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	*2019년 합덕역 공사 진행상황과 합덕역세권 개발에 관한 내용* * 2019년 합덕역 공사 진행 상황* 서해선복선전철 합덕역은 2011년 기본계획이 세워졌고, 2015년 실시계획이 결정된후 공사를 시작하여 현재 합덕역 선로 공사는 60%정도 이루어진 것으로 보이며, 역사가 들어오는 곳은 토목공사가 이루어지므로 선로를 중심으로 합덕시내 방향과 예산 방향이 단절이 될 수 있어 선로 밑으로 통과 할수 있도록 터널식 4차선 횡단통로를 공사중이다. 합덕역세권 개발시 역사정문과 시내 방향의 교통 혼잡을 막고, 상업지구내 4차선 도로들과 연결시키기 위해 역을 중심으로 가까운 지역내 토지는 4차선으로 도로가 형성 되리라 본다. ↑남북횡단 4차선 통로 ↑합덕역사 인근 10m 높이의 선로 공사 ↑횡단통로를 지나 승강장과 선로가 깔릴 토목 지반공사 ↑합덕역 주변 개발 공사 현황 ↑합덕역역사 조감도 * 서해선복선전철 실제적 개통 시기* 합덕역개통은 2020년 12월에 개통될 예정이었으나, 보상과 공사의 난이도등 복합적인 문제로 2년 늦어진 2022년 하반기에 우선적으로 이미 개통 운행중인 안산 원시~소사선과 연결되여 개통 될 예정이며, 서울 여의도까지 실제적인 개통은 올해 착공하여 2023년에 개통 예정인 신안산선이 개통되여야 합덕에서 여의도까지 40분대 소요되는 서해선복선전철이 개통되는것 으로 볼 수 있다. *합덕역은 트리플 역세권이다* 합덕역은 250km 고속으로 서울 여의도까지 40분대에 주파하는 서해선복선전철과 서산안흥에서 합덕역을 거쳐 현대제철~석문산단~대산항까지 연결되여 당진항에서 수출을 위한 물류운송의 주 목적인 서해안산업철도, 서산에서 합덕을 거쳐 천안~청주공항~동해안울진까지 연결되는 중부권 동서내륙철도가 들어설 예정이라 서산, 당진의 교통의 중심인 도시가 될 것이다. 또한 서평택에서~부여로 연결되는 제2서해안고속도로가 착공을 시작하였으며, 이 노선의 경유지중 합덕역에서 5분거리 예산군 신종리 IC가 생길예정이므로 서울과 평택에서 합덕역으로 가는 시간이 단축되여 합덕역으로 고객 이용 및 물류 수송이 원활해질것이다. 1.서해선복선전철은 전라도 지역과 연결되어 올라오는 장항선복선전철과 홍성역에서 만나 합덕역을 거쳐 아산인주역~평택 안중역~화성 향남역~화성시청역~화성 안산역에서 현재 개통 운행중인 안산~소사역과 연결되며 소사로 가기전 시흥시청역에서 신안산선과 만나 여의도까지 직항으로 40분 소요되는 고속 전철이여서 당진합덕에서 서울 여의도까지 출퇴근, 통학이 가능 할 것으로 보이며, 서해선 복선전철은 여의도로 가는 노선외에 소사~대곡선과 연결되고 대곡~문산에서 경의선을 만나 평양~신의주를 경유하여 중국횡단철도~ 시베리아횡단철도와 연결되는 철도로 고객이용 및 물류가 함께 움직이는 고속철도로서 서해안 중심의 도시 개발과 함께 국가경제발전에 큰 역활을 철도임이 분명하다. 2.