전략적인 사고가 불가능해짐. 기초생활수급자들의 많은 이들이 그 삶을 못벗어나는 이유중 하나.

이는 원시시대 인류에게는 안전한 거주지와 식량이란 자원이 항시 넘쳐나는게 아니었고 장기계획보다 당장의 자원을 우선시하는게 생존에 유리했기 때문.

그래서 프랑스 혁명도 경제적 여유가 있는 부르주아지가 처음에 주도했고, 저명 사회주의자까지 대부분의 혁명가들 또한 기본적인 삶에 허덕이는 극빈곤층이 아닌 어느정도 여유를 가진 중산층 이상 계층인거.

그런데 여기서 너무 올려버려서 아예 밥을 굶주려 생존자체를 못할 수준이 되버리면 편도체와 해마는 다른 신호를 줌. 저축할 돈이 사실상 남지 않는 수준까지는 딱 그냥 하루살이지만 생존은 가능하니 불필요한 저항에 에너지를 소모하지 않음.

그러나 기본적인 입에 풀칠도 안된다면 ' 적어도 먹고는 산다 ' 에서 ' 이러나 저러나 죽는다 ' 로 코르티솔이 역치를 넘어버리고 투쟁-도피 반응을 야기함. 전근대 농민 반란이 일어나는 경우가 바로 이 경우.

그렇기에 임대사업자들은 최적의 이퀼리브리움을 맞춰야됨. 어떤 이퀼리브리움? 수익을 극대화하되 동시에 월세 생활자들이 월세란 현실에 안주하게끔 하면서 최소 입에 풀칠은 하게 만들어 폭력적 사태로 발전하는거 방지.

그래서 위에 말한 넷플릭스 구독료정도의 여윳돈이란 소소한 당근은 던져주는거. 실제로 프랑스등 서유럽의 소작농들의 노동이나 자원 35-50% 정도를 내게끔 했고 이는 수백년간 아주 잘 기능했음.

[ 아일랜드 급여 ( 보라 ) vs 매매가 ( 하늘) vs 월세 ( 노랑 ) ]

황금알을 낳는 거위의 배를 가르지 않으면서 계속 황금알만 가져갈수 있게끔. 전쟁같은 외부적 충격과 산업혁명등 경제의 패러다임 자체가 바뀌기 전 까지.

그리고 실질 구매력 증가는 저조하고 역동성이 사라진 서구 선진국에서 그대로 적용되고 있음. 게다가 전근대처럼 마을과 공동체가 협력하는게 대도시에서는 사회의 원자화로 불가능해져 개인들은 고립되기에 임대사업자가 더더욱 갑이 됨.

현대 서구 대도시의 부동산 패턴을 두고 ' 신봉건제 ' 라고 하는게 아닌것. 이 쯤 오면 드는 의문이 있을거임. 국가 경제 발전과 생산성 향상을 막는것처럼 보이는 이런 월세 패턴을 왜 국가가 용인하고 있을까? 그건 국가를 운영하는 정부, 그리고 여러 국가 구성원들도 이익을 보기 때문임.






3. 이해관계

정부는 세금으로 굴러감. 여기까진 다 이해할거임. 그리고 세금의 전부다는 아니지만 동시에 마냥 적다고도 하기 힘든 부분이 부동산에서 나옴.

게다가 사실 이것보다 더 큰 문제는 월세를 주는 이들은 단순 대형 임대사업자들만 있는게 아님. 선진국들의 상당수 중산층들이 은퇴후 얻는 패시브 인컴은 월세로부터 창출되기 때문.

다시 말해 이는 단순히 대형 임대사업자 vs 가난한 월세 생활자라는 선악 구도가 아니란거임. 이 월세 시스템에서 이익을 얻는 이들은 이웃집의 인자한 미소를 가진 할아버지인 경우도 많다는거지.

그리고 초고령화된 대다수의 선진국에서는 대형 자본을 지니고 있지 않으나 자신의 자산과 생계 상당수가 부동산인 여러 노인들의 이해관계와 직결된다는 소리.

반면 초고령화 국가답게, 보통 월세에 진입하는 젊은층의 숫자는 상대적으로 소수임. 즉 표 싸움에서 현 부동산 자산 가격과 월세를 유지하는게 유리한 사람들이 오히려 월세로 허덕이는 젊은층보다 정치적 다수라는거.

