권리금보호 등 상가건물 임대차보호법 개정법률안 국회법사위 의결

[청산]

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법학전문작가 박창희

국회 법제사법위원회는 2015. 5. 6. 전체회의를 열어 상가권리금을 법제화하고 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하는 '상가건물 임대차보호법 일부 개정 법률안'(일명 '상가권리금약탁방지법')을 통과시켰다.

상가건물 임대차보호법 일부개정법률안(대안)

의안번호 : 15014

제안연월일 : 2015. 5. 6.

제안자 : 법제사법위원장

1. 대안의 제안경위
  가. 2014년 1월 23일 민병두의원이 대표발의한 「상가권리금 보호에 관한 특별법안」을 2014년 4월 15일 제323회 국회(임시회) 제5차 법제사법위원회에 상정하여 제안설명과 검토보고를 하고 대체토론을 거쳐 법안심사제1소위원회에 회부함.
  나. 2014년 3월 31일 서기호의원이 대표발의한 「상가건물 임대차보호법 일부개정법률안」을 2014년 7월 8일 제326회 국회(임시회) 제5차 법제사법위원회에 상정하여 제안설명과 검토보고를 하고 대체토론을 거쳐 법안심사제1소위원회에 회부함.
  다. 2014년 11월 7일 김진태의원이 대표발의한 「상가건물 임대차보호법 일부개정법률안」을 2014년 12월 24일 제330회 국회(임시회) 제1차 법제사법위원회에 상정하여 제안설명과 검토보고를 하고 대체토론을 거쳐 법안심사제1소위원회에 회부함.
  라. 제332회 국회(임시회) 제3차 법제사법위원회 법안심사제1소위원회(2015. 5. 4)에서 3건의 법률안을 심사한 결과 이 법률안들을 본회의에 부의하지 아니하고, 이를 통합·조정하여 위원회대안으로 제안하기로 함.
  마. 제332회 국회(임시회) 제3차 법제사법위원회(2015. 5. 6)에서 법안심사제1소위원회가 심사보고한 대로 「상가건물 임대차보호법 일부개정법률안(대안)」을 의결함.

2. 대안의 제안이유
 

  현행법은 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되는 것을 그대로 방치하고 있음. 그 결과 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받거나 임차인이 형성한 영업적  가치를 아무런 제한 없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위해 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점이 발생하고 있음.
  이러한 문제점을 해결하기 위하여 임차인에게는 권리금 회수기회를 보장하고, 임대인에게는 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 방해할 수 없도록 방해금지의무를 부과하는 등 권리금에 관한 법적근거를 마련하려는 것임.
  또한 이해관계자에게 상가건물 임대차에 대한 확정일자 부여 등의 임대차 정보를 제공받을 수 있도록 하고, 상가건물 임대차계약에 관한 표준계약서와 권리금계약에 관한 표준권리금계약서를 마련하여 사용을 권장하도록 하는 등 상가임차인 보호를 더욱 강화하려는 것임.

3. 대안의 주요내용

이번 개정안의 핵심은 건물주인이 상가 세입자의 권리금 회수를 방해하는 것을 법으로 금지하고 이를 어기면 손해배상을 청구할 수 있도록 한 것이다.

법률  제        호  상가건물 임대차보호법 일부개정법률안

상가건물 임대차보호법 일부를 다음과 같이 개정한다.

제2조제3항 중 “제10조제1항”을 “제3조, 제10조제1항”으로, “본문 및 제10조의2는”을 “본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는”으로 한다.

대항력, 권리금 등을 모든 상가건물임대차에 적용하도록 적용범위를 확대하였다(안 재2조제3항). 따라서 점포규모에 상관없이 임대차 계약기간이 끝나지 않은 세입자는 최소 5년간 영업할 수 있다. 지금까지는 환산보증금이 일정기준(서울 4억원·수도권 3억원·광역시 2억4000만원)을 넘는 세입자는 건물주가 바뀌면 기존 임대차계약 내용을 주장할 수 없었다. 다만, 동 개정안은 법 시행 이후 최초 계약·갱신되는 임대차계약에만 적용된다.

제4조를 다음과 같이 한다.
제4조 (확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등) 

① 제5조제2항의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다.
② 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산정보처리조직을 이용할 수 있다.
③ 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.
④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다.
⑤ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 상가건물의 임대차에 이해관계 있는 자의 범위, 관할 세무서장에 요청할 수 있는 정보의 범위 및 그 밖에 확정일자부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하고, 이해관계가 있는 자의 요청이 있는 경우 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없도록 함(안 제4조).

제10조의3부터 제10조의8까지의 규정을 각각 다음과 같이 신설한다.

제10조의3 (권리금의 정의 등) 

① 권리금이란 임대차목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

권리금과 권리금 계약의 정의 규정을 신설함(안 제10조의3 신설).

제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등)

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
  1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
  2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
  3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
  4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
  ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
  1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
  2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나, 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
  3. 임대차목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
  4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
 ③  임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
 ④  제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효로 소멸한다.
 ⑤  임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니된다. 개정안은 임대인이 △신규 임차인에게 권리금을 수수하는 행위 △종전 임차인이 신규 임차인에게 권리금 지급을 방해하는 행위 △현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 △'정당한' 이유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하는 행위 등을 '방해 행위'로 규정하고 금지한다.