서해안 산업철도 와 중부권 동서내륙철도 2019년 예비타당성 조사를 면제 받은 서해안 산업철도는 원래 계획은 서산 안흥에서 서해선 복선전철과 만나는 합덕을 거쳐 송산 현대제철~석문산업단지~대산항으로 연결되는 철도로 우선은 물류가 움직이는 철도로 계획이 잡혀 있었으며, 차후 서해안 산업철도 서산(대산항)~합덕구간이 중부권 동서내륙철도 구간으로 이용 될 것이기 때문에 고객이용이 같이 될 것임. 산업철도는 올 2019년 부터 기본계획을 만들어 검토후 실시계획도 빠른 시간안에 결정을 할 것이며 예산 편성후 보상을 진행 할 것이고 서해선 복선전철이 개통되는 2022년에는 착공을 들어가 2025년에는 개통을 할 예정이다. 합덕역에는 서해안산업철도가 들어와서 수출을 위한 컨테이너를 픽업하기 위해 컨테이너를 적재 할 공간을 이미 수용하여 공사를 진행중에 있고,합덕역 인근 대포리에 물류단지로 예정되었던 6만여평은 무산되었으며, 물류단지 위치는 송악읍 복운리에 20만평정도가 확정 되었으므로 합덕역에는 물류 단지가 생기지 않을것이므로 오해가 없기를 바랍니다. 3.중부권 동서횡단철도 중부권 동서횡단철도는 문재인정부의 공약실천사업으로 천안시를 중심으로 12개 시,군 시장,군수,15명 지역국회의원등의 협력체가 추진하는 건설 사업으로, 2019년에 시발점인 당진석문국가산단~합덕구간이 예타 면제사업으로 선정되었듯이, 나머지 구간도 예타 면제 될수 있도록 공동건의문을 통해 지속적으로 추진할 것이다. 중부권 동서횡단철도 사업은 서산~당진합덕~예산~아산~천안~청주~괴산~문경~예천~영주 ~봉화~울진을 연결하는 철도로 서해안 신산업벨트와 동해안 관광벨트를 연결해 국토 균형 발전을 획기적으로 이루게 할 핵심사업이다. 이렇게 서해선복선전철,서해안산업철도,동서횡단철도가 만나서 물류 수송와 고객이용을 할수 있게 환승역으로 중요한 역활을 하는곳이 당진 합덕의 합덕역이다. 4.제2서해안고속도로 예산 신종 IC 서해안고속도로는 당진에서 서울 방향으로 고속도로를 이용하는 경우 평일은 오후 3시이후 토요일, 일요일은 수시로 교통체증을 일으켜 서울까지3~4시간이 소요되므로 이용하기 불편할수 있어, 이런 문제점 및 시간 절약, 경비 절약 차원에서 향후 서해안복선전철을 편리하게 이용하려는 분들이 많아질것이라 판단되며,이런 교통 체증을 해소시키기 위해 제2서해안고속도로을 계획하여 서평택을 분기점으로예산~홍성~보령~익산을 연결하는 노선을 2018년부터 착공하여 2022년 개통을 목표로 사업을 진행하고 있습니다. 제2서해안고속도로 노선중에 서해선복선전철 당진 합덕역에서 4.7km거리(5분거리) 예산군 신종리에 나들목(IC)이 들어서서 합덕역을 이용하려는 물류 수송이나 고객이용이 수월하게 되여 합덕역의 역활이 더 커질수 있게 되었음. *당진 합덕역세권 개발에 관한 전반적인 견해* 1.역세권이란? 본래 역세권이란 직접역세권으로 전철역사를 중심으로 도보로 5분~10분이내 거리, 반경200m~500m의 가까운 거리를 의미하며 역세권 토지의 주 용도는 상업,업무,주거기능의 복합용도로서 역세권 개발은 역세권 특별법에 의거하여 역사를 중심으로 좁은지역에 용적율 (주거지역500%,중심상업지역1500%)을 높게줘서 고밀도 복합적인 개발(복합환승센타,주상복합 건물등)을 함으로써 역세권주변의 시세는 일반지역의 주거중심의 지역보다 상상 이상의 가격 차이가 발생한다. 