[ 호주 국회의원 70% 가까이가 집주인 ]

또한 문제를 더 꼬으는것은 정치인 그 자신들부터 집주인인 경우가 많고 심지어 시스템 뒤집자는 포퓰리스트들조차 대형 부동산 개발사나 임대 사업자들이 제공하는 ' 적당한 편의 ' 를 통해 좋은 입지의 고가 부동산을 싸게 구매 가능해짐.

포퓰리스트 열댓명에게 수십억 정도 부동산을 제공하는걸로 구워 삶으면 최소 수십조 단위의 임대 시장에서 안정적으로 꿀을 빨 수 있는걸 안하면 바보인거지. 그리고 이런 임대사업자들은 영리하기에 정치적으로 그럴듯한 부인 가능성 (Plausible Deniability) 을 가질수 있게.

예를 들어 그 포퓰리스트 정치인 가족에게 부동산 선물을 제공한다거나 좋은 조건으로 구매할수 있게끔 겉으로는 어느정도의 호의와 운정도의 결합으로 보이게.

[ 서민정당을 포함 캐나다 4대 정당의 당수 모두 부동산 투자 ]

그리고 대부분의 선진국 정치인들은 이를 수용함. 왜? 나랑 내 자식이 더 잘먹고 잘살테니까. 이는 그냥 인간에 각인된 본능이고 이들도 정치인이기 이전에 인간임. 리스크는 거의 없는 반면 얻는건 엄청난데 굳이 안할 이유가 없지.

이렇게 되면 결국 시스템을 엎어버리자던 포퓰리스트조차 시스템의 내부자들이 되는거고. 물론 지지자들에게 최소한 겉으로 ' 그럴듯한 상징적 정책 ' 은 내놓음.

' 고혈을 빨아먹는 임대사업자들에 대한 월세 상한제라던가 ' 탐욕스러운 개발자에 대한 선의의 규제 ' 라는 식으로. 물론 이는 처음부터 허점이 많은 정책들이고 사실 포퓰리스트들도 지지자들의 마음이 안정될만한 상징적 승리만을 제공하는거. 뒤로는 자기와 자기 자식의 이익을 챙기면서.

왜냐면 필수재에 대한 가격 통제 특히 집과 같이 생활과 직결되는 자원의 경우 상한제나 규제로 공급이 줄면 오히려 임대사업자들이 갑이 되버림.

관리 유지를 허술하게 해서 거기서 비용을 낮추거나 또는 월세에 따라오는 관리비를 더 올려서 충당한다거나 그외엔 월세 규제를 가장 빡세게 하는곳중 하나인 스톡홀름에서 암시장의 형성으로 세입자들이 집주인 인터뷰을 봐야하며 대기 시간만 28년에 프리미엄을 얹어 가는 경우가 생김.

이는 정확히 카지노에서 소규모로 져주고 돈을 다 따가는 그 메커니즘과 동일함. 그리고 약간의 상징적 희망 ( 도파민 ) -> 변하지 않는 현실 ( 코르티솔 ) -> 상징적 희망 이 싸이클이 여러번 반복 되다보면 결국 학습된 무기력함에 적응.

게다가 대규모로 한다고 해도 로비를 통해 부동산 정책에 영향을 끼침. 설령 대규모 집단 저항을 한다해도 이들은 몇년정도 공실해도 상관없음. 자본력이 넘쳐나거든. 피해보는건 오히려 애매한 중산층 집주인들뿐이고 이들이 정치인에게 압력을 넣게됨.

또한 집단행동을 한다해도 사람은 원시시대부터 자연으로부터 몸을 방어할 최소한의 거주지가 있어야 됨. 몇일도 아니고 몇달 단위로 바깥에서 추위나 더위에 그대로 노출되면 항상성이 유지가 안되기 때문.

여름에는 열중증 겨울에는 저체온증으로 말 그대로 골로 갈 수 있음. 즉 불매 운동하고 할 계제가 애초에 아니라는것. 그리고 이들이 못버티면 정치적 압력 즉 투표로 나타나고 이는 정치인들의 당락이 결정나는 사안.

[ 세계 주요 대도시 원베드 아파트 월급에서 차지하는 월세 비중 ]

대형 임대 사업자들 입장에선 수십조 및 후원해주는 대형 펀드 자본으로 자본 소모전 가면 됨. 이런 기업들은 공식상으로는 ' 평균 ' 가처분 소득 대비 30% 내외라고 하며 말장난을 치긴 하지만, 평균의 함정으로 상위그룹에 의해 끌어올려짐.

