명의신탁된 건물의 보증금반환의무는 신탁자와 수탁자 중 누구?

[청산]

피고는, 피고의 작은아버지인 C의 부탁을 받고 상가건물의 소유자 명의를 빌려주었고, 위 상가건물 중 2층(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 관하여 2008. 5. 22. 임차인 원고, 임대인 피고, 임차보증금 3,300만 원, 차임 월 15만 원, 임대차기간 2년으로 기재된 임대차계약서가 작성되었다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다).

이 사건 임대차계약서는 피고의 작은 아버지인 C가 작성하였는데, 피고 이름 위에 C의 이름과 전화번호가 기재되어 있고, 원고가 차임을 지급하여야 할 계좌로 C의 계좌번호가 기재되어 있다.

이 사건 임대차계약이 갱신되어 오던 중 이 사건 건물에 관하여 부동산임의경매절차가 진행된 결과, 위 건물은 2014. 4. 3. 매각되었다.

원고는 위 임의경매절차에서 임차보증금을 배당받지 못했고, 2014. 6. 4.경 경낙인에게 이 사건 건물을 인도하였다.

원고는 "피고가 이 사건 임대차계약의 임대인이므로 원고에게 임차보증금을 반환하여야 할 의무가 있다"고 주장한다.

이에 대하여 피고는 "C의 부탁을 받고 이 사건 건물의 소유자 명의를 빌려주었을 뿐 실제 임대인은 C이므로, 자신에게는 임차보증금을 반환할 의무가 없다"고 주장한다.

계약의 당사자를 확정하는 문제에 관하여는 우선 행위자와 상대방의 의사가 일치한 경우에는 그 일치한 의사대로 계약의 당사자를 확정하여야 하고, 행위자와 상대방의 의사가 일치하지 않는 경우에는 그 계약의 성질, 내용, 목적, 체결 경위 등 그 계약 체결 전후의 구체적인 제반 사정을 토대로 상대방이 합리적인 사람이라면 누구를 계약당사자로 이해할 것인가에 의하여 당사자를 결정하여야 한다(대법원 2003. 12. 12. 선고 2003다44059 판결, 대법원 2007. 9. 6. 선고 2007다31990 판결 등).

피고는 1996. 11. 21.부터 이 사건 임대차계약 체결시까지 약 12년 동안 이 사건 건물에 관해 자신의 명의로 소유권이전등기를 마치고 있었던 점, 원고는 이 사건 건물을 임차한 때로부터 위 건물이 매각될 때까지 약 6년 동안 위 건물에서 영업을 하여 온 점, 피고는 이 사건 건물의 실제 소유자인 C의 조카로서 장기간 위 건물에 관한 소유명의를 대여하면서 원고를 비롯한 임차인들과 사이에 자신을 임대인으로 하여 임대차계약이 체결되어 온 사정을 잘 알고 있었으리라고 보이는 점, 건물의 임대차계약을 체결하는 임차인으로서는 임대인의 건물에 관한 소유권을 임차보증금 반환채무의 담보로 여기게 되는 결과 건물의 등기상 소유자와 계약을 체결한다는 의사를 가지는 것이 일반적인 점 등을 종합하여 보면, 원고와 피고 사이에 이 사건 임대차계약의 임대인은 C가 아닌 피고라는 점에 관하여 의사가 일치하였다고 봄이 상당하다.

따라서 피고는 이 사건 임대차계약의 임대인으로서 원고에게 임차보증금 3,300만 원 및 이에 대하여 이 사건 지급명령정본 송달일 다음날인 2014. 6. 17.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다(울산지방법원 2015. 6. 11. 선고 2014나7117 판결).