현재의 역세권개발 방식은 2010년 4월 대통령령 "역세권개발 및 이용에 관한 법률"에 의거하여 기존의 강제 수용방식은 개인사유재산 침해문제가 많아 폐지되고,가능한 "협의와 환지방식"으로 역세권개발을 통해 체겨적이고 효율적인 역세권개발이 가능해지고 민간도시개발사업자의 사업참여가 적극적으로 이루어 지면서 토지의 가치가 상승하는 효과를 얻었다. 2.서해선복선전철 노선역들의 역세권 개방방식 1)평택 안중역세권 개발 방식-환지개발방식 2)홍성역세권 개발방식-환지개발방식 3)향남 역세권 개발방식-TOD방식(민간투자방식) 3.합덕역세권 개발 방식 1)합덕역세권 개발도 마찬가지로 만약에 수용을 할거였으면 철도부지 수용시 평당/13만원에 매입을 해서 LH에서 도시개발사업을 직접하였을것이나, 현재 합덕역을 중심으로 500m이내 합덕역세권으로 개발 가능한 토지의 시세는 평당/100만원 전후를 하고 있어 용하기에는 이미 가격이 많이 상승되어 있어 수용하기에 불가능하다고 볼 수 있다. 2)위에서 보듯이 서해선복선전철의 대다수 역이 역세권 개발시 환지방식으로 개발하는것을 보았듯이 합덕역세권 개발방식도 환지방식으로 갈것으로 보이며, 그 결정은 합덕역이 개통되기 6개월~1년전에 역세권 개발범위와 함께 2021년 정도에 발표 될 것으로 본다. 3)합덕 현지에 있는 부동산으로서 합덕역세권 토지를 매입하시려는 분들께 주의를 드리고 싶은것은 합덕역세권 개발방식이 입체환지 방식이든, 수용 방식이든 예상되는 개발 규모로봐서 50만평을 넘어서지를 않기때문에 역을 중심으로 반경 500m이상의 위치 즉, 도보로5분~10분 거리를 벗어나면 개발이 안될것이며, 도시지역으로 지정되지않아 농림지역으로 남을시 건축을 위한 개발행위가 절대적으로 제한되여 농사에 관련된 행위만 할수 있어 토지 가격이 상승 할수가 없음을 말씀드리고 싶습니다. 4)합덕역세권 개발규모 ▷당진합덕역은 서울여의도까지 40분대 소요되는 서해선복선전철과 서산항-석문산단-현대제철-합덕역으로 연결되는 서해선산업철도, 아산인입철도, 서산-합덕-천안-울진으로 연결되는 중부권동서내륙철도 등이 만나는 다중 환승 역세권으로 합덕역과 5분거리에 예산 신종IC가 들어설 예정이므로 당진에서 유일하게 합덕에 고속 전철이 들어서면서 역세권 도시가 형성되며 향후 합덕이 당진의 발전에 큰 역할을 할것으로 판단되며 활성화되는 도시로 거듭나리라 본다. ▷합덕역세권은 트리플역세권으로서 발전할수 있는 모든 조건을 가졌지만, 아직은 인구규모가 작아 무리하게 개발계획을 잡을수는 없다 판단되며 전반적인것을 감안한다면 약 25만평 전후가 될 것으로 보여진다. 역세권개발법에 따라 가능하면 역을 중심으로 반경 500m를 벗어나지 않아야 개발 섹타 안에 들어 갈수 있으며,환지방식으로 개발 될 것이므로 역에서 가까울수록 개발이 안정적이며 상업지역이 될 가능성이 높아 투자 수익이 높다 할 것이다. ▷아래 도면은 합덕역세권 개발시 예상되는 용도지역을 중심으로 그린 도면으로 정확한 구역 지정은 개통되기 1년정도에 발표 될것이지만 역세권개발법에 근거하여 역세권 고밀도 개발시 예상되는 도면이다. 5)합덕역세권 개발 방향 2030년 당진시도시기본계획을 보면 ▷위 도면에 하얀색 라인이 현재의 합덕도시지역으로 합덕역세권 개발의 핵심은 2030년 당진시 도시기본계획에 있다고 보면 맞다. 