게다가 종종 부가적으로 붙는 관리지는 제외하는 경우가 많으며 대도시의 경우 더 올라가 실질 부담은 사실상 40%대까지 올라감.

물론 누군가는 이런 가처분소득의 4할 이상을 까먹게 하는 임대사업자들의 전략은 장기적 손해가 될 수 있다하나 그건 어디까지나 젊고 역동적이며 성장성이 보이는 국가들 즉 경제 파이가 커지는 국가들이란 전제.

[ 미국, 일본, 독일 가계최종소비지출 ]

그러나 현재 대부분의 선진국은 늙었고, 정적이며, 0-1% 의 저성장 국가들로 실질적 구매력이나 파이는 정체 내지 감소임. 지나친 월세가 없다 가정해도. 특히 고령화는 시간이 갈수록 심해지는중. 이는 변혁을 이끌 청년층보다 현상유지를 선호하는 노년층이 더욱 힘을 쥔다는것.

또한, 설령 가처분소득이 좀 더 생긴다 하더라도 그걸 아이를 낳는데 쓰지 않는다는건 출산율 저점 갱신중인 싱가포르등에서 잘 나타나는 사례.

게다가 만에 하나 대형 임대사업자들이 없더라도, 정치인들의 당락은 이미 부동산에 의존중인 노인들이 결정하는 실버 민주주의이며 정치인 그 자신들 또한 부동산 소유자들로 이해관계자임.

[ 네덜란드 노동자 42%, 프랑스 노동자 43%, 영국 노동자 49%, 독일 노동자, 독일 노동자 51%, 스페인 노동자 57%, 스위스 노동자 59% 가 저축 없이 월급으로 하루 살이 한다는 조사 ]

즉 세입자는 자신의 행동 패턴은 대형 임대 사업자에게 예측되어 있는 반면 자신은 그들의 수를 모르는 정보 격차가 첫째. 세입자는 월 수십만원의 저축도 힘드나 조단위 규모의 자본을 가진 기업 대비 자본 격차가 둘째.

수천만에 달하는 노인들과 정치인들의 이해관계와 소수의 세입자라는 정치 권력 격차가 셋째로 주거비 문제는 구조적으로 고착화 되었다 봐도 무방하며 한번에 세가지를 해결하지 못하는 이상 개혁이 매우 힘듬.

아침부터 많은 생각을 하게 되는 글이다.. 앞으로 어떻게 대처해야할지..

밀시인데 개공감... 난 플메랑 살아서 반띵하는데도 세후 월급의 3-40퍼가 렌트랑 빌로 나감

돈 많이 모아야지

진짜 솔직히 아직 우리나라는 월세싼편이고 얼마나 근접한 시기에 선진국따라잡을지모름..기업들이 나서서 월세공급할거야...

대규모로 시위하고 집단 저항을해도 임대 사업자들은 이미 부를 이뤄서 몇년간 공실이여도 상관없고, 오히려 애매한 중산층 집주인들만 피해고 이걸 정치에 압박하게 만든다는게 지금 성수동 상권이나 서울 집값이랑 똑같아ㅠㅠ 그나마 우리나라는 개인임대 사업자가 많고 기업형 임대는 별로 없어서 선진국보다 더 싼거같네...

우리는 어떻게 예방하지

기업이 임대업 못하게 막아야해

우리나라는 기업형 임대사업자보다 개인이 많고,
전세가 어느정도 월세를 방어해주는 구조라 많이 눌려진거임

22근데 이제 다주택자 임사자 악마화하고 다패서 없애놓으니 곧 저나라들 처럼 될듯

33

44 ㅋㅋ 임사자 하라고 하도 정부에서 장려하길래 임사자 햇더니 즈그들이 장려한 임사자 이젠 악마화 시키고 하도 정책 바꿔대서 저게 우리의 미래임ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 이미 외국 부동산 임대업 회사도 들어왓는데 한국회사들은 임대업 안하겟어..? 돈 많은 사람들 다 법인세워서 뛰어들지

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66 막 100채씩 가진사람이 얼마나되겠냐고 그건 진짜 티비나올정도로 개소수고 1주택자 80퍼이상 2주택자도 10퍼내외인데 다주택자를 왤케때려 쉐도우 복싱하는거지 ㅠㅠ

ㄹㅇ... 다른 밀국 가봐ㅋㅋ 월세 미침.. 월세에 입주시 비용, 퇴거시 내는 비용에 보험비까지 덕지덕지 붙여놓고 내놓는데 다 순순히 냄

좋은 글 정말 고마워.

