재건축사업 관련 범죄에 대한 수사와 재판

[가을사랑]

재건축사업 관련 범죄에 대한 수사와 재판

Ⅰ. 글의 첫머리에

재건축이나 재개발과 같은 도시정비사업은 매우 복잡한 절차를 거친다. 이를 규율하는 법이 도시정비법이다. 도시정비법에서는 아주 상세하게 재건축사업과 관련하여 지켜야 할 규정을 명시하고, 이를 위반하는 경우 특별범죄로 규정하고 있다.

재건축사업은 수많은 비리와 불법행위가 존재한다. 조합장을 비롯한 임원들은 법을 잘 모르는 상태에서 시행사에 맡기고, 건설회사에 의존하면서, 사업을 추진한다. 그 과정에서 유혹에 넘어가 돈을 받고, 이권을 챙겼다가 나중에 문제가 되면 생각보다 법이 무섭다는 사실을 깨닫게 된다.

지금까지 수많은 사람들이 재건축사업을 둘러싼 형사사건에 말려들어 징역을 살았다. 재건축사업에 뛰어드는 사람들은 도시정비법상 규정된 범죄와 형벌에 관해 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다. 도시정비법위반죄로 처벌된 판례나 판결을 읽어보아야 한다. 법의 무지는 용서되지 않는다. 법을 모른다고 해서 정상에 참작이 되는 것은 아니다. 법을 정확하게 알고, 법을 위반하지 않도록 노력하여야 한다.

여기에서는 재건축사업을 둘러싸고 벌어지는 각종 범죄행위에 대해서 살펴본다. 각 범죄의 구성요건을 분석하고, 실무상 어떻게 수사가 되고 재판이 되고 있는지 알아본다.

Ⅱ. 불법금품수수죄

재건축사업추진과정에서 중요한 것은 추진위원을 선임하고, 조합임원을 선임하는 문제이다. 재건축사업의 성패는 이와 같은 추진위원이나 조합임원이 얼마나 성실하고 유능한가에 달려있다고 해도 과언이 아니다. 재개발사업 등의 시공자, 설계자 또는 정비사업전문관리업자의 선정과 관련하여 금품을 수수하는 등의 행위를 하면 처벌대상이 된다.

도시정비법은 제132조에서 추진위원, 조합임원의 선임이나 선정과 관련하여 금품을 주고받는 행위를 금지하고 있다. 만일 이러한 금지조항을 위반하여 추진위원, 조합임원의 선임이나 선정과 관련하여 금품을 주고받는 경우가 있으면, 이에 대한 처벌을 하고 있다.

도시정비법 제132조는 조합임원 등의 선임ㆍ선정 시 행위제한에 관하여 규정하고 있다. 누구든지 추진위원, 조합임원의 선임 또는 제29조에 따른 계약 체결과 관련하여 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니 된다. ① 금품, 향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공하거나 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위, ② 금품, 향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공받거나 제공의사 표시를 승낙하는 행위, ③ 제3자를 통하여 제1호 또는 제2호에 해당하는 행위를 하는 행위

제132조 각 호의 어느 하나를 위반하여 금품, 향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공하거나 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위를 하거나 제공을 받거나 제공의사 표시를 승낙한 자는 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처한다(제135조제2호).

정비사업을 시행하려는 어떤 조합이 조합설립인가처분을 받았다 하더라도 그 조합설립인가처분이 무효여서 처음부터 조합이 성립되었다고 할 수 없는 경우에, 그 성립되지 아니한 조합의 조합장, 이사 또는 감사로 선임된 자는 범죄 주체인 ‘조합의 임원’ 또는 ‘조합임원’에 해당하지 아니한다(대법원 2014. 5. 22. 선고 2012도7190 전원합의체 판결).

도시정비법위반죄는 각 규정에서 정한 행위자만이 주체가 될 수 있고, 여기에서 그 주체로 규정된 ‘조합의 임원’ 또는 ‘조합임원’이란 정비사업을 시행하기 위하여 토지등소유자로 구성되어 설립된 조합이 둔 조합장, 이사, 감사의 지위에 있는 자이다.

조합임원의 선임 및 해임은 총회의 의결을 거쳐야 한다. 총회의 의결을 거치지 아니하고 사업을 임의로 추진하는 조합의 임원을 형벌에 처한다. 형식적으로 총회의 의결을 거쳐 조합임원을 선임 · 해임하였다 하더라도 그 총희의 의결에 부존재 또는 무효의 하자가 있는 경우에 조합임원의 선임 ·해임은 특별한 사정이 없는 한 총회의 의결을 거치지 아니한 것에 해당한다(대법원 2014. 11. 13. 선고 2013도4316 판결).

Ⅲ. 뇌물죄에서 공무원으로 의제되는 조합의 관계자

재개발조합이나 재건축조합에서 조합장이 철거업자나 건설업자 등으로부터 금품을 받아 수사를 받고 재판을 받는 경우가 있다. 이러한 사건에서 조합장은 자신에 대한 죄명이 특정범죄가중처벌등에관한법률위반(뇌물)이나 뇌물수수로 되어 있는 것을 깜짝 놀란다. 조합장은 공무원이 아니고, 민간인인데 어떻게 해서 뇌물죄로 죄명이 되었느냐고 놀랄 것이다.

재개발조합 및 재건축조합에서 조합장은 민간인이지만, 관련 업자로부터 돈을 받는 경우에는 공무원으로 간주되어, 뇌물죄를 범한 것으로 인정된다. 따라서 조합장이 철거업자나 건설업자 등으로부터 금품을 수수하면, 마치 공무원이 뇌물을 받은 것처럼 무겁게 처벌된다. 이때 조합장에게 금품을 준 사람도 뇌물공여죄로 처벌받게 된다.