합덕시내쪽으로 서야할 합덕역 정문이 비록 서해선산업철도의 컨테이너적재장때문에 남쪽으로 정해졌을뿐이지 역세권신도시가 합덕시내 구도심과 차후 합쳐져서 개발되어야 하기 때문에 합덕역세권 개발은 역사 뒤편 시내 방향쪽이 개발의 중심이 된다는것이다. ▷그렇다고 역사 정문을 무시하고 개발할수는 없고 정문 방향으로 자가용,버스을 전철로 환승하기 위한 주차장이 생기는등 이동인구 적지 않을것이라 이들을 위한 상업시설들이 들어설것이라 보기때문에 정문 방향도 적지 않게 개발 될 것이다. ▷중요한것은 역사정문이든 시내방향이든 개발되는것은 맞으나, 역을 중심으로 500m를 벗어나서 농림지역 토지를 매입해서는 위험할수 있으니, 가능한 역을 중심으로 시내방향으로 매입하는것이 안정적이며 토지 가격도 많이 상승 할 것으로 판단됨. *합덕역세권 토지 거래 시세에 대하여* 1. 합덕역세권 토지 거래 시세. 1)농지법상 분할제한 토지 합덕역세권으로 개발 될 토지는 현재 역사가 농림지역으로 들어서므로 그 주변도 농림지역으로 용도가 되어 있어 농지법에 적용받으며, 경지 정리 된 토지여서 대부분 한 필지가 최소 605평~1200평 내외로 되어 있으며, 농지법상 최소 1210평이 되어야 최소면적 605평으로 분할하게 분할제한이 되어있습니다. 현재 역세권 토지 시세는 평당 100만원 내외 이다보니 한 필지 전부를 매입하기에는 부담스러운 큰 금액이여서,대다수 분들은 소액(1억~2억 이내)인 지분으로 토지를 매입하고 있으며, 지분으로 매입하여도 1)소유권이 인정되는 등기권리증이 발행되며, 2)동일 지번내의 공유자의 동의 없이도 자유로의 매매가 가능하고 3)또한 공유자들의 합의하여 매입 순서대로 위치 공증를 함으로서 나중에 분할 시 위치를 지킬수 있으며 4)택지 개발시 한 필지를 새로운 지번으로 부여 받는것이 가능 할 수 있다. 2)농지 소유의 자유 경자유전의법칙에 의거 "농지는 자기의 농업경영에 이용할자가 아니면 이를 소유하지 못한다"는 규정이 있어서 농지소유제한을 두고 있으나, 예외 규정이 있어 농업 경영을 직접하지 않아도 농지를 소유할수가 있게 되었다. 특히, 주말체험,체험영농을 위해 농지를 303평 미만으로 소유하는 경우, 합의하에 농지은행에 위탁이 가능하며 전 토지주가 농사를 대신 지을수 있게 되었다. 농업법인아닌,일반법인이나 농업 경영을 할 수 없는 학생의 경우는 농지취득자격증명원이 발급되지 않아 소유권이전이 않되나, 그외 사람은 19세 이상이면 거리,지역 제한없이 농지를 매입 할 수 있다. 3)역세권 토지시세 >저는 10년전인 2009년부터 합덕역세권 토지 중개를 전문적으로 한 현지 부동산(합덕역부동산)으로서 역세권 토지 변동 추이를 잘알기 때문에 말씀을 드리고자 합니다. 