Skrr... ㅠ 서울포기하고 지방갈게요

노조같은게 필요한거네 세입자 단체에 모두 의무적으로 가입하게 해서 부조리한 월세나 권리금인상시 전부 월세납부거부라도 해야 노조가 사측이랑 투쟁하듯이 뭐라도 될듯
조직화된 거대자본과 파편화된 개인들이 싸우는 유일한방법은 머리수밖에 없어 투표랑 집단행동

우리나라도 이제 전세 없어지고 월세만 는다던데ㅜㅜ

수도권은 조정대상지역으로 지정돼서 다주택자 종부세랑 취득세가 늘어났거든 그래서 외국계 자본은 탈출하려는 분위기라고 함

우리나라 월세 진짜 싼거임....정말 정말 싼거....

아 읽고싶어 이따 집가면 읽는다

🔖

필수부문 빼고 재택 강제화 하자. 일자리만 아니어도 많은 부문 해소될텐데

이제 전세없어지고 외국계 임대업자들 들어오면 저 꼴 나는 거...

글 정독하게 되네 가슴이 답답해진다.ㅠ

부동산 문제는 진짜 복잡하고 공부 열심히 해야겠다... ㅜㅜ

친일매국노들 땅 국고환수해서 다 임대주택으로 돌리자

주거는 생활에 필수적인 부분인데
그걸로 노후를 대비해야 하고 그걸 위해서 평생을 바쳐야 하고 한다는게 너무 막막함...
월세 내고 있다 보면 우유 착취 당하는 소가 된 기분이고 그럼...

어떻게 저항해야될지 잘 모르겠다면 걍 무조건 비출산하면됨 저짓거리도 사람이 있어야 굴러감 노예가 하나도없는 세상에서 왕노릇 어케할꺼임ㅋㅋ

집가서 정독해야지

초년생들은 돈 모으면 주택부터 구입해
앞으로 다가 올 미래는 저런 선진국들의 막대한 자본을 가진 부동산기업들이 한국으로 밀고 들어올예정이고, 이미 몇년전부터 조용히 먹히기 시작했어.
나는 그래서 그냥 중심지에 등기 쳐버리고 가족들한테도 적극 권장 하고있음. 집값의 오르고 내리는 문제가 아니라 아예 저축부터 불가능할 정도의 월세 압박이 시작될 거고 일자리 좋은 중심지부터 기업들 들어오고 이미 선점한 상태라서 늦게 진입할수록 지각비 내게 될거야
그런거면 그냥 대출 내서 주거 문제부터 해결하는게 맞다고 판단함..

맞말.. 이자는 인플레이션으로 녹아내림..

진짜 우리나라도 임대사업자 들어오면 ㅈ되겠다.. 없어도 이모양인데 들어오면 ㄹㅇ 전국민 월세살이네 ㅋㅋ

ㅠㅠ팍팍해지겠네

+한국은 연금, 노후자금이 거의 부동산에 몰빵되어있어서 부동산가격 폭락 = 지금 50대 이후세대를 사회적비용으로 다 돌봐야함

전세 3+3+3되면 이제 우리나라 곧바로 저렇게됨ㅇ..이거 막아야해 제발..

저런 나라 임대사업자들이 보기에 한국은 얼마나 기회의 땅이겠어.. 집어삼키러 오는거지

무섭다...

우리나라도 이미 선진국 반열 들어서면서 주택으로 인한 양극화 아니 이제 불가역적인 계급화 시대에 진입했음 그러니 지금 서울에 등기치기 ㅈㄴ 어려워도 어떻게든 올라타려고 부단히 노력중인거임 이건 아무리 정권이 바뀌고 해봐야 안바뀌는 시류라 일찌감치 현실 받아들여야해
지금이야 전월세 오르고 정책 바뀌는데 사람들이 난리치고 목소리 내지 이미 계층 나뉜 나라에선 목소리도 안커 그냥 주어진대로 사는거지 이렇게 얘기를해도 유주택자들이 자기네 물량 받아줄 사람 없을까봐 여론 조성하는걸로 느껴진다면 뭐 쭉 그렇게 살면 됨..

살 수 있을 때 집을 사야한다는거네.. 이걸 해결하려면 혁명이 일어나지 않는 이상 불가능하다는거지?

계갱권 다 사용하고 나서 월세랑 보증금 파격적으로 올리면 무슨 근거로 막겠어 사유재산인데

투자목적이 아니라 인간답게 살려면 일단 집은 사야됨