추진위원장ㆍ조합임원ㆍ청산인ㆍ전문조합관리인 및 정비사업전문관리업자의 대표자(법인인 경우에는 임원을 말한다)ㆍ직원 및 위탁지원자는 형법 제129조부터 제132조까지의 규정을 적용할 때에는 공무원으로 본다(제134조).

공무원으로 본다는 것은 이러한 사람들이 재건축조합의 업무와 관련하여 금품을 받으면, 형법에 의해 뇌물수수죄로 처벌하겠다는 취지이다. 뇌물죄는 매우 무겁게 처벌되는 것이므로, 이러한 규정의 취지를 모르고 재건축조합의 조합장 등이 돈을 받으면 뇌물죄로 엄하게 처벌되는 것이다.

여기에서 중요한 것은 조합장을 비롯한 조합의 임원뿐 아니라, 더 나아가서 추진위원장ㆍ전문조합관리인 및 정비사업전문관리업자의 대표자(법인인 경우에는 임원을 말한다)ㆍ직원 및 위탁지원자까지 뇌물죄에 있어서의 공무원으로 의제한다는 것이다.

조합임원 등을 뇌물죄 적용에 있어서 공무원으로 보는 규정은 재건축·재개발 정비사업이 노후·불량 건축물이 밀집하여 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 개량하여 주거생활의 질을 높이기 위한 공공적 성격을 띤 사업일 뿐만 아니라, 정비구역 내 주민들이나 토지 등 소유자들의 재산권 행사에 중대한 영향을 미치는 점을 고려하여, 정비사업조합의 임원 등의 직무수행의 공정성과 청렴성을 확보하여 재건축·재개발 정비사업이 공정하고 투명하게 진행되도록 하기 위한 것이다.

도시정비법에서 공무원으로 의제되는 정비사업전문관리업자의 임원은 법인인 관리업자의 대표이사, 이사, 감사 및 사실상 법인에서 위와 같은 직위에 해당하는 권한을 행사하고 있는 사람, 직원은 정비사업전문관리업자의 업무를 보조하고 있는 사람으로 해석함이 타당하다(광주고등법원 2013. 7. 25. 선고 2013노7 판결).

도시정비법이 형법상 뇌물죄 규정의 적용에 있어 정비사업전문관리업자의 임직원을 공무원으로 의제한 것은, 공무원에 버금가는 정도의 청렴성과 그 직무의 불가매수성을 요구함으로써 정비사업의 정상적인 운영과 조합업무의 공정성을 보장하려는 데 그 목적이 있다.

전임 조합장의 직무대행자가 선임된 상태에서 적법하게 소집된 총회의 결의에 의하여 후임 조합장으로 선임된 자가 직무대행자로부터 조합 사무를 인계받아 실질적으로 조합장 직무를 수행하였다면, 비록 대표권을 가지지 못한다고 하더라도, 형법 제129조 내지 제132조의 적용에서 공무원으로 의제되는 조합의 임원으로 보아야 한다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2010도13584 판결).

정비사업전문관리업자의 임·직원이 일정한 자본·기술인력 등의 기준을 갖추어 등록한 후에는 조합설립추진위원회로부터 정비사업전문관리업자로 선정되기 전이라도 그 직무에 관하여 뇌물을 수수한 때에 형법 제129조 내지 제132조의 적용대상이 된다.

정비사업조합의 임원이 정비구역 안에 있는 토지 또는 건축물의 소유권 또는 지상권을 상실함으로써 조합 임원의 지위를 상실한 경우나 임기가 만료된 정비사업조합의 임원이 관련 규정에 따라 후임자가 선임될 때까지 계속하여 직무를 수행하다가 후임자가 선임되어 직무수행권을 상실한 경우, 그 조합 임원이 그 후에도 조합의 법인 등기부에 임원으로 등기되어 있는 상태에서 계속하여 실질적으로 조합 임원으로서의 직무를 수행하여 왔다면 직무수행의 공정과 그에 대한 사회의 신뢰 및 직무행위의 불가매수성은 여전히 보호되어야 한다.

도시정비법에서 정하는 ‘정비사업전문관리업자’가 주식회사인 경우 공무원으로 의제되는 ‘임원’은 형법 제129조 내지 제132조에 해당하는 수뢰행위 당시 상업등기부에 대표이사, 이사, 감사로 등기된 사람에 한정된다.

Ⅳ. 뇌물죄란 무엇인가?

재건축사업에 있어서 조합장을 비롯한 임원들은 금품을 받으면 뇌물죄로 처럽되기 때문에, 뇌물죄에 대해 설명하기로 한다. 뇌물죄는 공무원의 직무집행의 공정과 이에 대한 사회의 신뢰 및 직무행위의 불가매수성을 그 보호법익으로 한다. 직무에 관한 청탁이나 부정한 행위를 필요로 하는 것은 아니기 때문에 수수된 금품의 뇌물성을 인정하는 데 특별한 청탁이 있어야만 하는 것은 아니다. 또한 금품이 직무에 관하여 수수된 것으로 족하고 개개의 직무행위와 대가적 관계가 있을 필요는 없다.

공무원이 이익을 수수하는 것으로 인하여 사회일반으로부터 직무집행의 공정성을 의심받게 되는지 여부도 뇌물죄의 성립 여부를 판단할 때에 기준이 된다. 이러한 법리는 재건축정비사업조합의 임원에게도 마찬가지로 적용된다(대법원 2014. 10. 15. 선고 2014도8113 판결).

임·직원이 얻는 어떤 이익을 직무와 대가관계가 있는 부당한 이익으로서 뇌물에 해당하는 것으로 보려면 정비사업전문관리업자가 반드시 정비조합이나 조합설립추진위원회와 사이에 특정 재건축·재개발 정비사업에 관하여 구체적인 업무위탁계약을 체결하여 그 직무에 관하여 이익을 취득하여야 하는 것은 아니다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008도2590 판결 등 참조).