합덕역세권 토지매입은 2011년 서해선복선전철 기본계획 발표를 시점으로 적극적으로 이루어 졌으며, 가장 많이 토지를 매입한 시점은 2015년 실시 계획이 발료되고 예산이 편성 될 시점 입니다. >2011년 역세권 개발 될 토지가 평당/30만 이하에 거래가 되기 시작하여, 2015년 실시계획이 발표될 시기에는 60만~70만원에 거래되었고, 2019년 3월 토지거래시세는 역사정문에서 500m안에 위치하며 100m~200m라인안에 있으면 상업지역이 될 가능성이 높아 평당/110만~130만에 거래 되고 있으며, 주거지역이 예상되는 위치의 토지는 100만원 미만 가격에 매매가 되고 있다. >역사 정문방향이나 시내방향이나 양 방향 모두 개발되기때문에 방향에 상관없이 환지방식으로 개발하되 가까울수록 상업지역이 될 가능성이 높아 높은 가격으로 거래 될 수 밖에 없습니다. 이미 토지 대부분이 거래되여 요즘은 상업지역이 될 토지나, 개발 가능한 토지, 향후 가격 상승이 많이 될 토지가 거의 남아 있지 않다는 것이다. >2011년 사신 분들은 벌써 3배 이상의 수익을 보고 있으나, 이분들 또한 2021년 구역 지정이 발표되어 주거지역이나 상업지역으로 용도지역이 바뀌고, 택지 분양 할때 까지 매매할 의사가 없어서 더 이상 재정상 문제가 없는한 매매로 나오지 않을것으로 보여집니다. 2021년 구역 지정이 되면 상업지역, 주거지역으로 개발 되는것이 확정되므로, 지금 시세보다 더블 가격이 형성 될 것이기 때문에 역세권 토지 매입 시점은 지금이 가장 적기라고 봅니다. 4)역세권 토지의 향후 시세 전망 >역세권 개발이 완결 될 시점은 확정 된것은 아니나, 2025년 완결 될 예정이었으나 개통이 2~3년늦어진 것을 감안한다면, 2027~2028년까지는 완공되여 택지 분양 뱡식으로 매매를 할 것이며,역세권을 고밀도 방식으로 개발하기 위하여 기존 용도구역의 용적율을 1.5배 준다고 감안하면 3종일반주거지역 500%, 중심상업지역 1500%의 용적율이 허용되므로서 고층 건물을 지을것이고 상가 수익률이 높아 지므로 역세권 상업지역의 토지 시세는 비싸게 분양 될수 밖에 없다. 합덕역세권 토지 시세는 완공 후 주거지역 평당/500만, 상업지역은 1천만 이상으로 책정 될 것이므로 지금 투자해도 늦지 않으리라 본다. >참고적으로 합덕 토지의 주변시세를 사진으로 이해해주셨으면 합니다. 첨부: 합덕역세권 토지 주변에 투자하실 분들이 참고 하실것은 합덕역세권 토지가 주거나 상업지역으로 전환되여 도시로서 성숙해면서, 그 주변 토지가 상승하는 것이여서 지금부터 오를것이라 생각하여 매입을 하신다면, 오랜 시간이 지난후에 상승할 것이기 때문에 돈만 묶인는 결과를 가져오므로 투자 기회비용이 떨어질수 있습니다. 그러므로 역세권 토지 매입후 가격 상승후에 주변 토지를 사셔도 늦지 않기 때문에 지금 바로 2차선도로변 상가 지을토지, 주택을 지을 토지가 아니라면 이미 가격 상승한 구 도심의 2종주거지역이나 비도시지역의 계획관리지역의 토지를 투자성격으로 매입하시지 않기를 바랍니다. 그리고 더욱 중요한것은 "현지의 토지는 현지의 부동산에 개발 가능성, 시세를 파악하고 현지 부동산에서 매입하여야 안전하게 자산을 지키고 키울수 있는 방법"입니다. 현지 부동산으로서 많은 분들이 전화로 문의를 주셔 자세한 사항을 알려드리기 위해 글을 올리오니 더 자세한 사항은 부동산에 방문하시면 자료와 지도를 보며 설명드리도록 하겠습니다. ····· 귀하의 성공과 행복이 함께 하시기를 기원 드립니다······ 합덕역세권 공인중개사 TEL : 041-362-1077 010-5606-5222