임대인이 이를 위반한 경우에는 임차인은 임대차 종료 3년 이내에 손해배상을 청구할 수 있다. 이때 배상액은 새로운 세입자가 내기로 한 권리금과 국토교통부가 고시한 기준에 따라 산정한 계약 만료 시점의 권리금 중 낮은 금액을 넘을 수 없다. 문제는 이 같은 권리금 손해 배상을 법정 소송에 의존할 수밖에 없다는 점이다. 개정안을 보면 세입자가 배상을 청구하려면 건물주의 방해 행위를 직접 입증해야 한다. 애초 정부가 204. 9월 발표한 권리금 법제화 방안에는 각 시·도에 심의·조정 기능을 갖춘 상가건물 임대차 분쟁조정위원회를 설치하는 내용이 들어있었다. 임차인들이 저렴하고 신속하게 분쟁을 해결할 수 있도록 지원하는 기구다. 그러나 국회 상임위 논의를 거쳐 마련한 개정법 최종 대안에는 분쟁조정위 설치 조항이 빠졌다.

그리고, 임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 자의 정보를 제공하도록 하였다(안 제10조의4 신설).

[문제점-출처 : 한국경제신문, 2015. 5. 6.자 사설'재산권 침해하는 상가 임대차보호법이 초래할 결과들'-]

억울한 임차상인을 보호하고 횡포를 부리는 임대인을 규제하자는 것은 자연스런 감정이다. 그러나 건물주와 입주상인의 권리관계는 법으로 쉽게 조정할 수 있는 것이 아니다. 권리금의 시장가치 평가는 훨씬 복잡하다. 권리금은 그 매장의 가치를 높게 보는 새로운 임차인이 리스크를 안고 지급하는 것일 뿐이다. 장사가 잘되는 매장에서 임대인이 임차인을 내쫓고 직접 매장을 운영하는 ‘권리금 약탈’을 방지하기 위한 것이라는 설명이지만, 대부분 임대인은 매장의 권리금이 올라가면서 자신의 건물 가치가 높아지는 것을 더 선호한다. 문제는 권리금 보호에 대한 기대가 커지면서 임대인과 임차인의 갈등 요인이 늘어난다는 점이다. 재개발, 재건축 과정에서 분쟁은 필수적이다. 건물주는 상인 간 권리금 거래에서 아무런 실질적인 이득을 본 것이 없다. 때문에 재산권에 대한 중대한 침해가 발생할 가능성이 높다.

제10조의5 (권리금 적용 제외)

제10조의4의 규정은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물임대차의 경우에는 적용하지 아니한다.
  1. 임대차목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우
  2. 임대차목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품관리법」에 따른 공유재산인 경우

 임대차목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부이거나「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품관리법」에 따른 공유재산인 경우에는 권리금 적용 대상에서 제외함(안 제10조의5 신설).

제10조의6 (표준권리금계약서의 작성 등)

국토교통부장관은 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.

 국토교통부장관은 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장하도록 함(안 제10조의6 신설).

제10조의7 (권리금 평가기준의 고시)

국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다.

 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있도록 함(안 제10조의7 신설).

제10조의8(차임연체와 해지)

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있도록 함(안 제10조의8 신설).

제13조제1항 중 “제10조부터 제12조까지의 규정은”을 “제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제11조 및 제12조는”으로 한다.

 권리금의 보호대상에서 전대차를 제외함(안 제13조제1항).

제19조를 다음과 같이 신설한다.
제19조(표준계약서의 작성 등)

법무부장관은 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.

법무부장관은 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있도록 함(안 제19조 신설).

부      칙
제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제4조의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.
제2조(대항력에 관한 적용례) 제2조제3항의 개정규정 중 제3조 대항력에 관한 규정은 이 법 시행 이후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.
제3조(권리금 회수기회 보호 등에 관한 적용례) 제10조의4의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속중인 임대차부터 적용한다.

현 행	개 정   안
제2조(적용범위) ①⋅② (생 략)	제2조(적용범위) ①⋅② (현행과 같음)
③ 제1항 단서에도 불구하고 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문 및 제10조의2는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.	③ ------------------------제3조, 제10조제1항-------------------본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는-----------------------------------------------------------------.
제4조(등록사항 등의 열람·제공) ① 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 다음 각 호의 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다. 이때 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. 1. 임대인·임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(임대인·임차인이 법인이거나 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장 소재지) 2. 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적 3. 사업자등록 신청일 4. 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간 5. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날 6. 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경·갱신된 날짜, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날 7. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항 ② 제1항에 따른 자료의 열람 및 제공과 관련하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.	제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등) 제5조제2항의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다. 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산정보처리조직을 이용할 수 있다. ③ 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. ④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다. ⑤ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 상가건물의 임대차에 이해관계 있는 자의 범위, 관할 세무서장에 요청할 수 있는 정보의 범위 및 그 밖에 확정일자부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
<신 설>	제10조의3(권리금의 정의 등) 권리금이란 임대차목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
<신 설>	제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나, 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효로 소멸한다. 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
<신 설>	제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4의 규정은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. 1. 임대차목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우 2. 임대차목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품관리법」에 따른 공유재산인 경우
<신 설>	제10조의6(표준권리금계약서의 작성 등) 국토교통부장관은 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.
<신 설>	제10조의7(권리금 평가기준의 고시) 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다.
<신 설>	제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다
제13조(전대차관계에 대한 적용 등) ① 제10조부터 제12조까지의 규정은 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에 적용한다.	제13조(전대차관계에 대한 적용 등) ① 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제11조 및 제12조는--------------------------------------------------------.
② (생 략)	② (현행과 같음)
<신 설>	제19조(표준계약서의 작성 등) 법무부장관은 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.