도시정비법에 의한 주택재개발사업이나 주택재건축사업을 시행하는 조합의 임원은 수뢰죄 등 형법 제129조를 적용할 때는 공무원으로 의제되므로 수뢰액이 일정 금액 이상이면 특정범죄가중처벌 등에 관한 법률 제2조에 따라 가중 처벌된다.

공무원이 직접 뇌물을 받지 아니하고 증뢰자로 하여금 다른 사람에게 뇌물을 공여하도록 한 경우에는 그 다른 사람이 공무원의 사자 또는 대리인으로서 뇌물을 받은 경우 등과 같이 사회통념상 그 다른 사람이 뇌물을 받은 것을 공무원이 직접 받은 것과 같이 평가할 수 있는 관계가 있는 경우에 한하여 형법 제129조 제1항의 뇌물수수죄가 성립한다(대법원 1998. 9. 22. 선고 98도1234 판결 참조).

이러한 법리는 공무원으로 의제되는 정비사업전문관리업자의 임·직원이 직무에 관하여 자신이 아닌 정비사업전문관리업자에 뇌물을 공여하게 하는 경우에도 마찬가지라고 할 것이어서, 임·직원이 법인인 정비사업전문관리업자를 사실상 1인 회사로서 개인기업과 같이 운영하거나, 그렇지 않더라도 사회통념상 정비사업전문관리업자에 뇌물을 공여한 것이 곧 그 임·직원에게 공여한 것과 같다고 볼 수 있을 정도로 경제적·실질적 이해관계를 같이 하는 것으로 평가되는 경우에 한하여 형법 제129조 제1항의 뇌물수수죄가 성립한다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008도2590 판결 등).

공무원으로 의제되는 재건축조합 조합장인 피고인 갑이 조합장의 직무와 관련하여 금품을 수수하였다는 내용으로 기소된 사안에서, 갑이 재건축상가 일반분양분의 매수를 위한 청탁 명목으로 제공된다는 사정을 알면서 피고인 을을 통하여 정으로부터 5,000만 원이 입금되어 있는 통장과 현금카드를 교부받았고, 재건축상가 일반분양분의 매각은 조합장의 직무와 밀접한 관련이 있다는 이유로, 갑에게 뇌물수수죄를 인정한 원심판단을 수긍한 사례가 있다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2010도13584 판결).

Ⅴ. 총회의 의결 없이 사업을 추진하는 경우

재건축사업에 있어서 재건축조합은 모든 중요한 사항을 총회의 의결을 거쳐 시행하고 있다. 도시정비법은 일정한 사항은 반드시 총회의 의결을 거치도록 규정하고 있고, 총회 의결을 거치지 않고 조합 사업을 임의로 추진한 조합의 임원을 처벌하고 있다. 제45조에 따른 총회의 의결을 거치지 아니하고 같은 조 제1항 각 호의 사업을 임의로 추진한 조합임원은 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다(제137조제6호).

제45조는 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항을 규정하고 있다. 다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다. ① 정관의 변경, ② 자금의 차입과 그 방법ㆍ이자율 및 상환방법, ③ 정비사업비의 세부 항목별 사용계획이 포함된 예산안 및 예산의 사용내역, ④ 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약, ⑤ 시공자ㆍ설계자 및 감정평가법인등의 선정 및 변경, ⑥ 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경, ⑦ 조합임원의 선임 및 해임, ⑧ 정비사업비의 조합원별 분담내역, ⑨ 사업시행계획서의 작성 및 변경, ⑩ 관리처분계획의 수립 및 변경, ⑪ 청산금의 징수ㆍ지급과 조합 해산 시의 회계보고, ⑫ 비용의 금액 및 징수방법, ⑬ 그 밖에 조합원에게 경제적 부담을 주는 사항 등 주요한 사항을 결정하기 위하여 대통령령 또는 정관으로 정하는 사항

자금의 차입과 그 방법 이자율 및 상환방법은 재건축조합의 총회의 의결을 반드시 거치도록 되어 있다. 재건축조합에서 법원이 선임한 임시이사가 총회의 의결을 거치지 않고 자금을 차입한 경우에도 도시정비법위반범죄로 처벌된다. 재건축사업과 관련하여 조합이 외부로부터 자금을 차입하는 경우, 만일 조합장이 총회의 의결을 거치지 않고 제멋대로 차입하게 되면, 그로 인한 모든 손해는 조합원이 고스란히 지게 되는 것이기 때문에 형사처벌하는 것이다.

아파트재건축정비사업조합의 조합장으로서 총회의 의결을 거치지 아니하고 조합임원을 선임하면 처벌된다. 재건축정비사업조합의 조합원들의 임원선출권을 보장하여 그 임원들이 불편부당함 없이 조합원들의 전체의 이익을 위한 업무수행을 담보하도록 하기 위한 것이다.

조합임원을 선임할 권한을 신임조합장에게 위임한 총회의 의결 내용은 무효이다. 그러나 총회의 의결 내용이 무효라고 하더라도 이는 총회의 의결이 객관적으로 존재하지 아니하는 경우이거나 또는 부존재하는 것으로 평가되는 경우와는 달리 조합원들이 임원선출권을 행사한 총회의 의결이라는 실체가 의연히 존재하는 경우에 해당한다.

조합의 임원이 사전 의결 없이 조합원의 부담이 될 계약을 체결하였다면 이로써 범행이 성립되지만, 주택재개발사업의 성격상 조합이 추진하는 모든 업무의 구체적 내용을 총회에서 사전에 의결하기는 어렵다. 사전에 총회에서 추진하려는 계약의 목적과 내용, 그로 인하여 조합원들이 부담하게 될 부담의 정도를 개략적으로 밝히고 총회의 의결을 거쳤다면 사전 의결을 거친 것으로 볼 수 있다(대법원 2015. 9. 10. 선고 2015도9533 판결).

