[람러] 현재 대구에서 피해야 할 아파트 2곳

안녕하세요 젊은이의 재테크이야기 람러입니다.

오늘은 대구아파트 중에서 솔직히 여긴 피하고, 차라리 대안이 너무나 많은데 다른 곳으로 눈 돌렸으면 하는 바람에 글을 쓰게 되었습니다. 저는 보통 입지를 분석할 때 좋은 부분 위주로 많이 살펴보려고 하고 개인적으로 메일이 오면 그때 좀 더 꼼꼼히 살펴드리려고 노력하고 있습니다. 그런데 오늘 언급할 단지는 최근 몇몇분께서 어떤 강의를 들으시고 “대구 미분양을 노리라는데, 이 아파트 어떻나요?” 라고 메일을 주시더라구요. 솔직히 그냥 머 나쁘지 않습니다 할 수 있ᄋᅠᆻ음에도 이게 몇억이 걸린 문젠데 정말 진지하게 말씀드렸습니다. 다른 좋은 대안이 너무나 많다는 것을 다시 한번 언급드렸구요.

그래서 오늘은 대구에서 꼭 피해야할 아파트 2곳과 앞으로 우리가 새로 나온 분양아파트를 볼 때 이 분양가면 청약을 해도 되는지, 마피를 사도 되는지 기준을 간략하게 잡아드리고자 합니다.

물론 더 세세하게 입지가 나누어져있어서 100프로 정확한 답이 될수는 없겠죠. 하지만 제가 조금 잇다 언급드릴 기준대로 청약 혹은 투자하시면 최소한 다른 아파트보다 손실은 최소화하고 차익은 극대화하는 전략을 가능케 할 수 있을거라 생각합니다.

그럼 오늘도 본격적으로 들어가기 앞서 긴 글보단 영상이 편하신 분들은 유튜브에 "람러재테크"를 검색하시면 보다 편하게 보실 수 있습니다.

네 첫 번째는 반고개역 푸르지오입니다. 머 말씀 많이 안드려도 아실겁니다. 미친 고분양가로 아주 말이 많았죠. 물론 처참하게 미분양 코스를 밟고 있습니다. 고분양가를 통해 할인율을 높여 정상가격으로 팔려는 시행사의 전략이 아닐까 생각이 드는데요. 사실상 수성구 1.5군에 준하는 가격대를 보여주었습니다. 지도 보시면 위치는 나쁘지 않습니다. 반고개역 초역세권에 동쪽으로 조금 가면 청라언덕역에 주거단지들이 매우 가깝게 위치해있구요 초등학교가 비록 큰 길을 건너야하지만 그렇게 멀지 않은 위치에 있습니다. 또한 홈플러스도 지하철역 하나차이로 자차이동시 너무나 편리하게 이동가능합니다.

세대수는 240세대로 구성되어있고 3개동이 있는 작은 아파트라 보시면 됩니다. 근데 사실 아파트도 결국 우리가 가질 수 있는 가장 큰 자산중에 하난데 가성비를 따져봐야하잖아요?

분양가가 무려 7억4천만원에 나왔습니다. 이 가격이면 황금동 준신축이 매입가능한 가격인데요​. 이 영상을 보시는 분들은 사실 다들 똑똑하셔서 매입을 하지 않을 것이라 생각합니다. 하지만 간혹 아파트 또는 부동산을 보는 눈이 아직 없으신 분들은 분양 전에 연락이 몇분 오시긴 했습니다. 물론 청약은 절대 넣지말라 했었구요.

두 번째입니다. 엘크루가우디움만촌입니다.

​어? 만촌? 되게 좋은동네 아니야? 라는 생각을 하실겁니다. 맞습니다. 위치보면 좋죠.

만촌역 가깝고, 학군 좋고 먼가 스타벅스도 보이는 것 같고 여러 가지로 좋아보일 수 있습니다.

오 학원가까지 너무 가까워서 너무 가치있는 아파트가 아니냐구요? 단지정보를 한번 살펴보겠습니다. 41세대에 1개동입니다. 1개동 그리고 주상복합인데 정말 덩그러니 있을 것 같은 느낌 들지않으시나요? 그럼 이런 질문 하시는 분들 분명 계실겁니다.

