"건축물의 분양에 관한 법률"에 위반하여 분양한 계약의 효력

[강동필변호사]

1. 사안의 개요

   중기 대여업자인 원고는 2020년 4월 경 피고가 시행하는 동탄 센트럴스타 7층 모텔을 63억 4,000만원에 분양받기로 하고, 일단 5%인 3억 1,700만원을 신탁회사 통장으로 입금하였다.

   피고의 분양 대행사가 나머지 5%를 지급하라고 독촉하면서, 아직 분양승인이 나지 않은 관계로 일단 예약서와 확약서를 작성하자고 하였고, 원고는 이에 동의하여 예약서와 확약서가 작성되었다.

   예약서는 건축물의 분양에관한 법률에 따라 분양승인이 난 후 원고는 사전예약 부동산에 대하여 우선분양 받을 수 있는 권리를 취득하되, 원고가 해약을 요구하거나 시행사인 피고가 분양통지를 하지 않을 경우 해약한 것으로 인정하여 조건없이 예약금을 반환하기로 되어 있다.

  그러나 확약서는 "원고의 수분양 의사에 따라 7층을 모텔로 설계변경 하고 인허가를 받았으므로 원고가 우선 예약을 취소하면 시행사가 막대한 손해를 입는다. 이에 원고는 우선분양 신청을 취소하지 않을 것이고 계약통보일로부터 5일내 우선예약금 포함 분양대금의 10%를 납부하고 계약할 것을 확약합니다"라고 되어 있다.     원고는 위와 같이 예약금 5%를 지급한 후 모텔 전문 운영업자에게 알아보니, 위치는 괜찮으나 한 건물에 5층과 6층도 모텔로 되어 있어서 원고가 분양받기로 한 7층을 독자적으로 운영하기에는 문제가 많다는 설명을 들었다.

  이에 원고는 사전예약을 취소하고 예약금 반환을 요구하였으나, 피고는 확약서 내용을 들어 이를 거부하였다.

2. 건축물의 분양에 관한 법률의 개요 

가. 적용범위 (제3조) : 분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축물로서 사용승인 전에 분양하는 건축물

나. 분양시기 (제4조) : 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우는 착공신고 후

분양사업자는 건축물을 분양하려는 경우에는 건축할 대지의 소유권을 확보하여야 한다. 소유권을 확보한 대지에 저당권, 가등기담보권, 전세권, 지상권 및 등기되어 있는 부동산임차권이 설정되어 있는 경우에는 이를 말소하여야 한다.

※ 신탁계약에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.(영 3조 1항)

1)분양받은 자의 소유권등기 전날까지의 토지와 그 정착물의 소유권 관리에 관한 사항

2)신탁 받은 소유권의 처분에 관한 사항

3)신탁을 정산할 때에 분양받은 자가 납부한 분양대금을 다른 채권 및 수익자의 권리보다 우선하여 정산하여야 한다는 사항

※ 대리사무계약에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.(영 3조 2항)

1)분양받은 자를 보호하기 위한 분양수입금 관리계좌의 개설에 관한 사항

2)분양사업자는 분양수입금 총액을 신탁업자에게 양도하여야 한다는 사항

3)분양대금은 신탁계약 및 대리사무계약에서 정한 토지매입비, 공사비, 설계비, 감리비 또는 그 밖의 부대사업비 등 해당 분양사업과 관련된 용도로만 사용할 수 있다는 사항

다. 분양신고 (제5조) : 분양사업자는 건축물을 분양하려는 경우에는 건축법에 따른 허가권자에게 신고하여야 한다.