재건축주택조합규약에서 조합총회의 결의에 대리인이 참석할 경우 본인의 위임장에 인감증명서를 첨부하여 제출하도록 하는 것은 조합원 본인에 의한 진정한 위임이 있었는지를 확인하기 위한 것이다. 조합원 본인이 사전에 대리인에게 총회참석을 위임하여 그 자격을 소명할 수 있는 위임장을 작성해 주고 대리인이 총회에 출석하여 그 위임장을 제출한 이상 본인의 인감증명서가 뒤늦게 제출되었다는 사정만으로 대리인의 참석을 무효라고 할 수 없다(대법원 2007. 7. 26. 선고 2007도3453 판결).

Ⅵ. 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약

재건축사업에 있어서 조합원에게 부담이 되는 계약을 체결할 때에는 특별한 절차를 거쳐야 한다. 도시정비법에 의하면 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약’은 총회의 의결을 거쳐야 하고, 총회의 의결을 거치지 아니하고 이러한 계약을 임의로 추진하는 조합의 임원은 처벌을 받으며, 이러한 계약에 관한 사항은 대의원회가 총회의 권한을 대행할 수 없다.

‘예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약’을 체결하는 경우에는 사전에 총회에서 추진하려는 계약의 목적과 내용, 그로 인하여 조합원들이 부담하게 될 부담의 정도를 개략적으로 밝히고 그에 관하여 총회의 의결을 거쳐야 한다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014도4454 판결).

‘예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약’을 총회의 의결 사항으로 규정한 취지는 이러한 계약이 조합원들의 권리·의무에 직접적인 영향을 미치는 사항이어서 조합원들의 의사가 반영될 수 있도록 절차적 보장을 하기 위한 것이고 이를 위하여 벌칙 조항을 둔 것으로 해석된다.

도시정비법에서 규정하는 ‘예산’이란 ‘조합의 정관에서 정한 1회계연도의 수입·지출 계획’을 의미하고, 따라서 이러한 예산의 요건을 충족하지 아니하는 이상, 조합이 정비사업을 추진하는 과정에서 공사비 등 정비사업에 드는 비용인 정비사업비의 지출예정액에 관하여 사업비 예산이라는 명목으로 총회의 의결을 거친 적이 있다고 하더라도, 이를 두고 도시정비법에서 규정하는 ‘예산’이라고 볼 수는 없다(대법원 2015. 5. 14. 선고 2014도8096 판결).

‘총회의 의결’은 원칙적으로 사전 의결을 의미한다고 보아야 하므로, 조합의 임원이 총회의 사전 의결을 거치지 아니하고 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약을 체결하였다면 이로써 범행이 성립된다. 나중에 총회에서 추인 의결이 이루어지더라도 그 범행이 소급적으로 불성립하게 된다고 볼 수는 없다.

Ⅶ. 정비사업시행 관련 자료 공개의무

추진위원장 또는 사업시행자(조합의 경우 청산인을 포함한 조합임원, 토지등소유자가 단독으로 시행하는 재개발사업의 경우에는 그 대표자를 말한다)는 정비사업의 시행에 관한 다음 각 호의 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원, 토지등소유자 또는 세입자가 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 한다(제124조 제1항). ① 추진위원회 운영규정 및 정관 등, ② 설계자ㆍ시공자ㆍ철거업자 및 정비사업전문관리업자 등 용역업체의 선정계약서, ③ 추진위원회ㆍ주민총회ㆍ조합총회 및 조합의 이사회ㆍ대의원회의 의사록, ④ 사업시행계획서, ⑤ 관리처분계획서, ⑥ 해당 정비사업의 시행에 관한 공문서, ⑦ 회계감사보고서, ⑧ 월별 자금의 입금ㆍ출금 세부내역, ⑨ 결산보고서, ⑩ 청산인의 업무 처리 현황, ⑪ 그 밖에 정비사업 시행에 관하여 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료

조합원, 토지등소유자가 제1항에 따른 서류 및 다음 각 호를 포함하여 정비사업 시행에 관한 서류와 관련 자료에 대하여 열람ㆍ복사 요청을 한 경우 추진위원장이나 사업시행자는 15일 이내에 그 요청에 따라야 한다(제124조 제4항). ① 토지등소유자 명부, ② 조합원 명부, ③ 그 밖에 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료

제124조제1항을 위반하여 정비사업시행과 관련한 서류 및 자료를 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하지 아니하거나 같은 조 제4항을 위반하여 조합원 또는 토지등소유자의 열람ㆍ복사 요청을 따르지 아니하는 추진위원장, 전문조합관리인 또는 조합임원은 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다(제138조제1항제7호).

조합이 정비사업을 시행하는 경우 조합임원은 조합을 대표하면서 막대한 사업자금을 운영하는 등 각종 권한을 가지고 있기 때문에 조합임원과 건설사 간 유착으로 인한 비리가 발생할 소지가 크고, 정비사업과 관련된 비리는 그 조합과 조합원의 피해로 직결되어 지역사회와 국가 전체에 미치는 병폐도 크므로, 이를 개선하기 위한 방안으로서 정비사업의 시행과 관련된 서류와 자료를 공개하도록 하여 정비사업의 투명성ㆍ공공성을 확보하고 조합원의 알권리를 충족시키기 위한 것이다(대법원 2021. 2. 10. 선고 2019도18700 판결).

‘감사’가 ‘조합원’의 지위를 함께 가지고 있다면 ‘조합원’으로서 열람ㆍ복사 요청을 할 수 있고, 어떤 조합원이 조합의 감사가 되었다는 사정만으로 조합원 또는 토지 등 소유자의 지위에서 가지는 권리를 상실한다고 볼 수는 없다.