“무슨 상품성이냐 부동산은 무조건 입지지”

네 맞습니다. 부동산은 무조건 입지가 맞구요. 아파트도 결국 땅값이 그 가격을 좌지우지합니다. 하지만 분양가를 보시면요 84타입기준 10억5천만원정도 되거든요? 아니 진짜 이 돈이면 대구에 왠만한 정말 우수한 아파트 다 검토 가능한 수준입니다. 물론 수성구 대장은 좀 어려울 수있어요 하지만 인근에 충분히 대안도 많고 선택지도 넘칩니다. 근데 굳이 이 아파트를 고르실 이유가 없겠죠?? 아까도 말씀드렸지만, 가성비를 따져야하구요. 굳이 41세대 1개동짜리 대로변에있는 아파트를 인근 근사한 아파트들 많은데 선택할 이유는 현저히 떨어져 보입니다.​

그렇다면 뭐가 적정가격일지 나누는 아주 간단한 방법 알려드리겠습니다. 이걸 보고 내가 보고있는 아파트는 어느정도 가격대인가 판단하시면 좋을 것 같습니다.

러프하게 우선 수성구와 비수성구로 나눴습니다.

먼저 비수성구부터 말씀드릴게요.

비수성구의 1급진데 7억~8억이다. 크게 비싼거 아닙니다. 여기서 비수성구 1급지라면 학원가,상권,지하철,인프라,연식 등 누가봐도 오 이정도면 다 갖췄는데 싶은 곳은 지금 이미 그 가격에 거래되고 있습니다.

2급지는 6억에서 7억이면 적정합니다. 여기서 2급지는 학원 상권 지하철 인프라 등에서 하나쯤은 아쉬운게 나옵니다. 그러면 6억대에 거래되고 잇습니다.

그 다음 3급지는 5억에서 6억입니다 이건 앞서말씀드린 학원,상권,지하철,인프라 등에서 두가지정도 아쉬운 곳인데요. 그정도면 이미 5억대에 거래되고 있습니다.

대구 신축아파트 대다수가 5억대에 형성되어있죠. 근데 여기서 3급지여서 5억대인 곳이 있고 4급지 5급지임에도 불구하고 5억대가 있어요.

이걸 잘 구분하셔야합니다.

그리고 수성구는 1급지 15억이상

1.5급지 10억이상

2급지는 7억이상

3급지는 5억에서 7억정도라 보시면 되구요.. 기준은 아까와 동일하지만 좀 더 학군에 중점을 둬서 보시면 됩니다. 학군이 매우 우수하고 인프라도 좋고 지하철도 있고 상권도 잘 갖춰져있으면 지금도 15억수준에 거래되고 잇구요. 그보다 아쉬운점이 보일 때마다 한급지씩 떨어지신다고 보면 될 것 같습니다.

위 기준대로 분양아파트의 분양가도 판단하고, 매매가도 판단하시면 최소한 고평가된 아파트를 살 가능성을 현저히 줄일 수 있습니다.

아주 간략히 요약해보겠습니다.

반고개역푸르지오 입지 괜찮습니다. 근데 가격 터무니없구요 그 돈이면 제발 딴거사세요.

엘크루가우디움만촌, 네 여기도 만촌이라는 아주 좋은 동네에 위치해있습니다. 근데 그돈이면 딴거사세요.

대구 비수성구는 1급지 7~8억 2급지 6~7억 3급지 5~6억 수성구는 1급지 15억 1.5급지 10억이상 2급지 7억이상

3급지 5억에서 7억정도라 보시구요.

기준은 인프라,지하철,상권,학군학원가,자연환경 등으로 살펴보세요 객관적으로 좋으면 1급지구요.

네 오늘은 이렇게 피해야할 아파트 2곳과 우리가 대구아파트 가격을 볼 때 간단하게 그리고 빠르게 가격 기준을 세울 수 있게끔 설명을 한번 드려보았습니다. 물론 위 아파트들이 나쁘고 입지가 안좋고 그렇건 절대 아닙니다. 입지도 좋고 상품성도 좋은 아파트들입니다.

근데 우리가 아반떼 차 너무좋고 잔고장없다고 극찬하잖아요 근데 그게 4천만원 넘어가면 안사실거잖아요. 그것처럼 우린 적정한 가격에 맞게 아파트를 매수해야하고 그래야 보다 현명한 투자가 될 거라 생각해서 오늘 글을 작성했습니다.

오늘도 이렇게 긴 글 읽어주셔서 감사드리고 질문은 댓글남겨주세요.

감사합니다 :)

잘 읽었습니다. 감사요

감사합니다.

이렇듯 단호한 평가 좋습니다!

이게 부동산 투자카페 글이지 익게가면 전부 에효...우수회원이라는 사람들이 이해가안감..

팩트입니다

역시 사람들 생각은 다 비슷하고 그렇기에 결과도 예측이 가능한거 같네요
잘 봤습니다

잘 읽었습니다.

좋은글이네 굿

잘봤습니다.참고하기 좋은 글입니다..

잘 읽었습니다.^^

참조되었습니다.

감사합니다.

ㅇㅈ

좋은글 잘봤습니다~

잘 읽었습니다.

와~~~ 자주 올려주세요

바밤바 유흥세권의 위엄 ㄷㄷ