라. 분양방법 등 (제6조) : 분양사업자는 분양신고의 수리 사실을 통보받은 후에 분양 광고에 따라 분양받을 자를 공개모집하여야 한다. 분양사업자는 분양 광고에 따라 분양신청을 한 자 중에서 공개추첨의 방법으로 분양받을 자를 선정하여야 한다. 분양사업자는 분양받을 자로 선정된 자와 분양계약을 체결하여야 하며, 분양계약서에는 분양 건축물의 표시(공용부분의 위치ㆍ규모를 포함한다), 신탁계약ㆍ대리사무계약 또는 분양보증계약의 종류, 신탁업자 또는 분양보증기관의 명칭 등 분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다. 이와 같은 절차에 따라 분양받을 자를 선정하고 남은 부분이 있거나 분양계약을 체결하고 남은 부분이 있는 경우에는 그 남은 부분에 대하여 수의계약 할 수 있다. (영 제9조 2항)

※분양광고는 최초 청약 신청 접수일 5일 이전에 하여야 한다.(영 8조 3항)

※다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 구분소유권에 대해서는 청약 자격을 제한하여 우선적으로 공개모집할 수 있다.

1. 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 이상인 구분소유권

마. 분양대금의 납입 (제8조) : 분양사업자가 분양받은 자로부터 받는 분양대금은 계약금ㆍ중도금 및 잔금으로 구분한다.

바. 벌칙 (제10조)① 분양신고를 하지 아니하거나, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 분양신고를 하고 건축물을 분양한 자는 3년 이하의 징역 또는 3억원 이하의 벌금에 처한다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다.

1)분양신고의 수리 사실을 통보받지 아니하고 분양 광고를 하거나 공개모집이 아닌 방법으로 분양받을 자를 모집하거나 인터넷을 활용하여 모집하여야 하는 용도 및 규모의 건축물임에도 불구하고 인터넷을 활용하지 아니하고 분양받을 자를 공개모집한 자

2)공개추첨의 방법에 따르지 아니하고 분양받을 자를 선정한 자

3)분양받을 자로 선정되지 아니한 자와 계약을 체결하거나 분양계약서에 기재할 내용을 누락하고 계약을 체결한 자

3. 건분법에 위반한 사전분양 예약의 효력

  위에서 본 바와 같이, 바닥면적 합계 3,000㎡ 이상의 건축물의 분양은 1)신탁업자와 신탁계약을 체결하고 2)착공 후 3)관할관청에 분양신고를 하고, 4)분양광고를 통하여 공개추첨의 방법으로 분양받을 자를 확정하고 5)이런 절차를 통하여 분양받을 자로 선정된 자와 분양계약을 체결해야 하며, 미분양시에만 수의계약을 할 수 있고, 6)이를 위반하면 형사처벌을 받도록 되어 있습니다. 

  그런데 원고와 피고가 작성한 예약서와 확약서는, 정식 분양이 아닌 사전예약이라는 미명하에 관할관청으로부터 분양승인을 받기도 전에 공급예정가의 5% 해당금액을 신탁회사에게 입금하도록 하면서, 사전예약은 어떠한 경우에도 취소하지 못하며 의무적으로 본계약 체결을 하도록 하고 있는바, 이것은 건분법 규정을 위반하여 형사적 책임을 지는 사전분양을 강행한 것으로서, 강행법규에 위반되어 효력이 없습니다.

4. 결론

  원고는 분양대행업자의 선전에 휘둘려 제대로 판단을 하지 못하고 분양대금의 5%를 사전예약금으로 지급한 후 비로소 정신을 차리고 전문가에게 문의하여 사업성을 검토해 본 결과 사업성이 없음을 깨닫고 이를 취소하려고 하였으나, 본인이 작성해 준 확약서 때문에 꼼짝없이 3억 1,700만원을 날릴 위기에 처하자, 법무법인 세인 강동필 변호사를 찾아와 사건을 의뢰하였습니다.

  강동필  변호사는 이 사건을 검토하면서 피고측이 건축물의 분양에 관한 법률을 위반하여 사전분양한 사실을 알고 소장에 건분법의 취지와 이를 위반한 사전분양은 무효인 점을 강력히 주장하였습니다. 소장이 피고측에게 도달하자, 얼마 안 있어 분양대금을 관리하고 있는 신탁회사 측에서 원고에게 사전예약금 반환을 해 주어서 소송은 취하로 종결되었습니다.

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