‘조합원 명부’를 열람·복사 대상으로 규정하고 있으므로 조합원 명부에 조합원들의 전화번호가 기재되어 있다면 조합원들의 전화번호가 포함된 조합원 명부가 열람·복사의 대상이 된다. 설령 조합원 명부에 조합원들의 전화번호가 기재되어 있지 않다고 하더라도, 조합이 정비사업 시행을 위해 조합원들의 전화번호를 수집하여 관리하고 있다면 이 사건 의무조항에서 열람·복사의 대상으로 규정한 ‘정비사업의 시행에 관한 서류와 관련 자료’에 해당한다고 보아야 한다.

도시정비법 제124조 제3항은 공개 및 열람·복사 대상에서 제외되는 정보를 ‘주민등록번호’에 한정하고 있으므로, 주민등록번호를 제외한 다른 정보들은 원칙적으로 열람·복사의 대상이다.

조합원의 전화번호는 ｢개인정보 보호법｣ 제2조 제1호에서 정한 개인정보에 해당하나, 이 사건 의무조항은 ｢개인정보 보호법｣ 제18조 제2항 제2호에서 정한 ‘다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우’에 해당하므로 조합임원은 정보주체인 조합원의 별도의 동의 절차를 거칠 필요 없이 이 사건 의무조항에 따라 조합원의 전화번호를 공개하여야 한다.

만약 이 사건 의무조항에 따라 조합원의 전화번호를 제공받은 사람이 이를 제공받은 목적(정비사업의 시행과 관련하여 조합원 또는 토지등소유자들 사이의 의견 수렴·의사소통) 외의 용도로 이용하거나 제3자에게 제공하는 경우에는 형사처벌의 대 상이 된다(｢개인정보 보호법｣ 제19조, 제71조 제2호).

조합원별 신축건물 동호수 배정 결과는 이 사건 의무조항에서 열람·복사의 대상으로 규정한 ‘정비사업의 시행에 관한 서류와 관련 자료’에 해당한다. 조합원별 신축건물 동호수 배정 결과는 정비사업조합의 관리처분계획 및 이전고시를 통해 조합원들에게 공개되어야 하는 정보이다.

정비사업에서 신축건물 동호수의 추첨·배정은 개별 조합원들의 이해관계가 첨예하게 걸린 문제로서, 동호수 추첨·배정이 투명하고 공정한 절차에 따라 이루어졌는지를 조합원이 감시하고 확인할 수 있는 기회가 보장되어야 한다.

조합원들이 조합의 집행부가 마련한 관리처분계획안이 적정하게 수립되었는지 여부에 관하여 사전에 정보를 공유하고 의견을 수렴하기 위해서는, 조합원들이 관리처분계획안 수립의 필수 구성요소인 조합원별 신축건물 동호수 추첨·배정 결과를 조합의 집행부가 관리처분계획안을 총회안건자료로서 조합원들에게 공개하기 전이라도 미리 알아야 할 필요가 있으며, 조합의 집행부가 그 추첨·배정 결과를 미리 조합원들에게 공개하지 못할 합리적인 이유를 찾기 어렵다.

분양신청을 하지 아니하였거나 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 토지 등 소유자라도 아직 현금청산이 이루어지지 않아 토지 등의 소유권을 상실하지 아니한 경우에는 토지 등 소유자에 해당한다고 보아야 하므로 정비사업 시행에 관한 서류와 관련 자료에 대한 열람·등사를 요청할 권한이 있다(대법원 2012. 7. 26. 선고 2011도8267 판결).

Ⅷ. 도시정비법 상 특별범죄의 구체적 내용

재건축사업은 토지등소유자의 동의를 전제로 한다. 따라서 토지등소유자의 서면동의서를 위조하거나 엉터리로 받아서 사업을 추진하게 되면 큰 문제가 발생한다. 때문에 도시정비법은 토지등소유자의 서면동의서를 위조한 자는 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있다(제135조제1호).

다음 각 호에 대한 동의는 서면동의서에 토지등소유자가 성명을 적고 지장을 날인하는 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다(제36조제1항).

① 정비구역등 해제의 연장을 요청하는 경우, ② 정비구역의 해제에 동의하는 경우, ③ 주거환경개선사업의 시행자를 토지주택공사등으로 지정하는 경우, ④ 토지등소유자가 재개발사업을 시행하려는 경우, ⑤ 재개발사업ㆍ재건축사업의 공공시행자 또는 지정개발자를 지정하는 경우, ⑥ 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하는 경우, ⑦ 추진위원회의 업무가 토지등소유자의 비용부담을 수반하거나 권리ㆍ의무에 변동을 가져오는 경우, ⑧ 조합을 설립하는 경우, ⑨ 주민대표회의를 구성하는 경우, ⑩ 사업시행계획인가를 신청하는 경우, ⑪ 사업시행자가 사업시행계획서를 작성하려는 경우

재건축사업에 있어서 사업과 관련된 계약을 체결할 때에는 원칙적으로 수의계약으로 해서는 안 된다. 추진위원장 또는 사업시행자(청산인을 포함한다)는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 계약(공사, 용역, 물품구매 및 제조 등을 포함한다)을 체결하려면 일반경쟁에 부쳐야 한다. 다만, 계약규모, 재난의 발생 등 대통령령으로 정하는 경우에는 입찰 참가자를 지명하여 경쟁에 부치거나 수의계약으로 할 수 있다(제29조제1항). 계약의 방법을 위반하여 계약을 체결한 추진위원장, 전문조합관리인 또는 조합임원은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다(제136조제1호).

관계 규정을 위반하여 시공자를 선정한 자 및 시공자로 선정된 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다(제136조제2호). 재건축사어에 있어서 시공자를 선정하거나 시공자로 선정되기 위해서는 도시정비법에 따른 절차를 거쳐야 한다. 이를 위반하면 처벌한다. 제29조제9항을 위반하여 시공자와 공사에 관한 계약을 체결한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다(제136조제2의2호).

시장ㆍ군수등의 추진위원회 승인을 받지 아니하고 정비사업전문관리업자를 선정한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다(제136조제3호). 계약의 방법을 위반하여 정비사업전문관리업자를 선정한 추진위원장은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다(제136조제4호). 토지등소유자의 서면동의서를 매도하거나 매수한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다(제136조제5호).

거짓 또는 부정한 방법으로 조합원 자격을 취득한 자와 조합원 자격을 취득하게 하여준 토지등소유자 및 조합의 임직원은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다(제136조제6호). 분양주택을 이전 또는 공급받을 목적으로 건축물 또는 토지의 양도ㆍ양수 사실을 은폐한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다(제136조제7호).

허가 또는 변경허가를 받지 아니하거나 거짓, 그 밖의 부정한 방법으로 허가 또는 변경허가를 받아 행위를 한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다(제137조제2호). 추진위원회 또는 주민대표회의의 승인을 받지 아니하고 제32조제1항 각 호의 업무를 수행하거나 주민대표회의를 구성ㆍ운영한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다(제137조제3호).

승인받은 추진위원회 또는 주민대표회의가 구성되어 있음에도 불구하고 임의로 추진위원회 또는 주민대표회의를 구성하여 이 법에 따른 정비사업을 추진한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다(제137조제4호). 조합이 설립되었는데도 불구하고 추진위원회를 계속 운영한 자2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다(제137조제5호).

자격모용에 의한 사문서작성죄는 행사할 목적으로 타인의 자격을 모용하여 권리·의무 또는 사실증명에 관한 문서를 작성함으로써 성립하는 것인바, 여기에서 ‘행사할 목적’이라 함은 다른 사람으로 하여금 그 문서가 정당한 권한에 기하여 작성된 것으로 오신하게 할 목적을 말하므로, 사문서를 작성하는 자가 다른 사람의 대리인 또는 대표자로서의 자격을 모용하여 문서를 작성한다는 것을 인식·용인하면서 이를 진정한 문서로서 어떤 효용에 쓸 목적으로 사문서를 작성하였다면, 자격모용에 의한 사문서작성죄의 행사의 목적과 고의가 있는 것으로 보아야 한다.

제45조에 따른 총회의 의결을 거치지 아니하고 같은 조 제1항 각 호의 사업을 임의로 추진한 조합임원(전문조합관리인을 포함한다)은 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다(제137조제6호). 제50조에 따른 사업시행계획인가를 받지 아니하고 정비사업을 시행한 자와 같은 사업시행계획서를 위반하여 건축물을 건축한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다(제137조제7호).

제74조에 따른 관리처분계획인가를 받지 아니하고 제86조에 따른 이전을 한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다(제137조제8호). 제102조제1항을 위반하여 등록을 하지 아니하고 이 법에 따른 정비사업을 위탁받은 자 또는 거짓, 그 밖의 부정한 방법으로 등록을 한 정비사업전문관리업자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다(제137조제9호).

Ⅸ. 재건축사업 관련 범죄의 구성요건

등록이 취소되었음에도 불구하고 영업을 하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다(제137조제10호). 제113조제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 처분의 취소ㆍ변경 또는 정지, 그 공사의 중지 및 변경에 관한 명령을 받고도 이를 따르지 아니한 추진위원회, 사업시행자, 주민대표회의 및 정비사업전문관리업자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다(제137조제11호).

서류 및 관련 자료를 거짓으로 공개한 추진위원장 또는 조합임원은 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다(제137조제12호). 열람ㆍ복사 요청에 허위의 사실이 포함된 자료를 열람ㆍ복사해 준 추진위원장 또는 조합임원은 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다(제137조제13호).

법을 위반하여 지역주택조합의 조합원을 모집한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다(제138조제1항제1호). 추진위원회의 회계장부 및 관계 서류를 조합에 인계하지 아니한 추진위원장은 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다(제138조제1항제1호).

다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 이 법에서 정한 업무를 수행하게 하거나 등록증을 대여한 정비사업전문관리업자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다(제138조제1항제1호). 제102조제1항 각 호에 따른 업무를 다른 용역업체 및 그 직원에게 수행하도록 한 정비사업전문관리업자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다(제138조제1항제1호).

제112조제1항에 따른 회계감사를 요청하지 아니한 추진위원장, 전문조합관리인 또는 조합임원은 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다 (제138조제1항제1호). 제124조제1항을 위반하여 정비사업시행과 관련한 서류 및 자료를 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하지 아니하거나 같은 조 제4항을 위반하여 조합원 또는 토지등소유자의 열람ㆍ복사 요청을 따르지 아니하는 추진위원장, 전문조합관리인 또는 조합임원은 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다(제138조제1항제1호).

제125조제1항을 위반하여 속기록 등을 만들지 아니하거나 관련 자료를 청산 시까지 보관하지 아니한 추진위원장, 전문조합관리인 또는 조합임원은 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다(제138조제1항제1호).

‘누구든지 추진위원회 위원의 선출과 관련하여 금품, 향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공하거나 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위, 이를 제공받거나 제공의사 표시를 승낙하는 행위를 할 수 없다’라고 규정하고, 정비사업의 투명성 제고 등을 통한 정비사업의 원활한 추진 등을 입법 목적으로 하고 있다. ‘추진위원회 위원의 선출’에는 추진위원회의 일반 위원인 추진위원의 선출뿐만 아니라 위원장을 포함한 임원인 위원의 선출도 당연히 포함된다고 보는 것이 타당하고, 그와 같이 볼 수 있는 이상 피고인이 추진위원회 위원장 선출 당시에 추진위원회의 추진위원 등의 지위에 있다고 하더라도 위 조항에 해당하는지 여부의 판단에 관하여 달리 볼 것이 아니다(대법원 2019. 2. 14. 선고 2016도6497 판결).

Ⅹ. 재건축조합에 대한 배임행위

배임죄는 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위에 의하여 재산상의 이익을 취득하거나 제3자로 하여금 이를 취득하게 하여 본인에게 손해를 가함으로써 성립한다. 범죄의 주체인 ‘타인의 사무를 처리하는 자’란 양자간의 신임관계에 기초를 두고 타인의 재산관리에 관한 사무를 대행하거나 타인 재산의 보전행위에 협력하는 자의 경우 등을 가리킨다.

회사의 대표이사 등이 임무에 위배하여 회사로 하여금 다른 사업자와 용역계약을 체결하게 하면서 적정한 용역비의 수준을 벗어나 부당하게 과다한 용역비를 정하여 지급하게 하였다면 다른 특별한 사정이 없는 한 통상 그와 같이 지급한 용역비와 적정한 수준의 용역비 사이의 차액 상당의 손해를 회사에 가하였다고 볼 수 있다.

배임죄가 성립하기 위해서는 해당 용역비가 적정한 수준에 비하여 과다하다고 볼 수 있는지가 객관적이고 합리적인 평가 방법이나 기준을 통하여 충분히 증명되어야 하고, 손해의 발생이 그와 같이 증명된 이상 손해액이 구체적으로 명백하게 산정되지 아니하였더라도 배임죄의 성립에는 영향이 없다.

적정한 수준에 비하여 과다한지 여부를 판단할 객관적이고 합리적인 평가 방법이나 기준 없이 단지 임무위배행위가 없었다면 더 낮은 수준의 용역비로 정할 수도 있었다는 가능성만을 가지고 재산상 손해 발생이 있었다고 쉽사리 단정하여서는 안 된다(대법원 2018. 2. 13. 선고 2017도17627 판결).

재건축조합의 조합장 등 임원들이 조합원총회의 결의 없이 시공회사와 사이에 재건축 공사비를 증액하기로 하는 내용의 계약을 체결하였더라도 이로 인하여 재건축조합에 재산상 손해가 발생하였다거나 재산상 실해 발생의 위험이 초래되었다고 볼 수 없어 배임죄가 성립하지 않는다(서울고법 2005. 9. 15. 선고 2003노2733 판결).

배임수재죄는 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 관하여 부정한 청탁을 받고 재물 또는 재산상의 이익을 취득함으로써 성립한다. 배임수재죄의 주체로서 ‘타인의 사무를 처리하는 자’라 함은 타인과의 대내관계에 있어서 신의성실의 원칙에 비추어 그 사무를 처리할 신임관계가 존재한다고 인정되는 자를 의미하고, 반드시 제3자에 대한 대외관계에서 그 사무에 관한 권한이 존재할 것을 요하지 않는다.

배임죄에 있어서 ‘임무에 위배되는 행위’라 함은 처리하는 사무의 내용, 성질 등에 비추어 법령의 규정, 계약의 내용 또는 신의칙상 당연히 하여야 할 것으로 기대되는 행위를 하지 않거나 당연히 하지 않아야 할 것으로 기대되는 행위를 함으로써 본인과의 신임관계를 저버리는 일체의 행위를 포함한다.

재건축정비사업조합의 조합장이 조합에 대한 법원의 판결 등의 취지에 비추어 당연히 하여야 할 것으로 기대되는 행위를 하지 않거나 당연히 하지 않아야 할 것으로 기대되는 행위를 한 경우에는 그 임무에 위배되는 행위를 한 것이라고 할 수 있을 것이지만, 조합이 당해 판결에 대하여 항소를 제기하는 등으로 다투고 있는 경우 등에도 조합장이 당연히 그 판결의 취지에 따른 조치를 취하여야 할 임무가 있다고 볼 수는 없다.

배임수재죄에 있어서 ‘임무’라 함은 타인의 사무를 처리하는 자가 위탁받은 사무를 말하나 그 위탁관계로 인한 본래의 사무뿐만 아니라 그와 밀접한 관계가 있는 범위 내의 사무도 포함된다. 사무가 포괄적 위탁사무일 것을 요하는 것도 아니고, 사무처리의 근거, 즉 신임관계의 발생근거는 법령의 규정, 법률행위, 관습 또는 사무관리에 의하여도 발생할 수 있다.

형법 제357조에 규정된 배임증재죄에 있어서의 부정한 청탁이라 함은 청탁이 사회상규와 신의성실의 원칙에 반하는 것을 말하고 이를 판단함에 있어서는 청탁의 내용과 이에 관련되어 취득한 재물이나 재산상 이익의 액수와 형식, 보호법익인 거래의 청렴성 등을 종합적으로 고찰하여야 하며, 그 청탁이 반드시 명시적으로 이루어져야 하는 것은 아니고, 묵시적으로 이루어지더라도 무방하다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005도1732 판결).

Ⅺ. 조합장의 각종 부정행위

개건축사업에서 제일 중요한 비리는 조합장이 시행사 및 시공사를 선정하는 과정에서 뇌물을 받고, 계약을 체결하는 것이다. 이러한 과정에서 발생하는 비리가 제일 문제가 된다.

구체적인 사건에서 범죄사실을 보면, “재건축 또는 재개발사업과 관련하여 시행사 및 시공사로 선정되도록 도와달라는 취지의 부탁을 받고, 이를 승낙한 다음, 용역계약 및 공사도급계약을 체결하게 하고, 이에 대한 대가로 금품을 교부받아 뇌물을 수수한 것이다.”라고 기재된다.

재건축조합의 시공사에 대한 우월적 지위, 철거공사수주 과정 및 피고인의 금품수수 경위와 금액 등에 비추어, 비록 형식상으로는 철거업체의 선정권한이 시공사에게 있다고 하더라도, 철거업체 선정에 관한 사항은 피고인이 정관에 따라 조합장으로서 총괄하여 처리하는 조합의 사무와 밀접한 관계가 있는 사무로서, 조합에 대한 관계에서 피고인의 임무라고 봄이 상당하다(대법원 2007. 6. 29. 선고 2007도3096 판결).

재건축조합의 조합장과 시공회사의 대표이사 사이에 부정한 청탁이 명시적으로 있었음을 인정할 명백한 증거는 없으나, 재건축공사의 진행 및 정산 등에 있어서 시공회사에게 유리한 쪽으로 편의를 보아 달라는 취지의 묵시적인 청탁은 있었다고 추인함이 상당하다.

도시 및 주거환경정비법상 조합원은 원칙적으로 그가 가진 지분에 따라 분양을 신청할 권리가 있고, 조합은 일정한 기간 내에 분양을 공고하고 그 신청을 받아 분양업무를 처리하여야 한다. 이러한 조합원에 대한 분양업무는 조합원의 분양권을 보호하기 위한 측면은 있으나 이는 어디까지나 조합의 사무일 뿐이고, 조합 또는 조합장 개인이 조합원들과 사이에서 그 지분을 보존하는 임무를 대행하거나 조합원의 재산보전행위에 협력하는 자의 지위에 있다고 볼 수는 없다(대법원 2007. 5. 10. 선고 2006도8832 판결).

원칙적으로 단체의 비용으로 지출할 수 있는 변호사 선임료는 단체 자체가 소송당사자가 된 경우에 한하므로 단체의 대표자 개인이 당사자가 된 민·형사사건의 변호사 비용은 단체의 비용으로 지출할 수 없다.

예외적으로 분쟁에 대한 실질적인 이해관계는 단체에게 있으나 법적인 이유로 그 대표자의 지위에 있는 개인이 소송 기타 법적 절차의 당사자가 되었다거나 대표자로서 단체를 위해 적법하게 행한 직무행위 또는 대표자의 지위에 있음으로 말미암아 의무적으로 행한 행위 등과 관련하여 분쟁이 발생한 경우와 같이, 당해 법적 분쟁이 단체와 업무적인 관련이 깊고 당시의 제반 사정에 비추어 단체의 이익을 위하여 소송을 수행하거나 고소에 대응하여야 할 특별한 필요성이 있는 경우에 한하여 단체의 비용으로 변호사 선임료를 지출할 수 있다(대법원 2006. 10. 26. 선고 2004도6280 판결).

재건축조합장이 개인 명의의 손해배상청구소송을 위하여 변호사를 소송대리인으로 선임하고 그 선임료를 재건축조합의 비용으로 지출한 행위가 업무상횡령죄에 해당한다.

재건축조합 조합장이 조합장 개인을 위하여 자신의 위법행위에 관한 형사사건의 변호인을 선임하는 것을 재건축조합의 업무라고 볼 수 없으므로, 그가 재건축조합의 자금으로 자신의 변호사 비용을 지출하였다면 이는 횡령에 해당한다.

형법 제30조의 공동정범은 공동가공의 의사와 그 공동의사에 의한 기능적 행위지배를 통한 범죄실행이라는 주관적·객관적 요건을 충족함으로써 성립하므로, 공모자 중 구성요건행위를 직접 분담하여 실행하지 아니한 사람도 위 요건의 충족 여부에 따라 이른바 공모공동정범으로서의 죄책을 질 수도 있다. 한편 구성요건행위를 직접 분담하여 실행하지 아니한 공모자가 공모공동정범으로 인정되기 위하여는 전체 범죄에 있어서 그가 차지하는 지위·역할이나 범죄경과에 대한 지배 내지 장악력 등을 종합하여 그가 단순한 공모자에 그치는 것이 아니라 범죄에 대한 본질적 기여를 통한 기능적 행위지배가 존재하는 것으로 인정되어야 한다(대법원 2007. 4. 26. 선고 2007도235 판결 참조).

형사재판에서 범죄사실의 인정은 법관으로 하여금 합리적인 의심을 할 여지가 없을 정도의 확신을 가지게 하는 증명력을 가진 엄격한 증거에 의하여야 하는 것이므로, 검사의 입증이 위와 같은 확신을 가지게 하는 정도에 충분히 이르지 못한 경우에는 비록 피고인의 주장이나 변명이 모순되거나 석연치 않은 면이 있는 등 유죄의 의심이 간다고 하더라도 피고인의 이익으로 판단하여야 한다.

Ⅻ. 글을 맺으며

이상에서 재건축사업과 관련된 형사사건의 수사와 재판에 관하여 살펴보았다. 재건축사업은 간단히 말해서 수많은 조합원들의 이익을 위해서 추진하는 사업이다. 때문에 토지등소유자들의 권리와 의무에 관한 중요한 업무를 담당하는 조합의 임원들은 재건축 추진과정에서 조합원들에 대한 배임행위나 횡령행위가 있어서는 안 된다.

특히 조합의 임원들이 금품을 수수하면서 재건축사업을 추진하면 그 폐해는 고스란히 조합원들에게 돌아간다. 이 때문에 도시정빕이나 형법, 특정경제범죄처벌등에관한법률 등에서 재건축사업을 둘러싼 각종 범죄행위를 규정하고 처벌하고 있다. 그럼에도 불구하고 지금까지 재건축사업 관련 범죄는 끊임없이 발생하고 있다. 앞으로 더욱 엄격한 법집행이 필요하다고 생각한다.